בע"מ 2429/10פלוני נ. פלוני

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע בעמ"ש 118/08 שניתן על ידי סגן הנשיא (כתוארו אז) נ' הנדל והשופטות צ' צפת ו- מ' ברנט ביום 21.3.2010.

העובדות הצריכות לעניין

1.

המנוח ח.ס. ז"ל (להלן: המנוח ), בן העדה הקראית, היה נשוי לשתי נשים: המשיבה 1 ו-ט' ז"ל. המבקשים 7-1 הם ילדיהם המשותפים של המנוחים, המבקשים 8 ו-9 הם ילדיה של המבקשת 4, ואילו המשיבים 8-2 הם ילדיהם המשותפים של המשיבה 1 והמנוח.

2.

במשך חמישים שנה ועד לפטירתו בשנת 2001 התגורר המנוח עם שתי נשותיו בשכירות בדירה שנבנתה על מקרקעין בבעלות רשות הפיתוח, והמנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל, כאשר המשיבה 9 היא ברת-רשות במקרקעין הרשאית לאכלס תמורת דמי שכירות דיירים במקרקעין (להלן בהתאמה: הנכס ו- חברת הון ).

3.

המנוח החזיק בנכס כבר-רשות ושילם דמי שכירות תמורת השימוש בו. לאחר מותו של המנוח, פנתה המשיבה 1 לחברת הון בכוונה לרכוש את הנכס וחברת הון דרשה כי כתנאי למכירה תעמוד המשיבה 1 בתנאי הזכאות הקבועים בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1999 (להלן: חוק הדיור הציבורי ). יודגש כי אין מחלוקת כי חוק זה טרם נכנס לתוקפו וכי הצבת תנאי זה נעשתה באופן וולונטרי על ידי חברת הון.

4.

המשיבה 1 הצהירה כי היא עומדת בתנאי הזכאות על פי חוק הדיור הציבורי, שילמה את מרבית התמורה בגין הנכס ונחתם הסכם לרכישת זכויות החכירה בנכס בין המשיבה 1 לחברת הון ביום 18.11.2002 (להלן: ההסכם ).

5.

לאחר חתימת הסכם הרכישה, הגישו המבקשים תביעה כנגד המשיבים, ובה התבקש בית המשפט לענייני משפחה להצהיר כי הזכות לרכישת זכויות החכירה בנכס הינה חלק מעיזבון המנוח וכי ההסכם אינו תקף מאחר שהמשיבה 1 אינה עומדת בתנאי הזכאות הקבועים בחוק הדיור הציבורי. בתביעתם, טענו המבקשים כי למשיבה 1 נכסים שערכם עולה על הרף המקסימאלי שנקבע בחוק הדיור הציבורי כתנאי לזכאות לרכישת נכס, בעוד דווקא המבקש 8 עומד בתנאי הזכאות על פי חוק זה כ"דייר ממשיך". כן נטען כי הזכות לרכישת זכויות החכירה הינה עבירה ועל כן מהווה חלק מן העיזבון.

פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה

6.

בית המשפט לענייני משפחה (השופטת ד"ר ו' בן שחר ) דחה את התביעה על שני ראשיה. באשר לתוקפו של ההסכם, נקבע כי די בכך שחברת הון ראתה את המשיבה 1 כמי שעומדת בתנאי הזכאות על פי חוק הדיור הציבורי כדי לקבוע כי התנאי, לפיו על רוכש זכויות חכירה בנכס לעמוד בתנאים אלו, התקיים. כן נקבע כי המשיבה 1 שילמה את מרבית התמורה בגין רכישת הזכויות וכן מס שבח. נוכח האמור, נקבע כי ההסכם תקף. באשר לטענה בדבר היות הזכות לרכישת זכויות החכירה בנכס חלק מעיזבון המנוח, נקבע כי זו נותרה בגדר זכותם האישית של המנוח ו-ט ז"ל וכי זכות זו היא בלתי עבירה מאחר שהמנוחים לא פנו אל חברת הון ולא קיבלו את הסכמתה להעביר זכות זו ליורשיהם. לבסוף, נקבע כי המבקש 8, אשר נטען כי הוא עומד בתנאי הזכאות לרכישת זכויות החכירה בנכס, אינו עומד בתנאים אלו.

טענות הצדדים לפני בית המשפט המחוזי

7.

המבקשים הגישו ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי. בגדר ערעורם טענו כי ההסכם לא השתכלל מאחר שעובדתית אין המשיבה 1 עומדת בתנאי הזכאות לפי חוק הדיור הציבורי. עוד נטען על ידם כי בנסיבות המקרה, בהן אבי המשפחה היה נשוי לשתי נשים וכאשר כל השלושה היו משתכנים מקוריים בנכס, על אף כי תנאי הזכאות לפי חוק הדיור הציבורי הוחלו באופן וולונטארי על ההתקשרות, יש לבחון האם בפועל עמדה המשיבה 1 בתנאי הזכאות ואין די בכך כי חברת הון מסתפקת בהצהרת המשיבה 1 כי היא עומדת בתנאים אלו. בנוסף, שבו המבקשים וטענו כי הזכות לרכוש את זכויות החכירה בנכס מהוות חלק מעיזבון המנוח וכי המבקש 8 עומד בתנאי הזכאות על פי חוק הדיור הציבורי.

8.

המשיבים מצידם טענו כי המשיבה 1 עומדת בתנאי הזכאות וכי היא לא הסתירה דבר מחברת הון. עוד נטען כי אין למי מהמבקשים הזכות לרכוש את זכויות החכירה בנכס וכי אף לא אחד מהם עומד בתנאי הזכאות על פי חוק הדיור הציבורי.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

9.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור. בפסק הדין נקבע כי אין מקום להתערב בממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט לענייני משפחה לפיהם אין המבקש 8 עומד בתנאי הזכאות לפי חוק הדיור הציבורי. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי לא הוכח כי למנוח ול-ט' ז"ל נתגבשה זכות חוזית בנכס קודם למותם על כן הם לא יכלו להורישה, ומשכך נדחתה טענתם של המבקשים לפיה הזכות לרכוש את זכויות החכירה בנכס מהווה חלק מעיזבון המנוח. נוכח האמור לעיל, קבע בית המשפט המחוזי כי למבקשים אין זכות חוזית לרכוש את הנכס "מכוח עצמם או מכוח ירושה" ועל כן דין טענותיהם כצד שלישי בנוגע לתוקף ההסכם להידחות.

10.

מכאן הערעור שלפניי.

טענות המבקשים

11.

במסגרת בקשת רשות הערעור עומדים המבקשים על נסיבותיו הייחודיות של המקרה - העובדה כי המנוח היה נשוי לשתי נשים והעובדה כי שני ענפי המשפחה התגוררו בנכס. עוד טוענים המבקשים כי הצהרת המבקשת לפיה היא עומדת בתנאי הזכאות לפי חוק הדיור הציבורי הינה הצהרת שווא, וכי משמעות פסק דינו של בית המשפט המחוזי היא העברת מקרקעי מדינה על בסיס הצהרת מרמה. בנוסף, שבים המבקשים על הטענות שאותן העלו לפני בית המשפט לענייני משפחה ולפני בית המשפט המחוזי ולפיהן למבקש 8 זכות לרכוש את זכויות החכירה בנכס בשל היותו "דייר ממשיך" ולפיהן הזכות לרכוש את זכויות החכירה בנכס מהוות חלק מעיזבון המנוח.

תגובת המשיבים 8-1

12.

המשיבים 8-1 טוענים כי עיקרה של בקשת רשות הערעור היא השגה על הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי בית המשפט לענייני משפחה, וכי לא מתקיימת עילה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי".

המשיבים מוסיפים ועומדים בהרחבה על טענותיהם בנוגע לעמידת המשיבה 1 בתנאי הזכאות על פי חוק הדיור הציבורי, בנוגע לאי הכללת הזכות לרכוש את זכויות החכירה בנכס בעיזבון המנוח ובנוגע לאי עמידת מי מהמבקשים בתנאי הזכאות על פי חוק הדיור הציבורי. כן עומדים המשיבים על קביעות בית המשפט לענייני משפחה ובית המשפט המחוזי בעניינים אלו וסומכים ידיהם על אשר נקבע על ידם.

תגובת המשיבה 9

13.

בתגובתה, ציינה חברת הון כי אין לה אינטרס בהליכים המתנהלים בין הצדדים וכי היא תפעל בהתאם להחלטה שתתקבל. חברת הון הוסיפה וציינה כי היא סברה כי המשיבה 1 זכאית לרכישת זכויות החכירה בנכס בהתאם לתנאים הקבועים בחוק הדיור הציבורי ועל כן כרתה עימה את ההסכם. בהקשר זה ציינה חברת הון כי היא אינה סבורה שמן הראוי שתביע עמדה באשר למחלוקת העובדתית שהתגלעה בין הצדדים בנוגע לעמידת

המשיבה 1 בתנאים אלו, שכן זו עומדת ממילא להכרעה במסגרת הליך זה.

עמדת היועץ המשפטי לממשלה

14.

בהתאם להחלטתי מיום 20.6.2010 הגיש היועץ המשפטי לממשלה את עמדתו בנוגע לטענות המבקשים באשר לאי עמידת המשיבה 1 בתנאי הזכאות על פי חוק הדיור הציבורי. בהודעתו ציין היועץ המשפטי לממשלה כי המדינה אינה מעוניינת להצטרף כצד להליך, על אף שהמדובר באדמות מדינה. מעמדתו עולה כי המדינה אינה רואה בנכס כ"דיור ציבורי" עליו חלים הנהלים והוראות החוק הנוגעות לדיור כאמור. משכך, ציין היועץ המשפטי לממשלה כי למדינה אין עניין בזהות הגורם עימו תתקשר חברת הון, אך כי רכישת זכויות החכירה תיעשה בכפוף לעמידת אותו הגורם בנוהלי מינהל מקרקעי ישראל ובנשיאתו בכל התשלומים המתחייבים על פי דין.

דיון והכרעה

15.

דין בקשת רשות הערעור להידחות. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק באותם המקרים בהם מתעוררת שאלה משפטית או ציבורית החורגת מגדר הסכסוך הקונקרטי שבין הצדדים [ ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3), 123 (1982) ]. איני סבור כי המקרה שלפניי נמנה על אותם המקרים. בסופו של יום, המדובר בסכסוך בין שני ענפים במשפחה לגבי נכס ספציפי שחברת הון החליטה להחיל עליו חלק מהוראות חוק הדיור הציבורי באופן וולונטארי. כאמור, לגישת המדינה, אין מדובר כלל ב"דיור ציבורי", עמדה שהיא כשלעצמה מלמדת על תחימת הקביעות שנקבעו על ידי בית המשפט לענייני משפחה ובית המשפט המחוזי לגדר הסכסוך הקונקרטי.

16.

למעלה מן הצורך, אציין כי לא מצאתי כי נפל פגם בקביעת בית המשפט המחוזי לפיה אין למשיבים זכות לרכוש את זכויות החכירה בנכס. על פני הדברים, נוכח ההחלה הוולונטארית של חלק מן הקריטריונים הקבועים בחוק הדיור הציבורי, קיים כלל ספק האם יש נפקות לעמידת המבקש 8 או לאי עמידתו בהגדרת "דייר ממשיך" הנזכרת בחוק הדיור הציבורי, שכן דומה כי חברת הון לא ביקשה להחיל הוראות אלה של חוק הדיור הציבורי על התקשרויותיה. אף אם אניח כי הדבר רלבנטי לסכסוך, הרי שבית המשפט לענייני משפחה קבע כממצא עובדתי כי המבקש 8, שהוא היחידי שלגביו טענו המבקשים כי הוא בעל זכאות לרכישת זכויות החכירה, לא התגורר ברציפות הנדרשת בנכס על פי הקבוע בחוק הדיור הציבורי. אני מוצא מקום להוסיף כי על פניו בהתאם להוראות חוק הדיור הציבורי, אף אם היה המבקש 8 בגדר "דייר ממשיך" הייתה ניתנת עדיפות למשיבה 1 על פני המבקש 8 ברכישת זכויות החכירה, בהיותה "בת זוגו" של המנוח.

בנוסף, איני סבור כי נפלה טעות כלשהי בקביעות בית המשפט לענייני משפחה ובית המשפט המחוזי לפיהן הזכות לרכוש את זכויות החכירה בנכס אינה מהווה חלק מעיזבון המנוח. קביעות אלה נעשו בהתבסס על ממצאים עובדתיים, שאיני סבור כי יש מקום להתערב בהם, ולפיהם המנוחים לא קיבלו מחברת הון הצעה בלתי חוזרת לרכוש את הנכס בטרם נפטרו, ולא עשו כל ניסיון ממשי לפנות לחברת הון במטרה לרכוש את הנכס במשך 15 שנה קודם לפטירתם.

17.

עוד אוסיף ואעיר כי על פני הדברים עמדתה של המשיבה 9, ממנה עולה כי הצהרה של משתכן המבקש לרכוש זכויות חכירה בנכס מספקת אותה אף אם מועלות ספקות ביחס לאמיתות הצהרה זו, מעוררות תהיות, נוכח חובת ההגינות בהן דומה שהיא חבה כלפי משתכנים אחרים ובמיוחד כאשר המדובר באדמות מדינה. ברם, כפי שציינתי בנסיבות המקרה שלפנינו נקבע כי אין למשיבים למעשה כל זכות לרכוש את זכויות החכירה בנכס, ועל כן בגדר המקרה שלפניי איני מוצא מקום להרחיב בנקודה זו.

18.

בשולי הדברים אציין כי המבקשים הגישו בקשה להשלמת טיעון אשר לאחר עיון בה ובטיעון שביקשו להוסיף איני סבור כי יש בהשלמת הטיעון כדי לשנות מן התוצאה אליה הגעתי.

19.

סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית. המבקשים יישאו בהוצאות המשיבים 8-1 בסך של 3,000 ש"ח ובהוצאות המשיבה 9 בסך של 500 ש"ח. למען הסר ספק, הצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 25.3.2010 בטל.