בר"מ 3686/18 חב' האחים עופר הנדסה וביטוח בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון וב

1.

בשנת 1990, רכשה המבקשת (יחד עם חברה אחרת) קרקע בעיר הרצליה (להלן: המקרקעין ). לאחר הרכישה, קידמה המבקשת תכנית מתאר מקומית בנוגע למקרקעין, שאומצה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (היא המשיבה; להלן: הוועדה המקומית ). במהלך הדיונים בהתנגדויות לתכנית בוועדת המשנה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, הועלתה הטענה כי התכנית סותרת את תכנית המתאר הארצית לחופים (להלן: תמ"א 13 ) וכי יש להשיב את הדיון בתכנית לוועדה המקומית. לאחר שנדחתה הבקשה להשיב את הדיון לוועדה המקומית ולאחר שנערכו מספר שינויים בתכנית, פורסמה היא למתן תוקף (תכנית מתאר הר/1786 של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה "שינוי לתכנית מתאר מס' הר/253א' ו-הר/488" (1995); להלן:

תכנית הר/1786 ). בעקבות פרסום התכנית, הגישו מתנגדים לתכנית המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, ובסופו של דבר הגיע התיק לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון קבע כי יש לבטל את תכנית הר/1786 מכיוון שלאחר שהתגלתה ההשפעה של תמ"א 13 על תכנית הר/1786 לא נערך דיון מחודש בוועדה המקומית בעניין זה (ע"א 2902/97 אחים עופר הנדסה ופיתוח בע"מ נ' גליקמן , פ"ד נג (1) 369 (1999)).

2.

לאחר ביטול תכנית הר/1786, קידמה המבקשת תכניות חדשות, שאושרו בסופו של דבר בשנת 2013 (תכנית איחוד וחלוקה הר/2073/מח של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה "מגורים תיירות ומסחר בדרום מערב הרצליה" (2012) ותכנית מתאר הר/2073/א/מח של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה "מבנה מגורים במתחם מרינה-לי, הרצליה" (2011); להלן: התכניות החדשות ). ביום 10.7.2013 אושרה בקשת המבקשת לקבלת היתר בנייה בנוגע למקרקעין, ועקב כך חויבה היא בהיטל השבחה. המשיבה חלקה על גובה החיוב, ומונה שמאי מכריע לצורך בחינת היטל ההשבחה. בהחלטה מיום 28.1.2015, קבע השמאי המכריע בין היתר ולצורך ענייננו, כי תכנית הר/1786 הביאה לעלייה בשווי המקרקעין, בפרט נוכח העובדה שהתכנית בוטלה "מסיבה טכנית בלבד". בנוסף, נקבע כי יש לנכות את עליית השווי האמורה לצורך חישוב ההשבחה שחלה מכוח התכניות החדשות, מאחר שאין לראות בתכנית הר/1786 משום הליך תכנוני נפרד. בעניין זה הוטעם כי הן מטרת תכנית הר/1786, הן מטרת התכניות החדשות היא "הפשרת המקרקעין לבניה למגורים"; וכי יש לראות בהבדלים שבין תכנית הר/1786 לבין התכניות החדשות משום "אבולוציה תכנונית" המתרחשת משלב יצירת התכנית ועד לאישורה. על כך הוסף כי לאחר ביטולה של תכנית הר/1786 לא ניתן עוד לגבות היטל השבחה בגין עליית המחירים שנגרמה מכוחה, כך שאין מקום להתחשב בעליית מחירים זו לעניין קביעת שווי המקרקעין טרם ההשבחה מכוח התכניות החדשות.

3.

ביום 30.10.2016 דחתה ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר ) את הערר שהגישה המבקשת בכל הנוגע לעניין השפעתה של תכנית הר/1786 על גובה ההשבחה. נקבע, בהתאם להחלטת השמאי המכריע, כי תכנית הר/1786 הייתה – מבחינה מהותית – שלב מוקדם בהליכי אישור התכניות החדשות ועל כן יש לנכות את עליית המחירים שגרמה התכנית הקודמת לצורך חישוב ההשבחה שגרמו התכניות החדשות.

4.

המבקשת הגישה ערעור על החלטת ועדת הערר. ביום 9.4.2018 דחה בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת א' לוי ) את הערעור. נקבע, כי על פי אמות המידה שנקבעו בפסיקתנו, יש לראות את עליית שווי המקרקעין שנגרמה בעקבות תכנית הר/1786 כקשורה בקשר סיבתי לאישור התכניות החדשות ועל כן יש לנכותה לצורך חישוב ההשבחה שנגרמה מכוח התכניות החדשות (רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ , פ"ד נז (5) 529 (2003) (להלן: עניין לוסטרניק )). בית המשפט ציין כי תכנית הר/1786 אמנם בוטלה על ידי בית המשפט העליון, אך כי ביטול זה היה כרוך בכוונה להמשיך את קידום התכנית לאחר שזו תתוקן. נקבע כי אף אם הליך אישור התכניות החדשות חייב, מבחינה פורמלית, הליך תכנוני חדש הרי שמבחינה מהותית תכנית הר/1786 ואישור התכניות החדשות היו הליך תכנוני אחד רצוף. את קביעתו זו ביסס בית המשפט, בין היתר, על פרוטוקול הוועדה המקומית שממנו עלה כי תכנית הר/1786 הייתה הרקע לתכניות החדשות; על השוואה בין תכנית הר/1786 לבין התכניות החדשות, שממנה הסיק בית המשפט כי קיימים קווי דמיון רבים בין התכנית. בנוסף, הטעים בית המשפט כי אין לקבל את טענת המבקשת שלפיה יש להתחשב בעליית המחירים שנגרמה בעקבות תכנית הר/1786 אך לעניין הקטנת גובה השבחה, אך לא לצורך חיובה בתשלום מס על עליית מחירים זו.

5.

מכאן הבקשה שלפניי. המבקשת טוענת כי פסק הדין מעלה שאלה עקרונית ועניינה השפעתה של תכנית שבוטלה ושהביאה לעליית ערך המקרקעין על חיוב ההשבחה בגין תכנית מאוחרת. לעמדת המבקשת, מאחר שאישור התכניות החדשות כלל הליך תכנוני חדש ונפרד, אין מקום לנכות את עליית הערך שנגרמה בגינו לצורך חישוב ההשבחה.

6.

לאחר עיון בבקשה ובנספחיה באתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. כידוע, אמת המידה למתן רשות לערער על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים

שדן בערעור על החלטת ועדת ערר בהליכי השגה על היטל השבחה היא מצמצמת, ורשות כאמור תינתן מקום שבו הבקשה מעוררת שאלה בעלת חשיבות משפטית כללית, החורגת מעניינם הצר של הצדדים ( בר"ם 4228/17 הנדלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב , פסקה 5 (10.8.2017); בר"ם 1259/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ , פסקה 9 (9.11.2015); בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל , פסקאות 9-8 (1.5.2012)). טענות המבקשת מופנות נגד קביעת בית המשפט כי לצורך חישוב היטל ההשבחה יש לנכות את עליית הערך שנגרמה בעקבות אישור תכנית הר/1786 מאחר שנקבע כי התכניות החדשות, מבחינה מהותית, ממשיכות את אותו המהלך התכנוני שהחל באישור תכנית הר/1786. קביעה זו של בית המשפט התבססה על אמות המידה שנקבעו בעניין לוסטרניק , ועל כן אין מדובר אלא ביישום הדין על נסיבותיו הפרטניות של המקרה שאינו מצדיק ליתן רשות לערער, מבלי לטעת מסמרות בעניין פסק הדין לגופו (ראו בר"ם

6962/14 חורי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "הוד השרון" , פסקה 14 (6.11.2014)). לכך יש להוסיף כי בענייננו הן השמאי המכריע, הן ועדת הערר, הן בית המשפט לעניינים מינהליים באו למסקנה כי יש לדחות את טענות המבקשת, נתון שיש בו כדי לצמצם את נכונותו של בית משפט זה לערוך בחינה נוספת של הבקשה ( בר"ם 4428/16 מ.ס קרקעות הגליל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל תחתון , פסקה 4 (4.7.2016)).

הבקשה נדחית אפוא. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.