בר"מ 1551/17 ברגמן גרשון מאיר נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 17.1.2017 (עמ"ן 36090-04-15, השופט י' מרזל ). בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהגישו המבקשים על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר ) מיום 21.3.2015 (תיק ערר 321/14).

עיקרי התשתית העובדתית וההליכים עד כה

2.המבקש 1, גרשון מאיר ברגמן (להלן: ברגמן ), היה אחד מבעלי הזכויות הרשומים כבעלים במושע במקרקעין המצויים ברחוב שמואל בירושלים (להלן: בעלי הזכויות במקרקעין ) וידועים כחלקה 115 בגוש 30101 (להלן: המקרקעין ). במקרקעין היו שני בניינים, שלשם בנייתם נוצלו כלל זכויות הבנייה שהיו קיימות במועד הבנייה. הבניינים לא נרשמו כבתים משותפים במרשם המקרקעין. ביום 1.11.2012 פורסמה למתן תוקף תכנית נקודתית מספר 4294א (להלן: התכנית המשביחה ), אשר אפשרה את הרחבתן של יחידות הדיור הקיימות, כמו גם זכויות בנייה נוספות שימומשו על דרך בניית עוד קומות ויחידות דיור.

3.לאחר מועד הפקדתה של התכנית המשביחה להתנגדויות ומספר חודשים טרם פרסומה למתן תוקף, רכשו המבקשים 5-2 (להלן: הרוכשים ) מברגמן ומבעלי זכויות נוספים במקרקעין זכויות שהוגדרו בחוזה כזכויות בגג של הבניין המערבי שניצב על החלקה (להלן: הבניין ) וזכויות בנייה עתידיות. לאחר אישורה של התכנית המשביחה הגיש ברגמן מטעם הרוכשים ואחרים בקשה להיתר בנייה. בשלב זה, נדרשו המוכרים, ובהם ברגמן, לשלם היטל השבחה בהתאם לחוות דעת שמאית מקרקעין בסך של 1,129,946 שקל.

4.המבקשים הגישו ערר על שומה זו. לטענתם, החיוב בהיטל השבחה היה צריך להביא בחשבון את זכאותם של הרוכשים לפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן:

חוק התכנון והבניה ), המוקנה לבעלים או מחזיקים במקרקעין בגין בניית דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר.

5.הערר נדחה, לאחר שוועדת הערר קבעה שזכויות המבקשים בגג אינן עולות כדי זכות בעלות במקרקעין כיוון שהגג אינו יחידה קניינית נפרדת, ולכן לא ניתן להצמיד לו את זכויות הבנייה העתידיות. על כן, כך נקבע, אין לראות ברוכשים מי שהיו בעלי המקרקעין במועד קבלתה של התכנית המשביחה, ומשום כך הם אינם חייבים בהיטל ואינם זכאים לפטור ממנו.

6.המבקשים ערערו על החלטה זו וטענו כי יש לראות ברוכשים מי שהיו בעלי המקרקעין לעניין החיוב בהיטל השבחה, מאחר שהם היו הנהנים הישירים מאישור התכנית המשביחה. ערעור זה נדחה.

7.בית המשפט המחוזי קבע כי קיים קושי לקבוע כי לרוכשים היו זכויות קנייניות נפרדות בגג. פסק הדין הצביע על כך שבבית משותף לא ניתן להקנות זכויות בגג למי שאינם בעלי יחידה בבניין. בהמשך לכך, נקבע שבנסיבות העניין לא ניתן להסתמך על כך שהבניין טרם נרשם כבית משותף. זאת, לנוכח קיומו של הסכם שיתוף שנחתם בשנת 1995 (להלן: הסכם השיתוף ) ושממנו עולה כי כוונת בעלי הזכויות הייתה לרשום את הבניין כבית משותף ולנהלו ככזה. הסכמה זו אף עוגנה בהסכמים עליהם חתמו המבקשים.

8.בית המשפט המחוזי הוסיף כי מהיבטם של דיני היטל ההשבחה יש חשיבות לכך שרכישת הזכויות לא נועדה להקנות לרוכשים חזקה בפועל בגג במועד עריכת ההסכמים, וצפתה למעשה פני עתיד בלבד.

9.בית המשפט המחוזי ציין עוד כי בהתאם להלכה הפסוקה זכויות בנייה עתידיות שאינן צמודות לזכות ביחידה בבניין אינן זכויות קניין עצמאיות.

10.לבסוף, בית המשפט המחוזי קבע כי מי שנהנה מההשבחה הצפויה היו המוכרים של זכויות אלה, שבעת המכירה כבר ידעו כי ישנו סיכוי גבוה להתממשותן של הזכויות. בית המשפט המחוזי הוסיף וציין כי המסקנה שאליה הגיע היא אף רצויה מאחר שהיא אינה מתמרצת מניפולציות שמטרתן היא התחמקות מתשלום היטל השבחה.

בקשת רשות הערעור

11.הבקשה דנן נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המבקשים טוענים כי בקשתם מעוררת שאלות עקרוניות ובעלות חשיבות ציבורית בתחום של דיני היטל השבחה. לגופם של דברים, הם סבורים שבית המשפט המחוזי שגה בקביעותיו לפיהן זכויותיהם בגג ובזכויות הבנייה העתידיות אינן נחשבות לזכויות במקרקעין לצורך היטל השבחה.

12.לטענת המבקשים, על-פי הסכם השיתוף שבין בעלי הזכויות במקרקעין, הגג מעל דירתו של ברגמן שייך לו, והוא אינו חלק מהרכוש המשותף. בנוסף, טענו המבקשים כי הבניין לא נרשם כבית משותף, והכוונה לרשום אותו בעתיד ככזה אינה מובילה לכך שדיני הבית המשותף יוחלו על הצדדים קודם שבוצע הרישום.

13.ביחס לזכויות הבנייה העתידיות, המבקשים טענו כי על-פי רוב (גם אם לא בנסיבות המקרה) זכויות אלה נרכשות זמן רב לפני הגשת תכנית משביחה, ועל-כן מי שנהנה בסופו של יום מאישור ההשבחה הם הרוכשים.

14.ביום 14.3.2017 הוריתי על הגשת תשובה לבקשה.

15.בתשובתה לבקשה מיום 7.5.2017 סמכה המשיבה ידיה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, והוסיפה כי יש לדחות את הבקשה אשר אינה עומדת בתנאים המחמירים למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי".

16.לגופן של טענות, הוסיפה המשיבה כי לפי סעיף 77א לחוק המקרקעין גם בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הגגות. המשיבה מציינת עוד כי בהסכם השיתוף אמנם נקבע כי גג הבניין יוצמד לדירה שמתחתיו, אך נקבע בו גם שלא ניתן יהיה למכור כל חלק במגרש לצד שלישי עד לרישום הבניין כמשותף, אלא אם כן נמכרת יחידה נפרדת בבית המשותף. על כן, כך לטענת המשיבה, על-פי הסכם השיתוף כלל לא היה ניתן למכור את הגג במנותק מהדירה לרוכשים.

דיון והכרעה

17.לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה, הגעתי למסקנה כי דינה להידחות.

18.כלל ידוע הוא כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן רק כאשר מתעוררת שאלה עקרונית החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים או כאשר עולה חשש לעיוות דין חמור (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982) ), ואמת מידה זו הוחלה גם בגלגול שלישי בהליכים מינהליים כאשר מצדיקים זאת מאפייניה של הערכאה הראשונה (ראו למשל: בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל ,

פסקאות 9-8 (1.5.2012); בר"ם 2237/11

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שורקות" נ' גרמנוב , פסקה 13 (23.9.2012); בר"ם 7173/12 יאסו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א , פסקאות 7-6 (11.11.2012) ;

בר"ם 6530/13 סבהט נ' מדינת ישראל - משרד הקליטה והעליה , פסקה 9 (22.1.2014) ).

הבקשה שבפני אינה מקיימת אמות מידה אלה, אלא נסבה על יישום הדין שעניינו הוראות הפטור מתשלום היטל השבחה בהקשרן של נסיבות פרטניות (ראו והשוו: בר"ם 7785/16 הווארד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים , פסקה 16 (8.11.2016)). זאת ועוד: אלה הן נסיבות שבהן אף אין לומר שנגרם למבקשים עיוות דין, בהתחשב בכך שהסכם המכר נעשה לאחר שהתכנית המשביחה הופקדה ואף לאחר שחלף הזמן להגשת התנגדויות, כך שעסקת המכר הייתה יכולה לשקף את ההשבחה הצפויה. בשים לב למאפיינים מיוחדים אלה של הבקשה דומה שמכל מקום אין זה המקרה המתאים לבחון את השאלות שהיא כרוכה בהן.

19.סוף דבר: הבקשה נדחית. המבקשים יישאו בהוצאות המשיבה בסך 5,000 שקל.