בר"מ 1803/12 פ.ש.ח חברה לבנין בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ,פתח תק

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת א' שטמר ) אשר דחה את ערעור המבקשים על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז מרכז. בהחלטה אחרונה זו נדחה ערר המבקשים על שומה מכרעת בהיטל השבחה.

תמצית העובדות וההליכים

1.

תכנית מתאר מקומית פת/179/11 שפורסמה למתן תוקף ביום 3.6.2009 כללה הוראות איחוד וחלוקה, שבמסגרתן הוקצו לבעלי הזכויות בחלקה בפתח תקווה (להלן: החלקה המקורית ), ששטחה היה 10.4 דונם וייעודה חקלאי, שני מגרשים בשטח כולל של כ-2.2 דונם שייעודם למגורים, וזאת חלף זכויותיהם בחלקה המקורית. המבקש 2 הוא אחד משני בעלי הזכויות בחלקה המקורית. המבקשת 1 היא חברה קבלנית. בעלי הזכויות בחלקה המקורית חתמו על הסכם קומבינציה עם המבקשת 1, בנוגע לאחד משני המגרשים אשר הוקצו להם. במסגרת הסכם הקומבינציה התחייבה המבקשת 1 לשלם את היטל ההשבחה החל על המגרש נושא העסקה (להלן: המגרש ). הצדדים המציאו שומות מטעמם לאמוד את גובה ההשבחה, ובין שומות אלו נתגלו פערים.

2.

לדיון במחלוקת בין הצדדים מונה שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה ). בשומתו המכרעת קבע השמאי כי לצורך חישוב היטל ההשבחה החל על המגרש, תחושב ההשבחה לפי ההפרש בין שווי המגרש לשווי החלק היחסי מהחלקה המקורית לפי ייעודה הקודם, בגינו ניתן המגרש. לפי חישובי השמאי, שווי החלק היחסי מהחלקה המקורית היה כ-6 מיליון ש"ח, ואילו שווי המגרש כ-16 מיליון ש"ח. מכאן, קבע השמאי את גובה ההשבחה בסך של כ-10 מיליון ש"ח, שממנו יש לגזור את היטל ההשבחה בשיעור של 50%. על שומה מכרעת זו הגישו המבקשים ערר לוועדת הערר המחוזית במחוז מרכז (להלן: ועדת הערר או הוועדה ). הוועדה קבעה כי נוכח תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה (חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008) (להלן: התיקון ) אשר מיסד את מעמדו של השמאי המכריע כערכאה מעין-שיפוטית, הצטמצם היקף ההתערבות של הוועדה, וכי אין מקום להתערב בשומה המכרעת נושא הערר. כן קבעה הוועדה כי אופן חישוב היטל ההשבחה על ידי השמאי המכריע מקובל עליה אף לגופו של עניין. נוכח האמור דחתה הוועדה את ערר המבקשים.

3.

המבקשים הגישו ערעור על החלטת ועדת הערר לפני בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים. בערעורם טענו המבקשים כי קיים טעם לפגם באופן חישוב היטל ההשבחה. בית המשפט

(כב' השופטת

א' שטמר ) דחה את ערעור המבקשים, וקבע כי היטל ההשבחה חושב כיאות. עוד קבע בית המשפט קמא כי שינוי אופן חישובו של היטל ההשבחה כבקשת המבקשים יוביל לכפל פיצוי, כפי שיפורט בהמשך.

טענות המבקשים

4.

מכאן הבקשה שלפניי. לטענת המבקשים, שיטת חישוב היטל ההשבחה אשר ננקטה אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה בעע"ם 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז (לא פורסם, 25.9.2008) (להלן: עניין בראון ). בעניין בראון קבע בית משפט זה כי נטילה שלטונית של מקרקעין המתבצעת בגדר תכנית לאיחוד וחלוקה כפופה לדיני ההפקעות הכלליים. דינים אלו מבוססים על פרק ח' בחוק התכנון והבניה. מכאן, נקבע כי ככלל נטילתם של למעלה מ-40% משטח מקרקעין בדרך זו מחייבת תשלום פיצוי עבור החלק החורג

מעבר ל-40% המותרים להפקעה ללא פיצוי. עוד נקבע שם, כי פיצוי בגין "הפקעת יתר" יכול שיינתן בכסף או בזכויות שוות כסף במקרקעין אשר יביאו להעלאת שוויים של יתרת המקרקעין אשר לא ניטלו. המבקשים טוענים כי אי-הפחתת "רכיב הפיצוי" – שהוא שווי הזכויות במקרקעין אשר ניתנו כפיצוי בגין הנטילה – מסכום ההשבחה שחלה על הנכס, מפחית מן הפיצוי שאותו חייבות הרשויות בגין הנטילה. כפועל יוצא מכך, טוענים המבקשים כי שיטת החישוב דנן תוביל לאי שוויון בין נישומים אשר פוצו בדרכים שונות בגין נטילות שלטוניות זהות בהיקפן.

טענות

המשיבה

5.

המשיבה סומכת את ידיה על פסיקתו של בית המשפט קמא. לטענתה, חישוב היטל ההשבחה בדרך המוצעת על ידי המבקשים יוביל לכפל פיצוי לנישום בגין נטילות שלטוניות. כמו-כן טוענת המשיבה כי השמאי המכריע נעדר סמכות לפסוק פיצויי הפקעה, שאותם – לשיטת המבקשים – היה עליו לקזז מהיטל ההשבחה. בנוסף, טוענת המשיבה כי הליך תביעת פיצויי הפקעה קבוע בחקיקה כהליך שונה ונפרד מהליך קביעת היטל ההשבחה, ומשכך אין לאחד ביניהם כפי טענת המבקשים. לחלופי חלופין טוענת המשיבה כי אף אם קיימת הייתה הסמכות לדון בפיצויי ההפקעה במסגרת ההליך לקביעת גובהו של היטל ההשבחה, הרי שלא ניתן היה לקזז פיצויים אלו מתוך תחשיב היטל ההשבחה בהיותם חיוב כספי שאיננו קצוב. לבסוף, טוענת המשיבה כי אף אם נלך בדרכם של המבקשים, כלל לא ארעה הפקעת יתר בעניינם מקום שנלקחת בחשבון התמורה אשר ניתנה להם באמצעות הגדלת אחוזי הבנייה על קרקעותיהם.

דיון והכרעה

6.

לאחר בחינת הבקשה והתשובה לה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. כפי שציינתי לאחרונה:

"להשקפתי, אין מניעה להתוות אמות מידה למתן רשות ערעור לגבי סוגים שונים של עניינים בהתחשב במאפייניהם הקונקרטיים. כך, למשל, ומבלי לקבוע רשימה סגורה של שיקולים, יש להתחשב באופיו של הטריבונל הראשון הדן בעניין: ככל שהוא קרוב יותר במאפייניו לערכאה שיפוטית, כך תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור נוסף לבית משפט זה [...] שיקול נוסף הוא מידת מומחיותו של הטריבונל בשאלה העומדת לדיון: ככל שמדובר בשאלה שהטריבונל המינהלי ניחן בידע ומומחיות מיוחדת לגביה ובהיבט זה אף נהנה הוא מיתרון על פני בית המשפט, כך תקטן הנכונות לתת רשות לערער [...] שיקול שלישי הוא מספר ה"גלגולים" שבהם נשמע העניין קודם לבקשת הרשות לערער: ככל שהעניין נדון מספר רב יותר של פעמים, כך קטנה ההסתברות שנפלה טעות בהחלטותיהן המצטברות של הטריבונלים שנדרשו לעניין, ובהתאם קטנה הנכונות להתיר בירור ערעורי נוסף" (בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל , פסקה 8 (לא פורסם, 1.5.2012))

יישום של קריטריונים אלו על בקשות רשות ערעור שעניינן הליכי השגה על היטל השבחה אשר נידונו לפני שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה, מוליך להחלת אמת מידה מצמצמת למתן רשות ערעור. ראשית , התיקון לחוק התכנון והבנייה חיזק את מעמדו של השמאי המכריע ואת מאפייניו המעין-שיפוטיים. בין היתר, נקבעו במסגרת התיקון תנאי כשירות לתפקיד זה וכללים למניעת ניגוד עניינים. שנית , הן השמאי המכריע הן ועדת הערר המחוזית הדנה בעררים על החלטותיו מהווים גופים מקצועיים בעלי מומחיות לעניין היטלי השבחה. שלישית , במקרה שבו מונה שמאי מכריע, פתוחה בפני הצדדים הדרך להישמע שלוש פעמים לפני ערכאות שיפוטיות ומעין-שיפוטיות: לפני השמאי המכריע, ועדת הערר, ובית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים. בכך קטנה ההסתברות לטעות, ובהתאמה, הנכונות של בית משפט זה ליתן רשות לערער. האמור נכון ביתר שאת מקום שכפי שארע בפרשה דנן, הגיעו כלל הערכאות שדנו בעניין לתוצאה זהה.

7.

במקרה דנן, עולה פסיקתו של בית המשפט קמא בקנה אחד עם פסיקתו של בית משפט זה. כפי שיבואר להלן, אין באופן חישוב היטל ההשבחה שהושאר על כנו בכדי להוות סטייה מהלכת בראון לעניין הדין החל על תכניות איחוד וחלוקה מחדש. נוכח העובדה כי הבקשה לרשות ערעור איננה מעוררת שאלה נוספת כלשהי שעשויה לענות על אמות המידה המתוארות לעיל, דינה להידחות.

8.

אוסיף כי לא מצאתי כי נפל פגם בתבנית הבחינה השמאית בענייננו. מדובר כאמור בתכנית איחוד וחלוקה, שבמסגרתה הרשות נוטלת מידי בעלי הזכויות חלק פיזי מהמקרקעין, אך בה בעת משפרת את מצבם באמצעות שינוי ייעוד הקרקע, ומתן זכויות בנייה חדשות ("זכויות אנכיות"). במצב דברים זה, כדי לשום את ההשבחה שחלה במקרקעין, יש להשוות את שווי הזכויות במצב החדש לאלו שבמצב הקודם (לפני הנטילה ושינוי הייעוד במסגרת התכנית). כל שיטת חישוב אחרת תביא בהכרח לכפל פיצוי בגין נטילת המקרקעין. כך למשל, אין בידי לקבל את שיטת חישוב היטל ההשבחה המוצעת על ידי המבקשים כחלופה. לפי שיטת חישוב זו, היטל ההשבחה של נישום כבענייננו יוטל אמנם על עליית שווי המקרקעין (קרי: שווי הזכויות לאחר שינוי הייעוד לעומת שווי החלקה המקורית) אך בניכוי "רכיב הפיצוי", שיחושב לפי שווי הפקעת היתר (מעל 40%) שבוצעה במסגרת התכנית. שיטה זו תביא לכפל פיצוי, כפי שציינה השופטת נאור בעניין בראון :

"אם ניקח דוגמא היפותטית בה אדם "נכנס" לתכנית האיחוד והחלוקה עם 1000 דונם, ויצא ממנה עם 500 דונם וזאת כשאין שוני בזכויות הבניה במקרקעין – הוא יהיה זכאי לפיצוי בגין 100 דונם. [...] אולם, מה יהיה הדין במקרה בו עקב הגדלת אחוזי הבניה, למרות שהשטח האופקי קטן ב-50%, ערך המגרש דווקא עלה ? האם גם אז יהיה בעל המקרקעין זכאי לפיצוי? תשובתי על כך בשלילה." (שם, פסקה 15)

בענייננו, נכנסו המבקשים לתכנית האיחוד והחלוקה כשבידיהם זכויות בשווי של כ-6 מיליון ש"ח, ויצאו ממנה כשבידיהם זכויות בשווי של כ-16 מיליון ש"ח. עליית השווי בסך 10 מיליון ש"ח מהווה השבחה לכל דבר ועניין, ומשכך חייבת היא במס. אכן, תכניות איחוד וחלוקה מיטיבות, על דרך הכלל, הן עם הציבור בכללותו הן עם בעלי הקרקעות, כפי שאירע בפרשה דנן (עניין בראון , פסקה 18). במצב הנידון לא זכאים המבקשים לכל פיצוי, על אף נטילה פיזית של חלק מהמקרקעין. ודוקו: המבקשים כבר פוצו בגין הנטילה הפיזית באמצעות הזכויות שממילא העלו את שווי המקרקעין שבחזקתם במצב החדש עד לשוויים של המקרקעין שהיו בחזקתם במצב הקודם, כאשר על רכיב זה של "השבת המצב לקדמותו" לא הוטל כל מס. זאת שכן היטל ההשבחה הוטל בענייננו אך על עליית השווי שבין סך הזכויות המצויות בידי המשיבים במצב הקודם, לסך שווי הזכויות המצויות בידיהם במצב החדש. לפיכך, כל פטור ממס מעבר לכך יהווה כפל פיצוי.

9.

אין בידי לקבל את טענת המבקשים לפיה שיטת החישוב דנן פוגעת במי שפוצה בזכויות בניה בעבור נטילה שלטונית, ביחס למי אשר פוצה בכסף בנסיבות זהות. כל פיצוי כספי שיינתן בגין הנטילה נועד – לכל היותר – להחזיר את המצב לקדמותו, כלומר עד לשוויים של המקרקעין שניטלו. כל השבחה מעבר לכך תחויב בהיטל השבחה. בפרשת בראון אכן נקבע כי דיני ההפקעה הכלליים מחייבים פיצוי בגין "הפקעת יתר" במסגרת נטילה בדרך של איחוד וחלוקה. יחד עם זאת, כפי שצוין לעיל, נקבע כי כאשר לנטילה מתלווה הענקת זכויות חלופיות באורח סימולטאני אשר עולות בערכן על הפגיעה, לא קמה כל זכות לפיצוי נוסף.

10.

הנה כי כן, נמצא כי אין מקום לשנות משיטת החישוב להיטל ההשבחה שננקטה בענייננו, אף לגופו של עניין. שיטת חישוב זו היא הראויה למקרים בהם במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחדש, ניטלו מקרקעין מעם בעליהם, תוך כדי שהושבחו המקרקעין הנותרים בשווי העולה על שוויה המקורי של הנטילה. נוכח האמור, לא מצאתי עילה להתערבות בפסק דינו של בית המשפט קמא.

בקשת רשות הערעור נדחית אפוא. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך 20,000 ש"ח.