בר"מ 3726/22ש.לירז בע"מ חברה לבניין בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה

1.

בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 3.5.2022 (עמ"ן 50985-03-22, השופטת ע' אבמן-מולר ). בית המשפט המחוזי דחה ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר ) מיום 23.2.2022.

2.

מקורו של ההליך דנן במחלוקת בין המבקשת, שהיא חברה פרטית ליזמות נדל"ן, לבין המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הראל, באשר לשאלת חבותה של המבקשת בהיטל השבחה. כל זאת, בהתייחס לפרויקט בנייה למגורים שהקימה המבקשת במסגרת התכנית "מחיר למשתכן" (להלן: הפרויקט ) ונמצא במרחב התכנון של המשיבה. בעיקרו של דבר, המחלוקת נבעה מהחלטתה של המשיבה לאפשר למבקשת להוסיף בפרויקט תשע יחידות דיור, מבלי להוסיף בו שטח בנוי (שינוי שהתבסס על הקטנת השטח הממוצע של הדירות שנבנו). על רקע זה, ביום 21.3.2021 נמסרה למבקשת הודעה על חבות בהיטל השבחה בסכום של 263,883 שקלים.

3.

ביום 4.5.2021 הגישה המבקשת ערר בעניין לוועדת הערר ובו טענה כי יש לבטל, או למצער להפחית משמעותית, את החיוב האמור בהיטל השבחה. בתמצית, בערר נטען כי מאחר שלא נוסף בפרויקט שטח בנייה לא קמה במקרה זה כל השבחה. כן נטען בו, לחלופין, כי שיעור היטל ההשבחה אמור להביא בחשבון את מאפייניה של תכנית "מחיר למשתכן", כדוגמת הקביעה כי המחיר למ"ר דירה הוא קבוע. מנגד, המשיבה טענה כי החלטתה נסמכה על הכללים השמאיים המקובלים. המשיבה אף הוסיפה כי מאז הוצאה השומה ניתנו שתי החלטות אחרות של ועדות ערר להיטל השבחה שנסבו על פרויקטים של "מחיר למשתכן", וכי אלו אינן תומכות בעמדת העוררת השוללת קיומה של כל השבחה.

4.

ביום 10.2.2022 התקיים דיון בפני ועדת הערר, ובו במענה לשאלות יושב ראש הוועדה, הביע בא-כוח המשיבה את הסכמתו לבחון את סוגיית ההשבחה בהתאם לעקרונות החישוביים שנקבעו באותן החלטות של ועדות הערר להיטל השבחה, שניתנו כאמור לאחר שנקבעה השומה בעניינה של המבקשת. על רקע זה, בתום הדיון הורתה ועדת הערר לצדדים להודיע בתוך 14 ימים אם הגיעו להסכמות ביניהם על בסיס הדברים שנאמרו בדיון. בהמשך לכך, ולאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה כאמור, ועדת הערר קבעה כי לנוכח הצהרת המשיבה בדיון, הערר מתקבל במובן זה שהשומה מבוטלת, והמשיבה תוציא שומה מתוקנת (שהמבקשת תוכל לערור עליה או לבקש שימונה שמאי מכריע בעניינה).

5.

בו ביום המבקשת הגישה על כך ערעור לבית המשפט המחוזי, ובו טענה בעיקרו של דבר, כי ועדת הערר חרגה מסמכותה בעת שהחזירה את הדיון למשיבה לצורך הוצאת שומת השבחה מתוקנת. לטענתה, משעה שוועדת הערר קיבלה את הערר במלואו והורתה על ביטולה של שומת ההשבחה, אין היא מוסמכת להורות על הוצאת שומה חדשה.

6.

להשלמת התמונה יצוין כי בעקבות ההחלטה מיום 23.3.2022, המשיבה הוציאה שומה מתוקנת, שעמדה על סך של 200,296 שקלים. בהמשך לכך, ביום 3.4.2022 הגישה המשיבה בקשה לדחיית הערעור על הסף, בהדגישה כי בנסיבות העניין כלל לא היה באפשרותה של המבקשת להגיש ערעור על החלטת ועדת הערר. בהקשר זה הטעימה המשיבה כי מבחינה מהותית החלטתה של ועדת הערר הייתה למעשה החלטת ביניים, בשים לב לכך שבירור הסוגיה של גובה היטל ההשבחה טרם הסתיים. על כן, לשיטת המשיבה, היה על המבקשת למצות את הליכי ההשגה ביחס לשומה המתוקנת בטרם תוכל להגיש ערעור מנהלי.

7.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור בפסק הדין הנזכר בפתח הדברים, בקבעו כי בנסיבות העניין החלטתה של ועדת הערר להורות על ביטול השומה ועל השבת הדיון בעניין למשיבה ניתנה בגדרי סמכותה. לצד זאת, הובהר כי למבקשת תעמוד הזכות להגיש ערר או לבקש מינוי של שמאי מכריע, בהתאם להוראות החוק, ביחס לשומה המתוקנת.

8.

בקשת רשות הערעור דנן מכוונת כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובה חוזרת המבקשת על עיקרי טענותיה כפי שפורטו לעיל. בבקשה שב ונטען, בין היתר, כי החלטתה של ועדת הערר להיטל השבחה מושא ההליך ניתנה בחוסר סמכות, וכי בית המשפט המחוזי שגה בדחותו את הערעור.

9.

ביום 21.7.2022, בהתאם להחלטה שניתנה ביום 14.7.2022, הגישה המשיבה את תשובתה לבקשת רשות הערעור. בתמצית, בתשובה נטען כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. בהקשר זה הוטעם כי המשיבה כלל לא הייתה רשאית להגיש ערעור על החלטת ועדת הערר וכי בנסיבות העניין היה עליה לנקוט בהליכים המתאימים להשגה על השומה המתוקנת בעניינה.

10.

בהמשך לכך, ביום 1.8.2022 הגישה המבקשת תגובה קצרה לטענת המשיבה, ובה הדגישה, בין היתר, כי המשיבה הציגה בתשובתה טענות עובדתיות שאינן נכונות והתנהלה לאורך הדרך בחוסר תום לב.

11.

לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, כמו גם בתשובת המשיבה ובתגובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה של הבקשה להידחות. כידוע, אמת המידה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" היא מצמצמת, וזו תינתן במקרים נדירים בלבד, כאשר מתעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים או שהדבר דרוש למניעתו של עיוות דין (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). אמת מידה מצמצמת זו חלה גם בהליך שהחל בטריבונל מינהלי, וביתר שאת כאשר עסקינן בוועדת ערר להיטל השבחה, שכן מדובר בערכאה המומחית בתחום עיסוקה (ראו למשל: בר"ם 4891/14 טבעוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת , פסקה 14 (10.9.2014); בר"ם 3222/19 מצגר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – קריית טבעון , פסקה 11 (9.7.2020)).

12.

בנסיבות העניין, לא מצאתי כי המקרה דנן בא בגדרי אמת המידה האמורה. חרף ניסיונה של המבקשת לשוות כסות עקרונית לבקשתה, זו נטועה היטב בנסיבותיהם הפרטניות של הצדדים. כמו כן, לא התרשמתי כי דחיית הבקשה עלולה לגרום לעיוות דין . עיון במסמכים שהוגשו על-ידי הצדדים לאורך ההליך, מעלה לכאורה כי בשלב הנוכחי המחלוקת המהותית ביניהם לגבי העקרונות להוצאת השומה היא מצומצמת למדי. במובן זה, טענותיה של המבקשת התמקדו בסוגיות דיוניות וטכניות בעיקרן הנובעות מהאופן שבו התגלגל ההליך הקונקרטי. בנסיבות אלה, איני סבורה כי המקרה דנן הוא המסגרת המתאימה לבירור השאלות הנוגעות לגדרי סמכותה של ועדת הערר להיטל השבחה להורות על עריכת שומה מתוקנת. לבסוף יודגש, כי למעשה התהליך של בירור ההשבחה והוצאת השומה בענייננו טרם בא אל קצו. כפי שציין בית המשפט המחוזי, עם הוצאת השומה המתוקנת, דרכה של המבקשת פתוחה לנקוט בהליך המתאים, ככל שתבחר לעשות כן, ואיני נוקטת כל עמדה ביחס לכך.

13.

סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 2,500 שקלים.