בר"מ 11612/05 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ,כפר סב

בפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (השופטת מ' רובינשטיין ) בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, אשר דחה את ערעור המבקשת על החלטתה של ועדת הערר במחוז המרכז לדחות את תביעת הפיצויים שהגישה המבקשת לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה ).

המבקשת מפעילה מרכז דיור מוגן לקשישים, שנמצא ברחוב נתיב האבות בכפר-סבא. ביום 4.5.99 הגישה המבקשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בשל הנזק שלטענתה נגרם לה על ידי תכנית כס/10/21/ב (להלן: התכנית הפוגעת ) שפורסמה למתן תוקף ביום 17.5.98. ביום 4.8.94, כארבע שנים לפני פרסום התכנית הפוגעת, פורסמה למתן תוקף תכנית מח/54/ב (להלן: התכנית הקודמת ) המסדירה, בין היתר, את הקמתו של מחלף בכניסה לכפר-סבא, הכולל כביש שיעבור בחלקו ברחוב נתיב האבות. תכנית זו ביטלה את ארבע הכניסות שהיו למרכז הדיור ולא הסדירה כניסות חלופיות. התכנית הפוגעת, שפורסמה כאמור בשנת 1998, כללה, בין השאר, הוראות בדבר שינוי יעוד משטח ציבורי פתוח לשטח פרטי פתוח לדרך ושינוי יעוד משטח פרטי פתוח ושטח ציבורי פתוח לחניה ולחניון. במסגרת התכנית הפוגעת נקבעה כניסה אחת באמצעות כביש גישה למרכז הדיור של המבקשת. התביעה שהגישה המבקשת על סך 1,180,000 דולר נדחתה על ידי המשיבה 1 (להלן: הועדה המקומית ). המבקשת הגישה ערר לועדת הערר המחוזית וזו החליטה ביום 7.11.00 בהסכמת הצדדים למנות שמאי מכריע, בהתאם להוראות סעיף 198 לחוק התכנון והבניה, על מנת לבדוק את מידת הפגיעה של התכנית הפוגעת במקרקעי העוררת. המשיב 2, שמונה כשמאי מכריע, קבע ביום 21.5.03 כי על אף שסיכום ראשי הנזק להם גרמה התכנית הפוגעת עומד על 400,000 דולר, שווי ההשבחה כתוצאה מאישור התכנית עולה באופן משמעותי על שווי הפגיעה ועל כן המבקשת אינה זכאית לפיצוי. קביעה זו של השמאי המכריע מבוססת על ההנחה כי עיקר הנזק למבקשת נגרם עוד על ידי התכנית הקודמת, שלא הסדירה כלל את הכניסות למרכז הדיור המוגן. לעומת זאת, התכנית הפוגעת הסדירה כניסה אחת למקום ובכך שיפרה את מצב המקרקעין בהשוואה לתכנית הקודמת. ערר שהגישה המבקשת על החלטת השמאי המכריע נדחה על ידי ועדת הערר ביום 15.3.04. הערעור שהוגש מטעם המבקשת לבית המשפט המחוזי על החלטת ועדת הערר נדחה ביום 8.11.05. מכאן בקשת רשות הערעור שבפניי.

הטענה העיקרית שהעלתה המבקשת, הן בבית המשפט המחוזי והן בבקשה שבפניי הינה כי השמאי המכריע לא היה מוסמך להתחשב בהשבחת המקרקעין על ידי התכנית הפוגעת אלא היה רשאי לקחת בחשבון רק את הנזקים שנגרמו על ידה. בהקשר זה טוענת המבקשת כי לא היה מקום להנחה לפיה מכוח התכנית הקודמת הייתה נחסמת לחלוטין הגישה למקרקעין. עוד טוענת המבקשת כי נפגעה זכות הטיעון שלה שכן לא הובאו בפני ועדת הערר כל הנתונים והראיות הנדרשים בעניין השבחת המקרקעין. טענה נוספת של המבקשת הינה כי בהעדר הוראת חוק מפורשת לא הייתה ועדת הערר מוסמכת לחייבה לשאת בהוצאות הוועדה המקומית בהליך הערר ובהוצאות השמאי המכריע .

דין הבקשה להידחות. בית המשפט המחוזי קבע כי השמאי המכריע מוסמך היה לבחון לא רק את הנזק שגרמה התכנית למקרקעי המערערת אלא אף את עליית ערך המקרקעין כתוצאה מהתכנית. ואמנם, כאשר בוחנים את השפעתה של תכנית מסוימת על ערך המקרקעין לצורך תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מן הראוי לקחת בחשבון הן את ההשפעות ה"שליליות" של התכנית על ערך המקרקעין והן את ההשפעות ה"חיוביות". כידוע, על מנת להעריך את גובה הפיצוי לו יהיה זכאי התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור (ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה , פ"ד נח(1) 550, 561; ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' חייט , פ"ד נא(2) 286, 295). ברי , כי שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית נקבע על יסוד כל ההוראות הרלוונטיות בתכנית ועל כן יש לבחון את ההשפעה הכוללת של התכנית על שווי המקרקעין ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית. לפיכך, אין כל יסוד לטענת המבקשת לפיה השמאי המכריע שמונה על מנת לקבוע האם המבקשת זכאית לפיצוי כלשהו בגין התכנית הפוגעת לא היה מוסמך להתחשב אף בהשבחת המקרקעין שנגרמה על ידי התכנית הפוגעת.

באשר לטענת המבקשת כי אף מכוח התכנית הקודמת לא היו נשללות ממנה כל הכניסות למרכז הדיור המוגן, הרי מדובר בטענה עובדתית-שמאית שאין מקום להידרש אליה בבקשת רשות ערעור לבית משפט זה. יצוין עוד, כי מן החומר שבפניי עולה כי נכון למועד הגשת בקשת רשות ערעור זו עודנה תלויה ועומדת בפני ועדת הערר תביעת הפיצויים של המבקשת בגין התכנית הקודמת. אף לטענת המערערת בדבר פגיעה בזכות הטיעון שלה אין בסיס שכן, כפי שעולה מהחלטת ועדת הערר, הליך השמאות במקרה דנן היה ממושך ביותר והותר במסגרתו לצדדים להעלות בפני השמאי המכריע את כל טענותיהם הנוגעות לעניין.

אף הטענה כי ועדת הערר לא הייתה מוסמכת לחייב את המבקשת בהוצאות ההליכים בפניה ובהוצאות השמאי המכריע אינה מקובלת עלי. עוד לפני שנים קבע בית משפט זה כי גם בהעדר הוראת חוק מפורשת רשאית רשות שיפוטית (באותו מקרה מדובר היה בועדת ערעור לפי חוק הנכים (תגמולים ושיקום), תש"ט-1949) לפסוק, לפי שיקול דעתה, הוצאות בקשר לכל הליך ודיון המתקיים בפניה (ראו, ע"א 180/71 ישעיהו לביא נ' קצין התגמולים , פ"ד כו(2) 501). בית המשפט העליון חזר על הלכה זו בעל"ע 663/90 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין תל-אביב-יפו , פ"ד מז(3) 397 ( אם כי באותו מקרה נקבע כי הסמכות הטבועה של טריבונל שיפוטי לפסוק הוצאות חלה רק בהליכים אזרחים ומינהליים ולא בהליכים פליליים או בעלי גוון פלילי). לאור ההכרה בסמכות הטבועה של טריבונל שיפוטי לפסוק הוצאות בהליך שבפניו, יש להכיר בסמכותן של ועדות הערר המחוזיות לפי חוק התכנון והבניה, הממלאות תפקיד מעין-שיפוטי מובהק, לחייב את בעלי הדין בהליכים המתנהלים בפניהן בתשלום הוצאות (השוו, בר"ם 2340/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רמת השרון נ' אגא וכט , פ"ד נז(3) 385).

אשר על כן, הבקשה נדחית.