בר"מ 2129/21 סלינס השקעות בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה

1.

בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 4.2.2021 (עמ"ן 16434-06-18, השופט א' שוורץ ). בית המשפט המחוזי דחה את ערעורם של המבקשים על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (מחוז מרכז) (להלן: ועדת הערר או הוועדה ) מיום 22.4.2018.

2.

המבקשים הם בעלי זכויות מכוח חוזה לשכירות ארוכת טווח במקרקעין הנמצאים

בצומת ביל"ו (להלן: המקרקעין ) ומפעילים בהם מסעדה. יוער כי המשיבים 5-3 (להלן: החוכרים ) הם בעלי זכויות החכירה לדורות במקרקעין, שעמם חתמו המבקשים על חוזה השכירות. מקורו של ההליך באישורה של תכנית מח/145/ג שעניינה הקמת מערכת מחלפים בכביש 40 (להלן: התכנית ) שחלה על המקרקעין. התכנית, שאושרה למתן תוקף ביום 21.7.2008, שינתה את ייעודם של המקרקעין מאזור ספורט עם אפשרות לשימוש למטרת מסעדה ל"דרך", והמבנה הקיים עליהם סומן כמיועד להריסה. לטענת המבקשים, נגרם להם נזק כתוצאה מהתכנית ועל כן הם זכאים לפיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק ).

3.

הן המבקשים והן החוכרים הגישו תביעות פיצויים לוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר (להלן: הוועדה המקומית ), היא המשיבה 1, ואלה נדחו ביום 17.7.2012. על החלטה זו הגישו המבקשים והחוכרים ערר משותף לוועדת הערר, אך בעקבות חילוקי דעות ביניהם הופרד בהמשך ייצוגם המשפטי. לערר צורפה גם נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ, היא המשיבה 2 (באותה עת, עדיין בשמה הקודם).

4.

ביום 22.3.2013 מינתה ועדת הערר שמאי מייעץ אשר העריך את הפגיעה הכוללת במקרקעין בתאריך הקובע בסך של 1,382,250 שקלים. עם זאת, השמאי המייעץ אימץ את טענתו של שמאי הוועדה המקומית בכל הנוגע לפגיעה הנטענת במבקשים וקבע כי אין מדובר בפגיעה בתכונות המקרקעין המקימה זכאות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, אלא בפגיעה בפעילות כלכלית עסקית המתרחשת במקום. השמאי המייעץ הוסיף וציין כי בהסכם השכירות שנחתם בין המבקשים לחוכרים נקבע כי במקרה של פינוי המבנה "יבואו הצדדים במו"מ ויגיעו להסכמה אשר תספק את השוכר". לפיכך, קבע השמאי המייעץ שעל המבקשים והחוכרים להגיע להסכמה על חלוקת הפיצוי ביניהם בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם השכירות.

5.

בהחלטה הניצבת ביסודו של ההליך דנן, אימצה ועדת הערר את מסקנותיו של השמאי המייעץ ביחס לשיעור הפגיעה במקרקעין וכן ביחס לטיב הפגיעה במבקשים. כך, קבעה ועדת הערר כי בהתאם להלכה הפסוקה, פיצוי בהתאם לסעיף 197 לחוק ניתן בגין פגיעה בתכונות האובייקטיביות של המקרקעין בלבד, ולא בגין פגיעה סובייקטיבית בבעלי הזכויות במקרקעין בהתחשב בנתונים אישיים כאלה או אחרים – לרבות נזק כלכלי שנגרם לעסק הפועל במקום בשל נתוניו הסובייקטיביים. באשר לחלוקת הפיצוי בין המבקשים לחוכרים, ציינה ועדת הערר כי בין הצדדים התגלעה מחלוקת והועלו טענות סותרות. בהמשך לכך, נקבע כי ועדת הערר אינה הפורום המתאים לבירור מחלוקות שעניינן פרשנותו של חוזה השכירות, ובכלל זה האם הזכויות שהוקנו למבקשים כוללות גם זכאות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק. על רקע זה, קבעה ועדת הערר כי לנוכח נסיבות העניין החריגות, המשיבות 2-1 יהיו רשאיות שלא לשלם סכום כלשהו למבקשים ולחוכרים עד שלא תוצג בפניהן הסכמה חתומה על-ידיהם באשר לחלוקת סכום הפיצוי או חלקו ביניהם, או עד "הכרעה בנושא זה של גורם מוסמך או ערכאה מוסמכת". כמו כן ועדת הערר קבעה כי לא ייפסקו הוצאות כלשהן במקרה זה, בהתחשב בכך שהשמאי המייעץ דחה חלק גדול מטענות המבקשים והחוכרים וכן חלק מטענות המשיבות 2-1.

6.

המבקשים והחוכרים הגישו ערעורים על החלטתה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי, אשר דן בערעורים במאוחד ודחה את שניהם. מאחר שבפני מונחת רק בקשת רשות ערעור מטעם המבקשים, אתייחס אך לקביעותיו של בית המשפט המחוזי בערעור שהוגש מטעמם. בעיקרו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי לא קמה עילה להתערבות בהחלטתה של ועדת הערר אשר אימצה את מסקנותיו המקצועיות של השמאי המייעץ, לרבות בעניין היעדר הזכאות לפיצוי בגין הפגיעה הכלכלית שנגרמה למבקשים. בית המשפט המחוזי הוסיף כי החלטתה של ועדת הערר התייחסה בפירוט לרכיבי השומה, בחנה אותם ונימקה את תמיכתה בכל אחד מרכיבי חוות הדעת של השמאי המייעץ תוך הפניה להלכה הפסוקה ולהוראות הדין הרלוונטיות, ועל כן לא נפל בה כל פגם. כמו כן, בית המשפט המחוזי מצא שאין מקום להתערב בהחלטתה של ועדת הערר שלא לפסוק הוצאות בהליך הערר.

7.

הבקשה שבפני נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בעיקרו של דבר, המבקשים טוענים כי השמאי המייעץ שגה בקבעו כי הפיצוי שאותו תבעו הוא נזק כלכלי שאינו בר פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. כמו כן, לשיטתם, היה מקום להעריך את הפיצוי המגיע להם במובחן מזה של החוכרים. לטענת המבקשים, המדובר בקביעות משפטיות שיש להן השלכות רוחב על דרך הערכת הפיצוי הניתן בגין תכנית פוגעת. עוד חוזרים המבקשים על טענות נוספות שהועלו בפני בית המשפט המחוזי כנגד חוות דעתו של השמאי המייעץ, וכן מלינים על ההחלטה שלא לפסוק לטובתם הוצאות.

8.

לאחר עיון בבקשה על נספחיה הגעתי למסקנה כי דינה להידחות וזאת אף מבלי להידרש לתשובה. אמת המידה החלה על מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" בהליכים הנסבים על החלטה של ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה היא מצמצמת , בשים לב למומחיותה של ועדת הערר (ראו: בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב , פסקה 13 (23.9.2012); בר"ם 2049/15 פרדסי כפר ברנדייס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה , פסקה 20 (31.5.2015)). הדברים נכונים ביתר שאת כאשר ההחלטה הנתקפת נוגעת לאימוץ חוות דעתו של שמאי מייעץ, שאף הוא גורם בעל מומחיות (בר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון , פסקאות 36-35 (5.3.2015); בר"ם 2117/21 חקלאי כפר ביל"ו – אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גזר , פסקה 7 (25.4.2021)). לא התרשמתי כי בקשת רשות הערעור שבפני עומדת באמת מידה מצמצמת זו. עיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ובהחלטתה של ועדת הערר מעלה כי אלה מנומקים היטב ומבוססים על ההלכה הפסוקה בנושא של תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. טענותיהם של המבקשים נוגעות אפוא ליישומן של הלכות אלה על נסיבות המקרה הקונקרטי, ומשכך אינן מצדיקות מתן רשות ערעור.

9.

סוף דבר: הבקשה נדחית. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.