בג"ץ 6745/95 חברת העובדים השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ נ. פסל בע"מ ח.פ

השופט י' אנגלרד:

ערעור זה עוסק בפרשנותה של הוראה בחוזה שכירות בין חברת העובדים השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ (להלן: המערערת ), לבין חברת פסל בע"מ (להלן: המשיבה ). מושא השכירות הם שני בתי קולנוע בחיפה, "אורה" ו"אמפי". ההוראה, הטעונה פרשנות נוגעת לחובתה של המערערת-המשכירה, לשלם למשיבה-השוכרת, עבור האינוונטר המצוי בשני בתי הקולנוע. לב המחלוקת הוא פרשנותו של המושג "ערך כינון" המופיע בהוראה החוזית כבסיס לחישוב ערך האינוונטר. לשם מתן תשובה לשאלת הפרשנות, מן ההכרח לסקור את ההשתלשלות רבת השנים של החכרת שני בתי הקולנוע.

1.ראשית המעשה בהקמת שני המבנים, בהם מוקמו בתי הקולנוע, על ידי המערערת בתחילת שנות השלושים על אדמת הקרן הקיימת לישראל. המבנים הושכרו בשנת 1935 לידי האדונים גרינולד, לוי וחומה למשך כ20- שנה. בסעיף 19 לשטר השכירות נאמר בזו הלשון:

בתום השכירות תהיה למשכיר הזכות לרכוש את כל הרהיטים או כל המכונות של התיאטרון או שני הדברים יחדיו לפי הערכה אשר תעשה ע"י שני אנשים, אחד ממונה ע"י כל צד, ומכריע הממונה ע"י שני אלה במקרה של אי הסכם בין המעריכים. על המשכיר להודיע על רצונו זה ששה חודשים לפני תום השכירות, פעולת המעריכים תחשב כבוררות המחייבת את הצדדים, ההערכה תעשה בהתחשב עם ערך הרהיטים או המכונות בזמן מסירתן מבלי להתחשב עם ערכן המיוחד למשכיר בקשר עם היותן במושכר.

2.בסופו של דבר הוארך הסכם השכירות המקורי עד לסוף שנת 1959. עם סיום תקופת השכירות רכשה המערערת את כל האינוונטר שהיה מצוי בבתי הקולנוע תמורת 285,000 ל"י. החל מחודש ינואר 1960 נערך הסכם שכירות חדש בין המערערת לבין אחד, מר יעקב טננבוים לתקופה של כ20- שנה. באשר לאינוונטר נקבע בסעיף 3 להסכם כי:

מר טננבויים מתחייב לשלם לחברת העובדים תמורת האינבנטר את הסך 285,000 (מאתים שמונים וחמישה אלף) לירות ישראליות בזמנים ובאופן כדלקמן...

ובסעיף 16 לאותו ההסכם נאמר בזו הלשון:

בתום תקופת החכירה, ובמידה שמר טננבוים לא ימשיך בחכירת שני התיאטראות, תהיה חברת העובדים חייבת לרכוש את האינבנטר שיהא מצוי אותה שעה בשני התיאטראות במחיר שייקבע ע"י 2 מעריכים שיתמנו אחד לכל צד, ובהיעדר הסכם ביניהם - ע"י מעריך שלישי נוסף שימונה ע"י המעריכים, ובאין הסכם ביניהם ימונה המעריך השלישי ע"י יו"ר הסתדרות עורכי - הדין בחיפה, והסכום שייקבע ע"י המעריכים הנ"ל פה אחד או ברוב דעות - יהיה הסכום שעל חברת העובדים יהיה לשלם למר טננבוים. סעיף זה יכלל בשטר החכירה.

בשנת 1964 הקים מר טננבוים חברה בשם אמפיאורה (חיפה) בע"מ (להלן: אמפיאורה ). בעקבות הקמת החברה נערכו בין המערערת לבין החברה שני הסכמי שכירות נפרדים, האחד לגבי קולנוע "אורה" והשני לגבי קולנוע "אמפי". לגבי קולנוע "אורה" נקבע כי השכרתו לאמפיאורה תימשך עד ליום 1.2.1980. לגבי האינוונטר נקבע בסעיף 5 להסכם בזו הלשון:

בתום תקופת החכירה, ובמידה ואמפיאורה לא תמשיך בחכירת הקולנוע תהיה חברת העובדים חייבת לרכוש את האינוונטר שיהא מצוי אותה שעה בקולנוע במחיר שייקבע ע"י שני מעריכים שיתמנו אחד לכל צד, ובהעדר הסכם ביניהם - ע"י מעריך שלישי נוסף שימונה על ידי המעריכים, ובאין הסכם בין שני המעריכים ימונה המעריך השלישי על ידי יו"ר הסתדרות עורכי-הדין בחיפה, והסכום שייקבע ע"י המעריכים הנ"ל פה-אחד או ברב דעות יהיה הסכום שעל חברת העובדים יהיה לשלם לאמפיאורה. סעיף זה יכלל בשטר החכירה.

3.לגבי קולנוע "אמפי" נקבע הסדר שונה. הוסכם כי חוזה השכירות יסתיים ביום 1.2.65. במועד זה תפנה אמפיאורה את קולנוע "אמפי". בשל כך השכירות הוארכה לתקופה קצרה בלבד דהיינו עד ל1.2.1965-. לגבי האינוונטר נקבע כי המערערת תרכוש את האינוונטר מאמפיאורה תמורת סכום של 200,000 ל"י. כמו כן נקבע כי המערערת תשאיל את האינוונטר שקנתה לאמפיאורה עד ליום 1.2.1965, כך שאמפיאורה תוכל להשתמש בו עד לתום תקופת השכירות. בפועל, המערערת רכשה את האינוונטר כמוסכם בחוזה. אולם, בתחילת שנת 1965 נערך הסכם נוסף בין המערערת לאמפיאורה בו הוארכה תקופת השכירות של קולנוע "אמפי" עד ליום 1.2.1968. במסגרת הסכם זה נקבע כי האינוונטר המצוי בקולנוע "אמפי" והשייך למערערת, יושאל לשימושה של אמפיאורה כחלק מן המושכר עד לתום תקופת השכירות.

4.בשנת 1968 נערך הסכם חדש בין אמפיאורה לבין המערערת לגבי קולנוע "אמפי" להארכת תקופת השכירות למשך 20 שנים נוספות, דהיינו, עד לסוף חודש ינואר 1988. לגבי האינוונטר הוסכם כי המערערת תמכור לחברה את האינוונטר תמורת סכום של 175,000 ל"י (סעיפים 1 ו7- להסכם). כן נקבע בסעיף 15 להסכם בזו הלשון:

בתום תקופת השכירות, ובמידה ואמפיאורה לא תמשיך בשכירות הקולנוע, תהיה חברת העובדים חייבת לרכוש את האינוונטר שיהיה מצוי אותה שעה בקולנוע במחיר שייקבע ע"י שני מעריכים שיתמנו אחד לכל צד ובהעדר הסכמה ביניהם ע"י מעריך שלישי נוסף שימונה ע"י שני המעריכים ובאם לא יסכימו שני המעריכים ביניהם ביחד לאישיותו של המעריך השלישי ימונה המעריך השלישי ע"י יושב ראש לשכת עוה"ד בחיפה והסכום שיקבע ע"י המעריכים הנ"ל פה אחד או ברוב דעות יהיה הסכום שעל חברת העובדים יהיה לשלם לאמפיאורה. סעיף זה יכלל בשטר החכירה.

5.בשנת 1970 נערך זיכרון דברים בין המערערת לחברת אמפיאורה בו ניתנה רשות לאמפיאורה להפעיל את שני בתי הקולנוע באמצעות המשיבה

כשוכרת משנה במשך חמש השנים הבאות. עוד נקבע בהסכם זה כי תקופת השכירות על פי הסכם השכירות שבין אמפיאורה והמערערת, תסתיים לכל המאוחר, ביום 31.7.1981. בהסכם נוסף שנכרת ביום 6.6.1975, בין שלושת הצדדים: המערערת, אמפיאורה והמשיבה, הוסכם כי אמפיאורה תמשיך להשכיר את בתי הקולנוע בשכירות משנה למשיבה עד לתום תקופת השכירות, דהיינו עד ליום 31.7.1981.

יש לציין כי טיבם המדויק של היחסים בין אמפיאורה לבין המשיבה לא התברר בפני בית המשפט קמא ואף לא בכתבי הטענות של הצדדים. כל שנאמר הוא שבתקופה שבין 1970 לבין 1981 שכרה המשיבה את בתי הקולנוע מאמפיאורה בשכירות משנה. לא הובאה כל ראיה על טיבה של העסקה שנקשרה בין אמפיאורה והמשיבה. מכיוון שכך אני נאלץ לצאת מתוך ההנחה שבשלב כלשהו רכשה המשיבה מיד אמפיאורה את האינוונטר שהיה בבית הקולנוע.

6.בהתקרב מועד תום השכירות המתוכנן (31.7.81), הוסכם בין אמפיאורה לבין המערערת כי חוזה השכירות יוארך בשנה נוספת. בשנת 1982 התפרקה חברת אמפיאורה מרצון ובעקבות זאת נערך הסכם שכירות חדש, הפעם במישרין בין המערערת לבין המשיבה. הסכם שכירות זה הוא נושא המחלוקת במשפט זה. המחלוקת סובבת, כאמור, סביב גורל האינוונטר. תקופת השכירות לפי ההסכם היא ל20- חודש. לגבי האינוונטר נקבע בסעיף 15.ג.:

בתום תקופת השכירות, במידה שלא יוארך תוקפו של הסכם זה לפי ההסדר הנקוב בסעיף 5 דלעיל מתחייבת המשכירה לרכוש את האינוונטר שיהיה מצוי אותה עת בבית הקולנוע מתוך רשימת האינוונטר המצורף להסכם זה והמהווה חלק בלתי נפרד הימנו ו/או לחייב קונה של בית הקולנוע לרכוש אותם מן השוכרת, במחיר שייקבע על ידי מעריכים שימונו אחד על ידי כל צד. המעריכים יעריכו את האינוונטר לפי ערך הכינון שלו כשהוא מותקן ומורכב בבית הקולנוע. באם שני המעריכים לא יסכימו על גובה הסכום שיגיע לשוכרת ימונה על ידם מעריך שלישי פוסק ומכריע ובמידה שלא תהיה הסכמה ביניהם לגבי מעריך שלישי ימונה המעריך על ידי יו"ר הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל.

דין סעיף זה כהסכם בוררות בין הצדדים לגבי האמור בסעיף זה בלבד.

7.לשם הבהרת העניין לגבי הסייג המצוי בסעיף 15.ג. בעניין הארכת התוקף של חוזה זה, נביא את לשונו של סעיף 5 להסכם:

א.תקופת השכירות לפי הסכם זה הינה ל20- חודש מיום 1.8.81 ועד ליום 31.3.83. (להלן: "תקופת השכירות").

ב.בתום תקופת השכירות תהא לשוכרת זכות קדימה לשכור את בית הקולנוע, באם המשכירה לא תחליט להשתמש בו למטרותיה.

ב.1. לא יאוחר מ90- יום לפני תום תקופת השכירות תודיע המשכירה לשוכרת בכתב באם בכוונתה להשתמש בבית הקולנוע למטרותיה שלה ו/או למכור את זכויותיה בבית הקולנוע ו/או להשכירו (להלן: "ההודעה").

ב.2. היה והמשכירה תודיע על כוונתה להשתמש בבית הקולנוע למטרותיה שלה, ולמעט המשך הפעלתו כבית קולנוע, תפנה השוכרת את בית הקולנוע בתום תקופת השכירות.

ב.3. היה והמשכירה תודיע על כוונתה למכור ו/או להשכיר את זכויותיה בבית הקולנוע ו/או להמשיך ולתפעלם כבית קולנוע ע"י צד ג' כלשהו תהא לשוכרת זכות סרוב ראשונה ביחס לכל הצעה רצינית והמבוטחת בערבות בנקאית של 10% מגובה ההצעה, והמשכירה תהיה חייבת להביא לידיעת השוכרת פירוט ההצעה הטובה ביותר מבין אלה שנמסרו לה למעט פרטים שיאפשרו זהות המציע, כל זאת לשם בדיקת רצינות ההצעה.

ב.4. השוכרת תהיה רשאית לא יאוחר מתום 45 יום ממועד קבלת ההודעה מאת המשכירה על ההצעה הטובה ביותר אשר נתקבלה אצלה, בתום לב, להודיע למשכירה כי ברצונה לממש את זכות הסרוב הראשונה ולרכוש את בית הקולנוע ו/או לשוכרו ו/או להמשיך ולתפעולו בתנאים זהים לאלו של ההצעה אשר נתקבלה אצל המשכירה בתום לב, ואשר פרטיה הועברו לשוכרת.

ב.5. לא הגיבה השוכרת בתוך המועד הנקוב יבוא חוזה זה לסיומו והשוכרת תפנה את בית הקולנוע בתום תקופת השכירות ו/או בתום ה45- יום המפורטים בסעיף ב.4. לעיל, הכל לפי המועד המאוחר יותר.

ב.6. המשכירה מתחייבת להימנע מפרסום העלול לפגוע בזכויותיה של השוכרת לפי הסכם זה.

8.עם תום המועד החוזי הוארכה תקופת השכירות בהסכמה למשך שנה וחצי נוספות. עם סיום תקופת ההארכה התגלע סכסוך בין המערערת והמשיבה באשר להמשך היחסים החוזיים ביניהן ולטיב חובותיהן ההדדיות. המערערת דרשה את פינויה של המשיבה מהנכסים שהושכרו לה ואילו המשיבה התנגדה לכך בתוקף. בתגובה, פנתה המערערת לבית המשפט, בת.א. 14273/84, בתביעה לפינוי המשיבה מבתי הקולנוע. אולם, לאחר שהתבררה המחלוקת בדבר דרך פרשנותו של המונח "ערך כינון" המופיע בסעיף 15.ג. לחוזה, משכה המערערת את ידה מן התביעה ופנתה לדרך המשא ומתן. בשל כך, בוטלה התביעה בהסכמת הצדדים ביום 31.5.1987.

9.לאורך כל תקופה זו המשיכה המשיבה להחזיק בבתי הקולנוע ולשלם את דמי השכירות כסדרם. לאחר ביטול התביעה הנזכרת החלה המשיבה לפנות אל המערערת בהצעות שונות לביצוע פרוייקטים משותפים במבנים, אשר בהם שכנו בתי הקולנוע. הסיבה לכך, ככל הנראה, הייתה מסקנתה של המשיבה בדבר חוסר הכדאיות הכלכלית שבהפעלת בתי הקולנוע באותה התקופה. ההצעה המרכזית של המשיבה, אשר נידונה בין הצדדים, הייתה הסבת קולנוע "אמפי" לחניון ושיפוצו של קולנוע "אורה" בהשקעה כספית משמעותית. הצעה זו לא התגבשה לכלל עסקה. בחודש דצמבר 1987 נסגר קולנוע "אמפי". המשיבה הפסיקה לשלם דמי שכירות עבורו אך המשיכה להחזיק בו.

10.בחודש מאי 1990 הואץ המשא ומתן בין הצדדים בעניין הקמת פרוייקט משותף בבתי הקולנוע אולם, מיד הוא נקלע למשבר. שני הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה בדבר הקמתו של פרוייקט משותף בבתי הקולנוע. בסוף שנת 1990 סגרה המשיבה גם את שעריו של קולנוע "אורה". מתחילת שנת 1991 הפסיקה המשיבה לשלם את דמי השכירות עבורו, אך המשיכה להחזיק בו.

11.ביום 7.7.1991 שלחה המשיבה מכתב אל המערערת. במכתב זה חזרה המשיבה על הצעותיה להקמת פרוייקט משותף והוסיפה כי אם הצעותיה לא יתקבלו היא מוכנה לצאת מבתי הקולנוע בתמורה לרכישת האינוונטר על ידי המערערת בערכו כחדש. המערערת לא קיבלה דרישה זו וטענה כי החוזה לא מטיל עליה חיוב כזה. שני הצדדים חיפשו דרך לפתור את המחלוקת הפרשנית שהתעוררה בשאלת דרך הערכת שוויו של האינוונטר. במסגרת זו הוצעו דרכים שונות כמו: פניה משותפת לבית משפט או פניה מוסכמת לבורר. הצדדים אף ניסו לפתור את הבעיה בדרך של ניסוח הסכם פשרה. אולם כל אלה לא צלחו. פשרה לא הושגה והסכסוך הלך והתעצם.

12.ביום 30.9.1992 הודיעה המערערת למשיבה על סיום יחסי השכירות ביניהן בגין אי תשלום דמי שכירות ודרשה מן המשיבה לפנות את המושכר תוך חודש ימים. המשיבה שללה את דרישתה של המערערת והודיעה לה כי לא תפנה את המושכר עד שהמערערת תרכוש ממנה את האינוונטר לפי ערכו כחדש.

13.ביום 12.11.1992 פנתה המשיבה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בה"פ 1697/92, וביקשה כי בית המשפט יצהיר שתקופת השכירות על פי ההסכם שנחתם בין המשיבה והמערערת הסתיימה בכל הנוגע לבית הקולנוע "אמפי" ביום 31.12.1987, ובכל הנוגע לבית הקולנוע "אורה" ביום 31.12.90 או לחלופין כי תקופת השכירות של שני בתי הקולנוע נסתיימה ביום 31.10.1992. עוד התבקש בית המשפט להצהיר כי, על פי סעיף 15.ג. להסכם השכירות, על המערערת לרכוש מן המשיבה את האינוונטר לפי ערך כינון, דהיינו לפי ערכו כחדש.

14.בית המשפט המחוזי - מפי השופט א' גורן - קיבל את בקשת המשיבה והצהיר בפסק דינו כי:

הפרשנות המילולית, הטבעית והנכונה של סעיף הכינון בחוזה שנכרת בין בעלות הדין, היא כי כנגד פינוי המבקשת, על המשיבה לשלם לה את הכספים בגובה הסכום המצטבר ושווי עלות רכישתו מחדש ועלות הובלתו, הרכבתו והתקנתו בבתי הקולנוע...

15.לשם ביסוס מסקנתו זו, בית המשפט המחוזי מסתמך על שורה של נימוקים:

א.המונח "כינון" הוא מונח מתחום דיני הביטוח והוא מוכר שם כמונח שונה מהמונח "קימום". קימום משמעותו בדיני הביטוח הוא להחזיר את המבוטח למצב הכלכלי לפני הנזק. במקרה זה יש להפחית משווי הנזק את הבלאי. המונח כינון, לעומת זאת, משמעותו "חדש תמורת ישן" ולא "ישן תמורת ישן".

ב.על אף שהמונח כינון מקורו בתחום הביטוח, ניתן לאמץ אותו, על משמעותו הכלכלית, גם בחוזים מסחריים וזאת כדי למנוע מן הצדדים לפרט ולהאריך את כוונתם באריכות יתר.

ג.כאשר קבעו הצדדים את השימוש במונח "ערך הכינון", הרי הם מנועים מלטעון כי המונח אינו מוכר להם ואינו ברור להם, ואם אכן הוא אינו ברור להם, אין להם להלין אלא על עצמם.

ד.אין לקבל את טענת הטעות, משום שהשאלה היחידה שעמדה בפני בית המשפט הייתה שאלת פרשנותו של סעיף 15.ג. לחוזה. טענת הטעות היא פלוגתא חדשה שהועלתה לראשונה בסיכומים. אך גם אם הייתה פלוגתא כזאת, הרי טענת הטעות לא הוכחה. כי לשם הוכחת טעות דרושה ראיה כי המתקשר הבין מונח מסוים במשמעות אחרת מהמונח המקובל בקרב הציבור לעניין זה. אי-ידיעה מספקת במונחים משפטיים או כלכליים אינה נכללת במערכת עילות ביטול החוזה מחמת טעות.

ה.לטענת הזיוף, שהעלתה המערערת, לא נמצאה תשתית ראייתית.

ו.באשר לרקע הכלכלי להסכמת הצדדים להעריך את האינוונטר לפי ערכו כחדש, בית המשפט מצא בעדויות מטעם המשיבה נימוקים שהצדיקו את התחייבותה של המערערת לרכוש את האינוונטר בשיטת "חדש תמורת ישן". בית משפט קבע כי המשיבה העניקה למערערת את היתרונות הכלכליים הבאים:

1.וויתור על חוזה ארוך טווח. בכך שללה מעצמה המשיבה את הביטחון הכלכלי שבחוזה לתקופה ארוכה.

2.הבטחת החזר השקעות שהשקיעה בבתי הקולנוע הנ"ל, כמו התקנת מערכת מיזוג אויר בהם.

3.וויתור על דיירות מוגנת.

4.מסירת חנות למשיבה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.

5.הסכמה להעלאת שכר דירה בגין המושכרים הנ"ל.

על רקע זה בית המשפט מסיק כי:

כל היתרונות הכלכליים שצוינו לעיל, ניתנים להשוואה סבירה כנגד התחייבותה של המשיבה לרכוש את האינוונטר בשיטה זו שנקבעה בחוזה ולכן עומד החוזה במבחן הסבירות הכלכלית, כאשר נפעיל את כללי הפרשנות המקובלים שבהם בית המשפט נוהג לפרש הסכמים מסחריים.

16.על פסק דין זה הוגש הערעור שלפנינו. אומר מיד כי דין הערעור להתקבל. בנסיבות העניין, ההוראה החוזית, המתיימרת לחייב את המשכירה לשלם לשוכרת בתום תקופת השכירות עבור אינוונטר ישן מאד סכום המאפשר לשוכרת לקנות אינוונטר חדש לגמרי, היא הוראה שאינה עומדת בשום מבחן של סבירות כלכלית. כדי להמחיש את הפער האפשרי בין הישן לבין החדש: לפי טענת המשיבה מגיע לה סך של 1,820,000$, שעה שהמערערת טוענת כי ערך האינוונטר העכשווי (בשנת 1992) הוא בסך 235,000 ש"ח. יצוין, כי בית המשפט המחוזי לא נכנס כלל לשאלת השמאות, אך עצם הפער בסכומים הנטענים מצביע על אי-הסבירות הכלכלית של "ערך הכינון".

17.מן העובדות עולה כי המערערת נדהמה מדרישת המשיבה עד כדי כך שהיא יזמה עריכת בדיקה מיוחדת - בעזרת מומחים - שמא זויף הדף המודפס של ההסכם עליו הופיעה ההוראה הנזכרת. כמו כן, נתברר כי בכל טיוטות ההסכם שהוחלפו בין עורך הדין יוסף כץ, ב"כ המערערת, לבין ב"כ המשיבה עו"ד מאייר, לא הופיעה בהוראת סעיף 15 הפיסקה " לפי ערך הכינון שלו כשהוא מותקן ומורכב בבית הקולנוע ". כמו כן מצהיר עו"ד כץ כי בכל המגעים שהיו בינו לבין ב"כ המשיבה לא דובר מעולם על הערכה לפי ערך כינון (ראה תצהיר התשובה מיום 21.2.1993). דא עקא, בעת חתימת ההסכם, עו"ד כץ שהה בשירות מילואים. עם זאת, מן הנסיבות עולה כי, לפחות מבחינה סובייקטיבית, המערערת לא התכוונה מעולם לקבל על עצמה התחייבות "לקנות" אינוונטר ישן נושן במחירים של אינוונטר חדש. אעיר, בהקשר זה, כי טעות מעין זאת אינה טעות בכדאיות העיסקה גרידא, אלא טעות מהותית בדבר קיום התחייבות מוגדרת. המערערת לא טעתה בהערכתה את המשמעות הכלכלית של חיוב נתון, אלא בקיום החיוב עצמו. לכן, איני מסכים גם עם תפיסתו של בית משפט קמא כי אין להכיר בטעות המערערת, מאחר שזו לא הוכיחה שהבינה את המונח "כינון" במשמעות אחרת מן המשמעות המקובלת. בנסיבות המקרה שלפני, יש רגליים לסברה כי המערערת כלל לא הייתה מודעת לכך כי היא נטלה על עצמה התחייבות מעין זאת. מכאן, שאם שאלת קיום הטעות הייתה נקודה שנויה במחלוקת בין בעלי הדין, דומה כי התשובה הראויה נוטה גם כאן לטובת המערערת.

18.אולם, אתרכז בחוות דעתי בבחינת הנחתו של בית המשפט קמא בדבר הסבירות הכלכלית של ההוראה החוזית במסגרת השאלה בדבר הפרשנות הנכונה של תוכן ההוראה. כלומר, מקבל אני את נקודת המוצא של בית המשפט קמא כי השאלה השנויה במחלוקת נוגעת למשמעות שיש לתת להוראה הנדונה על רקע הנסיבות המיוחדות של המקרה.

19.כפי שהוזכר לעיל, בית המשפט קמא מצא ארבעה "וויתורים" מצד המשיבה שהצדיקו, כביכול, מבחינה כלכלית את חיוב המערערת לשלם את ערך הכינון של האינוונטר. התקשיתי מאד למצוא וויתורים כלשהם אשר יהוו איזון כלכלי בין הצדדים. אפרט את העניין:

א.באשר לוויתור על חוזה שכירות ארוך: לא מצוי שום מסמך לפני הסכם השכירות הנדון, אשר העניק למשיבה אופציה להארכת השכירות מעבר לשנת 1981. יתרה מזו, חוזה השכירות הנדון העניק למשיבה בסעיף 5 שבו, זכות סירוב ראשונה. זכות זו מעניקה אפשרות מסוימת להארכת תקופת השכירות או לקניית המבנה.

ב.באשר להבטחת החזר השקעות שהשקיעה המשיבה, נתברר כי ההשקעה העיקרית של המשיבה לפני כריתת חוזה השכירות הייתה מערכת מיזוג אויר משנת 1978, שאת ערכה הפחיתה המשיבה בדו"חות מס ההכנסה (ראה פרוטוקול עמ' 20 מיום 4.1.1994). איני רואה כל יחס כלכלי בין השקעה זו לבין האינוונטר הישן.

ג.באשר לדיירות מוגנת, אין כל תשתית ראייתית כי למשיבה זכות מעין זאת במבנים. מן המסמכים עולה מסקנה הפוכה: גם בהסכם בין הצדדים (סעיף 2) וגם בהסכמי השכירות הקודמים, הצהירו הצדדים במפורש כי השכירות אינה מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. לגבי ביטול כל הזכויות הקודמות ראה גם סעיף 3 להסכם הנדון.

ד.באשר למסירת חנות למערערת, גם כאן חסרה כל תשתית ראייתית לעובדה זו. לא נתברר היכן היא החנות הזאת, המצדיקה, כביכול, תשלום של מיליוני שקלים.

ה.באשר להסכמה להעלאת דמי השכירות, הרי לטענת המערערת, אשר לא נסתרה, הסתכם ערכה המצטבר של העלאה זו ב10,000- ש"ח, נכון ליום הגשת הערעור. נמצא, כי גם עניין זה אין בו כדי ליצור איזון כלכלי להתחייבות לשלם מיליוני שקלים.

20.המסקנה העולה מן האמור היא כי נשמט היסוד מהנחתו של בית משפט קמא בדבר עמידתו של ההסכם במבחן הסבירות הכלכלית. מבחינה כלכלית, ההתחייבות לשלם עבור אינוונטר ישן פי שמונה עשר מערכו הממשי גובלת באבסורד. לכן, אין זה מן הראוי שבכוחה של מילה יחידה בהסכם, הלוא היא "כינון" - אשר כלל אינו ברור כיצד השתרבבה לתוך הכתוב, שעה שמקורה בסביבה עסקית אחרת לחלוטין - להטיל על המערערת חיוב קיצוני מעין זה. כפי שבית המשפט קמא מציין, הסבירות הכלכלית היא מבחן פרשני מקובל בהסכמים מסחריים. אם נשווה לנגד עינינו את הרקע המיוחד של ההסכם הנדון - דהיינו: ההשתלשלות ארוכת-השנים של הסכמי השכירות על הוראותיהם בדבר האינוונטר הנדון - אין זה מתקבל על הדעת כי הצדדים התכוונו כי בתום תקופת שכירות קצרה יחסית יוטל חיוב כה קיצוני על המשכירה, חיוב הנעדר כל הצדקה כלכלית.

21.העיקרון כי בפרשנות חוזה, שמטרתה לעמוד על אומד דעת המתקשרים, יש להיזקק למטרות ולתכליות המונחות ביסוד החוזה, מושרש היטב בפסיקת בתי המשפט. כך נאמר בפרשת ע"א 603/79 אברגי'ל נ' פלג את שטרית חברה לבניין ולפיתוח בע"מ , פ"ד לח(1) 633, בעמ' 637 תוך הסתמכות על פסיקה קודמת:

[ב]פרשנות מסמך יש לנסות לרדת לכוונתו האמיתית, על יסוד הדברים הכתובים במסמך בהתחשב ברקע הידוע של העניין ולא תמיד קובע המובן המילולי של המילים שהשתמשו בהן, שעה שהנסיבות מצביעות על כוונה אחרת מזו העולה מן הפירוש הרגיל של הכתוב... והמגמה היא "להתיר את מוסרותיהן של המילים הכתובות ולהגיע לחקר הכוונה האמיתית שהייתה לנגד עיניהם של המתקשרים".

בפרשת ע"א 922/91

חוסיין מחמד סלימאן אבו ג'באר נ' המאגר הישראלי לביטוחי רכב, הפול ואח' , פ"ד מח(3) 340, חוזר חברי השופט ת' אור על עיקרון זה בהביאו, בין היתר, את דבריה של ג' שלו, בספרה על דיני חוזים (מהדורה שנייה, תשנ"ה), עמ' 302 - 303:

בעימות בין לשון החוזה ובין כוונת עושיו - יד האחרונה על העליונה. המגמה הפרשנית הנאותה היא "להתיר מוסרותיהן של המילים הכתובות ולהגיע לחקר הכוונה האמיתית". לפיכך, יתכנו מקרים שבהם תגבר הפרשנות התכליתית של החוזה על פני פרשנותו המילולית, והוא כאשר הקשר הדברים מצביע על כוונה שונה מזו העולה מן המילים בפשוטן.

בפרשה אחרת, ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ , פ"ד מח(1) 221, בעמ' 229[ה] קובע חברי השופט א' ברק, בדעת הרוב שלו, לגבי פרשנותה של פוליסת ביטוח כי:

לשון הפוליסה תומכת אפוא בתכלית מצומצמת המוציאה את המקרה ממסגרת הכיסוי הביטוחי. אך לשון הפוליסה אינה המקור היחיד לתכליתה. בצד הלשון עומדת התכלית האובייקטיבית, כפי שצדדים הוגנים, המגנים על האינטרסים הטיפוסיים, מעצבים אותה.

הרעיון כי בפרשנות חוזים יש לתת מהלכים לכללי הגינות מצא ביטוי גם בפסק דינה של השופטת מ' בן פורת בפרשת ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עזבון המנוח זולוטוב , פ"ד מא(1) 282, בעמ' 322:

...כאשר קשה לעמוד על אומד הדעת או בעת שתרים אחריו, מותר ואף צריך להיעזר בכללי הגינות המקובלים על הבריות.

ראה עוד ברוח דברים אלה בעניין פרשנות חוזים: בג"צ 846/93 יעקב ברק נ' בית הדין הארצי לעבודה ואח' (טרם פורסם).

22.מפסיקתו בית משפט זה עולה כי מבחני הסבירות, ההגינות והתכלית האובייקטיבית של חוזה עשויים לעצור כוח עד כדי כמעט-עקירה או אף עקירה ממש של מילים מתוכו. ראה את חילוקי הדעות בפרשת ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ , פ"ד מט(2) 265, וכן ראה את המקורות המובאים שם.

העיון בפסיקה האנגלית מגלה כי גם שם כוחו של מבחן הסבירות העסקית רב ביותר במלאכת הפרשנות. וכך נאמר על ידי בית הלורדים בפרשת Wickman

Tools v. Schuler A.G., [1974] A.C. 235 , מפי Lord Reid

בעמ' 251:

The fact that a particular construction leads to a very unreasonable result must be a relevant consideration. The more unreasonable the result the more unlikely it is that the parties can have intended it, and if they do intend it the more necessary it is that they shall make that intention abundantly clear.

כך גם נאמר בפרשת

Antaios Compania Naviera S.A. v. Salen Rederierna A.B.,

[1985] A.C. 191 , מפי Lord Diplock

בעמ' 201:

...if detailed semantic and syntactical analysis of words in a commercial contract is going to lead to a conclusion that flouts business commonsense, it must be made to yield to business commonsense.

דבריו אלו של Lord Reid בפרשת Wickman

נידונו לאחרונה בפסק דינו של בית הלורדים בפרשת Charter Reinsurance Co. Ltd v. Fagan [1997] A.C. 313 בעמ' 387 - 388, מפי השופט Lord Mustill . שופט אחרון זה מעיר כי דבריו של Lord Reid

מבטאים לא רק שיטה של פרשנות חוזים, אלא גם את הניסיון הכללי כיצד יש להבין שפה. בדבריו של Lord Mustill יש משום הסתייגות מסוימת מעקירה מוחלטת של מילה חד משמעית. ברוח זו, הוא מציין כי לדבריו של Lord

Reid

יש גבולות; וכך הוא אומר:

There comes a point at which the court should remind itself that the task is to discover what the parties meant from what they have said, and that to force upon the words a meaning which they cannot fairly bear is to substitute for the bargain actually made one which the court believes could better have been made. This is an illegitimate role for a court. Particularly in the field of commerce, where the parties need to know what they must do and what they can insist on not doing, it is essential for them to be confident that they can rely on the court to enforce their contract according to its terms. Certainly, if in the present case the result of finding a condition precedent would be anomalous there would be good reason for the court to look twice, and more than twice, at the words used to see whether they might bear some other meaning. In the end, however, the parties must be held to their bargain.

האמת היא, שגם Lord Reid עצמו הוסיף בהמשך לדבריו בפרשת Wickman הנזכרת כי (שם, בעמ' 251):

This is so unreasonable that it must make me search for some other possible meaning of the contract. If none can be found then Wickman must suffer the consequences. But only if that is the only possible interpretation.

23.והנה, גם אם נאמץ את הגישה הפרשנית המצמצמת-מה, זאת הנרתעת מפני עקירה ממשית שלמה של ביטוי לשוני מתוך נוסח החוזה - הרי עובדה היא כי המונח "ערך כינון" אינו חד משמעי לחלוטין. לפי המילון העברי המרוכז בעריכת א' אבן שושן, למילה "כינון" מספר משמעויות. העיקריות בהקשר שלנו הן: האחת: " יסוד, הקמה, ביסוס "; השניה: " אורגן, הממלא תפקיד מסוים בגוף ". במסגרת המשמעות השניה התואר "כינוני" משמעותו: " תפקודי, קונסטרוקטיבי ". לכן, גם בהנחה שבעולם הביטוח המונח "ערך כינוני" הוא בעל משמעות טכנית, כמוגדר בסעיף 13 לתוספת לתקנות הפיקוח על עסקי ביטוח (תנאי חוזה לביטוח דורות ותכולתן), תשמ"ו1986- [" כינון - הקמה מחדש, תיקון או החלפה ברכוש חדש מאותו סוג ואיכות של הרכוש שאבד או ניזוק ."], הרי בחוזה מסחרי שאין לו כל קשר לסוגיית הביטוח, הצדדים עשויים להבינו במשמעותו השנייה. כלומר, כוונת הצדדים עשויה הייתה להיות לערך התפקודי הנמדד לפי מצבו העכשווי של האינוונטר. בכך הסרנו את המחסום הלשוני הבלתי-עביר הניצב - לדעת אחדים מחכמי המשפט - בדרך הפרשן בעת מלאכת הפרשנות החוזית כי אין אנו נוקטים שיטה של התעלמות מלשון החוזה, אלא של מתן משמעות אחרת לביטוי החוזי. אין לי צורך לשוב ולפרט את מידת אי הסבירות העסקית הקיצונית שבאימוץ המשמעות הראשונה, מידה המחייבת להעדיף את המשמעות השניה.

24.ואם לא די בנימוקים אלה, הרי הסייג המופיע בהוראת סעיף 15.ג. להסכם שולל, לכאורה, את התגבשותו של חיוב המשכירה לשלם עבור האינוונטר "חדש תמורת ישן". ואמנם ברישא של ההוראה הזאת נאמר: "בתום תקופת השכירות, במידה שלא יוארך תוקפו של הסכם זה לפי ההסדר הנקוב בסעיף 5 דלעיל

מתחייבת המשכירה לרכוש את האינוונטר ...". (ההדגשה שלי - י.א.). עובדה היא כי הסדר השכירות הוארך בין הצדדים למשך שנים אחדות. לטענת המשיבה עצמה, נסתיימה תקופת השכירות לגבי בית הקולנוע "אמפי" בסוף דצמבר 1987 ולגבי בית הקולנוע "אורה" בסוף אוקטובר 1990, ולחלופין בנוגע לשני בתי הקולנוע ביום 30.10.1992 (ראה המרצת פתיחה מיום 12.11.1992).

25.לפי המסמכים, הוארכה תחילה השכירות על ידי המשכירה לשנה וחצי, דהיינו, עד יום 30.9.1984 (ראה מכתב מאת המערערת מיום 28.7.1983). ביום 21.6.1984 פנתה המערערת במכתב למשיבה, בו היא הודיעה למשיבה כי בכוונתה להשכיר את הזכויות בבתי הקולנוע למשך שנה, וכי היא מוסרת בכך הודעה למשיבה לפי סעיף 5.ב.3. להסכם, תוך ציפייה להצעת המשיבה. במכתב מיום 8.7.1984 ציינה המערערת כי טרם קיבלה הצעה מאת המשיבה. במכתב זה היא מודיעה את תוכן ההצעה הגבוהה ביותר שקיבלה מצד שלישי. כמו כן, היא מזמינה את המשיבה להגיש את הצעתה עד תאריך נקוב, תוך כדי ציון שעם קבלת ההצעה היא תחליט "בהתאם לנוהלים המקובלים ועל פי החוזה שבינינו". המשיבה ענתה להצעת המערערת במכתב מיום 15.7.1984, שבו היא חולקת על זכותה של המערערת לדרוש את פינוי בתי הקולנוע וכן על זכותה להשכירם לצד שלישי. טענתה של המשיבה היא כי היא "המחזיקים החוקיים בבתי הקולנוע".

26.בהמרצת הפתיחה שהגישה המשיבה לבית משפט קמא, היא הצהירה כי "תקופת השכירות בהסכם נקבעה לעשרים חודש מיום 1.8.1982 ועד ליום 31.3.1984, אולם בפועל ובהתאם לאמור בסעיף 5.ב. להסכם, תוקף ההסכם, ובכללו תקופת השכירות, הוארכו על ידי הצדדים מעבר לכך". (ההדגשה שלי - י.א.). אם נקבל הצהרה זו, הרי על פי הוראת סעיף 15.ג. להסכם, לא קם חיובה של המערערת לתשלום האינוונטר. אין בהסכם הוראה כי בתום ההארכה על פי סעיף 5.ב. להסכם, תתחדש התחייבותה של המערערת לרכוש את האינוונטר לפי ערך כינון. לכן, גם לו הייתי גורס כי במקור המערערת חייבת הייתה לשלם "חדש תמורת ישן" - ובפועל איני גורס כך - הרי העדר הוראה מפורשת כי חיוב זה קיים גם בתום ההארכה, היה מביא אותי למסקנה שהמערערת פטורה ממנו. כי הרי גם לפי גירסת המשיבה, ערך הכינון היה מוצדק, בחלקו לפחות, בשל קיצור תקופת השכירות. נוכח הארכת השכירות, הצדקה זו נופלת, ואין עוד מקום לחייב את המשכירה בנטל העצום של החיוב הנזכר. יש לזכור, כי עם עבור הזמן ערך האינוונטר הולך ויורד ובכך היקף חיובה של המשכירה הולך וגדל. בהקשר זה, יצוין, כי רעיון הכינון בדיני ביטוח אף הוא מותנה בהגבלת זמן; עיין ע"א 191/80 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' מלון דבורה בע"מ ואח' פ"ד לה(4) 714, 721. כמו כן השווה את סעיף 13 לתוספת לתקנות הפיקוח על עסקי ביטוח (תנאי חוזה לביטוח דירות ותכולתן), תשמ"ו1986-, הנזכרות.

27.זאת ועוד אחרת. אין זה בטוח כלל כי על המשך השכירות מעבר לשנת 1984 חלים כל פרטי ההסכם המקורי שיועדו לחול על תקופה מוגבלת בלבד. לאחר שנת 1984 לא הייתה הסכמה מפורשת על המשך תחולת ההסכם המקורי. דומה, כי השכירות נמשכה מכוח האינרציה, שעה שהתנהלו דיונים בין הצדדים על פרוייקטים משותפים בנוגע לבתי הקולנוע ועל רקע של חילוקי דעות חריפים בדבר מצב זכויותיהם במושכרים. בנסיבות אלה, הטענה כי אין עוד תחולה להוראה יוצאת דופן בחוזה המקורי, יש לה על מה לסמוך.

28.בסיכום: דעתי היא כי בשל הנסיבות הנזכרות אין לתת למונח "ערך כינון" את המשמעות של "חדש תחת ישן", אלא כוונת הצדדים הייתה - כמו בחוזים המקוריים - לערך העכשווי של האינוונטר בעת סיום השכירות. בנוסף לכך, גם לו הייתי מניח כי המשמעות המקורית הייתה זו של דיני הביטוח, הרי עם הארכת תקופת השכירות פקעה הוראת החיוב בשל הסייג בסעיף 15.ג. לחוזה.

29.נשאלת השאלה: מה דין הצדדים בנקודת הזמן הנוכחית. לפי הגירסה הראשונה, אומד הדעת של הצדדים הוא כי ההוראה בדבר תשלום האינוונטר לפי ערכו העכשווי ממשיכה לחול ביחסי הצדדים, כפי שהיה מימים ימימה. מסקנה זו גם לא תשתנה לפי הגירסה השנייה: לאחר נפילת ההוראה המקורית, היוצאת דופן, יש להניח כי אומד דעת הצדדים בשאלת האינוונטר הוא בהתאם לנוהג שהתגבש על יסוד שורת הסכמי השכירות הקודמים, והוא כי המשכיר ירכוש את האינוונטר מן השוכר לפי ערכו בתום תקופת השכירות. כאמור, גירסתי הראשונה היא העיקרית.

אי-לכך, הערעור מתקבל ופסק דינו של בית משפט קמא מתבטל במובן זה כי במקום ההצהרה על חיובה של המערערת לשלם למשיבה את הכספים בגובה הסכום המצטבר בשווי עלות רכישתו מחדש ועלות הובלתו, הרכבתו והתקנתו בבתי הקולנוע, תבוא ההצהרה כי המערערת חייבת לרכוש את האינוונטר לפי ערכו בזמן תום השכירות בפועל כשהוא מותקן ומורכב בבית הקולנוע. אם יתגלעו חילוקי דעות בין הצדדים על גובה הערך הנזכר ינהגו על פי הוראת סעיף 15.ג. סיפא להסכם. באשר למועד תום תקופת השכירות, יש לקבעו לפי המכתב של ביטול השכירות, שנשלח על ידי המערערת ביום 30.9.1992, ובו היא הודיעה על תום השכירות מיום 30.10.1992. יום זה הוא היום הקובע להערכת ערכו של האינוונטר.

המשיבה תשלם למערערת הוצאות בסך 30,000 ש"ח.

ש ו פ ט

השופטת ד' דורנר :

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

המשנה לנשיא ש' לוין :

1.לדידי אין בהכרח לדיבור "ערך כינון" כשהוא מופיע בחוזה הרלבנטי אותה משמעות שיש לו בדיני הביטוח, שכן היעדים והמשמעויות של דיבור זה בשני ענינים אלה אינם זהים. הדברים הם כך ביתר שאת כאשר מעיינים ברשימת האינוונטר הנספחת לחוזה, הכוללת מכונות הקרנה על פחמים, "אקזוסטר" המוגדר כ"מוציא עשן מן האולם", ופריטים אחרים משנות השלושים שיש להם במקרה הטוב ערך לאספנים, ובמקרה הגרוע ערך של גרוטאות. אין לפרש הוראה חוזית אלא תוך התייחסות לסביבתה הטבעית.

אני מסכים עם חברי הנכבד השופט אנגלרד שההצדקה המסחרית שסגן הנשיא המלומד מצא להכללת מונח זה בחוזה אינה מבוססת דייה.

2.איני בטוח שאפילו היינו מנסים לתת למונח "ערך כינון" בחוזה הרלבנטי את המשמעות הנודעת לו בדיני הביטוח, היה הדבר אפשרי כאשר מדובר בציוד ישן, שבחלקו קשה למצוא לו מקבילה תחליפית, ועובדה זו יכולה ללמד רק שהנסיון נדון לכשלון. אפילו היינו מנסים ליישם בענייננו את המשמעות הביטוחית של "ערך כינון", הרי שנסיונה של המשיבה, בנסיבות הענין, ליישמה על הציוד שבתוספת יכול להיחשב כנסיון לממש זכות שלא בתום לב.

לפיכך גם אני סבור שדין הערעור להתקבל כאמור בפסק דינו של חברי הנכבד השופט אנגלרד.

המשנה לנשיא

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.