בר"מ 10356/05 זיויאל השקעות בע"מ נ. עירית תל אביב-יפו-מנהל הארנונה

בפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (השופטת מ' רובינשטיין ) בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בו נדחה ערעורה של המבקשת על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב-יפו (להלן: ועדת הערר ), שקבעה כי אין להעניק למבקשת פטור מארנונה למשך 6 חודשים.

המבקשת הינה הבעלים של נכס מסוים בתל-אביב, אותו השכירה לחברה אחרת (להלן: השוכרת ). תקופת השכירות הייתה החל מיום 15.6.01 ועד ליום 15.12.03. במהלך תקופה זו פנתה השוכרת למשיב וביקשה כי יינתן לה פטור מארנונה למשך 6 חודשים החל מיום 1.4.03 ועד ליום 30.9.03, בהתאם להוראות תקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 (להלן: תקנות ההסדרים ). במועד הרלוונטי למקרה שלפנינו קבעה תקנה 13, בין היתר, כי ניתן לפטור לחלוטין מארנונה "מחזיק של בנין ריק" שאין משתמשים בו במשך תקופה רצופה של 6 חודשים שתחילתה ביום שחדלו להשתמש בנכס (כיום התקנה מתייחסת לתקופה מצטברת של 6 חודשים). על פי התקנה הנזכרת הפטור יכול להינתן פעם אחת בלבד במשך תקופת הבעלות של אדם מסוים ב"בנין". המשיב נעתר לבקשת השוכרת ונתן לה פטור מארנונה למשך 6 חודשים ללא ידיעת המבקשת. לאחר שתמה תקופת השכירות ביקשה המבקשת ליהנות מהפטור, אולם בקשתה נדחתה מן הטעם שתקופת ששת חודשי הפטור נוצלה על ידי השוכרת. משדחה המשיב את בקשת המבקשת לפטור מארנונה הגישה המבקשת ערר לועדת הערר. ביום 12.12.04 החליטה ועדת הערר לדחות את הערר שהוגש על ידי המבקשת לאור לשונה של תקנה 13 הקובעת כי הפטור יינתן למחזיק של הנכס ואיננה מצמצמת את תחולתו רק לבעלים. עם זאת, המליצה ועדת הערר כי ייקבע נוהל מסודר של קבלת הסכמת הבעלים לפני מתן פטור מארנונה לשוכרים. המבקשת ערערה על החלטתה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי. ביום 19.9.05 החליט בית המשפט המחוזי לדחות את הערעור, לאחר שקבע כי המחוקק העניק את הפטור מארנונה במפורש ל"מחזיק" בנכס, שיכול להיות הן הבעלים והן השוכר. מכאן בקשת רשות הערעור שבפניי.

המבקשת טוענת, כי יש לפרש את תקנה 13 לתקנה ההסדרים כך שהזכות לפטור מארנונה למשך 6 חודשים, כאשר הנכס הוא ריק, תהיה זכותו של הבעלים בלבד. בהקשר זה מצביעה המבקשת על תקנה 12 לתקנות ההסדרים שבתקופה הרלוונטית לענייננו קבעה, שניתן לפטור באופן מלא מארנונה את הבעלים הראשון של בניין חדש ריק שלא נעשה בו שימוש במשך 6 חודשים לכל היותר (כיום התקופה הקבועה בתקנה היא של 12 חודשים). לטענת המבקשת, כפי שתקנה 12 לתקנות ההסדרים נועדה למנוע את חיובו של בעל הנכס בארנונה כאשר הנכס עומד ריק והוא לא מפיק ממנו כל תועלת, אף תקנה 13 באה להשיג את אותה תכלית ולכן הפטור לפיה צריך גם הוא להינתן לבעלים בלבד. המבקשת מוסיפה וטוענת, כי אין כל היגיון בהענקת פטור מארנונה בגין נכס ריק לשוכר, שכן כאשר הנכס מושכר אין לראותו כנכס ריק.

דין הבקשה להידחות. על פני דברים נראה כי לשונה של תקנה 13 לתקנות ההסדרים הינה ברורה וקובעת במפורש כי הזכות לפטור מארנונה נתונה "ל מחזיק של בנין ריק". מבחינה לשונית התקנה אינה מגבילה את הזכות לפטור רק לבעלים של הנכס ועל כן פרשנותה של המבקשת, לפיה המונח "מחזיק" בתקנה 13 מתייחס רק לבעלים, הינה בעייתית. זאת ועוד, כידוע החיוב בתשלום הארנונה מוטל על ה"מחזיק" בנכס שאינו בהכרח הבעלים (ראו, סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992); היינו, כאשר הנכס מושכר חובת תשלום הארנונה מוטלת ככלל על השוכר ולא על הבעלים. בנסיבות אלה אין הצדקה מחד להטיל את החיוב בתשלום ארנונה על השוכר ומאידך להעניק את הזכות לפטור מארנונה אך ורק לבעלים. באשר לטענת המבקשת בדבר היחס בין תקנה 12 לתקנה 13 לתקנות ההסדרים, הרי עיון בשתי התקנות מלמד כי כל אחת מהן נועדה לחול בנסיבות שונות. תקנה 12 עוסקת בסיטואציה ייחודית, שבה הסתיימה בנייתו של בניין חדש ולא נעשה בו שימוש, על אף שהוא ראוי לשימוש. במצב זה, מייד לאחר סיום הבנייה, אך טבעי הוא כי הבעלים הוא זה שייהנה מן הפטור מארנונה שכן הוא, למעשה, המחזיק בנכס. לעומת זאת, תקנה 13 הינה רלוונטית לא רק לששת החודשים הראשונים מאז שהבניין הפך ראוי לשימוש אלא לכל תקופה של 6 חודשים שבמהלכה הנכס עומד ריק (בכפוף לכך שייעשה שימוש בפטור פעם אחת בלבד במשך תקופת הבעלות של אדם מסוים בנכס). בתקופה אליה מתייחסת תקנה 13 המחזיק בנכס מבחינת דיני הארנונה לא יהיה בהכרח הבעלים, שכן תיתכן סיטואציה עובדתית שבה הנכס מושכר אולם השוכר מסיבה כזו או אחרת לא יעשה בו שימוש. אלמלא הפטור הקבוע בתקנה 13 היה מחויב השוכר במצב מעין זה לשאת בתשלום ארנונה על אף שאינו מפיק תועלת מהנכס (זאת, בניגוד לבעלים שזכאי ככלל לקבל את דמי השכירות, אף אם השוכר לא עושה שימוש בנכס במהלך חלק מתקופת השכירות). המסקנה, איפוא, הינה כי אין כל מניעה עקרונית לכך ששוכר נכס יוכל אף הוא ליהנות מן הפטור מארנונה בהתאם לתקנה 13 לתקנות ההסדרים, ומשנהנתה השוכרת במקרה דנן מן הפטור לא הייתה רשאית המבקשת לנצלו פעם נוספת. עם זאת, לאור העובדה כי האפשרות לעשות שימוש בפטור בגין "בנין ריק" היא חד פעמית ושימוש בפטור על ידי השוכר ממצה את הזכות ומונע מן הבעלים להשתמש בה, מן הראוי ליצור נוהל, כפי שהמליצה ועדת הערר, לפיו מנהל הארנונה ברשות המקומית יקבל את עמדת הבעלים לפני מתן הפטור לשוכר.

הבקשה נדחית.