בר"מ 5109/17 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ. אמיר עזרא בקשי

1.

בשנת 2007 נכנסה לתוקפה תכנית מתאר מקומית ג1 "גגות תל אביב יפו" שעניינה בנייה על גגות בעיר תל אביב-יפו (להלן: התכנית או תכנית ג1 ). על פי הוראות התכנית, כדי לבנות חדר יציאה לגג כתוספת לדירה בקומה העליונה נדרש, בין היתר, כי שטח הקומה העליונה יהיה לפחות 80% משטח הקומה שמתחתיה; וכי החדר ייבנה בשטח הגג הצמוד לדירה שבקומה העליונה (להלן: תנאי השטח המינימלי ; תנאי ההצמדה ). בשנת 2009 רכשו המשיבים דירה בתחום תחולתה של התכנית (להלן: המכר ). שמאי מטעם המבקשת בחן את הנכס ומצא כי גג הבניין צמוד לדירה, אך שטח הקומה העליונה אינו עומד על 80% משטח הקומה התחתונה כך שלא מתקיים תנאי השטח המינימלי (להלן: שומת המכר ). לפיכך נקבע כי לא חלה השבחה מכוח התכנית והמוכרים לא חויבו בהיטל השבחה. בשנת 2011 קיבלו המשיבים היתר בנייה שהתיר, בין היתר, הוספת שטחים עיקריים לדירה, לרבות על חשבון שטחים משותפים בבניין, כך שהתקיים תנאי השטח המינימלי ולפיכך הותרה בניית חדר יציאה לגג בהתאם לתכנית ג1. משניתן ההיתר, הוצאה למבקשים שומת השבחה.

2.

המשיבים עררו על עצם חיובם בהיטל השבחה לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר ) ועררם התקבל. בתמצית, ועדת הערר קבעה כי תוספת השטחים העיקריים לדירת המשיבים ­– שאיפשרה לבסוף בנייה על הגג מכוח התכנית – התאפשרה עקב ניצול זכויות שאינן מכוח תכנית ג1 שעמדו בתוקפן עוד קודם לכניסתה של זו לתוקף אך טרם מומשו. עוד נקבע כי ההרחבה לא חייבה הקלה או אקט תכנוני אחר העולה כדי אירוע השבחה כמשמעותו בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק ). לעניין זה נדחתה טענת המבקשת שלפיה מימוש הזכויות מכוח התכנית התאפשר רק לאחר שהמשיבים "רכשו" את הסכמת שכניהם לביצוע חלק מהשינויים שנדרשו, ונקבע כי מכל מקום "רכישה" כאמור אינה בבחינת אירוע השבחה. עוד צוין כי לכל היותר הצורך בקבלת הסכמת השכנים צריך היה להביא להפחתה בשומת שווי הזכויות שעמדו למוכרים. בהמשך לכך דחתה ועדת הערר את טענת המבקשת כי לא ניתן היה לשום את שווי ההשבחה במועד המכר תוך שקלול מקדמי הפחתה מן הטעם שמידת אי הוודאות בקשר למימושן העתידי של הזכויות הייתה רבה מדי. נקבע כי מדובר בטענות שמאיות שלא באו לידי ביטוי בשומת המכר שלא כללה כל התייחסות לקיומן של זכויות בלתי ממומשות בבניין, לפעולות הדרושות לצורך מימושן ולמידת לאי הוודאות הכרוכה בכך. בנתון לאמור נקבע כי המשיבים אינם חייבים בהיטל השבחה; וכי לא ניתן לראות במועד מתן היתר הבנייה כמועד המימוש הראשון של הזכויות מכוח תכנית ג1.

3.

בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת ד"ר מ' אגמון-גונן ) דחה את ערעור המבקשת על החלטת ועדת הערר. בעיקרם של דברים נקבע כי אין בסיס להתערב בקביעות העובדתיות והתכנוניות של ועדת הערר המצויות בתחום מומחיותה ובמסקנות הסבירות הנובעת מהן שלפיהן ניתן היה לחייב את המוכרים בהיטל ההשבחה במועד המכר; ולא היה בסיס לחייב את המשיבים בהיטל השבחה עקב מתן ההיתר. במיוחד עמד בית המשפט על קביעות ועדת הערר שלפיהן תוספת השטחים העיקריים לדירת המשיבים לא הצריכה הקלה או אקט תכנוני אחר, אלא התאפשרה נוכח מימוש זכויות בלתי ממומשות שאושרו עוד קודם לכניסת תכנית ג1 לתוקף ואינן נובעות ממנה.

4.

בית המשפט קבע כי די באמור לעיל כדי לדחות את הערעור, אך הוסיף וציין כי גם מבחינה משפטית ובהתאם להלכת רון

(רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (15.7.2014) (להלן: הלכת רון )) לא ניתן לחייב את המשיבים בתשלום היטל השבחה בנסיבות העניין. צוין שבהתאם להלכת רון , מועד ההשבחה הקובע בקשר למימוש זכויות מותנות בתכנית מקומית שמימושן אינו מחייב הקלה או הפעלת שיקול דעת מצד הוועדה המקומית הוא מועד אישור התכנית ולא מועד מתן היתר הבנייה. בהתאם לקביעת ועדת הערר, זכויות הבנייה על הגג שאושרו במסגרת ההיתר הן זכויות תואמות תכנית שאושרו ב"מסלול הירוק"; אירוע ההשבחה הוא מועד אישור התכנית ולא מועד מתן ההיתר; והיטל ההשבחה היה צריך לחול על המוכרים במועד המכר. כמו ועדת הערר, גם בית המשפט דחה בהקשר זה את טענות המבקשת שלפיהן לא ניתן היה לשום את ההשבחה במועד המכר עקב מידת אי הוודאות בקשר למימוש הזכויות. עוד צוין שייתכן שאם לכתחילה במסגרת שומת המכר הייתה נקבעת השבחה בנתון להפחתת השבחה עתידית שעשויה לחול על הגורם שיממש את הזכויות בפועל, ניתן היה לשקול חיוב מסוים של המשיבים. ברם, משהדבר לא נעשה ועל סמך הלכת רון , אין בסיס לחיוב המשיבים בהיטל השבחה כלשהו. לבסוף נדחתה גם טענת המבקשת שלפיה גם אם טעה השמאי מטעמה יש לאפשר את תיקון הטעות כדי למנוע פגיעה בקופה הציבורית. נקבע כי בנסיבות העניין האחריות על הטעות בכללה מוטלת לפתחה של המבקשת ואין זה הוגן להשית את מלוא עלות הטעות על המשיבים.

5.

מכאן הבקשה שלפניי. לטענת המבקשת, שגה בית המשפט לענייניים מינהליים עת ביטל את היטל ההשבחה שהוטל על המשיבים. בתמצית, המבקשת סבורה כי במועד המכר לא חלה תכנית ג1 על דירת המשיבים, או לכל הפחות לא הייתה ישימה לגביה משלא התקיימו בנכס בפועל תנאי השטח המינימלי וההצמדה. נטען כי בנסיבות אלו לא חלה השבחה במועד המכר ולא ניתן היה לחייב את המוכרים בהיטל השבחה. לטענת המבקשת, השבחה זו חלה רק במועד אישור הזכויות במסגרת היתר הבנייה, לאחר הליך תכנוני ורישויי נפרד שחייב את המבקשת להפעלת שיקול דעת תכנוני מהותי. כך, בין היתר, נדרשה המבקשת לבחון את התאמת הבקשה למדיניות העיצוב והתכנון הנוהגת על ידה לדון בהתנגדויות שכנים – שאף התקבלו בחלקן – ביחס לפעולות ברכוש משותף ולהתנות את מתן ההיתר בקבלת אישור מרשות שדות התעופה. הליך זה הוא שאיפשר הוספת שטחים עיקריים לדירת המשיבים ולבנייה על הגג מכוח התכנית. לפיכך, ובניגוד לקביעת בית המשפט, זכויות הבנייה שמומשו אגב ההיתר לא היו זכויות "מעין מוקנות" שגשר של ברזל מוליך אליהן, אלא זכויות מותנות שרק מימושן במועד ההיתר הביא להשבחה המבקשת מוסיפה וטוענת כי זוהי התוצאה הנובעת גם מ פסק דינו של בית משפט זה בעניין גוזלן (בר"ם 2866/14 גוזלן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (7.12.2014)).

6.

המבקשת מוסיפה וטוענת כי במועד המכר, כשהושלמה עסקת המכר, טרם ניתן פסק הדין בעניין רון , כך שכלל לא עמדה לפניה האפשרות לגבייה דו-שלבית את היטל ההשבחה באופן דו שלבי – תחילה מהמוכרים ואחר כך מהמשיבים, וכי גם מטעם זה מוצדק להטיל את ההיטל על המשיבים. לבסוף נטען כי הותרת פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים על כנו יביא לפגיעה קשה בקופה הציבורית ובעקרון הצדק החלוקתי; וכי בסוגייה דנן ישנם פסקי דין סותרים בכל הנוגע ליישומה הנכון של הלכת רון , וכי הנושא טעון הבהרה.

מכל הטעמים האמורים סבורה המבקשת כי יש ליתן רשות לערער לפני בית משפט זה, לקבל את ערעורה לגופם של דברים, ולחייב את המשיבים במלוא היטל ההשבחה.

7.

התבקשה תשובת המשיבים. המשיבים סבורים כי דין הבקשה להידחות וסומכים ידיהם על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים, על נימוקיו, ועל קביעות ועדת הערר העומדות ביסודו. המשיבים שבים ומדגישים את הקביעות שלפיהן ההשבחה חלה עם אישור תכנית ג1 בשנת 2007, שנתיים טרם רכשו את הנכס כך שההיטל צריך היה לחול על המוכרים; וכי זכויות הבנייה על הגג שהתאשרו במסגרת ההיתר תאמו את התכנית לא חייבו מתן הקלה. משכך, היה על המבקשת לגבות את היטל ההשבחה מהמוכרים. משנמנעה המבקשת לעשות כן, ככל הנראה מפאת טעות שמאית, אין לה על מי להלין אלא על עצמה. נטען כי בנסיבות העניין אין תחולה להלכת רון שנפסקה שנים רבות לאחר מועד המכר, אך כי גם לפיה, ובנתון לאופי הזכויות שמומשו כזכויות "מעין מוקנות", אין בסיס לחייבם בהיטל השבחה. נטען כי אמנם הלכת רון

איפשרה במקרים מסוימים גביית היטל דו-שלבית מהמוכר והקונה גם יחד, אך אין בה כדי לתמוך בהטלת מלוא ההיטל על המשיבים – הם הקונים בעסקת המכר – בלבד.

8.

משעיינתי בבקשה ובתשובה לה מצאתי כי דינה להידחות. כידוע, רשות לערער על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים בערעור על החלטת ועדת הערר בעניין היטל השבחה תינתן במשורה, כאשר מתעוררת שאלה רחבה החורגת מעניינם של הצדדים (בר"ם 4228/17 הנדלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב , פסקה 5 (10.8.2017)). לא כך בענייננו. הצדדים חלוקים בשתי סוגיות עיקריות: זיהוי אירוע ההשבחה – אם מועד אישור התכנית, אם מועד מתן ההיתר; וזהות החייב בהיטל השבחה כנובע מכך. סוגיות אלו הוכרעו על סמך ממצאים עובדתיים ותכנוניים שקבעה ועדת הערר בנתון למומחיותה ובשים לב לנסיבות המקרה; ואשר אומצו במלואם על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים. משכך, טענות המבקשת – המופנות בעיקרן נגד הממצאים האמורים והמסקנות הנובעות מהם – הן ערעוריות באופיין ומתמקדות בשאלת יישום הדין בנסיבות הקונקרטיות. כידוע, טענות מסוג זה אינן מצדיקות מתן רשות לערער ב"גלגול שלישי" (בר"ם 5018/16 גדיר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "יזרעאלים" , פסקה 5 (8.9.2016); בר"ם 6570/15 גלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "גזר" , פסקה 4 (5.11.2015)) .

זאת ועוד, לאחר שעיינתי בפסקי הדין שאליהם הפנתה המבקשת בבקשתה, לא מצאתי כי בטענתה בדבר קיומם של פסקי דין סותרים בקשר ליישום הלכת רון בבית המשפט לעניינים מינהליים יש כדי להצדיק מתן רשות כאמור. זאת, מבלי שאביע כל עמדה אשר לתחולת ההלכה ויישומה במקרה דנן.

הבקשה נדחית אפוא. המבקשת תשא בהוצאות המשיבה בסך 8,000 ש"ח.