ע"א 4999/97 כהן טובה נ. מדר יוסף

ב בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 4999/97

בפני: כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן

כבוד השופט י' טירקל

כבוד השופטת ד' ביניש

המערערים:

1. כהן טובה

2. כהן ראובן

נ ג ד

המשיבים:

1.מדר יחיא יוסף

2. מדר חביבה

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי

בתל-אביב-יפו מיום 15.7.1997 בה"פ 3/95

ובה"פ 1789/95 שניתן על ידי כבוד השופט ת ה' גרסטל

תאריך הישיבה: ט"ז בחשוון התש"ס (26.10.99)

בשם המערערים: עו"ד ט' ארליך, עו"ד ג' וקסלמן

בשם המשיבים: עו"ד י' לוברט , עו"ד י' ריזל

פסק דין

השופטת ט' שטרסברג-כהן :

בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ה' גרסטל), שעניינו הסכם מכר של משק חקלאי מס' 54 (להלן: המשק) במושב טירת יהודה (להלן: המושב).

רקע עובדתי

1.המשיבים (להלן: המוכרים) והמערערים (להלן: הקונים) הם תושבי המושב. המוכרים היו בעלי המשק, ואילו הקונים - עובר להתקשרותם בהסכם עם המוכרים - היו בעלי יחידה מס' 110 במושב. יחידה 110 איננה משק או נחלה כי אם מגרש אשר בו זכו הקונים בהגרלה שבוצעה על ידי המושב, עליו בנו את ביתם ושם הם מתגוררים.

ביום 6.5.90 נחתם בין המוכרים לבין הקונים הסכם ראשון למכירת הזכויות במשק ואף ננקטו על ידי הצדדים צעדים שונים לשם ביצועו. ההסכם הראשון אינו עומד על הפרק בענייננו. ביום 31.7.91 נחתם הסכם שני, שהחליף את ההסכם הראשון והוא נשוא הערעור שלפנינו (להלן: ההסכם). כמו כן נחתם בין הצדדים הסכם נוסף, על פיו הוענקה למוכרים רשות מגורים אישית לכל החיים, ללא תמורה, בבית הקיים בחצר המשק. הקונים שילמו את מלוא התמורה ואף החלו לעבד את מטע הפקאנים. המוכרים מצידם חתמו על מסמכים שונים לשם הגשמת ההסכם. במקביל נעשו על ידי שני הצדדים נסיונות שלא נשאו פרי, להשגת אישור האגודה להעברת הזכויות מהמוכרים לקונים. חלפו מעל לשנתיים מאז ההסכם ומשלא התקבל אישור האגודה,

הודיעו המוכרים לקונים ביום 26.10.93 על ביטול ההסכם ואף הציעו להשיב את התמורה ששולמה. הקונים סרבו לכך מטעמיהם, אך הכסף הוחזר והקונה אישרה בחקירתה הנגדית כי הכסף אכן הוחזר.

ביום 29.8.94 , למעלה מארבע שנים לאחר החתימה על ההסכם הראשון, שלוש שנים לאחר ההסכם השני וכעשרה חודשים לאחר ביטול ההסכם על ידי המוכרים, ולאחר הסרת מכשולים שונים, החליט ועד האגודה להמליץ לקבל את הקונים כחברים באגודה וזאת "בכפוף להסכמת המוכרים החברים מדר ובכפוף לפינוי חלקה ב' (שהיא חלק מן המשק)".

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

2.בית המשפט המחוזי קבע, כי ההסכם הותנה בתנאי מתלה, לפיו העברת הזכויות במשק מותנת באישור האגודה, כי אין ללמוד מן ההשתלשלות העובדתית שהצדדים ויתרו בהתנהגותם על תנאי זה וכי תנאי מתלה זה לא התקיים. עוד קבע בית המשפט קמא, כי מכל מקום, על פי תקנון האגודה השיתופית, לא היו המוכרים רשאים לוותר על התנאי המתלה וכל ויתור שלהם, אם נעשה, לא היה בר תוקף כלפי האגודה ולא היה בו כדי לחייבה. כן נקבע, כי הודעת ביטול ההסכם ניתנה כדין, שכן חלף הזמן הסביר ואף למעלה מכך להתקיימותו של התנאי המתלה שלא נתקיים.

תמצית טענות הצדדים

3.לטענת הקונים, יש להבחין בין תנאי מתלה דו סיטרי - שנועד להגן על שני הצדדים להסכם - לבין תנאי מתלה חד סיטרי - שנועד להגן על צד אחד להסכם. בענייננו, לטענתם, אישור האגודה נקבע כתנאי מתלה חד סיטרי, שכל טיבו, מהותו וייעודו להגן על האינטרס של הקונים. לפיכך, על פי הטענה, אי התקיימותו של התנאי המתלה אינו מקנה למוכרים, שהתנאי לא נועד להגן עליהם, את הזכות לבטל את ההסכם. לחילופין טוענים הקונים, כי המוכרים בהתנהגותם גילו דעתם שהם ויתרו על התנאי המתלה בהסכם ועל כן מנועים הם מלטעון להתקיימותו. לחילופי חילופין טוענים הקונים, כי התנאי המתלה קשור לביצוע ההסכם ולא לתוקף ההסכם, כך שההסכם עצמו תקף ואף ניתן לאכיפה לאור הסכמת האגודה שניתנה לבסוף. לעניין ביטול ההסכם טוענים הקונים, כי במועד משלוח הודעת ביטול ההסכם על ידי המוכרים טרם חלף הזמן הסביר לקיום התנאי המתלה, וכי הביטול נעשה שלא בתום לב, לאחר שהקונים שילמו את מלוא התמורה ושינו מצבם לרעה בהסתמך על ההסכם.

המוכרים, לעומתם, חוזרים על נימוקי פסק הדין של בית המשפט המחוזי ומדגישים את חוסר תום לבם של הקונים, שבא לידי ביטוי, בין היתר: בהוספת תנאי חד-צדדי, לפיו אמור היה השיק האחרון להיות מכובד כנגד רישום הזכויות על שם הקונים, תנאי שלא הותנה בין הצדדים; בעשיית שימוש בייפוי כח שניתן להם למטרות שונות מאלו שבגינם נמסר להם ייפוי הכח; ברישום משכון ושיעבודים על הנכס, כביכול לבקשת המוכרים, אך למעשה ללא ידיעתם. בהקשר זה ראוי לציין, כי בית המשפט המחוזי פרט מעשים שונים שעשתה הקונה ובית המשפט ראה בהם ביטויים של חוסר תום לב.

דיון

4.הצדדים בענייננו אינם חלוקים בשאלת היות ההסכם מותנה בתנאי מתלה ובכך שהתנאי המתלה לא התמלא, היינו, האגודה לא נתנה את אישורה להעברת הזכויות במשק, אלא בחלוף חודשים מספר לאחר שנשלחה הודעת ביטול ההסכם. המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב השאלה, האם היו המוכרים רשאים לבטל את ההסכם רק בשל אי קיומו של התנאי המתלה והאם נעשה הביטול כדין.

5.הטענה בדבר היות התנאי המתלה "חד-סטרי" באופן שאין המוכרים רשאים להסתמך עליו לשם ביטול ההסכם, אינה מקובלת עלי. על פי סעיף 7(א) לחלק ד' של תקנון האגודה חל איסור על חבר באגודה

להעביר זכויותיו בנחלתו למי שאינו חבר אגודה, אלא אם נתאשרה כניסתו כחבר:

"חבר אינו רשאי להעביר להשכיר או להחכיר את נחלתו או חלק הימנה לאחר שאינו חבר באגודה, אלא אם כן נתאשרה כניסתו כחבר בהתאם להוראות תקנות 1, 2 ו3- בחלק ב'"

הסנקציה בגין אי קיום הוראה זו הינה קנס (סעיף 4 לחלק ו' וסעיף 7(ג) לחלק ד'). משמוטל על המוכרים איסור להעביר את הזכויות במשק לקונים בטרם נתקבל אישור האגודה לכך, וכשבצידו של האיסור מוטל קנס, ברי הוא כי גם למוכרים יש אינטרס שיינתן אישור האגודה. זאת ללא קשר לשאלה על מי בחרו הצדדים להטיל את החובה לפעול לשם השגת האישור, במקרה דנן, על הקונים, אף שהמוכרים עשו - לפי קביעת בית המשפט - מאמצים מיוחדים להשגת האישור.

6.לחילופין טוענים הקונים, כי בהתנהגותם גילו הצדדים דעתם, כי ההסכם שונה מאוחר יותר, באופן שהצדדים ויתרו על התנאי המתלה. בית משפט קמא נדרש לטענה זו ודחה אותה. אין אני מוצאת להתערב בהחלטתו זו של בית המשפט, על הקביעות העובדתיות שבבסיסה והסקת המסקנה המשפטית העולה מהן. בית המשפט הסיק מסקירת ההשתלשלות העובדתית למן החתימה על ההסכם, כי מערכת היחסים שבין הצדדים התקיימה בשני מישורים בו זמנית: המישור האחד , מתייחס להיבט החוזי הישיר בין הצדדים (במסגרתו שילמו הקונים למוכרים את התמורה, קיבלו חתימות המוכרים על מסמכים שונים ופעלו במשותף לשם הגשמת העסקה); והמישור השני , מתייחס לנסיונות שנעשו לשם השגת אישור האגודה, אשר היווה את התנאי המתלה להתקשרות. בית המשפט קבע, כי הצדדים התקדמו כל העת במישור הראשון, מתוך הנחה שאף המישור השני יוסדר ולא יהיו בו קשיים מיוחדים. אלא שתקוותם זו נתבדתה. בית המשפט סקר את הנסיונות החוזרים ונשנים של המוכרים להשיג את אישור האגודה, נסיונות שכולם עלו בתוהו, וקבע כי יש בהם להוכיח כאלף עדים, כי המוכרים לא ויתרו על התנאי המתלה אלא פעלו לשם קיומו, אך נכשלו. לאור האמור קבע בית המשפט, ובצדק קבע, כי הקונים לא הניחו תשתית עובדתית וראייתית איתנה לשם הוכחת טענתם בדבר הויתור על התנאי המתלה ועל כן דין טענתם זו להדחות.

למעלה מן הצורך בחן בית המשפט את השאלה האם יכולים היו המוכרים לוותר על קיומו של התנאי המתלה בהסכם, והשיב עליה בשלילה. בית המשפט קבע, כי לאור הוראת סעיף 7 לחלק ד' של תקנון האגודה, הקובעת את אישור האגודה כתנאי להעברת הזכויות במשק, יש לומר כי מדובר בתנאי מתלה התלוי ברצונו והסכמתו של צד ג'. במצב זה, כאשר למרות נסיונות הצדדים אין הם מצליחים להשיג את הסכמתו של אותו צד שלישי - האגודה בענייננו - ההסכם בטל למפרע. הצדדים להסכם יכולים לחייב רק את עצמם מכח הסכמתם. הם אינם יכולים לחייב מכוחה צדדים שלישיים. לפיכך נקבע, כי המוכרים לא היו יכולים לוותר על התנאי המתלה וכל ויתור שלהם אילו נעשה, לא היה בר תוקף כלפי האגודה.

7.בפי הקונים טענה נוספת, אף היא ככל הנראה הועלתה לראשונה בפנינו, לפיה התנאי המתלה בענייננו קשור לביצוע ההסכם, ולפיכך אין באי קיומו כדי לפגוע בתוקף ההתחייבות שנטלו על עצמם המוכרים. אין בידי לקבל טענה זו. בסעיף 3 להסכם קובעים הצדדים במפורש, כי תוקף ההסכם כפוף, בין השאר, לקבלת אישור האגודה, וכי במידה והאישור לא יינתן, יחשב ההסכם כמבוטל מעיקרו :

"3. הצדדים מצהירים, כי ידוע להם והם מסכימים לכך, כי תוקפו של הסכם זה יהיה כפוף לקבלת אישורים והסכמה מאת המינהל, האגודה, הסוכנות היהודית ויתר המוסדות המיישבים הנוגעים בדבר אם יש צורך בהסכמה.

מוסכם בזאת בין הצדדים, כי אם אחד או יותר מהתנאים המפורטים לעיל לא יתקיים יחשב הסכם זה

[SC1]

כמבוטל מעיקרו ולא תהיה לשום צד כל טענה או תביעה מהצד השני".

מסעיף זה עולה, כי הצדדים קבעו במפורש, שאי קיום התנאי המתלה יתלה לא רק את ביצוע ההסכם, אלא את עצם תקפו של ההסכם. לפיכך, אין הקונים יכולים להבנות מההלכה שנקבעה בע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ , פ"ד מו(5) 184, 193-192. עניינו של אותו מקרה הוא, הסכם להעברת זכויות במשק. על פי חוזה המסגרת בין המושב ובין מינהל מקרקעי ישראל נדרשה הסכמת המינהל לשם העברת הזכויות, אלא שהצדדים להסכם כלל לא התייחסו למגבלת עבירות זו ובמישור היחסים ביניהם לא התנו את חיוביהם בהסכמת המינהל. בית המשפט פסק, כי מקום בו הצדדים לחוזה לא התנוהו בתנאי, ודרישת התנאי נובעת ממקור חיצוני לחוזה, הרי שאי קיום התנאי אינו פוגע בתוקף ההתחייבות שנטלו על עצמם הצדדים. התחייבות זו תעמוד בעינה גם בטרם ניתנה ההסכמה, אף שבהעדרה לא ניתן לבצע את ההתחייבות הלכה למעשה. הלכה זו אינה חלה בענייננו, שהרי כאמור, התנאי לפיו נדרשת הסכמת האגודה נקבע מפורשות בהסכם על ידי הצדדים עצמם כתנאי המתלה את עצם קיומו של ההסכם והוא לא נובע רק ממקור חיצוני לחוזה - היינו, תקנון האגודה השיתופית. לפיכך, בהעדר הסכמת האגודה, ההסכם בין הצדדים ניתן לביטול ואכן בוטל ואין אי קיום התנאי מתלה רק את ביצועו.

אין הקונים יכולים להיבנות גם מן ההלכה שנפסקה בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח' (טרם פורסם). גם שם, כמו בע"א 2836/90 הנ"ל, המגבלה על עבירות הזכות - הסכמת מינהל מקרקעי ישראל - לא נקבעה בהסכם בין המוכרים והקונים אלא היא נקבעה במקור חיצוני להסכם - בחוזה חכירה בין המוכרים למינהל - שאף כי נקבעה בו דרישת הסכמת המינהל, לא נקבע בו שהעדר הסכמת המינהל שולל את תוקפה של העברת הזכות. בית המשפט מצא, כי בדרך שיגרה נוהג המינהל לאשר העברת הזכות וכי מטרת דרישת ההסכמה, שהיא לפקח ולגבות תשלום מן הקונים, לא תיפגע אם יהא תוקף להעברה במישור היחסים בין הקונים למוכרים. לאור זאת נקבע, כי דרישת הסכמת המינהל בהסכם בין המינהל לבין המוכרים לא שללה את כוחם של המוכרים להעביר את זכותם לקונים אף ללא הסכמת המינהל.

לא כך הם פני הדברים בענייננו. ראשית, כאמור לעיל, בענייננו הצדדים החילו על עצמם את מגבלת העבירות הקבועה בתקנון האגודה במישור היחסים ביניהם. שנית, הצדדים קבעו מפורשות בהסכם ביניהם, כי בהעדר הסכמת האגודה יחשב ההסכם כמבוטל מעיקרו. ושלישית, מתן תוקף להסכם ללא הסכמת האגודה יסכל את תכלית דרישת הסכמת האגודה, שהיא, לפקח על קבלת חברים באופן שיתקבלו רק אלה המתאימים לחיי השיתוף באגודה השיתופית. אמנם, בענייננו ניתנה בסופו של דבר המלצת האגודה, שאיננה "אישורים והסכמה" כלשון ההסכם. גם אם כמוה כאישור והסכמה, ניתנה ההמלצה "בכפוף להסכמת המוכרים מדר ובכפוף לפנוי חלקה ב'". אין בהמלצה כדי לרפא את הפגם האמור, שכן ההמלצה ניתנה לאחר שההסכם בוטל כדין ובעת מתן ההסכמה, ההסכם כבר לא היה בתוקף ולא היה במתן המלצת האגודה כדי להחיותו. זאת ועוד, בעקבות הביטול הוחזרה התמורה על ידי המוכרים לקונים ונתקבלה על ידם.

8.נקודת הזמן הרלבנטית לבחינת השאלה אם הביטול היה כדין, היא, עובר למשלוח הודעת הביטול. טוענים הקונים, כי במועד משלוח הודעת ביטול ההסכם, טרם חלף הזמן הסביר לקיום התנאי המתלה. בעניין זה מקובלת עלי קביעת בית משפט קמא, כי בהעדרו של מועד מוסכם להשגת אישור האגודה, פרק זמן של כשלוש וחצי שנים לאחר חתימת ההסכם הראשון וכשנתיים מאז חתימת , הינו זמן סביר לקיום התנאי המתלה שלא נתקיים במהלכו. יצוין, כי אף שההסכם הראשון אינו על הפרק בענייננו, הרי מכיוון שגם בהסכם הראשון התנו הצדדים את ביצועו בקבלת אישור האגודה, ומיד לאחר חתימתו פנו המוכרים לאגודה בבקשה לקבל את הקונים כחברים באגודה וההסכם השני היה במובן זה המשכו של הראשון, הרי שהמאמצים להביא לקיומו של התנאי החלו ממועד החתימה על ההסכם הראשון. על כן ניתן לבחון את סבירות הזמן שחלף ממועד זה, אף שדי בתקופה שחלפה מאז ההסכם השני ועד הביטול, כדי להוות זמן המתנה סביר. המוכרים הסבירו את עיתוי הביטול בכך שהמתינו שלוש פעמים להחלפת וועד האגודה כדי לחדש פנייתם. מאחר שסורבו על ידי שני וועדים ומהשלישי קיבלו התראה שהפעולות בשטח אינן כדין, לא ראו יותר סיכוי לקבל את האישור ועל כן החליטו לבטל את ההסכם. זאת ועוד, דומה שהקונים עצמם - עובר לקבלת הודעת הביטול מן המוכרים - לא ראו לנכון להלין על אי סבירות מועד הביטול - כטענתם - ורק לאחר ששלחו להם המוכרים מכתב תזכורת, ראו לנכון להגיב, וזאת לאחר כחודש וחצי לאחר מתן ההודעה. גם בתגובתם זו לא מצאו הקונים לנכון להעלות טענתם בדבר אי סבירות מועד הביטול.

9.עוד טוענים הקונים, כי המוכרים היו מנועים מלבטל את ההסכם בשלב שבו ביטלוהו, שכן, העיסקה כמעט והושלמה (שולמה מלוא התמורה ונחתם ייפוי כח נוטריוני בלתי חוזר להעברת הזכויות על שם הקונים) והקונים שינו מצבם לרעה בהסתמך על ההסכם. התשובה לכך כפולה: ראשית - כפי שקבע בית משפט קמא - קיימים שני מישורים לביצוע ההסכם שלפנינו, ואין שיתוף הפעולה של המוכרים במישור האחד מונע מהם לבטל את הסכם בשל קיומו של עילת ביטול במישור האחר. לאמור, גביית התשלום האחרון, מסירת ייפוי הכח והנסיונות הרבים שעשו המוכרים לקבלת אישור האגודה, אינם מאיינים את עילת בטלות ההסכם בשל אי קבלת אישור האגודה, שהיווה תנאי לתוקף ההסכם. שנית, בית המשפט קבע כקביעה עובדתית כי הקונים לא שינו מצבם לרעה ובכך אין מקום להתערב. זאת ועוד, נקבע, כי קיומו של התנאי היה ידוע לקונים מלכתחילה, ובהיות הקונה עורכת דין במקצועה, היתה נהירה לה משמעותו המלאה והשלכותיו. מכל מקום, במכתב הביטול הציעו המוכרים השבה לאלתר, ואף שהקונים סרבו לכך בזמנו מטעמיהם הם, לבסוף הוחזר הכסף והוא נתקבל על ידם. לעניין זה נפסק בע"א 533/81 " עגמון" חב' ליצור גומי נ' עמית ישעיהו ואח' , פ"ד לו(3) 553 כי קבלת כספי השבה על ידי קונה משמיטה את הקרקע תחת תביעתו לאכיפת החוזה.

10.בשולי הדברים אעיר, כי אף אני - כמו בית המשפט המחוזי - תמהה על כך שהקונים לא מיצו - לפני ביטול ההסכם - את זכותם לערער בפני האסיפה הכללית על אי מתן אישור האגודה, הליך שהיה פתוח בפניהם על פי תקנות האגודה.

11.לאור האמור, אני מציעה לדחות את הערעור ולחייב את הקונים לשלם למוכרים הוצאות בסך 10,000 ש"ח.

ש ו פ ט ת

השופט י' טירקל :

אני מסכים.

ש ו פ ט

השופטת ד' ביניש :

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק-דינה של כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן.