בג"ץ 9782/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ. בית נחמיה-מושב עובדים של העובד ה

1."בית נחמיה" מושב עובדים של הוועד הציוני להתיישבות שיתופית בע"מ. הוא המשיב (להלן: המושב) - מחזיק בשטח קרקע שקיבל בחכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל.

חלק משטח הקרקע נגרע מרשותו של המושב וצורף לתחום הישוב שוהם (השטח שנגרע ייקרא להלן המקרקעין). בד-בבד שונה ייעודו של השטח שנגרע מחקלאות למגורים. כפיצוי בגין גריעת השטח מתחומה, הקצה מינהל מקרקעי ישראל למושב זכויות לבניית יחידות דיור במקרקעין. בשנת 1994 התקשר המושב עם חברת שיכון ופיתוח ישראל בע"מ - היא המבקשת (להלן: החברה) - בהסכם למכירת זכויות הבניה האמורות. על-פי ההסכם, הוקנתה למושב אפשרות לבחור בין שתי חלופות לעסקה. האחת – עסקת קומבינציה, שלפיה ימכור המושב לחברה מקצת מזכויות הבניה, ויקבל בתמורה יחידות דיור - שייבנו על-ידי יזם - בשטח המקרקעין שלא יימכר. והשנייה, עסקת מכר במזומן, לפיה ימכור המושב את כל זכויות הבניה בתמורה לתשלום במזומן. המושב בחר בעסקה במזומן. בנספח א' להסכם פורטו סוגי יחידות הדירות שניתן לבנות על גבי המקרקעין לפי תכנית הבניה שחלה במקום ומספרן. בסעיף 7 להסכם נקבע הסדר באשר לתיקון התמורה שתינתן למושב במקרה שיחול שינוי בסוגי הדירות או במספרן. וזו לשונו של הסעיף:

7.אם עקב שינויים בתמהיל הבנייה יחול שינוי במספר הדירות ובסוגן, המפורטות בנספח א' דלעיל (בין על ידי שיפור זכויות המושב או גריעה מהן) תתוקן התמורה בהסכם זה, הן בעיסקת מזומן והן בעיסקת קומבינציה – באופן יחסי ומקביל.

2.בשל הביקוש הנמוך לדירות גדולות שהיה באותה עת, צפוי היה היזם, כך נראה, על פי תוכנית הבניה שחלה במקום, לא יכול היה היזם לנצל את מלוא אחוזי הבניה אלא אם היה בונה דירות גדולות. באותה עת לא היה צפוי ביקוש לדירות כאלה בשוהם. לפיכך סבור להניח שהיזם היה בונה דירות ששטחן קטן יחסית, ומוותר על מקצת מזכויות הבניה המותרות. ברם, כחצי שנה לאחר גיבוש ההסכם, תוקנו תקנות תכנון הבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), תשכ"ז-1967. בעקבות התיקון חלו שינויים באשר לזכויות הבניה במקרקעין. היזם יכול היה, לאחר התיקון, לבנות מספר רב יותר של יחידות דיור משניתן היה לבנות מלכתחילה, וכך לבנות דירות ששטחן קטן יותר, מבלי לוותר על אחוזי בניה. לדירת קטנות צפוי היה, כאמור, ביקוש רב יותר. בגין הטבות אלה בזכויות הבניה תבע המושב מהחברה תוספת לתמורה המקורית, וזאת על-פי הוראת סעיף 7 הנ"ל. החברה סירבה ליתן תמורה נוספת. היא טענה כי כוונת הצדדים, לפי הסכם המכר, היתה לתקן את התמורה המקורית רק מקום בו נבעה ההטבה בזכויות הבניה משינויים שחלו בתכנית הבניה עצמה. משלא שונתה תכנית הבניה הרי שאין מקום - כך טענה החברה - למתן תוספת למחיר המוסכם. בית המשפט קמא קבע, כי על-פי כוונת הצדדים, המדד הקובע, לצורך מתן תוספת תמורה, הוא עצם קיומה של הטבה בזכויות הבניה מבלי שיש חשיבות למקור ההטבה. לפיכך, כך פסק בית המשפט, זכאי המושב לתוספת תמורה. בית המשפט קבע, אמנם, כי המושב לא הביא ראיות להוכחת הסכום המגיע לו, אך מיאן לדחות את התובענה בשל כך. לפיכך קבע בית המשפט כי החלטתו בדבר זכאותו של המושב לתוספת תשלום מהווה פסק דין חלקי. במידה ויגיעו הצדדים להסכמה בדבר תוספת התשלום לו זכאי המושב - כך קבע בית המשפט - תינתן להסכמתם תוקף של פסק-דין, ואם לאו, ימונה שמאי מומחה מטעם בית המשפט שיאמוד את ערך התוספת הראויה. בבקשת רשות הערעור שלפני משיגה החברה על החלטתה של הערכאה דלמטה. היא שבה וטוענת כנגד זכותו של המושב לתוספת תשלום בגין הטבה שמקורה אינו נובע משינוי בתכנית הבניה. נוסף לכך, היא משיגה על החלטת בית המשפט למנות שמאי מומחה, וזאת לאחר שקבע שהמושב לא הביא ראיות בדבר גובה התוספת לה הוא זכאי. משלא הוכיח המושב את גובה הנזק המגיע לו, צריך היה בית המשפט קמא - כך טוענת החברה - לדחות את התובענה. המושב, מצידו, טוען כי בית המשפט קמא מוסמך היה למנות שמאי מומחה מטעמו, וזאת משלא הצליח לקבוע את שיעור התמורה הנוספת על סמך חוות הדעת הנוגדות שהגישו בעלי הפלוגתא.

3.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, החלטתי כי דין הבקשה להידחות. לא מצאתי ממש בטענתה הראשונה של החברה, שעניינה החלטת בית המשפט בדבר עצם זכאותו של המושב לתוספת תמורה. בית המשפט קמא פרס בהרחבה את התשתית המשפטית אשר עליה ביסס את החלטתו זו. בין היתר, הסתמך בית המשפט על לשון הסכם המכר, שבה התייחסות מפורשת לסוגי הדירות ולמספרן, ושנעדרת ממנה התייחסות לתוכנית בניין הערים. כן קבע בית המשפט כי אילו בחר המושב בעסקת קומבינציה במקום בעסקה במזומן, לא היתה החברה כופרת בחבותה ליתן תוספת תשלום. אין מקום לאפשר לחברה - כך קבע בית המשפט - להתחמק מתשלום תוספת למחיר, בגין התועלת הכלכלית שצמחה לה לאחר קבלת הטבות הבנייה, אך בשל כך שהמושב בחר בעסקת מזומן. נימוקים אלה של בית המשפט מקובלים עלי. לא ראיתי גם מקום להתערב בהחלטתו השנייה של בית המשפט קמא. משלא הצליח בית המשפט קמא לקבוע, על סמך חוות הדעת שהוצגו מטעם בעלי הדין, את שיעור התמורה הנוספת לה זכאי המושב, אין להתערב בהחלטתו למנות שמאי מומחה מטעמו, על מנת שזה יגיש חוות דעת מטעמו . אמנם, בית המשפט קמא קבע כי המשיב לא הביא ראיות להוכחת המגיע לו, אך, עיון בכתובים, ובכללם דברי בעלי הדין עצמם, מלמדים, כי היו בפני בית המשפט קמא חוות דעת מטעמו של המושב. על חוות דעת אלה לא ראה בית המשפט להסתמך, כפי הנראה, ולפיכך מינה שמאי מומחה מטעמו, בהתאם לסמכותו על-פי דין.

אשר על כן, הבקשה נדחית. ממילא, גם אין מקום להיענות לבקשה למתן תגובה לתגובת המשיב. המבקשת תשא בהוצאות המשיב בסך של 10,000 ש"ח.