בר"מ 4428/16 מ.ס קרקעות הגליל בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל תח

1.

המבקשת לפניי חויבה בתשלום היטל השבחה בגין מכירת הזכויות בשלושה מגרשים במושב אילניה שבגליל התחתון (להלן: המקרקעין ). על רקע מחלוקות שהתגלעו אשר לגובה השומה בין המבקשת לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל תחתון (להלן: הוועדה המקומית ) מונה שמאי מכריע, בהתאם למנגנון הקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. בשומה המכרעת שערך (להלן: השומה המכרעת ) אמד השמאי המכריע את שווי המקרקעין בהתבסס על עסקאות השוואה לקרקע למגורים בכפר תבור, תוך הפחתה של 30% והפחתה של 15% בשל בעלות משותפת בחלק יחסי במקרקעין (להלן: מושע ). ביום 14.6.2015 דחתה ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז הצפון (להלן: ועדת הערר ) ערר שהגישה המבקשת על השומה המכרעת. נקבע כי טענות המבקשת קיבלו מענה בתשובות השמאי המכריע; וכי במצב של היעדר עסקאות באילניה, היה רשאי השמאי המכריע לפנות לעסקאות השוואה בעלות מאפיינים דומים כפי שעשה, ולבחור במקדם כפי שבחר. צוין כי מטבע הדברים, מקום שבו מדובר בישובים קטנים עשויה להתחייב השוואה לישובים אחרים בסביבה.

2.

ביום 3.5.2016 דחה בית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת (כב' סגן הנשיא ז' הווארי ) את ערעור המבקשת. נקבע כי לא קיימים עיוות בשומה המכרעת או טעות של ממש המצדיקים התערבות בהחלטת ועדת הערר. צוין כי ביקורת שיפוטית על החלטות שמאי מכריע – שהוא גוף מעין שיפוטי בעל מומחיות וכישורים מקצועיים להכריע בשאלות של שמאות – תעשה במשורה, ורק מקום שבו נפלה בחוות דעתו טעות מהותית או דופי חמור. בית המשפט דחה את טענות המבקשת אשר לבחינה השמאית שנערכה. צוין כי לא נפל פגם בהחלטת השמאי המכריע להיעזר בנתוני השוואה מכפר תבור, תוך הפחתה של 30% מהשומה; וכי ההשוואה לכפר תבור היא סבירה והגיונית נוכח מספר העסקאות המצומצם הנערך באילניה, ושממילא לא מדובר בטעות שמאית בוטה. כמו כן, בית המשפט דחה את טענת המבקשת שלפיה המקרקעין נושא השומה נעדרים פיתוח סביבתי בשונה מהמקרקעין שבהם נעזר השמאי המכריע לצורכי השוואה, וקבע כי הבחנה זו באה לידי ביטוי בהפחתה הכללית שערך השמאי המכריע בגובה 30% מהמחיר. עוד נדחתה טענת המבקשת כי אין להתייחס אל המקרקעין כאל מושע, שכן אין חולק כי המקרקעין הם בבעלות משותפת וכי לעניין זה נמצא ביטוי בתחשיב השווי של המקרקעין.

3.

מכאן הבקשה שלפניי. המבקשת חוזרת על טענותיה לפני בית המשפט לעניינים מינהליים ומציינת כי נפלו טעויות רבות בשומה המכרעת המחייבות את ביטולה. כך – בין היתר – נטען כי השמאי המכריע התעלם מכך ששטחם של שניים מהמגרשים נושא הבקשה אינו עומד ברף המינימאלי הנדרש לבנייה; כי שיעור ההפחתה של 30% שביצע השמאי המכריע נבחר באופן שרירותי; וכי השמאי המכריע לא התייחס לסוגיית מרכיבי פיתוח המקרקעין. עוד נטען כי החלטת ועדת הערר אינה עומדת בחובת ההנמקה המינהלית; וכי שגה בית המשפט לעניינים מינהליים כשקבע מבחן מצומצם להתערבות בהחלטות שמאי מכריע.

4.

לאחר שעיינתי בבקשה ובצרופותיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. כידוע, אמת המידה למתן רשות לערער לפני בית משפט זה על החלטות של שמאי מכריע בעניין היטל השבחה היא מצמצמת, זאת נוכח המומחיות והמקצועיות הגבוהה של הפורומים הקודמים שבהם העניין נדון, ומספר ה"גלגולים" שבמסגרתם הוא נבחן. לפיכך, בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי רשות לערער תינתן במשורה במקרים שבהם מעלה הבקשה שאלה משפטית רחבה החורגת מעניינם הצר של הצדדים למקרה ( בר"ם 1259/15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב נ' מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ , פסקה 9 (9.11.2015); בר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון , פסקאות 27-26 (5.3.2015)). הבקשה שלפניי אינה באה בגדרה של אמת המידה האמורה. טענות המבקשת הן "ערעוריות" באופיין ונטועות כל כולן במחלוקות העובדתיות שבין הצדדים אשר לאופן עריכת השומה המכרעת וליישום הדין על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים. לכך אוסיף כי הבקשה דנן נבחנה על ידי שלושה גורמים (מעין שיפוטיים ושיפוטיים) שהגיעו כולם לתוצאה זהה: לפני השמאי המכריע; לפני ועדת הערר; ולפני בית המשפט לעניינים מינהליים. אף בכך יש כדי לצמצם את נכונותו של בית משפט זה לערוך בחינה נוספת של הבקשה (והשוו בר"ם 1803/12 פ.ש.ח חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פתח תקווה , פסקה 6 (13.5.2012)).

הבקשה נדחית אפוא. משלא התבקשה תגובה אין צו להוצאות.