בר"מ 3807/21הוועדה המקומית לתכנון נ. רקפת מפעלי פיתוח בע"מ

1.

זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 29.4.2021 (עמ"ן 48787-09-20, סגן הנשיא א' קולה ). בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהגישה המבקשת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה צפת (להלן: הוועדה המקומית ), נגד החלטותיה של ועדת הערר לתכנון ובניה – פיצויים והיטלי השבחה במחוז צפון (להלן: ועדת הערר ) מיום 25.2.2020 ומיום 9.7.2020.

2.

ביום 28.1.2014 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/12617 – תכנית מתאר כוללנית לעיר צפת. התכנית שינתה את ייעודם של מקרקעין שהמשיבה 1 הייתה באותה עת בעלת הזכויות בהם. בהמשך לכך, בחודש ינואר 2017 הגישה המשיבה 1 תביעת פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק ). בחודש אוקטובר 2017, לאחר שהוועדה המקומית לא הכריעה בתביעתה של המשיבה 1, זו הגישה ערר בעניין זה לוועדת הערר. מאוחר יותר דחתה הוועדה מקומית את התביעה, ואף הגישה תשובה בהליך הערר. ועדת הערר הורתה ביום 17.2.2019 על מינויו של שמאי מייעץ, אשר הגיש שומה לפיה המשיבה 1 זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך בסך של כ-1.7 מיליון שקלים.

3.

בעוד הליך הערר מתנהל, מכרה המשיבה 1 ביום 2.5.2018 את זכויותיה במקרקעין למשיבה 2 תמורת סך של 100,000 שקלים. בהסכם המכר נכלל סעיף ולפיו "המוכרת ממחה בהמחאה גמורה, סופית ובלתי חוזרת את זכויותיה בגין התביעה שהוגשה לירידת ערך לקונה".

4.

ביום 25.2.2020 קיבלה ועדת הערר החלטה שבה הורתה על החזרת התיק לשמאי המייעץ לצורך השלמת התייחסותו במספר נושאים. כמו כן, ועדת הערר קבעה כי אין בהמחאת הזכות לאחר המועד הקובע כדי לשלול את זכותה של המשיבה 1 להגיש תביעת פיצויים, בהיותה בעלת הקרקע במועד הקובע.

5.

בהמשך, הצטרפה המשיבה 2 להליך שהתנהל בפני ועדת הערר. כמו כן, השמאי המייעץ הגיש ביום 18.5.2020 שומה מתוקנת, ובה העמיד את הפיצוי בגין הפגיעה במקרקעין על סך של כ-1.2 מיליון שקלים. השמאי המייעץ סבר שאין לקחת בחשבון את הסכם המכר של המקרקעין, שנערך 4.5 שנים לאחר המועד הקובע.

6.

ביום 9.7.2020 קיבלה ועדת הערר החלטה נוספת שבה נתנה תוקף לסכום הפיצוי כפי שנקבע בשומה המתוקנת שהגיש השמאי המייעץ. ועדת הערר קבעה, בין היתר, כי קביעתו של השמאי המייעץ שלא להתחשב בהסכם המכר תואמת את דרישת תקן מס' 2 של מועצת שמאי המקרקעין בדבר "יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים, משרדים, תעשיה, מלאכה ומסחר", הקובע כי מועד עסקאות ההשוואה ומחירי ההיצע לא ירחק משנתיים מהמועד הקובע לשומה.

7.

הוועדה המקומית הגישה ערעור על החלטותיה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי. בין היתר, טענה הוועדה המקומית בערעור כי המשיבה 1 אינה זכאית לפיצוי מאחר שהמחתה את זכות התביעה שלה למשיבה 2, ואילו זו האחרונה אינה זכאית לפיצוי שכן לא נגרם לה כל נזק, בהתחשב בכך שקנתה את הזכויות במקרקעין במחיר המשקף את מלוא ירידת הערך בגין התכנית. כמו כן, הוועדה המקומית טענה כי התנהלותן של המשיבות נועדה להבריח נכסים שלא כדין.

8.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור. בית המשפט המחוזי ציין כי מרביתו של הערעור נעוץ בטענות בדבר חוסר תום לב והברחת נכסים, וכי טענות אלה צריכות להתברר במסגרת הליכי גבייה שתנקוט בהם עיריית צפת, ולא במסגרת ההליך התכנוני. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, בין היתר, כי חוזה המכר בין המשיבות נחתם כשנה וחצי לאחר הגשת תביעת הפיצויים, וכי לו הייתה הוועדה המקומית פועלת באופן ראוי, הרי שהייתה נדרשת לתביעה עוד קודם לכן. הודגש בהקשר זה, כי הוועדה המקומית לא הציגה הסבר ל"סחבת" שבה נקטה בבירור תביעת הפיצויים.

9.

בקשת רשות הערעור דנן נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. הוועדה המקומית טוענת כי הבקשה מעוררת שאלות עקרוניות הנוגעות להמחאתה של זכות תביעה לפי סעיף 197 לחוק וכן להשלכות של הפרת חובת תום הלב בהקשר של הגשת תביעה לפי סעיף זה. באופן יותר ספציפי, הוועדה המקומית חוזרת וטוענת כי המשיבה 2, שהיא הזכאית לפיצוי בהתאם לחוזה המכר, רכשה את המקרקעין במחיר המשקף שווי מופחת, כלומר מחיר שמגלם את מלוא ירידת הערך הנטענת של המקרקעין. בנסיבות אלה, כך נטען, אין כל הצדקה לפצותה. כמו כן, הוועדה המקומית חוזרת וטוענת כי המשיבות מתנהלות בחוסר תום לב ותוך הסתרת עובדות מהותיות.

10.

ביום 6.6.2021 הוריתי למשיבות להגיש תשובה לבקשת רשות הערעור, וזו הוגשה ביום 11.7.2021. לטענת המשיבות, דין הבקשה להידחות מאחר שאינה עומדת באמות המידה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". בהקשר זה מודגש כי, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, אילו הייתה הוועדה המקומית פועלת כראוי ודנה בתביעת הפיצויים בזמן סביר, היא הייתה מכריעה בערר עוד בטרם נחתם הסכם המכר. כן מודגש, כי במועד הגשת תביעת הפיצויים, בעלת הזיקה היחידה למקרקעין הייתה המשיבה 1. כמו כן, טוענות המשיבות כי הוועדה המקומית היא שהתנהלה בחוסר תום לב, בהתחשב בין היתר ב"התעלמותה" מתביעת הפיצויים שהוגשה לה.

11.

הוועדה המקומית ביקשה להגיב לתשובת המשיבות, ולאחר שהתרתי לה לעשות כן, הוגשה מטעמה תגובה ביום 25.7.2021. הוועדה המקומית טוענת, בין היתר, כי מתשובת המשיבות עולה כי הן אינן חולקות על כך שהמשיבה 2 לא סבלה כל נזק או חסרון כיס בגין התכנית. לטענת הוועדה המקומית, בנסיבות אלה אין מקום לפצותה מכוח סעיף 197 לחוק.

12.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. כידוע, בכל הנוגע לבקשות רשות ערעור הנסבות במקורן על החלטה של ועדת ערר בתביעה שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יש להחיל אמת מידה מצמצמת (ראו למשל: בר"ם 7731/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נ' שחם , פסקה 15 וההפניות שם (7.11.2017)). הבקשה דנן אינה עומדת באמת המידה האמורה. זאת, מאחר שהיא נסבה בעיקרה על יישום העקרונות המנחים את פסיקת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק בנסיבותיו הייחודיות והקונקרטיות של המקרה דנן. למעלה מן הצורך, ניתן להוסיף, כפי שציין אף בית המשפט המחוזי, כי אלמלא השתהותה של הוועדה המקומית בטיפול בתביעה, השאלות שהוצגו על-ידה כעקרוניות כלל לא היו מתעוררות במקרה זה.

13.

כפי שהדגיש בית המשפט המחוזי, אין בהכרעה במסגרת ההליך דנן כדי לגרוע מטענות שעשויות לעמוד לוועדה המקומית או לעיריית צפת במישורים אחרים, ואיני נוקטת כל עמדה בהקשרים אלה.

14.

סוף דבר: הבקשה לרשות ערעור נדחית. המבקשת תישא בהוצאותיהן של המשיבות בסך של 2,000 שקלים.