בר"מ 1008/06 יצחק טרכטינגוט נ. מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו

בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו (כבוד השופט נ' ישעיה ).

עובדות המקרה:

1.המבקש השכיר דירת מגורים הנמצאת בבעלותו בתל אביב. בעת העברת החזקה לשוכר הודיע המבקש לעיריית תל אביב – היא המשיבה - על שינוי מחזיק וצירף להודעתו זו חוזה שכירות התקף ל- 12 חודשים שתחילתו ב- 3.7.2001. בעקבות הודעתו שונו חיובי הארנונה לנכס על שם השוכר. ביום 6.3.2002 הודיע שוכר הנכס בכתב לעירייה על הפסקת החזקתו בנכס מיום 31.1.2002 והחזרת המפתחות לידי המבקש. בעקבות הודעה זו רשמה המשיבה את המבקש כמחזיק בנכס מתאריך 1.2.2002 וחייבה אותו בחיובי הארנונה בגין הנכס.

2.המבקש השיג על העברת החיובים על שמו, ובהשגתו טען כי על אף האמור בהודעתו של השוכר, השוכר לא פינה את הנכס והוא ממשיך להחזיק בו וזאת על פי תנאי חוזה השכירות שטרם הסתיים. ועדת הערר קבעה כי יש לקבל את עררו של המבקש מן הטעם שלאור חוזה השכירות התקף שהוצג לעירייה קם על השוכר נטל להוכיח כי אכן עזב את הנכס למרות האמור בחוזה השכירות. לפיכך קבעה ועדת הערר כי אין די בהודעה שניתנה על ידי השוכר על הפסקת החזקה.

3.על החלטה זו של ועדת הערר הגישה המשיבה ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים בו טענה כי ועדת הערר טעתה כשקבעה כי אין להסתפק בהודעת השוכר על הפסקת חזקה, כיוון שלשון סעיף 325 לפקודת העיריות מהווה הסדר ממצה בדבר חובת הבירור של העירייה לגבי זהות המחזיק בנכס. לטענת המשיבה, אין לדרוש מהעירייה דרישות נוספות מעבר לדרישות הסעיף. בנוסף טענה העירייה כי אין לה את הכלים והמשאבים להכריע בסכסוך אזרחי בין המשכיר לשוכר, ולקבוע מיהו המחזיק האמיתי של הנכס, ולפיכך יש להיצמד לתכלית סעיף 325, שהיא להקל על הרשות בגביית החובות.

פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים:

4.בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את ערעורה של המשיבה. בפסק דינו קבע בית המשפט כי לשון סעיף 325 היא ברורה, ואין לקרוא בה חובות נוספות מעבר לנאמר במפורש. לפיכך, די בהודעה בכתב בדבר הפסקת חזקה, כנדרש בסעיף, על מנת להקים את התנאים לשינוי חיוב הארנונה. החוק אינו מציב כל רף ראייתי הנדרש מהעירייה בטרם תעביר את החיובים בהתאם להודעה. בית המשפט נימק:

"דרישה להוכיח את הפסקת החזקה היתה יוצרת מצב על פיו הרשות המנהלית, קרי העיריה, הגובה את מיסי הארנונה, תמצא עצמה מעורבת בסכסוכים המתגלעים בין בעלי נכסים לשוכריהם בשאלה על מי מוטל החיוב בארנונה וממתי, וממילא מחויבת לפסוק או לנקוט עמדה לגביהם.

ממעורבות זו ביקש המחוקק לפטור את הרשויות הממונות על גביית הארנונה."

בית המשפט אף קבע כי גם אם העיריה דורשת הצגת חוזה שכירות תקף בעת הודעה על רישום מחזיק שאינו הבעלים לפי סעיף 326 לפקודת העיריות, אין הדבר מחייב אותה לדרוש הוכחה כלשהי להפסקת החזקה שלא בהתאם לחוזה, וזאת מפני שהצגת החוזה הינה דרישה מנהלית שהעיריה רשאית לדרוש מעבר לנאמר בחוק, ואין ללמוד ממנה על חובה של העירייה לדרוש הוכחות גם במצב בו ניתנת הודעה על הפסקת חזקה.

בקשת רשות הערעור

5.על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים הוגשה בקשת רשות הערעור שלפני. המבקש טוען כי בית המשפט טעה הן בקביעותיו העובדתיות והן במספר סוגיות משפטיות. לטענת המבקש, השוכר לא עזב את הנכס אלא המשיך להתגורר בו, וההודעה ששלח למשיבה על עזיבת הנכס הינה הודעה שקרית. לטענת המבקש, על פי חוזה השכירות כל עוד לא מצא השוכר דייר חלופי במקומו, הוא נותר המחזיק בנכס. גם בפועל, כך המבקש, המשיך השוכר להתגורר בנכס לאחר הודעתו, וכראיה לכך מביא המבקש את העובדה ששמו של השוכר המשיך להתנוסס על תיבת המכתבים ודלת הדירה. בנוסף, טוען המבקש כי הוא קיבל את מפתחות הנכס רק בתום תקופת החוזה.

6.טענתו העיקרית של המבקש הינה כי הודעתו של השוכר על הפסקת החזקה היתה צריכה לעורר חשד אצל המשיבה בשל היותה מנוגדת לחוזה שהוצג לה על ידי המבקש בעת העברת החזקה לשוכר. לטענת המבקש היו בידי המשיבה הכלים לבצע בדיקה עובדתית לגבי זהות המחזיק בנכס, במיוחד לאחר שהמבקש הודיע לה על כך שהשוכר ממשיך להתגורר בנכס חרף הודעתו . לעניין סעיף 325 טוען המבקש כי הסעיף מציב שני תנאים לשחרור מחזיק קודם מחיובו והם שהמחזיק חדל להחזיק בנכס, ושהמחזיק הודיע על הפסקת חזקתו. במקרה שלפנינו, טוען המבקש, לא התקיים התנאי הראשון, ולפיכך לא היתה רשאית המשיבה לשנות את פרטי המחזיק בנכס.

7.בתגובתה לבקשת רשות הערעור סומכת המשיבה את טענותיה על פסיקת בית המשפט לעניינים מנהליים, וחוזרת על טענותיה לפיהן הוראות סעיף 325 הינן ממצות וברורות, וכי הטלת חובות נוספות על העיריה לבירור זהותם של מחזיקים בנכס תהווה הכבדה בלתי סבירה על פעולת הרשות. המשיבה אף טוענת שבעוד שבמישור המנהלי לא צריך המבקש לזכות בסעד, הרי שפתוחה בפניו הדרך להיפרע מן השוכר, במידה וטענותיו כלפיו הן נכונות, בדרך של הליך אזרחי המבוסס על תנאי חוזה השכירות ביניהם.

דיון

8.דין הבקשה להידחות, וזאת משני טעמים: ראשית, טענותיו העובדתיות של המבקש נדונו בפני ועדת הערר והיו גם בפני בית המשפט לעניינים מנהליים. בהליך של בקשת רשות ערעור, נדירות יהיו הפעמים בהן תינתן רשות ערעור על סמך טענות עובדתיות, ודעתי היא שהמקרה שלפנינו איננו מן הפעמים הנדירות הללו. שנית, הלכה היא שתכלית סעיף 325 לפקודת העיריות הינה ליצור מנגנון חובת הודעה המעביר את נטל זיהוי המחזיק מן הרשות האחראית על גביית הארנונה אל בעלי היחס לנכס (ראו: ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל אביב-יפו , פ"ד מה(3) 769 (1991)). המבקש מבקש להעביר לידי הרשות המנהלית את ההכרעה בסכסוך החוזי שלו עם השוכר. ואולם מסעיף 325 אנו למדים שהנתיב המנהלי אינו הנתיב הנכון לשם בירור סכסוך זה, מה גם שהשוכר כלל אינו צד בהליך המנהלי, ולפיכך גם אינו יכול לטעון טענותיו בעניין.

9.מקובלת עלי קביעת בית המשפט המחוזי ולפיה אין להפוך את העירייה לצד לסכסוך בין משכירים ושוכרים. אלה הצדדיים האמיתיים ל"סכסוך", וצד הרוצה בכך יכול לנקוט בהליכים משפטיים ולהביא ראיות. זאת ועוד: המשכיר יכול היה, כמקובל בחוזה שכירות, להבטיח מראש בערבויות מתאימות את ביצוע חיובי השוכר לרבות תשלום הארנונה. אין להטיל על העירייה תפקיד של "שופט" בין הצדדים, ומותר היה לעירייה להסתמך על ההודעה בכתב שקיבלה.

10.הבקשה נדחית. המבקש יישא בהוצאות המשיבה בסכום של 1,500 ש"ח.