בר"מ 3535-23 בר"מ 3535-23

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 9.2.2023 (עמ"ן 55863-10-22, השופטת הבכירה ג' רביד). בית המשפט המחוזי קיבל ערעור על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב-יפו (להלן: ועדת הערר) מיום 8.9.2022 (ערר מס' 140022447).

2.עניינו של ההליך שבפני בהענקת פטור מארנונה למחזיק שאינו בעל הנכס, ללא הסכמת הבעלים. מאז שנת 2017 המשיבה היא חוכרת לדורות של נכס ברחוב אילת בתל אביב-יפו (להלן: הנכס) מרשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י). המשיבה השכירה את הנכס ל"מכון אבני – המכללה לאמנות ועיצוב תל אביב" (להלן: השוכרת). המבקש הוא מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו (להלן: מנהל הארנונה).

3.הצדדים חלוקים ביניהם באשר לאופן שבו על מנהל הארנונה לפעול כאשר הוא מעניק הנחה מארנונה לבניין ריק בהתאם לתקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 (להלן בהתאמה: התקנות ו-תקנה 13). באופן קונקרטי יותר, הצדדים חלוקים ביחס לשאלה אם כאשר ניתן פטור כאמור למחזיק בנכס שאינו בעליו נדרשת הסכמת הבעלים לכך. יצוין כי בהתאם לתקנה 13 ההנחה האמורה תינתן למשך תקופה מצטברת של עד ששה חודשים "משך תקופת בעלותו של אדם בבנין, וכל עוד לא שונתה הבעלות בו".

4.בחודש מרץ 2020 פנתה השוכרת למנהל הארנונה בבקשה לקבל הנחה בהתאם לתקנה 13 האמורה, וזאת בשל כך שהנכס עמד ריק. ביום 13.5.2020 מנהל הארנונה נעתר לבקשת השוכרת ונתן לה הנחה לתקופה של שלושה חודשים. מנהל הארנונה שלח העתק של החלטה זו לרמ"י, כבעלים הרשומים של הנכס, ולא למשיבה.

5.ביום 24.9.2020 חדלה השוכרת להחזיק בנכס. בהמשך לכך, ביום 29.9.2020 המשיבה עדכנה בכך את מנהל הארנונה, הצהירה כי הנכס עומד ריק, וביקשה לקבל הנחה בהתאם לתקנה 13 למשך תקופה של ששה חודשים.

6.ביום 3.11.2020 הודיע מנהל הארנונה למשיבה כי אושרה לה הנחה לתקופה של שלושה חודשים בלבד, בהתחשב בכך שכבר ניתנה הנחה לשוכרת בגין הנכס למשך שלושה חודשים. ביום 15.11.2020 המשיבה הגישה השגה על החלטה זו וטענה, בין השאר, כי לא הייתה מודעת לבקשת השוכרת לקבלת ההנחה, וממילא לא המחתה לה את הזכות לקבלת הפטור.

7.ביום 24.11.2020 מנהל הארנונה דחה את ההשגה, והדגיש שתקנה 13 קובעת הנחה "למחזיק של בנין ריק שאין משתמשים בו". מנהל הארנונה הפנה להגדרת של מחזיק בפקודת העיריות [נוסח חדש] לפיה "'מחזיק' – אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון" (ההדגשה הוספה – ד' ב' א'), והבהיר כי ההנחה ניתנה לשוכרת כדין. כמו כן מנהל הארנונה ציין כי ככל שקיימת מחלוקת בין המשיבה לשוכרת בנושא ניצול ההנחה על-ידי השוכרת עליה להתברר ביניהן ולא בהליך המתנהל בפני מנהל הארנונה.

8.המשיבה הגישה ערר על החלטה זו לוועדת הערר, ובו טענה, בעיקרו של דבר, כי הזכות לקבל הנחה מארנונה, שהינה הנחה מוגבלת וחד-פעמית, שמורה לבעלי הנכס, ולהם בלבד (ערר מס' 140022447). המשיבה הפנתה לבר"ם 10356/05 זיויאל השקעות בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, מנהל הארנונה (22.1.2006) (להלן: עניין זיויאל) במסגרתה ציין בית משפט זה כדלהלן:

"לאור העובדה כי האפשרות לעשות שימוש בפטור בגין 'בנין ריק' היא חד פעמית ושימוש בפטור על ידי השוכר ממצה את הזכות ומונע מן הבעלים להשתמש בה, מן הראוי ליצור נוהל, כפי שהמליצה ועדת הערר, לפיו מנהל הארנונה ברשות המקומית יקבל את עמדת הבעלים לפני מתן הפטור לשוכר"

המשיבה הבהירה כי לגישתה "מן האמור לא משתמע כי יש לקבל את הסכמת הבעלים, אך יש בסיס לדרוש מהשוכר כי יצרף עמדת הבעלים של הנכס, ויידע את הבעלים על כך שהוגשה בקשה לפטור מארנונה, על בסיס היותו של הנכס ריק". המשיבה הדגישה כי במקרה דנן לא התבקש אישורה, וממילא לא ניתנה הסכמתה להמחאת זכותה לשוכרת.

9.להשלמת התמונה יוער כי בתחילת שנת 2021 המשיבה הגישה בקשה נוספת למנהל הארנונה, ולאחר מכן השגה, ובהן חזרה על טענותיה. לאחר שגם השגה זו נדחתה המשיבה הגישה ערר נוסף (ערר מס' 140022678), שהדיון בו ובערר הקודם אוחדו.

10.בהחלטתה הנזכרת דחתה ועדת הערר את שני העררים. בתמצית, ועדת הערר ציינה כי לגישתה "לאור העובדה שהפטור מוגבל לתקופת בעלות אחת הרי שהפרשנות הנכונה היא שהפטור הוא של הבעלים". על כן, כך קבעה ועדת הערר, ראוי כי מנהל הארנונה יקבל את הסכמת הבעלים להענקת הפטור. עם זאת, ועדת הערר קבעה כי לא כך נקבע בעניין זיויאל, ועל כן מנהל הארנונה פעל כדין.

11.המשיבה הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי, ובו חזרה על עיקר טענותיה לפיהן יש לתת פטור מארנונה למחזיק בנכס רק בהסכמת הבעלים. המשיבה הפנתה לעניין זיויאל שבו ציין בית משפט זה כי מן הראוי שמנהל הארנונה יקבע נוהל לפיו יש לקבל את עמדת הבעלים לפני מתן הפטור לשוכר. מנגד, מנהל הארנונה טען שדין הערעור להידחות והטעים כי בהתאם לתקנה 13 הנחה מארנונה לנכס ריק ניתנת למחזיק בנכס, ולאו דווקא לבעליו. בהקשר זה, מנהל הארנונה הטעים כי המלצתו של בית המשפט בעניין זיויאל לפיה מנהל הארנונה יקבע נוהל במסגרתו תתקבל עמדת הבעלים לפני מתן הפטור, אינה משנה כשלעצמה את המצב המשפטי. מנהל הארנונה ציין כי קיימת אצלו פרקטיקה של יידוע בעל הנכס על מתן הנחה בהתאם לתקנה 13, אלא שבמקרה זה נפלה שגגה וההודעה נמסרה לרמ"י ולא לחוכרת לדורות.

12.בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור כאמור, בקבעו כי על מנהל הארנונה לקבל את עמדת בעל הנכס לפני מתן הנחה לפי תקנה 13, ולפעול לפיה. בית המשפט המחוזי קבע כי הגם שקביעתו של בית משפט זה בעניין זיויאל הייתה בבחינת "אמרת אגב", יש לתת לה משקל בהליך הנוכחי. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי אמנם עניין זיויאל התייחס לקבלת "עמדת" בעל הנכס, ולא לקבלת הסכמתו, אך סבר שמדובר "בעניין שבסמנטיקה". בהמשך לכך קבע בית המשפט המחוזי כי "המילה 'עמדה' היא רחבה יותר והיא כוללת בחובה הן הסכמה, הן הסכמה חלקית והן סירוב [...] המשמעות האופרטיבית היא שכדי שרשות מקומית תיעתר לבקשת מחזיק לפטור או להנחה, נדרש שתוצג לפניה עמדה חיובית, או במילים אחרות הסכמה מצד הבעלים". בהתאם לכך קבע בית המשפט המחוזי כי נדרש לקבל את עמדת הבעלים טרם מתן הנחה בארנונה למחזיק וכי יש לפעול בהתאם לעמדה זו. ביחס למקרה דנן קבע בית המשפט המחוזי כי היה על מנהל הארנונה לקבל את הסכמת המשיבה למתן ההנחה לשוכרת.

13.הבקשה שבפני מכוונת כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בתמצית, מנהל הארנונה טוען כי עניינו מעלה שאלה עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, בהדגישו שקריאתו של בית המשפט המחוזי את עניין זיויאל מהווה שינוי מהותי של ההלכה שלפיה נוהגות עיריות מזה שנים. לגופם של דברים, המבקש טוען כי בית המשפט המחוזי פירש באופן שגוי את עניין זיויאל. זאת, הן משום שלא נקבע באותו עניין שנדרשת הסכמת בעלים כדי לאשר הנחה לפי תקנה 13, והן משום שהטעמים שצוינו בעניין זיויאל המצדיקים מתן הנחה גם למחזיק שאינו בעלים עומדים בעינם. המבקש מוסיף כי "מונע הנזק" היעיל ביותר להתמודדות עם ניצול ההנחה ללא הסכמת הבעלים הוא הבעלים עצמם, ולא מנהל הארנונה, שכן ביכולתו להגיע להסדר חוזי מקדים מול שוכריו שיתייחס לאפשרות לבקש הנחה. לבסוף, המבקש מדגיש כי קביעתו של בית המשפט המחוזי תיצור סרבול בלתי-רצוי בהליך מתן ההנחה בארנונה, מאחר שמשמעותה עלולה להיות שעיריות ייגררו לתוך סכסוכים בין משכירים לשוכרים – תחום שקבלת ההחלטות בו אינו בסמכותן.

14.ביום 13.6.2023 הגישה המשיבה את תשובתה לבקשה, ובה טענה, בעיקרו של דבר, כי הבקשה אינה עומדת בתנאים לקבלת רשות ערעור ב"גלגול שלישי". לגופם של דברים, המשיבה חוזרת על הטענות שהציגה בפני הערכאות הקודמות. המשיבה מוסיפה כי בניגוד לטענתו של המבקש, אם בעלי נכסים יידרשו להסדיר את סוגיית הנחת נכס ריק בחוזי שכירות מול מחזיקים הדבר יסרבל את ההתנהלות בינם לבין השוכרים, וכי קבלת הסכמתו של בעל הנכס למתן ההנחה תפשט אף את הליך מתן ההנחה אצל הרשות המקומית.

15.לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. הבקשה אמנם מעלה שאלה שנחזית להיות עקרונית, אך דומה שלאמיתו של דבר, היא ממוקדת בטענתו של מנהל הארנונה ליישום שגוי של הדין בנסיבות העניין. כידוע, יישום שגוי של הדין אינו מהווה עילה בפני עצמה לקבלתה של בקשת רשות ערעור (ראו: בר"ם 1153/18 מנהל הארנונה של עיריית ירושלים נ' ים חניונים בע"מ, פסקה 8 (24.4.2018)). על כך יש להוסיף – והדבר אף לא נטען – כי לא עולה מהבקשה שפסיקתו של בית המשפט המחוזי, שכל עניינה הוא שיעור חיוב בארנונה לתקופה של שלושה חודשים, גרמה לעיוות דין שיש בו כדי להצדיק את קבלת הבקשה.

16.למעלה מן הצורך, חשוב להבהיר, כי אין להבין את ההימנעות ממתן רשות ערעור במקרה זה כ"אשרור" העמדה הפרשנית שעליה מבוסס פסק דינו של בית המשפט המחוזי. נהפוך הוא. עניין זיויאל לא שינה מן המצב המשפטי המוגדר בתקנה 13, לפיו הנחה בארנונה תינתן "למחזיק של בנין ריק" ללא צורך לקבל את הסכמת הבעלים של הנכס לכך, אלא קבע את המובן מאליו, והוא שקביעת נוהל בנושא היא ראויה. כך או כך, ההמלצה להכנת נוהל בנושא זה הופנתה, כבר באותו מועד, אל העירייה עצמה, ואין ללמוד מהמלצה זו יותר ממה שנאמר בה.

17.סוף דבר: הבקשה נדחית. במכלול הנסיבות אין צו להוצאות.