בר"מ 4372/07 ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ. עזבון המנוח ירימי אברהם

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה (השופט ר' שפירא).

1.

המשיב רכש בשעתו חלקה הידועה כגוש 11042 חלקה 50 בקרית אתא (להלן החלקה ). באותה עת היתה החלקה מיועדת למגורים. בחודש ינואר שנת 1972, בעת שהחלקה כבר היתה בבעלותו של המשיב, הוחלה על החלקה הכרזה של הוועדה לשמירת קרקע חקלאית (הולק"ח). בעת ההכרזה עמד בחלקה האחורי של החלקה בית אחד (להלן הבית האחורי ) וכן היו מוקמים יסודותיו של בית נוסף (להלן הבית הקדמי ). כארבעה חודשים לאחר ההכרזה ניתן למשיב על ידי המבקשת היתר בניה להשלמת הבניה של הבית הקדמי, והבניה אכן הושלמה. בשנת 1980 פורסמה למתן תוקף התוכנית כ/150 (להלן התכנית הפוגעת ) החלה על חלקתו של המשיב והמייעדת אותה לייעוד של קרקע חקלאית. העובדות שאינן במחלוקת מורות כי בנייתו של הבית הקדמי הסתיימה לאחר ההכרזה אך בטרם כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. המשיב לא הגיש תביעה לפיצויים בגין נזקים מתכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 בתקופת הזמן הקצובה לכך בחוק, ורק בשנת 2001 הגיש בקשה לשר הפנים להארכת מועד להגשת תביעה ובקשתו נענתה. תביעת הפיצויים שהגיש המשיב נדחתה על ידי המבקשת, ולפיכך ערר המשיב לועדת הערר המחוזית שהחליטה על מינוי שמאי מכריע. על קביעותיו של השמאי המכריע עררו הן המבקשת והן המשיב בפני הוועדה המחוזית. אין צורך להידרש לכל הטענות שהיו בפני הוועדה המחוזית, ואתמקד רק בטענות העומדות בבסיס בקשת רשות הערעור שלפני.

השמאי המכריע קבע כי נגרמה ירידת ערך של 80% למקרקעיו של המשיב עקב שינוי הייעוד והעריך את הפגיעה בסך של 1,380,000 לירות ישראליות נכון ליום אישור התכנית. השמאי התייחס להכרזת הולק"ח ולתכנית הפוגעת כמהלך תכנוני אחד ולפיכך חישב את ירידת הערך ביחס לערך הקרקע לפני הכרזת הולק"ח. כן העריך השמאי את הפגיעה בערך הבניינים הקיימים על הקרקע. לצורך שומת ירידת הערך קבע השמאי כי שווייה הקודם של החלקה, עובר לפגיעה, היה מיליון לירות לדונם. כמו-כן קבע השמאי כי לפיצוי המגיע למשיב יתווספו הפרשי הצמדה וריבית. בעררה בפני הוועדה המחוזית טענה המבקשת כי השמאי המכריע טעה בכך שהתחשב גם בשוויו של הבניין הקדמי על אף שזה נבנה לאחר ההכרזה על הקרקע כחקלאית. לטענת המבקשת, כיוון שהמבנה נבנה לאחר ההכרזה, יש לחשב את ירידת הערך שלו לא ביחס לערכו במצב הדברים שחל לפני ההכרזה אלא ביחס לערכו לאחר ההכרזה. לפיכך, לטענת המבקשת, לא חלה כל ירידה בערכו של המבנה הקדמי. טענה נוספת של המבקשת היתה כי השמאי טעה בהערכת השווי הקודם של הקרקע, והיה עליו להתחשב בהערכתו של השמאי מטעם המשיב שהעריך בחוות דעתו את השווי הקודם כנמוך יותר, וכן בהסכמה שהתקיימה, לטענת המבקשת, בין הצדדים בדבר שווי נמוך יותר של הקרקע. כמו כן טענה המבקשת כי משקבעו השמאים מטעם שני הצדדים כי ירידת הערך במצב החדש אינה גדולה מ-75% לא יכול השמאי המכריע לחרוג מהערכה זו ולקבוע ירידת ערך גדולה יותר.

ועדת הערר קיבלה חלקית את ערר המבקשת. לעניין הבניין הקדמי קבעה ועדת הערר כי כיוון שבנייתו נשלמה לאחר ההכרזה קמה חזקת ידיעה קונסטרוקטיבית ולכן המשיב מוחזק כאילו ידע על ההכרזה וכל בניה שבנה לאחר ההכרזה אינה מזכה אותו בפיצוי בגין ירידת ערך. לפיכך הפחיתה הוועדה את גובה הפיצוי המגיע למשיב. שאר טענותיה של המבקשת נדחו. לעניין השווי הקודם של הקרקע קבעה הוועדה שהמבקשת לא הוכיחה את טענתה בדבר הסכמה שהיתה בין הצדדים לעניין זה. הוועדה אף דחתה את טענות המבקשת בדבר חריגה של השמאי המכריע מן השומות של שמאי הצדדים וקבעה שלשמאי המכריע יש שיקול דעת עצמאי והוא אף ביצע בדיקות משלו וקבע את ממצאיו בהתבסס על בדיקות אלו.

הן המשיב והן המבקשת הגישו ערעורים על החלטת הוועדה המחוזית לבית המשפט לעניינים מנהליים. המשיב טען שהוועדה שגתה בכך שהתערבה בקביעות השמאי המכריע לעניין הבניין הקדמי, כיוון שלא נפל כל פגם בשיקול דעתו של השמאי המכריע ולפיכך לא קמה עילה להתערבות בשומתו. המשיב טען כי לאור העובדה שהמבקשת, כרשות המוסמכת, היא שנתנה לו את ההיתר לבנות את הבניין לאחר ההכרזה על הקרקע כקרקע חקלאית, אין להחזיק אותו עוד כאילו ידע על ההכרזה שכן הסתמך על פעולת המבקשת. המבקשת חזרה על טענותיה שלא התקבלו בוועדה, וטענה גם שהשמאי המכריע שגה כשקבע שהפיצוי ישא הפרשי הצמדה וריבית כיוון שהאיחור בהגשת התביעה רובץ על כתפי המשיב ואין לחייב את המבקשת לשאת בנזקי השתהותו של המשיב. בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את ערעורו של המשיב לעניין הפיצוי בגין הבניין הקדמי ודחה את ערעורה של המבקשת. בית המשפט קבע שלא היה מקום להתערב בקביעותיו של השמאי המכריע כיוון שלא הוכח שנפל פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע הן לגבי שווי הקרקע והן לגבי שווי המבנים. בהסתמך על פסק דינה של השופטת פרוקצ'יה ב-ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה , פ"ד נח(1) 550 (2003) קבע בית המשפט כי השמאי המכריע פעל כדין כאשר ראה בהכרזת הולק"ח ובתכנית הפוגעת מהלך תכנוני אחד וחישב את הפגיעה במקרקעין לפי ההפרש בין ערך הקרקע לפני ההכרזה לבין ערך הקרקע לאחר החלת התכנית הפוגעת. לעניין הבניין הקדמי קבע בית המשפט כי חזקת התקינות עומדת למבקשת ולפיכך היה המשיב רשאי להניח שהיתר הבניה שניתן לו לאחר ההכרזה ניתן כדין. במצב כזה, קבע בית המשפט, אי מתן האינפורמציה בדבר ההכרזה מעבירה את האחריות לכתפיה של המבקשת ולפיכך היא חייבת בפיצוי גם בגין הבניין שנבנה לאחר ההכרזה. לפיכך קבע בית המשפט שיש להתערב בהחלטת ועדת הערר ולהשיב את קביעתו של השמאי המכריע בעניין זה על כנה. לעניין טענתה של המבקשת כי השמאי המכריע התעלם מהסכמה בין הצדדים לגבי השווי הקודם של הקרקע קבע בית המשפט שיש לדחות את הטענה כיוון שהשמאי לא היה כבול להסכמת הצדדים, ומשהגיע למסקנות על בסיס בדיקות עצמאיות שערך, אין כל פגם בקביעותיו. גם טענתה של המבקשת לעניין הצמדת הפיצוי לריבית והצמדה נדחתה על ידי בית המשפט מן הנימוק שללא הצמדה לא ישקף הפיצוי את ירידת הערך האמיתית של הנכס נכון ליום הפגיעה.

2.

על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים מבקשת המבקשת רשות לערער. בבקשתה חוזרת היא על הטענות המרכזיות שטענה בפני בית המשפט לעניינים מנהליים. המבקשת טוענת כי בית המשפט לעניינים מנהליים הכריע בסוגיה עקרונית של היחס בין הכרזה על קרקע כקרקע חקלאית על-ידי הולק"ח לבין תוכנית המשנה את יעוד הקרקע ליעוד חקלאי. לטענת המבקשת, סוגיה זו אכן נדונה והוכרעה על ידי השופטת פרוקצ'יה ב- ע"א 1968/00

אולם הכרעתה זו היוותה דעת יחיד כיוון ששאר חבריה להרכב, הנשיא (בדימוס) ברק והשופט ריבלין ציינו במפורש שהם אינם נדרשים להכרעה בסוגיה עקרונית זו. מצב דברים זה מצדיק, אליבא דמבקשת, מתן רשות ערעור.

3.

דין הבקשה להידחות. ראשית, הנימוק המרכזי שעמד בבסיס פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים היה כי לא נפל כל פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע. זהו הכלל הנוהג בהלכה ולא מצאתי שבענייננו יש בקביעותיו של בית המשפט לעניינים מנהליים או בקביעותיו של השמאי המכריע כדי להצדיק רשות ערעור (ראו: בר"ם 3052/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלבר (טרם פורסם, 30.10.2006)). אכן, השמאי המכריע הסתמך על פסק דינה של השופטת פרוקצ'יה ב- ע"א 1980/00 . יתרה מזאת – בהחלטה בה הורתה ועדת הערר על מינוי השמאי המכריע הפנתה הוועדה את השמאי במפורש לפסק הדין. השמאי המכריע סבר כי יש לחשב את ירידת הערך בהתאם לנאמר ב- ע"א 1980/00

ואף אם הדברים שנאמרו שם אינם קובעים הלכה, הם מהווים, למצער, פרשנות לגיטימית שהשמאי היה רשאי לפעול על פיה. כבר נקבע שגם כאשר ישנן פסיקות סותרות בעניין הנוגע להערכת שווי והשמאי המכריע נוקט באחת מן הגישות אין בכך כדי להקים עילה למתן רשות ערעור כל עוד מדובר בהערכה שמאית עניינית (ראו: בר"ם 9556/06 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' מיטרני (טרם פורסם, 4.1.2007)). כך, ביתר שאת, בענייננו בו בפסק הדין ב- ע"א 1980/00 לא היה מדובר במחלוקת פוסקים אלא בדעת יחיד ששאר שופטי ההרכב לא נדרשו לה. גם המבקשת לא הראתה טעמים אמיתיים מדוע אין לקבל בנסיבות העניין את הגישה שהובעה בדעת יחיד זו. גישתה של השופטת פרוקצ'יה אף זכתה לחיזוק בפסק הדין ב-בר"ם 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, נתניה נ' הר (טרם פורסם, 7.8.2006), שעסק בעניין קרוב, ובו אוזכר פסק דינה של השופטת פרוקצ'יה בהסכמה על ידי דעת הרוב (הנשיאה ביניש):

"מקרה נוסף בו התעוררה שאלת היחס בין אקטים תכנונים בהקשר של תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, נתניה, פ"ד נח(1) 550.

אכן [...] השאלה שנדונה בע"א 1968/00 הנ"ל היא שונה מהשאלה המתעוררת במקרה שלפנינו, שכן הכרזה על קרקע כקרקע חקלאית אינה בגדר תכנית, אולם סבורה אני כי ניתן לאמץ פתרון דומה גם במקרים אחרים בהם עסקינן בשני אקטים תכנוניים שונים שבאים בזה אחר זה ונועדו להשיג יחד יעד תכנוני אחד." (פסקה 9 לפסק דינה של הנשיאה)

(יצוין כי בקשה לדיון נוסף בפסק הדין ב-בר"ם 3781/04 תלויה ועומדת: דנ"ם 6808/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה, נתניה נ' הר ).

גם קביעתו של בית המשפט לעניינים מנהליים לפיה יש לפצות את המשיב בגין ירידת ערכו של המבנה הקדמי שנבנה לאחר ההכרזה כיוון שהמשיב היה רשאי להסתמך על ההיתר שניתן לו על ידי המבקשת הינה קביעה המבוססת בדין ובהלכה. בית המשפט התבסס על ע"א 209/85 עיריית קרית אתא נ' אילנקו , פ"ד מב(1) 190, 204 (1988) בו נאמר:

"רשות מקומית, המרכזת במחלקה ממחלקותיה אינפורמציה ייחודית בנושאי תכנון ובינוי ערים, ואשר עובדיה נוהגים לספק מידע בנושאים האמורים לציבור פונים, והם עושים זאת אגב מילוי תפקידם הציבורי, הרי עובדי אותה רשות, ומכוחם הרשות עצמה, חבים חובה שלא להתרשל באספקת המידע המבוקש ולספק מידע אמיתי ומהימן, מקום שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות הענין."

כך לגבי מסירת מידע לציבור, וקל וחומר בענייננו: המבקשת הינה הרשות המוסמכת להעניק היתרי בניה (ראו: ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, נתניה , פ"ד מו(5) 727, 753 (1992); ע"א 1540/97 הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ , פ"ד נז(3) 374, 378 (2003)). בית המשפט לעניינים מנהליים קבע שלא הוכח שההיתר ניתן שלא כדין. משנתנה המבקשת את אישורה להשבחת החלקה על ידי מתן היתר לבנות את המבנה על אף שהיתה מודעת לקיומה של ההכרזה, כיצד תטען כעת שהמשיב לא היה רשאי להסתמך על ההיתר שנתנה? בצדק קבע בית המשפט את אשר קבע ואין בטענותיה של המבקשת בעניין זה כדי להצדיק מתן רשות ערעור.

בטענותיה האחרות של המבקשת, שעלו גם בערכאות הקודמות, אין כדי להקים לה רשות לערער. בדין דחה בית המשפט לעניינים מנהליים את טענות המבקשת בדבר חריגתו של השמאי המכריע מן השומות שנקבעו על ידי שמאים מטעם הצדדים. השמאי המכריע מונה על ידי ועדת הערר מכוח סעיף 198 לחוק התכנון והבניה. מלכתחילה לא היה הוא כבול לחוות הדעת של שמאי הצדדים והכרעותיו

התבססו על בדיקות עצמאיות שביצע, הן לעניין שיעור ירידת הערך והן לגבי השווי הקודם של הקרקע. יצוין כי ספק אם טענתה העובדתית של המבקשת בדבר הסכמה או אי הסכמה של הצדדים לגבי השווי הקודם של הקרקע כלל צריכה היתה לידון בבית המשפט לענינים מנהליים שכן סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה מורה שניתן לערער על קביעותיה של ועדת הערר בעניינים משפטיים בלבד. גם טענתה של המבקשת לעניין הצמדת הפיצוי לריבית והצמדה כחוק לא מקימה עילה למתן רשות ערעור – המשיב הגיש בקשה להארכת מועד להגשת תביעתו לשר הפנים וזה נעתר לבקשה. המבקשת לא תקפה את אישור שר הפנים. משניתן האישור להארכת מועד, מתרפאת ההשתהות בהגשת התביעה ואין עוד מקום לטענתה של המבקשת כאילו יש להטיל את האחריות לעיכוב בהגשת התביעה על כתפי המשיב. סכום הפיצוי צריך לשקף את ירידת הערך הריאלית של המקרקעין ובשל כך קבע בית המשפט לעניינים מנהליים שחלוף הזמן מאז החלת התכנית הפוגעת אינו רלוונטי.

סיכומו של דבר, המבקשת לא הראתה בטענותיה כל עילה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים ועל כן נדחית הבקשה. משלא נתבקשה תגובה, אין צו להוצאות.