בר"מ 353-23 בר"מ 353-23

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 22.11.2022 (עמ"ן 6574-02-22, השופט ה' קירש). בית המשפט המחוזי דחה ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר) מיום 29.6.2021.

2.מקורו של ההליך דנן בפרויקט בניה ברמת גן שאותו ביקשה לקדם המבקשת, חברה פרטית ליזמות נדל"ן במקרקעין ברחוב עטרות ברמת גן (להלן: המקרקעין).

3.בפתח הדברים ראוי להציג את התכניות הרלוונטיות לפרויקט. אפתח בכך שעל המקרקעין חלה תכנית מתאר מקומית רג/340 (להלן: תכנית 340), אשר קובעת את מספר הקומות המותר בבניינים בתחומי העיר. על כך מוסיפה תכנית מתאר מקומית רג/340/ג/11 (להלן: תכנית ג/11), שמכוחה ניתן להוסיף שתי קומות נוספות לבניינים הנמצאים ברחובות שבהם רוחבה של זכות הדרך הוא 12 מטר או יותר. לצד זאת, בהתאם לתכנית ג/11, תוספת קומות כאמור מתאפשרת גם ברחובות שבהם רוחבה של זכות הדרך קטן מ-12 מטר, אך זאת רק בכפוף לקבלת הקלה. כמו כן, חלה על המקרקעין אף תכנית מתאר מקומית רג/340/ג/15 (להלן: תכנית המחסנים) שאושרה בשנת 2006. בעיקרו של דבר, בהתאם לתכנית זו, ניתן להוסיף לכל יחידת דיור שטח לצורך הקמת מחסן בתנאים שפורטו בה. עוד יצוין כי במועד הרלוונטי להליך שבפנינו חלה אף תכנית מתאר מקומית רג/340/ג/30 (להלן: תכנית ג/30), שאושרה מכוח תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן: תמ"א 38). לענייננו, די לציין כי בתכנית ג/30 נקבע כי במקרים של הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38 לא תיפגע הזכות לנצל זכויות מכוח תכנית המחסנים.

4.בתמצית יצוין כי ביום 17.9.2017, המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן (להלן: הוועדה המקומית), נתנה למבקשת היתר להרוס בניין בן שלוש קומות ושש יחידות דיור, ולבנות תחתיו בניין גבוה יותר, הכולל 13 יחידות דיור נוספות (דהיינו 19 יחידות בסך הכל), וכן מחסנים במספר מתאים למספר הדירות הכולל. עוד יצוין כי במסגרת הבקשה להיתר אושרה, בהליך של הקלה, תוספת של שתי קומות לבניין מכוח תכנית ג/11. בהמשך לכך, הוועדה המקומית הוציאה למבקשת דרישה לתשלום היטל השבחה, והמבקשת פנתה בבקשה למנות שמאי מכריע לעניין גובה החיוב בהתאם לסעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

5.ביום 12.12.2019, לאחר שקיים דיון בנוכחות הצדדים וכן ערך ביקור בנכס, הגיש השמאי המכריע את חוות דעתו, ובה קבע, בין היתר, כי יש לחייב את המבקשת בהיטל השבחה בגין שתי הקומות הנוספות. השמאי המכריע התייחס אף לתוספת המחסנים, ובהקשר זה קבע כי ביחס ל-13 יחידות הדיור החדשות יש לחשב את ההשבחה לפי מועד מתן ההיתר (שנת 2017), ואילו את ההשבחה ביחס לשש הדירות שהיו קיימות בבניין הישן יש לחשב בהתאם למועד אישורה של תכנית המחסנים (שנת 2006). בהקשר האחרון ציין השמאי המכריע כי קביעותיו נשענות על העקרונות המתקיימים ביחס לקביעת המועד לחיוב בהיטל השבחה, כפי שנקבעו בפסיקות שונות של בית משפט זה.

6.ביום 25.6.2020 הגישה המבקשת ערר על כך לוועדת הערר, ובו טענה כי נפלו בחוות הדעת פגמים בשלושה מישורים. ראשית, המבקשת טענה כי לא היה מקום לחייב אותה בגין שתי הקומות שנוספו, בציינה כי בנייתן של קומות התאפשרה מכוח תכנית ג/11 ללא כל צורך בהקלה, בהתחשב בכך שרוחב הדרך בקטע שמול המקרקעין הוא 14 מטר. שנית, המבקשת טענה כי ההשבחה בגין המחסנים שאושרו עבור 13 יחידות הדיור החדשות צריכה להיקבע בהתאם למועד אישורה של תכנית המחסנים, ולא לפי מועד מתן ההיתר. לבסוף, המבקשת הלינה על התנהלותו של השמאי המכריע ובכלל זה על כך שקיים ביקור במקרקעין ללא נוכחות הצדדים.

7.בתשובתה לערר מיום 17.9.2020, הוועדה המקומית הסתייגה מכל אחת מטענותיה של המבקשת. ביחס להשבחה בגין שתיים מהקומות נטען כי ככל שסברה המבקשת שתוספת זו לא חייבה הליך של הקלה, היה עליה לנקוט הליך מתאים בפני ועדת הערר לרישוי – דבר שלא נעשה. לגופו של עניין, הוועדה המקומית הדגישה, בין היתר, כי על פי הרישום ב"רוזטה" של תשריט הרחוב שבו מצויים המקרקעין, רוחבה הרלוונטי של זכות הדרך עומד על 8 מטרים בלבד, ומכאן שלא היה ניתן לאשר את תוספת הקומות ללא הליך של הקלה. ביחס למועד חישוב ההשבחה עבור המחסנים, הוועדה המקומית סמכה ידה על הכרעת השמאי המכריע. לבסוף, הוועדה המקומית טענה כי לא נפל כל פגם בדרך התנהלותו של השמאי המכריע וכי ביקורו בנכס נעשה בהתאם להסכמות הצדדים.

8.ועדת הערר דחתה את מלוא טענותיה של המבקשת. בעיקרו של דבר, באשר לשתי הקומות הנוספות, ועדת הערר קבעה שצדקה המשיבה בהסתמכה על רוחב זכות הדרך בהתאם לכתוב ב"רוזטה". באשר למועד ההשבחה בגין המחסנים ביחידות החדשות, ועדת הערר הדגישה כי על אף שהזכות לבנייתם נוצרה בשנת 2006, האפשרות לבנותם קמה רק בעקבות תכנית רג/30 והיתר הבניה שהוצא מכוחה. בהקשר זה ציינה ועדת הערר כי עריכת השומה בהתאם למועד אישורה של תכנית המחסנים, בהתבסס על פוטנציאל דירות לא מוגדר, אינה מתיישבת עם עקרון הוודאות וגביית מס אמת. לבסוף, ועדת הערר ציינה שאין נפקות מעשית לשאלה אם השמאי המכריע ערך את הביקור בנכס לבדו או בליווי הצדדים, בהתחשב בכך שקביעתו התבססה על נתון אובייקטיבי – רוחב הדרך ב"רוזטה".

9.ביום 3.2.2022 הגישה המבקשת ערעור על החלטתה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי, ובו חזרה, בעיקרן על טענותיה לעיל. המשיבה הגישה תשובתה ביום 3.8.2022 ובה טענה כי יש לדחות את הערעור על הסף, ולגופו של הערעור חזרה על טענותיה בפני ועדת הערר, תוך שהיא סומכת ידיה על החלטתה.

10.בית המשפט המחוזי דחה את הערעור בפסק הדין הנזכר בפתח הדברים, והותיר על כנה את החלטתה של ועדת הערר, על נימוקיה.

11.בקשת רשות הערעור שבפני מכוונת כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המבקשת מלינה על שגיאות שנפלו לשיטתה בפסק הדין, וכן שבה על הטענות שהציגה בפני הערכאות הקודמות. המבקשת מדגישה כי המקרה דנן מעלה לדיון שאלות משפטיות עקרוניות שונות, ובכלל זה ביחס לסוגיית המועד הקובע לחישובה של שומת היטל ההשבחה. כן היא מטעימה כי השארת ההכרעה על כנה תגרום לה לעיוות דין. בהמשך לכך, ביום 15.3.2023 הגישה הוועדה המקומית תגובתה, ובה טענה כי הבקשה אינה עומדת באמת המידה למתן רשות ערעור בהליכים מן הסוג דנן. כן נטען כי אף לגוף הדברים לא נפל כל פגם בהכרעותיהן של הערכאות הקודמות.

12.לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, שחלה כאן מכוח תקנה 34 לתקנות סדר הדין בבתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000. הבקשה אינה עומדת ברף המצמצם שנקבע למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" בהליכים מן הסוג דנן. זאת בהתחשב במומחיותה של ועדת הערר (ראו למשל: בר"ם 6041/21 הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נוף הגליל (נצרת עילית), פסקה 9 (4.10.2021); בר"ם 3726/22 ש. לירז חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הראל, פסקה 11 (18.8.2022)). בנסיבות העניין, חרף טענות המבקשת, לא מצאתי כי הבקשה מעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים. כמו כן, לא השתכנעתי שדחייתה תגרום למבקשת עיוות דין. לא למותר להזכיר כי באשר למועד הרלוונטי לחיוב בהיטל השבחה, הפן העקרוני של הדברים כבר הובהר בפסיקתו של בית משפט זה שעליה התבססו ההחלטות שהתקבלו (ראו: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' רון (15.7.2014); בר"ם 2866/14 גוזלן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (7.12.2014); בר"ם 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשקלון (20.4.2016); בר"ם 168/20 ברקול נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (15.2.2023)).

13.סוף דבר: הבקשה נדחית. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 2,500 שקלים.