בר"מ 2073/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ. טל לוי ואח'

1.

בשנת 2004 חתמו המשיבים 41-23 על הסכם שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 49 גוש 7661 ובשנת 2010 חתמו המשיבים 22-1 על הסכם שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 20 גוש 7661, שהם מגרשים 2056 ו-2011 בהתאמה, כסימונם בתכנית רע/2015 שפורסמה למתן תוקף ביום 10.5.2012 (להלן ביחד: הסכמי השיתוף , המקרקעין ו התכנית המשביחה ). במסגרת התכנית שונה ייעודם של המקרקעין מקרקע לחקלאות לקרקע למגורים, ובהמשך הגישו המשיבים ובעלי זכויות נוספים במקרקעין בקשה להיתר בניה. בטבלאות מימים 9.9.2014 ו-29.3.2015, חתמו המשיבים על פירוט מאפייני הדירות הספציפיות שיחולקו לכל בעל זכויות במקרקעין, בהתאם לחלקו היחסי ולאמור בהסכמי השיתוף (להלן: טבלאות ייחוד הדירות ). ביום 7.5.2015 נשלחו למשיבים דרישות תשלום היטלי השבחה (להלן: היטלי ההשבחה ), על בסיס חוות דעת של שמאי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה, היא המבקשת בהליך דנן (להלן גם: הוועדה המקומית ). ביום 5.11.2015 הגישו המשיבים בקשות לפטור מהיטלי ההשבחה (להלן: בקשות הפטור ), ולאחר שהוגשו בקשות חדשות בהתאם לנוסח המקובל בוועדה המקומית, הן נדחו ביום 22.3.2016. בא כוח המבקשת דחה את בקשות הפטור בנימוק שאלו הוגשו בחלוף המועד להגשתן וכן מאחר שחלק מהבקשות הוגשו מבלי לפרט אם בבעלות בעלי הזכויות במקרקעין דירה נוספת. המשיבים הגישו ערר על החלטה זו. במסגרת תשובת המבקשת לערר נטען, בין היתר, שככל שבין המשיבים נכרת הסכם שהקצה את הדירות שיוקמו במקרקעין, הסכם זה הוא "מימוש זכויות" כהגדרת סעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוספת השלישית ) ולכן המשיבים אינם זכאים לפטור מתשלום היטלי ההשבחה.

2.

ביום 3.7.2019 קיבלה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר ) את הערר. אשר למועד הגשת בקשות הפטור, נקבע כי בנסיבות העניין (אשר פורטו בהחלטה ואינן במוקד הבקשה שלפניי) יש הצדקה להאריך את המועד להגשת הבקשות. בנוסף קבעה ועדת הערר כי טבלאות ייחוד הדירות אינן מחויבות ברישום בפנקסי המקרקעין, ואף המבקשת לא הצביעה על חובה בדין לרישומן. על כן קבעה ועדת הערר כי טבלאות ייחוד הדירות אינן עולות כדי "מימוש זכויות" כאמור בסעיף 1 לתוספת השלישית והחתימה עליהן אינה שוללת את זכאותם של המשיבים לפטור מהיטל השבחה לפי הוראות סעיף 19(ג) לתוספת השלישית (להלן גם: הוראות הפטור ). עוד נקבע כי אין בכך שטבלאות ייחוד הדירות סווגו על ידי רשויות המס כעסקת מכר לצורך חיוב במס שבח כדי לחייב קביעה דומה לגבי היטלי ההשבחה. בנוסף ציינה ועדת הערר כי מקובלת עליה עמדת המבקשת שלפיה על מנת להגיש בקשה למתן פטור מתשלום היטל השבחה יש להצביע על הדירה המסוימת שבגינה מבוקש הפטור. עם זאת, אימוץ הפרשנות המוצעת על ידי הוועדה המקומית, שלפיה חתימה על טבלאות ייחוד הדירות תקים חבות בהיטל השבחה, תוביל לכך שבכל מקרה דומה לא יוכלו שותפים במקרקעין להיות זכאים לפטור מכוח סעיף 19(ג) לתוספת השלישית. זאת, מאחר שעל מנת להצביע על דירה מסוימת, הם יידרשו לחתום על מסמך דוגמת טבלאות הייחוד, וחתימה זו מהווה כאמור, לשיטת המבקשת, מימוש זכויות. נוכח מסקנותיה, נדרשה ועדת הערר לבקשות הפטור לגופן, ומצאה כי דינן להתקבל, בכפוף לתנאים שפורטו בהחלטה.

3.

הוועדה המקומית ערערה על החלטה זו, וביום 27.1.2021 דחה בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' השופט העמית א' ש' שילה ) את הערעור, מנימוקים שונים מנימוקי ועדת הערר. בית המשפט קבע כי ניתן לראות בהסכמי השיתוף ובטבלאות ייחוד הדירות משום "מימוש זכויות", כלשון סעיף 1 לתוספת השלישית (בהיותם העברת זכויות במקרקעין), אך קבע כי העברת זכויות זו התרחשה עוד קודם לפרסומה של התכנית המשביחה. בהקשר זה עמד בית המשפט על הוראות הסכמי השיתוף וטיב החיובים הנובעים מהן, וקבע כי לטבלאות ייחוד הדירות אין מעמד עצמאי ואין להן אופי חוזי. נקבע כי טבלאות אלה הן חלק מהסכמי השיתוף, בבחינת "השלמה" שנקבעה מראש והוצאה, כבר במועד החתימה על ההסכמים, מידיהם של המשיבים. מאחר שמימוש הזכויות במקרה דנן אירע לפני פרסום התכנית המשביחה, נקבע, אין למנוע מהמשיבים את השימוש בהוראות הפטור, ככל שהם עומדים בתנאיהן. בית המשפט דחה את טענת המבקשת שלפיה המשיבים לא יכלו לממש זכויות מגורים במקרקעין במסגרת הסכמי השיתוף, עובר לכניסת התכנית המשביחה לתוקף. נקבע כי אין בהיעדר האפשרות להצביע על זכות ספציפית בעת כריתת הסכמי השיתוף כדי לשלול את תחולת הוראות הפטור על המשיבים. לבסוף, חזר בית המשפט על קביעת ועדת הערר שלפיה קבלת עמדת המבקשת תאיין את זכותם של המשיבים ואחרים כמותם ליהנות מהוראות הפטור.

4.

מכאן הבקשה שלפניי. לפי הוועדה המקומית, מועד מימוש הזכויות של המשיבים הוא מועד החתימה על טבלאות ייחוד הדירות (יוער כי פעולה זו מכונה על ידי הוועדה המקומית "מכירה צולבת"), שלפי המבקשת מפרק את הסכם השיתוף בין המשיבים, ועל כן במועד זה התגבשה חובתם לשלם את היטלי ההשבחה. לטענת הוועדה המקומית חובה זו התגבשה לפני שניתן היתר בניה לגבי המקרקעין ולכן לא חלות הוראות הפטור על המשיבים. בהקשר זה שבה המבקשת וטוענת כי במועד חתימת הסכמי השיתוף טרם נכנסה התכנית המשביחה לתוקף, קיומן של הדירות שעליהם הסכימו המשיבים כלל לא התאפשר מבחינה תכנונית, ולכן, לשיטתה, לא ניתן היה לחלק את הזכויות בהן באמצעות הסכמי השיתוף. המבקשת מציינת כי יש להקיש במקרה דנן מהוראת סעיף 19(3א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, אשר קובעת כי במקרה של מכירת זכויות המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של זכות לפי תכנית, יום מכירת הזכויות יהיה יום אישורה של התכנית. לחלופין נטען כי אף אם מימוש זכויות המשיבים נקבע בהסכמי השיתוף, הוא נכנס לתוקף עם אישור התכנית, ולכן אין המשיבים יכולים ליהנות מהוראות הפטור.

5.

לאחר שעיינתי בבקשה וצרופותיה, מצאתי כי דינה להידחות. כידוע, אמת המידה החלה על בקשת רשות לערער על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים במסגרת ערעור על החלטת ועדת הערר בעניין היטל השבחה היא מצמצמת, ורשות כאמור תינתן במקרים שבהם הבקשה מעוררת שאלה רחבה, אשר חורגת מעניינם של הצדדים הישירים להליך (בר"ם 5449/20 חברת הימנותא בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא , פסקה 5 (25.11.2020); בר"ם 3686/18 חב' האחים עופר הנדסה וביטוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה , פסקה 6 (3.7.2018); בר"ם 4228/17 הנדלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב , פסקה 5 (10.8.2017)). הבקשה שלפניי אינה עומדת באמת המידה האמורה. פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל למעשה את עמדת המבקשת שלפיה יש לראות בעסקה שערכו המשיבים כ"מימוש זכויות" כלשון התוספת השלישית, אך קבע שזו התרחשה עוד קודם לפרסום התכנית המשביחה. לטבלאות ייחוד הדירות בענייננו, נקבע, אין מעמד חוזי משל עצמן ואין לראות בהן מימוש זכויות. קביעות אלו של בית המשפט לעניינים מינהליים נסמכו על פרשנות הסכמי השיתוף הקונקרטיים, טבלאות ייחוד הדירות, היחס ביניהם והחיובים הנובעים מכוחם, וכן על ייפויי הכוח שעליהם חתמו המשיבים. מסקנתו של בית המשפט בהקשר זה יישומית ונטועה בדל"ת אמות המקרה, וככזו היא לא מקימה עילה למתן רשות לערער (ראו והשוו: בר"ם 6548/19 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" נ' נתנאל גרופ בע"מ , פסקה 5 (24.11.2019); בר"ם 5109/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' בקשי , פסקה 8 (14.1.2018)). אף טענות המבקשת בבקשה, חרף הניסיון לשוות להן נופך עקרוני, מכוונת לשאלה מהו מועד "'הקונקרטיזציה' של מימוש הזכויות" בנסיבות המקרה (ראו סעיפים 8.8, 8.12 לבקשה) ומשאלה הם פני הדברים, אין הבקשה דנן מקימה עילה לבירור נוסף לפני בית משפט זה.

הבקשה נדחית אפוא. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.