בר"מ 3958/11 אפרת חכמון ואח' נ. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה תל אביב

לפני בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב-יפו (סגנית הנשיאה א' קובו ) בעת"מ 49386-02-11 מיום 18.5.2011 אשר דחתה בקשה מטעם המבקשים למתן צו ביניים לפיו לא ינותק זרם החשמל בדירות אותן הם שוכרים וזאת עד להכרעה בעתירה שהוגשה על ידם.

1.

המבקשים הם שוכרים של דירות במבנה המצוי ברחוב פנחס רוזן 7 בתל-אביב. הדירות נבנו בניגוד להיתר הבניה שהוצא למגרש בשנת 1978 כך שבמקום בניית שתי יחידות דיור, פוצלו היחידות בשלב כלשהו ל-18 יחידות דיור. הועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן: הועדה המקומית ) הוציאה בהתאם לסמכותה כ"רשות מאשרת" על פי סעיף 157א(ו) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 הוראת ניתוק לחברת החשמל בגין עבירות הבניה הנזכרות לעיל. בעקבות זאת, הגישה חברת חשוב מאוד בע"מ, בעלת הזכויות במחצית מהנכס, ערר לועדת הערר המחוזית.

2.

דיון בערר התקיים לפני ועדת הערר המחוזית ביום 8.11.2010 בו השתתפו נציגי בעלי הזכויות בנכס. בסיומו הוסכם כי חידוש ניתוק זרם החשמל יתבצע רק בחלוף 120 ימים מיום מתן ההחלטה, וזאת ככל שיחידות הדיור לא יוחזרו למצבן לפי היתר הבניה.

3.

בטרם חלפו 120 הימים, ביום 27.2.2011, הגישו המבקשים עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים בה השיגו על החלטת ועדת הערר המחוזית. בגדרה של העתירה, הגישו הם בקשה למתן צו ביניים לפיו לא ינותק זרם החשמל עד להכרעה בעתירה. במסגרת העתירה טענו המבקשים כי התקופות בהן הם שוכרים את הדירות מסתיימות בסוף חודש ספטמבר 2011 וכי הם לא ידעו כי המדובר בדירות מחולקות. כן טענו כי לא ניתנו להם התראות על ניתוק זרם החשמל. לטענתם, היה מקום לשתפם בהליך לפני ועדת הערר ואי שיתופם הביא לכך שלא נשקלו זכויותיהם. עמדתם היא כי יש לקבוע כי ניתוק החשמל יבוצע רק לאחר תום תקופות השכירות.

4.

ביום 28.2.2011 ניתן על ידי בית המשפט לעניינים מנהלים (השופט ד"ר ק' ורדי ) צו ארעי האוסר על ניתוק זרם החשמל ובד בבד לו התבקשו תגובות ועדת הערר המחוזית והועדה המקומית.

5.

בתגובותיהן התנגדו השתיים למתן צו ביניים בעיקר מן הטעם כי ההחלטות שהתקבלו על ידן סבירות וכי על המבקשים, השוכרים, להפנות את טענותיהם כלפי בעלי המבנה ולא כלפיהן.

6.

בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את הבקשה למתן צו ביניים. בהחלטתו קבע כי בעלי המבנה ולא הרשויות הם בעלי הדין הנכונים של המבקשים וכי תרופתם של המבקשים על פינוים בטרם הסתיימו תקופות השכירות היא במישור החוזי מול הבעלים ולא במישור המנהלי מול הרשויות. בית המשפט הוסיף וקבע כי ההסכמה על דחיית הניתוק לפרק זמן של 120 ימים התגבשה על שום קיומם של השוכרים ביחידות הדיור וכי היו אלו הבעלים עצמם שביקשו לפנותם ולהחזיר את המצב לקדמותו. עוד נקבע כי המבקשים לא הגישו ערר על הוראת ניתוק החשמל וכי קיים ספק האם יש למבקשים זכות עמידה עצמאית כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית בנסיבות אלה. לסיכום, קבע בית המשפט לעניינים מנהליים כי סיכויי העתירה נמוכים עד מאוד.

באשר למאזן הנוחות, קבע בית המשפט לעניינים מנהליים כי יש להעדיף את האינטרס הציבורי שבאכיפת הדין בגין יחידות הדיור שנבנו שלא כדין על פני אינטרס השוכרים. לעניין זה הוסיף בית המשפט וציין כי הותרת הצו הארעי על כנו מיטיבה עם הבעלים אשר ממשיכים ליהנות מפירות השכירות.

לבסוף, ציין בית המשפט לעניינים מנהליים כי עמדת המבקשים לפיה לא ידעו שדירותיהם מפוצלות או על הכוונה לנתק אותם מזרם החשמל הינה עמדה תמוהה, וזאת נוכח האמור בתגובת הועדה המקומית כי הדביקה מודעות על ניתוק החשמל ביחידות הדיור בחודש אפריל 2010 וכי בחודש אוגוסט 2010 אף נותק החשמל בפועל עד לדיון שהתקיים לפני ועדת הערר המחוזית ביום 8.11.2010. כן עמד בית המשפט לעניינים מנהליים על העובדה כי נציגי מחלקת הפיקוח ערכו ביקורת במקום ובדקו את כל יחידות הדיור.

על יסוד האמור קבע בית המשפט לעניינים מנהליים כי יש לדחות את הבקשה ולהורות על ביטול הצו הארעי שניתן. נקבע כי הניתוק יבוצע ביום 25.5.2011.

7.

מכאן בקשת רשות הערעור שלפני בגדרה טוענים המבקשים כי לא היה מקום לאמץ את טענותיהן העובדתיות של ועדת הערר המחוזית ושל הועדה המקומית שכן תגובותיהן לא נתמכו בתצהיר. בנוסף, טוענים המבקשים כי ניתוק החשמל ייתר את הדיון בעתירה אשר קבוע לחודש ספטמבר 2011 וכי אין באפשרות העומדת להם לתבוע את בעלי המבנה כדי להוות תחליף למניעת השלכתם לרחוב, כפי שקבע בית המשפט לעניינים מנהליים. לבסוף, טוענים המבקשים כי בית המשפט לעניינים מנהליים היה צריך לקיים דיון בבקשה קודם לדחייתה.

8.

דין בקשת רשות הערעור להידחות אף ללא קבלת תגובת המשיבים. כידוע, בבואו לדון בבקשה למתן צו ביניים על בית המשפט לשקול את סיכויי העתירה ואת מאזן הנוחות. ככל שסיכויי העתירה להתקבל גבוהים יותר כך ניתן למעט בדרישת מאזן הנוחות ולהיפך (ראו למשל: בר"ם 5338/10 מנרב הנדסה ובניין בע"מ נ' החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (לא פורסם, 9.8.2010), בפסקה 10; בר"ם 8601/10 ק.מ.מ מפעלי מחזור בע"מ נ' עיריית תל אביב (לא פורסם, 20.12.2010), בפסקה 22 והאסמכתאות הנזכרות שם).

בית המשפט לעניינים מנהליים בחן את סיכויי העתירה ואת מאזן הנוחות וקבע, נוכח סיכויי העתירה הנמוכים, כי יש להעדיף את האינטרס הציבורי על פני האינטרס של השוכרים בהיבט של מאזן הנוחות. אכן, לא ניתן לחלוק על כך כי בהיבט של מאזן הנוחות, ניתוק החשמל בדירות אותן שוכרים המבקשים לא יאפשר להם ליהנות מן המושכר. יחד עם זאת, בנסיבות העניין, איני סבור כי קמה עילה להתערבות בהחלטת בית המשפט לעניינים מנהליים. ראשית , יש לתת את הדעת לקביעות בית המשפט לעניינים מנהליים באשר לסיכויי העתירה. כפי שציינתי לעיל קביעות אלה משליכות על האופן בו נבחן מאזן הנוחות. על הקביעות הנוגעות לסיכויי העתירה לא השיגו המבקשים במסגרת בקשת רשות הערעור שלפני. שנית , אף בהיבט מאזן הנוחות מקובלת עלי קביעת בית המשפט לעניינים מנהליים. שקילת האינטרס הציבורי ובכלל זאת הצורך למנוע מבעלי המבנה להוסיף וליהנות ממנו על אף עבירות הבנייה שבוצעו בו, כנגד הנזק שייגרם למבקשים - מוביל למסקנה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים. על כך אוסיף כי המבקשים יודעים מזה זמן רב על ההליכים המתנהלים בשל עבירות הבנייה שבוצעו ובפרט על היות ניתוק החשמל על הפרק - לכל הפחות הם יודעים על כך מאז הגשת העתירה על ידם (ומתקשה אני לראות כיצד לא ידעו על כך עוד לפני הדיון לפני ועדת הערר שעה שהחשמל במבנה נותק למשך תקופה בלתי מבוטלת ובשים לב להצהרות בעלי הנכס בדיון לפני ועדת הערר). בנסיבות אלה היה להם פרק זמן לא קצר להיערך ולמצוא פתרון חלופי. המבקשים ידעו היטב כי לא בהכרח יינתן צו ביניים עם הגשת העתירה וכן ידעו הם כי אין משמעות מתן צו ארעי עד לקבלת תגובות המשיבות והכרעה בבקשה למתן צו ביניים כי ניתוק החשמל יעוכב עד להכרעה בעתירה. עוד יצויין כי דחיית מועד ניתוק החשמל עליו הורתה ועדת הערר המחוזית נועדה כדי לאפשר הערכות מתאימה של בעלי המבנה מול השוכרים וכי הקשיים שעתיד ניתוק מיידי של החשמל להביא היו אחד הנושאים המרכזיים בדיון לפני ועדת הערר.

על כל אלו אוסיף ואביע את תמיהתי על הגשת הבקשה שלפני רק היום, יום לפני המועד שנקבע בהחלטת בית המשפט לעניינים מנהליים לניתוק החשמל, על אף כי ההחלטה ניתנה עוד ביום 18.5.2011.

9.

אשר על כן, הבקשה נדחית. יחד עם זאת ולפנים משורת הדין, אני קובע כי ניתוק החשמל לא יבוצע לפני יום 6.6.2011 כדי לאפשר לשוכרים פרק זמן קצר נוסף להיערכות. לבסוף אציין כי משלא התבקשה תגובת המשיבים, איני עושה צו להוצאות.