בר"מ 3881/14 מולטיליין אינטרשיונל סרוויס לימיטד נ. הועדה המקומית לתכנון ו

לפניי בקשת רשות לערער על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' השופטת

ז' בוסתן ) שקיבל בחלקו את ערעור המבקשת והורה להחזיר ערר שהגישה לדיון בוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (להלן: ועדת הערר ) וזאת לשם הכרעה במחלוקת בדבר זהות התכנית שבגינה חויבה המבקשת בהיטל השבחה.

1.

המבקשת היא בעלת מקרקעין הידועים כחלקה 1141 בגוש 6189 בעיר גבעת שמואל (להלן: המקרקעין ). במהלך שנת 2009 הגישה המבקשת בקשה להיתר בנייה שבמסגרתו נתבקש לערוך שינוי ייעוד לתחנת דלק פנימית המצויה ומופעלת במקרקעין ולהפכה לתחנה ציבורית. ביום 14.7.2010 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק (שבינתיים באה בנעליה המשיבה דכאן) (להלן: הוועדה המקומית ) לאשר את הבקשה להיתר כאמור בתנאים. בעקבות ההחלטה הוציאה הוועדה המקומית דרישת תשלום להיטל השבחה בסכום של 1,560,000 ש"ח. יוער כי בהודעת השומה המקורית צוין כי היטל ההשבחה נדרש בגין תכניות ממ/2/3096 ותמ"א 18 שינוי מס' 4, ורק בשלב מאוחר יותר מסרה הוועדה המקומית כי נפלה טעות והתכנית המשביחה הרלוונטית היא תכנית המתאר הארצית לתחנות דלק – תמ"א 18 שינוי מס' 2 (להלן: תמ"א 18/2 ); וכי מתחשבים בהשבחה כל אימת שמוגשת בקשת בנייה מכוח התכנית, ככזאת שהוסיפה זכויות לתכניות מקומיות.

2.

לעומת זאת, המבקשת, שלא חלקה על עצם החבות בהיטל השבחה, סברה כי התכנית המשביחה היא תכנית ממ/3096, שפורסמה למתן תוקף ביום 17.1.2000, ולא תמ"א 18/2 כפי שסברה הוועדה המקומית. המבקשת ציינה כי בגין תכנית ממ/3096 נקבע היטל השבחה כולל במסגרת שומה מכרעת (להלן: השומה המכרעת ) מיום 6.1.2001. שומה זו נערכה כשנה לאחר אישורה כאמור של תכנית ממ/3096 והתייחסה, לטענת המבקשת, להיקף הכולל של ההשבחה שחלה במקרקעין כתוצאה מתכנית זו שהועמד בגבולות של 17,625,000 ש"ח (יוער כי שומה זו התקבלה בהתאם למתווה הנורמטיבי של חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק ), קודם לתיקון מס' 74 שנעשה כתיקון עקיף בעקבות חוק בתי משפט לענינים מינהליים (תיקון מס' 15), התשס"ה-2005, ס"ח 738; ולפני חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ה-2008, ס"ח 632). ערעורי המשיבה על השומה המכרעת נדחו. לטענת המבקשת, היטל ההשבחה שנקבע בשומה זו כולל בתוכו גם את היטל ההשבחה המבוקש בגין ההיתר להפוך את תחנת הדלק לציבורית . המבקשת עררה אפוא לוועדת הערר בטענה כי התכנית המשביחה היא ממ/3096 ולא תמ"א 18/2; וכי יש, על כן, לקזז את סכום היטל ההשבחה שבו חויבה בגין תחנת הדלק משיעור היטל ההשבחה הכולל כתוצאה מתכנית ממ/3096 שננקב כאמור בשומה המכרעת (אף כי סכום זה לא שולם הואיל וטרם מומשו זכויות מתאימות). ביום 27.11.2012 דחתה ועדת הערר את הערר על הסף ומבלי לדון בו לגופו; וקבעה כי הואיל והשומה המכרעת טרם הגיעה לכדי מימוש (ועל כן היא בבחינת pre-ruling , לשון הוועדה) אין לקבל "החלטה הצהרתית" צופה פני עתיד בדבר קיזוז היטל ההשבחה בעבור תחנת הדלק מהיטל ההשבחה הכולל.

3.

המבקשת ערערה על החלטה זו לבית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד. ביום 11.5.2014 קיבל בית המשפט (כב' השופטת ז' בוסתן ) את הערעור בחלקו והורה על השבת הדיון לוועדת הערר לשם הכרעה במחלוקת שנתגלעה בעניין זהות התכנית המשביחה – אם מדובר בתמ"א 18/2 כטענת הוועדה המקומית; או שמא בתכנית ממ/3096 כטענת המבקשת. בית המשפט ציין כי ישנם שני מועדים שבהם ניתן לשום את היטל ההשבחה: בסמוך לאחר אישור התכנית המשביחה או, "היוצא מן הכלל (הנתון לשיקול דעת הועדה המקומית)", בשעת מימוש הזכויות במקרקעין שעליהם חלה התכנית. עוד צוין כי מועד התשלום אינו כרוך במועד עריכת השומה, והכלל הוא כי הוא יידחה עד למועד מימוש הזכויות בפועל; ולחלופין ישולמו מקדמות עובר למימוש לפי בקשת החייב. בית המשפט קבע כי השומה המכרעת, שנערכה בסמוך לאישור תכנית ממ/3096, איננה בבחינת " pre-ruling "; אלא מדובר בהליך קביעת היטל השבחה שהוא סופי. במצב דברים זה, כך נפסק, השאלה מהי התכנית המשביחה, וכן שאלת הקיזוז הנובע מכך, אינן שאלות "עתידיות" כי אם שאלות הטעונות הכרעה כעת. על רקע דברים אלה החזיר בית המשפט כאמור את הדיון לוועדת הערר כדי שתקבע מהי התכנית המשביחה הרלוונטית; וקבע כי במקרה שבו תקבע ועדת הערר כי התכנית המשביחה היא תכנית ממ/3096 יהיה עליה להוסיף ולבחון אם השומה המכרעת היא שומה "סופית וחלוטה" המתייחסת להיטל ההשבחה המלא והכולל בעקבות תכנית זו; או שמא אין היא מתייחסת לתחנת דלק.

4.

מכאן הבקשה שלפניי המכוונת כולה לחלק בפסק הדין הנזכר בסיפה של פסקה 3 שלעיל, דהיינו הקביעה שלפיה אם ועדת הערר תמצא שהתכנית המשביחה היא תכנית ממ/3096, יהיה עליה להמשיך ולבחון אם השומה המכרעת לגבי היטל ההשבחה הנובע ממנה היא "סופית וחלוטה" ומתייחסת לכלל היבטי ההשבחה במקרקעין או שמא אינה כוללת התייחסות לתחנת דלק. לטענת המבקשת, קביעה זו מעוררת שאלות ביחס לתוקפה הסופי והחלוט של שומה מכרעת שהתקבלה לפי הליכים שהתקיימו לפי התוספת השלישית לחוק. המבקשת סבורה כי לאחר שמוצו ההליכים בדבר השומה המכרעת הפכה זו לסופית וחלוטה ויש לראות בה ככוללת את כלל מרכיבי ההשבחה הנובעים ממנה; וכי החוק כלל לא מסמיך את ועדת הערר להחליט בדבר סופיותה של השומה המכרעת לאחר שההליכים בעניינה מוצו, לרבות ערעורי המשיבה לגביה שנדחו כאמור. במצב דברים זה, כך נטען, שגה בית המשפט בכך שהורה לוועדת הערר לשוב ולבחון את רכיבי השומה המכרעת, מקום שהשאלה היחידה הצריכה לעניין היא זהות התכנית המשביחה ותוכנה. עוד נטען כי שגה בית המשפט בכך שלא קבע כי השומה המכרעת כוללת גם את ההיטל ההשבחה שבו חויבה בגין תחנת הדלק.

5.

נתבקשה תשובת המשיבה, שבה הביעה זו את עמדתה שלפיה יש לדחות את הבקשה. לטענתה, משמעות פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים אינו כי יש לשוב ולהרהר אחר סופיותה של השומה המכרעת; אלא אך לבחון אם שומה זו כוללת התייחסות לתחנת דלק אם לאו. הכרעה בשאלה זו, כך נטען, נמצאת בתחום סמכותה של ועדת הערר. עוד נטען כי משההליך נמצא בראשיתו בלבד והדיון בערכאות הדיוניות טרם מוצה אין מקום, כעת, להכרעה של בית משפט זה; וכי השאלה שבמוקד הבקשה הינה תיאורטית בלבד ודינה להידחות אף מסיבה זו, שהרי אם תכריע ועדת הערר כי התכנית המשביחה היא תמ"א 18/2 לא יהיה כל צורך להידרש לשאלות בדבר השומה המכרעת. המשיבה מוסיפה וטוענת כי אין מקום להיענות בקשה בשים לב לאמת המידה המצמצמת הנוהגת בבקשות מסוג זה; וכי, לגופו של עניין, השומה המכרעת נערכה ללא התייחסות להשבחה נושא בקשה זו.

6.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. עיון בפסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים מעלה כי ערעור המבקשת התקבל בחלקו משנמצא כי היה על ועדת הערר לדון בעררהּ לגופו ולא לדחותו על הסף. הואיל וועדת הערר לא דנה בערר המבקשת באופן זה ונותרו סוגיות משפטיות ועובדתיות שונות הטעונות ליבון, לא הכריע בית המשפט בכל הטענות שהועלו לפניו וחלף כך ביכר להשיב את הדיון לוועדת הערר לשם עריכת הבירור הנדרש. זאת, תוך הנחיית הוועדה לדון בעניין לגופו ולהכריע מהי התכנית המשביחה הצריכה לעניין. עוד הורה בית המשפט לוועדת הערר כי ככל שתמצא כי התכנית המשביחה היא תכנית ממ/3096 יהיה עליה להוסיף ולבחון אם בקביעת השומה המכרעת ניתנה הדעת להשבחה שבמוקד בקשה זו אם לאו. טענות המבקשת רובן ככולן נסבות על כך שלשיטתה הנחה בית המשפט את ועדת הערר לשוב ולהרהר אחר סופיותה של השומה המכרעת, בלא שנתבקש ממנו סעד כזה ובלא שנשמעו בעניין זה טענות . אכן, טיבה ותוקפה של השומה המכרעת כשלעצמה לא עמדו לדיון לפני בית המשפט לעניינים מינהליים; ופסק הדין אינו מגלה מחלוקת כלשהי שנפלה בין הצדדים בעניין זה. גם מתשובת המשיבה עולה כי לשיטתה פסק הדין אינו מורה כי יש לשוב ולבחון את תוקפה של השומה המכרעת ואת סופיותה, אלא אך אם שומה זו כללה התייחסות לתחנת דלק. נראה אפוא שבית המשפט לא ראה לגרוע מסופיותה של השומה המכרעת, אלא אך הורה לוועדת הערר לברר – כטענת המשיבה – אם היא כוללת התייחסות לתחנת דלק אם לאו.

בכפוף להבהרה האמורה אין אפוא עילה למתן רשות לערער. למותר לציין כי אין באמור כדי לקבוע מסמרות ביחס לתוכן השומה המכרעת לרבות בשאלה אם היא כוללת התייחסות להשבחה שבמוקד בקשה זו אם לאו, עניין שטרם הוברר בערכאות הקודמות. אין צו להוצאות.