פרטי ההליך
בבית המשפט העליון בשבתו
כבית משפט גבוה לצדק
בג"ץ
9088/16
לפני:
כבוד השופט י' דנציגר
כבוד השופט א' שהם
כבוד השופטת ע' ברון
העותרים:
1.
רוזה סטולרו
2. ח'ליל אחמד עראבי
נ ג ד
המשיבה:
עיריית עכו
בשם העותרים:
עו"ד אורי בן-שושן
בשם המשיבה:
עו"ד כנרת הדר; עו"ד יפעת ווקנין-מניס
פסק-דין
השופטת ע' ברון:
1. כפי שיפורט להלן, דינה של
העתירה שלפנינו להידחות על הסף בשל קיומו של סעד חלופי.
2. רוזה סטולרו (להלן:
העותרת
) היא בעלת זכות דיירות
מוגנת במבנה בשטח של 45 מ"ר בעכו העתיקה, הידוע כגוש 18010 חלקה 148 (להלן:
הנכס
); הבעלים בנכס היא
המשיבה, עיריית עכו (להלן:
העירייה
).
יצוין כי בעלה המנוח של העותרת הוא שחתם על הסכם שכירות מוגנת בנכס עם העירייה כבר
בשנת 1973, ולאחר פטירתו עברה זכות השכירות לעותרת.
ביום 24.2.2015 פנתה
העותרת לעירייה בכתב, וביקשה להעביר את זכות הדיירות המוגנת בנכס למר ח'ליל אחמד
עראבי (להלן:
העותר
),
בתמורה לסכום כולל של 280,000 ש"ח – שמתוכם 60% (168,000 ש"ח) ישולמו
לעותרת והיתרה (112,000 ש"ח) לעירייה, הכל כאמור בסעיפים 74 ו-75 לחוק הגנת
הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן:
חוק הגנת הדייר
). תחילה נמסר לעותרת
מטעם מחלקת הנכסים בעירייה כי לא ניתן לאשר את בקשתה – משום שהנכס מיועד לשימוש
כמחסן, ואילו העותר מבקש לנהל שם עסק. לאחר שהודיעו העותרים לעירייה כי הנכס יוסיף
לשמש כמחסן גם לאחר העברת זכות השכירות המוגנת, אישרה מועצת העירייה את ביצוע
העסקה פה אחד. ביום 13.10.2015 אף הודיע מנהל מחלקת הנכסים בעירייה לעותרת בכתב על
האישור מאת מועצת העיר, וציין כי בשלב זה נדרש לקבל גם את אישורו של שר הפנים.
3. אלא שביום 25.2.2016 הודיע
מנהל מחלקת הנכסים בעירייה לעותרת בכתב, כי העירייה החליטה לפעול מכוח זכותה לפי
סעיף 87 לחוק הגנת הדייר – ולהחזיר לעצמה את החזקה בנכס; ובתוך כך הובטח לעותרת
תשלום בסכום זהה לסכום שהיתה עתידה לקבל מן העותר לפי ההסכם ביניהם (168,000
ש"ח). לדברי העירייה, לאחר בחינה מחודשת של תכנית בניין עיר החלה על הנכס,
התברר למהנדסת העיר כי לא ניתן לעשות עוד שימוש בנכס כמחסן ולעומת זאת ניתן לעשות
בחזיתו שימוש מסחרי. משכך, ובשים לב לייעוד הנוכחי של הנכס ולשוויו, הוחלט בעירייה
כי תפעל להשגת בעלות מלאה בנכס, שאינה כפופה לזכות דיירות מוגנת. ואולם לגישת
העותרים, לאחר שנתנה העירייה את הסכמתה להעברת הזכויות בנכס, אין היא רשאית לחזור
בה מטעמים של טעות בכדאיות העסקה.
4. העתירה מופנית כנגד חזרתה
של העירייה מן ההסכמה לביצוע העברת הזכויות בנכס מהעותרת לעותר – ועל פי הנטען
העירייה פעלה בהקשר זה שלא כדין, בחוסר תום לב ומשיקולים זרים, ותוך פגיעה באינטרס
ההסתמכות של העותרים. לטענת העותרים היה על העירייה לשתף אותם במידע החדש שהתגלה
לה בנוגע למצבו התכנוני של הנכס, ולאפשר להם להתאים את הצעתם הכספית לשימוש המסחרי
שניתן לעשות בו כיום. משכך מבקשים העותרים מבית המשפט כי יורה למועצת העירייה
להעביר לאישורו של שר הפנים את הבקשה להעברת זכות הדיירות המוגנת בנכס מן העותרת
לעותר.
יצוין כי קודם להגשתה של
העתירה דנן, בחודש אוגוסט 2016 הגישו העותרים עתירה זהה לבית המשפט לעניינים
מינהליים בחיפה (35125-08-16); וביום 2.11.2016 הורה בית המשפט על מחיקתה, בשל
חוסר סמכות עניינית:
"במקרה הנדון, עולה לכאורה, כי לב לבו של הסכסוך בין
הצדדים, נתון במערכת היחסים שבין העותרת 1 כבעלת זכויות כדיירת מוגנת לבין המשיבה כבעלים
של הנכס, ואינו בא בגדר החלטה
מנהלית. על כן ובהתאם להוראות סעיף 93
ל חוק הגנת הדייר , הרי שהסמכות העניינית לדון במחלוקות שעולות מהעתירה, מסורה לבית הדין לשכירות ולא לבית המשפט לעניינים מנהליים.
בהינתן האמור וככל שמעוניינים העותרים לברר את המחלוקות הפרטיות ביחס לחזרתה של המשיבה (העירייה-ע'ב') מהסכמתה להעברת הזכויות בדיירות המוגנת מהעותרת 1 לעותר 2, רשאים הם לפנות לבית הדין לשכירות, בהתאם ל חוק הגנת הדייר ."
5.חרף דבריו הנכוחים של בית המשפט לעניינים מינהליים (כבוד השופטת ב' טאובר ), לא פנו העותרים לבית הדין לשכירות – אלא הגישו את העתירה שלפנינו. בהתייחס לסמכות העניינית לדון בסכסוך עם העירייה, התמקדו העותרים בשאלת חלוקת הסמכויות שבין בתי המשפט לעניינים מינהליים לבין בג"ץ; קרי: תוך התעלמות מקביעתו של בית המשפט לעניינים מינהליים כי אין עסקינן בתקיפה של החלטה מינהלית, אלא בפעולה של העירייה בהיותה בעלים בקניין פרטי.
לא מצאנו ממש בעמדת העותרים בנוגע לסמכות העניינית לברר את תביעתם. אמנם על פי רוב חובשת העירייה לראשה את כובע הרשות המינהלית, ואולם במקרים מסוימים – כדוגמת זה שלפנינו – כובעה הוא כובע פרטי. הנכס שבו עסקינן הוא נכס המהווה קניין פרטי של העירייה, ולא קניין ציבורי, ועל ההתקשרויות החוזיות שעורכת העירייה בנוגע לזכויות בנכס חולש אפוא המשפט הפרטי. כפי שביאר בית המשפט לעניינים מינהליים, הסכסוך שבין העותרים לעירייה נופל לגדרו של סימן א' בפרק ב' לחלק ג' בחוק הגנת הדייר – ולכן לפי סעיף 93 לחוק יש לבררו בבית דין לשכירות.
6.בלא לגרוע מהאמור יבואר, כי אף על פי שבמקרה דנן התנהלותה של העירייה מול העותרים נעשתה בכובעה הפרטי – אין העירייה "משוחררת" מכל אותן חובות החלות עליה מתחום המשפט המינהלי. אותה " דואליות נורמטיבית ", נקבעה זה מכבר בפסיקה מקדמת דנא:
"בגבול שבין המשפט הפרטי לבין המשפט הציבורי קיים אזור דמדומים, שבו המשפט הפרטי והמשפט הציבורי משמשים בערבוביה, לעתים זה לצד זה ולעתים זה בתוך זה. באזור זה קיימת דואליות נורמאטיבית, כלומר, דו-קיום של המשפט הפרטי והמשפט הציבורי. האזור של דואליות נורמאטיבית התרחב בהדרגה. תחילה קנתה לה הדואליות הנורמאטיבית שביתה אצל גופים מובהקים של המינהל הציבורי, שמקובל לקרוא להם גופים שלטוניים, כמו הממשלה או עירייה. כאשר גוף כזה פועל בתחום המשפט הפרטי, כגון כאשר הוא משכיר נכס, חלים עליו, בצד כללים של המשפט הפרטי, גם כללים מסוימים של המשפט הציבורי, כגון עקרון השוויון " (דברי השופט י' זמיר
ב-ע"א 3414/93 און נ' מפעלי בורסת היהלומים בע"מ , פ"ד מט(3) 196, 204 (1995)).
7.סופו של דבר, אנו מורים על מחיקתה של העתירה מחמת קיומו של סעד חלופי, בדמות תביעה בבית הדין לשכירות. לנוכח האמור בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בנושא הסמכות העניינית לדון בסכסוך, ראינו לנכון לחייב את העותרים בהוצאות המשיבה – בסך 3,000 ש"ח.
ניתן היום, יא' באדר
התשע"ז (9.3.2017).
ש
ו פ ט
ש
ו פ ט
ש
ו פ ט ת