בע"מ 4227/11 פלוני נ. פלוני

1.

מונחת לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית-המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופטים: י' שפירא; ת' בזק רפפורט וד' מינץ ) בעמ"ש 11451-06-10, במסגרתו קיבל את ערעור המשיבה על פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים (כב' השופטת

נ' מימון ) בתמ"ש 18210/97 אשר קבע כי לא התקיימה עילה כלשהי לביטול הסכם הפשרה אשר נחתם בינה לבין המבקשים. הצדדים הינם הבעלים המשותפים הנוכחיים של שתי חלקות מקרקעין. בשנת 1999 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה הנ"ל. המשיבה טענה להפרת ההסכם מצד המבקשים, הפרה הגוררת בעקבותיה ביטול ההסכם, וזוהי לשון הסעיפים השנויים במחלוקת.

להלן סעיף 5:

"הצדדים מתחייבים לפעול יחדיו ולחתום על כל מסמך שיידרש לצורך הגשת מתן רישיון בנייה בחלקה או בחלק ממנה וזאת תוך 30 יום מיום אישור הסכם זה כאשר העיקרון שיחייב את הצדדים הוא שכל צד יקבל את אותו חלק בבניין על פי השטח שהוסכם עליו לפי הסכם זה, הוצאות בגין הרישיון ישולמו ע"י שני הצדדים כל אחד באופן יחסי לפי חלקו בבנייה".

להלן סעיף 9:

"הצדדים מסכימים כי אם עיריית ירושלים תסרב למתן רישיון בנייה, יבוטל הסכם זה והצדדים יעשו מאמץ להגיע להסדר חדש ביניהם ובלבד שכל צד ישמור על זכויותיו לפי הסכם חלוקה זה".

על פי העובדות שנקבעו על ידי בית המשפט לענייני משפחה, הגישו הצדדים לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין, הגדלת אחוזי בנייה והיתר להקמת בניין על המקרקעין, אך התוכנית נדחתה. הצדדים הגישו תוכנית חדשה, אשר הוועדה החליטה על הפקדתה בשינויים ובתנאים מסוימים. לאחר שהוצגה לפני הוועדה תוכנית בינוי מתוקנת, החליטה הוועדה בשנת 2006 על אישורה. המשיבה הגישה התנגדות לאישור התוכנית כפי שהוצגה, אך התנגדותה נדחתה. על כן, הגישה המשיבה תביעה לבית המשפט לענייני משפחה לבטל את הסכם הפשרה האמור בנימוק שמצירוף הוראות הסעיפים הנ"ל עולה כי אי מתן רישיון בנייה התואם את החלוקה היחסית של המקרקעין על פי ההסכם, מהווה עילה לביטול ההסכם. המבקשים מנגד, טענו כי סעיף 9 קובע ביטול של ההסכם רק במקרה של סירוב מוחלט למתן רישיון בנייה ולהוראת סעיף 5 אין כל רלוונטיות לעניין זה.

בפסק דינו, קבע בית המשפט לענייני משפחה כי לשון ההסכם ברורה למדי ובחינת הוראותיו ונסיבות חתימתו מובילה לאותה מסקנה בדבר פרשנותו והיא כי פרשנותה של המשיבה אינה תואמת את לשון הסעיפים. על פי ההסכם הוקצה לכל אחד מן הצדדים חלק מסוים – ולא יחסי – במקרקעין, אשר שטחו הוגדר ואף סומן בתשריט. המשיבה קיבלה שטח מוגדר של 340 מ"ר ונקבע כי כל שטח אחר השייך לחלקה וכל מבנה הנמצא עליה, פרט לשטחה, יהיה שייך למבקשים בלבד. וכך היה. על כן, משמעות סעיף 5 היא כי הצדדים מתחייבים לשמור על החלוקה עליה הסכימו, באופן הנ"ל. היחס בין גודלי השטחים השונים שהוקצו כלל לא הוזכר בהסכם ואין כל יסוד לסברה כי היווה גורם משמעותי בעת קביעת אופן החלוקה וכי הצדדים התחייבו לשמור עליו. ביטוי לכוונת הצדדים שלא ליתן משקל ליחס בין גודלי השטחים ניתן לראות בכך שהצדדים בחרו את היחסיות ביניהם כפרמטר הקובע לצורך עניינים אחרים במסגרת ההסכם, כגון הוצאות שישולמו באופן יחסי לחלק של כל אחד בחלקה, ואילו בכל הנוגע לחלוקת זכויות במבנה ציינו הצדדים דווקא שכל צד יקבל חלק בבניין על פי השטח שהוסכם עליו ולא באופן יחסי לחלקו במקרקעין. היינו, על פי מיקומו בשטח של כל צד.

באשר ללשונו של סעיף 9 להסכם, קבע בית המשפט לענייני משפחה, כי זו ברורה. הסעיף דן באפשרות שהצדדים ייתקלו בסירוב מוחלט של העירייה למתן רישיון בנייה וקובע כי במקרה זה יבוטל ההסכם. תניה זו, נפסק, אף הודגשה לפני הצדדים במעמד אישור ההסכם. לאמור: רק אי מתן רישיון בנייה יוביל לביטול ההסכם. האפשרות שיינתן היתר בנייה אך שלא בהתאם לכוונותיהם של הצדדים כלל איננה נזכרת בהסכם. יתר על כן: הצדדים טרם פנו לעירייה בבקשה למתן רישיון בנייה ומשכך הוראת סעיף 9 אינה רלוונטית. העילה לביטול הסכם תקום רק אם ינקטו הצדדים בפעולה לקבלת רישיון בנייה והעירייה תסרב סירוב מוחלט להענקת רישיון.

בשלב הסיכומים לבית המשפט לענייני משפחה, טענה המשיבה לקיומה של טעות יסודית הואיל ובניגוד לסברת הצדדים לפיה ניתן להרוס את הבניין הישן העומד על המקרקעין ולהקים תחתיו בניין חדש בעל 3 אגפים, הסתבר כי מדובר בבניין המיועד לשימור אשר לא ניתן להרסו. בית המשפט לענייני משפחה דחה טענתה זו. בין היתר, צוין כי המשיבה לא ביקשה את ביטול ההסכם עם גילוי עובדה זו עת נדחתה תב"ע 9581 על ידי הרשות. כמו-כן, גם בהנחה ויש לראות בכך טעות, המדובר בטענה של אי כדאיות כלכלית שאינה מהווה עילה לביטול חוזה.

על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, אשר נתקבל. בפסק דינו, קבע כי לשון החוזה היא לא ברורה (בניגוד לקביעתו של בית המשפט לענייני משפחה) ולכן יש להידרש לנסיבות כריתת החוזה והתנהגות הצדדים, לפני כריתתו ולאחריו. בנסיבות העניין פרשנות המשיבים "אינה מתקבלת על הדעת", הואיל ובדרך זו הם יכלו לזכות בכל אחוזי הבנייה של המקרקעין לחלק השטח שבבעלותם ולהותיר את המשיבה עם חלקת שטח אומנם מוגדרת, אך ללא אפשרות לבנות עליה דבר בשל ניצול כל אחוזי הבנייה של המקרקעין על ידם. ברי, כי המשיבה לא הייתה נקשרת בעסקה שכזו מלכתחילה. זאת ועוד. נפסק על ידי בית המשפט המחוזי, כי בזמן כריתת ההסכם בין הצדדים היה בנוי על המקרקעין מבנה שתוכנן על פי כוונתם להרסו. ההסכם נוסח מתוך ציפייה שהדבר אפשרי. ניסוח זה לא בא לגרוע מזכותה של המשיבה לקבל יחד עם החלק שהוקצה לה גם את אחוזי הבנייה באופן יחסי לחלקה מתוך כלל אחוזי הבנייה שיתווספו למקרקעין במסגרת שינוי התב"ע שהצדדים התכוונו לפעול לקידומו. על כן, נקבע, כי פירוש נכון של ההסכם מוביל למסקנה כי בכוונת הצדדים הייתה לחלק את המקרקעין ביניהם מבחינת המיקום בפועל של חלקו של כל אחד מהם במקרקעין, כשכל חלק יישא בצמוד לו את אחוזי הבנייה באופן יחסי לגודלו. סעיף 5 להסכם תומך במסקנה זו. כך גם הוראתו של סעיף 7 לפיו הוצאות הבנייה יחולקו באופן יחסי לחלקו של כל אחד בחלקה. ההשתתפות בבנייה, כמו גם בעלויות הוצאת מתן ההיתר לבנייה, צריכה להיות בהתאם לבנייה בפועל ולא לפי הזכויות האופציונאליות. על פי קו זה, משהמשיבים הגישו תיקונים לתב"ע החדשה על דעת עצמם וללא הסכמתה של המשיבה, הם הפרו את המוסכם ביניהם בסעיף 5 להסכם, לשמור על האיזון בין חלקותיהם של הצדדים. משכך, זכאית היא לתרופות המגיעות לה על פי דין. משלא עתרה המשיבה לביטול ההסכם כסעד עיקרי, הורה בית המשפט המחוזי על אכיפת ההסכם לפי פרשנותה, באופן שהיא זכאית לחלקה היחסי בזכויות הבנייה החלים על המקרקעין בהתאם לחלקה היחסי בהם. כמו-כן, אסר בית המשפט על המבקשים להוציא היתר בנייה לפי התוכנית החדשה.

2.

בבקשה שלפניי טוענים המבקשים כי טעה בית המשפט המחוזי ביישום הפסיקה לפיה אם לשון החוזה ברורה אין להידרש לנסיבות חיצוניות. ביטוי לכך ניתן למצוא בקביעותיו הסותרות. שכן, מצד אחד הוא קובע מפורשות שהצדדים אכן התכוונו על פי לשון החוזה הברורה לפרק את השיתוף במקרקעין בעין וכל צד יקבל חלק מסוים מהמקרקעין. עם זאת, מהצד האחר, הוא קובע כי על פי הנסיבות שנתגלו לאחר כריתת החוזה, לא ייתכן שהמשיבה התכוונה "להסתפק בחלק המסוים שלה ללא הזדקקות לאחוזי הבנייה שייקבעו בעתיד לחלקה כולה", כלשונם. לטענתם, גם אם היה מקום לפנות לנסיבות אחרות שהתבררו לאחר כריתת החוזה, כי אז אל היה לו לבית המשפט המחוזי להתעלם מכך שמלכתחילה הסכימה המשיבה שעל החלק שלה יהיו אחוזי בנייה נמוכים מאלה שייקבעו בחלקם של המבקשים. עוד הם טוענים, כי שגה בית המשפט המחוזי עת קבע כי הם הפרו את ההסכם. זאת, משום שאלה פנו יחד עם המשיבה למתכנן וחתמו עימו על חוזה לשם אישור תוכנית להגדלת אחוזי הבנייה בחלקה ולהוצאת היתר הבנייה. כל אשר בוצע לאחר מכן מול הרשויות, לא היה בשליטתם. לחלופין, טוענים המבקשים, שגה בית המשפט המחוזי עת הורה על צו מניעה האוסר עליהם לנצל את זכויות הבנייה המגיעים להם בכפוף לשמירה על זכויות הבנייה המגיעים למשיבה. משקבע כי יש לאכוף את ההסכם, כי אז לא היה מקום להוציא צו מניעה קבוע נגד המשך ביצוע תוכנית 9581/א. שכן, משמעות צו המניעה הקבוע הוא בפועל ביטול ההסכם ולא אכיפתו.

3.

לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובה לה ובפסקי הדין של הערכאות הקודמות, הגעתי למסקנה, כי דין הבקשה להדחות. במבט ראשון, ניתן לומר כי המבקשים הצביעו על סוגיה משפטית הנדרשת להכרעה. על פי קו זה, בעוד בית המשפט לענייני משפחה פירש את החוזה על פי לשונו, הרי שבית המשפט המחוזי צעד גם במסלול הפרשני של בירור נסיבות חיצוניות לחוזה, כדי לעמוד על אומד דעתם של הצדדים. ברם, בדיקה נוספת תגלה שהמחלוקת בפועל בין ערכאות קמא איננה משפטית. בית המשפט לענייני משפחה סבר שמילות החוזה ברורות. ערכאת הערעור הדגישה כי לו אלו היו פני הדברים, לא היה מקום מבחינה משפטית להידרש לראיות חיצוניות, אולם לשיטתה המילים אינן ברורות מבחינה עובדתית. אם זוהי המחלוקת, כי אז היא נסובה סביב טיב לשון החוזה.

באשר למחלוקת הקונקרטית, דעתי נוטה יותר לעמדת בית המשפט המחוזי. הטעם בדבר הוא, שבסעיף 9 לחוזה שהובא לעיל כתוב: "ובלבד שכל צד ישמור על זכויותיו לפי הסכם חלוקה זה". מה משמע "זכויותיו"? האם הפירוש הוא שהשטח יחולק בעין יקבל בין הצדדים על פי ההסכם – כטענת המבקשים, או שמא המשמעות של המונח "זכויות" היא שכל צד ישמור על חלקו היחסי, תוך שמירת האיזון ביניהם, כטענת המשיבה. נדמה, כי הביטוי "זכויות" תואם את שתי הפרשנויות, וכך עולה מעיון ביתר הוראות החוזה. במצב זה, יש להיעזר בנסיבות חיצוניות כדי לגלות מהו אומד דעתם של הצדדים.

בהמשך לכך, סבורני, שיש ממש בעמדת בית המשפט המחוזי לפיה, קבלת הפרשנות המוצעת על ידי המבקשים איננה מתיישבת עם שורת ההיגיון מנקודת מבטה של המשיבה. ודוק; לא מדובר בכדאיות העסקה אלא התמודדות עם השאלה האם בכלל סביר שהמשיבה הייתה מסכימה להסכם על פי פרשנות המבקשים, בהתחשב בזכויותיה בלי ההסכם? נקודה נוספת היא, כי לנוכח מסקנת בית המשפט המחוזי, הקביעה בדבר צו מניעה קבוע, כפי שניתן, נועדה להגן על האינטרסים של המשיבה לנוכח המציאות שנוצרה.

לכל אלה יש להוסיף, שעסקינן בבקשה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". בהמשך לאמור לעיל, יוצא אפוא כי המבקשים ודאי אינם מציגים סוגיה משפטית כללית בעלת חשיבות ציבורית אלא המחלוקת היא פרטנית ונוגעת רק לשני הצדדים לסכסוך.

4.

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית. המבקשים יישאו בהוצאות המשיבה בסך של 5000 ₪ להיום.