בר"מ 1639-24 בר"מ 1639-24

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 18.12.2023 (עמ"ן 37247-03-23, השופט ג' גדעון). בית המשפט המחוזי דחה ערעור על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית קריית גת (להלן: ועדת הערר) מיום 29.12.2022 (ערר 8/20).

2.מקורו של ההליך שבפני בטענת המבקשת כי יש לפטור אותה מתשלום ארנונה ביחס לנכס שעל פי הנטען הוא "נכס הרוס", כמובנו של מונח זה בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות). אקדים ואזכיר כי לפי ההוראה האמורה, כאשר "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו" ניתן לפטור את המחזיק בנכס מתשלום ארנונה בתנאים מסוימים. המחלוקת העובדתית בין הצדדים נסבה, בעיקרו של דבר, על השאלה אם במקרה זה אכן מדובר ב"נכס הרוס".

3.המבקשת היא בעלת הזכויות בבניין מסחרי בן 3 קומות בקרית גת (להלן: הבניין), ואילו המשיב הוא מנהל הארנונה בעיר. הנכס מושא המחלוקת הוא חלק מהקומה הראשונה של הבניין (להלן: הנכס), שהושכר בעבר לחברת מאיה ל.ס. בע"מ (להלן: השוכרת). השוכרת פינתה את הנכס ביום 30.6.2018.

4.ביום 5.9.2019 המבקשת הגישה למשיב בקשה לפטור מתשלום ארנונה בגין הנכס, שלטענתה הוא "נכס הרוס" (להלן: הבקשה הראשונה), בצירוף חוות דעת של מהנדס מטעמה, שבה צוין כי הנכס נדרש לפינוי בשל מספר ליקויים שנמצאו בו, ובכללם רטיבות בקירות ונזילות. ביום 3.11.2019 דחה המשיב את הבקשה הראשונה. באותה עת, המבקשת לא הגישה השגה או ערר על החלטה זו.

5.ביום 11.12.2019 הגישה המבקשת בקשה נוספת לפטור מתשלום ארנונה בגין הנכס (להלן: הבקשה השנייה), וצירפה לה חוות דעת נוספת של מהנדס שבה צוין כי לא ניתן לאכלס את הנכס. ביום 30.12.2019 ערך נציג מטעם המשיב סיור בנכס. בסיור זה הוא התרשם כי הנכס מרוצף ומסויד, כי מותקנים בו דלתות, חלונות ותאורה, וכי יש לו חיבור לתשתיות מים וחשמל. הגם שבמספר מקומות בנכס היו פגמים בקירות הגבס שלו, במכלול הנסיבות נקבע כי הנכס אינו "נכס הרוס". לפיכך, ביום 31.12.2019 דחה המשיב אף את הבקשה השנייה.

6.ביום 23.4.2020 הגישה על כך המבקשת ערר לוועדת הערר בצירוף חוות דעת שלישית במספר מטעם מהנדס נוסף.

7.ביום 2.9.2021 ערכה ועדת הערר סיור בנכס, וביום 27.4.2022 התקיים בפניה דיון הוכחות שבו הציגו הצדדים את טענותיהם. המבקשת ציינה כי הפטור מתבקש לגבי השנים 2022-2018, מאז שפינתה השוכרת את הנכס וכל עוד הוא עמד ריק.

8.ביום 29.12.2022 דחתה ועדת הערר את הערר. ועדת הערר קבעה כי הנכס אינו נופל בגדרו של המונח "נכס הרוס" כמובנו בסעיף 330 לפקודת העיריות, וכי בסיורה בנכס התרשמה ש"מצבו הפיסי של הנכס, אינו כפי הנטען ע"י העוררת". עוד ציינה ועדת הערר כי הנכס שימש את השוכרת, ולא ברור כיצד רק לאחר שהמבקשת חזרה להחזיק בו, הוא הפך לפתע ללא ראוי לשימוש.

9.ביום 16.3.2023 הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי על החלטתה של ועדת הערר. כאמור בפתח הדברים, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, בשים לב להיקף ההתערבות המצומצם של בית המשפט לעניינים מינהליים בהחלטותיה של ועדת הערר, ובפרט בהחלטות המבוססות על קביעות עובדתיות, כמו במקרה דנן. בית המשפט המחוזי ציין כי לחוות הדעת מטעם המבקשת לא צורפו תמונות ולא צוינו בה המיקומים הספציפיים של הנזילות והסדקים הנטענים, כמו גם שטחם היחסי. בית המשפט המחוזי הוסיף כי "קשה לסבור כי שטח המצוי בקומה האמצעית של הבניין הפך, בבת אחת, לנכס הרוס, בייחוד כשעסקינן בנכס שלם ויציב ואין טענה להיותו מסוכן" (פסקה 5 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי).

10.בקשת רשות הערעור שבפני מכוונת כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המבקשת שבה על עיקר הטענות שהעלתה בפני בית המשפט המחוזי. לשיטתה, נפלו שגיאות מהותיות בקביעותיו של בית המשפט המחוזי, בין השאר מכיוון שהשוכרת השאירה את הנכס עם ליקויים רבים שהצריכו שיפוץ משמעותי בנכס, הגם שזה בוצע בפועל מספר שנים לאחר תום השכירות. עוד טענה המבקשת כי היה מקום להביא חוות דעת מומחה נגדית כדי לסתור את חוות הדעת מטעמה.

11.לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות אף מבלי להידרש לתשובה של המשיב. זאת, בשים לב לאמת המידה המצמצמת למתן רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים הדן בערעור על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה כללית, ובפרט כשמדובר בשאלות עובדתיות באופיין (ראו: בר"ם 159/24 תחנת דלק קוממיות בת ים בע"מ נ. מנהל הארנונה בעיריית בת ים, פסקה 11 (22.1.2024)). למעלה מן הצורך, אציין כי אף לא מצאתי ממש בטענות המבקשת לגופן. כפי שציינתי בעבר, השאלה אם יש להחיל על נכס פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, "נבחנת במישור הפיסי-אובייקטיבי, כאשר נקודת המוצא היא שעסקינן בנזק משמעותי" (בר"ם 560/19 מלק נ' עיריית חדרה, פסקה 12 (12.5.2019). ראו גם בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו – מנהל הארנונה, פסקאות 23-22 (30.12.2009)). קביעותיה העובדתיות של ועדת הערר ביחס לנכס מבוססות על התרשמות בלתי אמצעית ממנו ובחינה מעמיקה של התשתית העובדתית. בנסיבות אלה, בדין קבע בית המשפט המחוזי כי אין מקום להתערבות בהן.

12.סוף דבר: הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.