בר"מ 5514/06 מאיר רוטמן נ. הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים (כב' השופט ר' סוקול ), בעמ"נ (חיפה) 262/05.

העובדות

1.המבקשים, בני זוג, הינם הבעלים הרשומים של המקרקעין הידועים כחלקות 25 ו- 26 בגוש 10876, המצויות ברחוב אופיר 31, 32 בחוף שמן בחיפה (להלן: המקרקעין ). על חלקה 25 ניצב מבנה תעשייתי ובו 3 יחידות המשמשות למסחר ולתעשיה. חלקה 26 ריקה. רחוב אופיר מצוי בחזית המבנה. המקרקעין מיועדים לתעשיה וכך גם האזור כולו. בשנת 1998 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר חפ/1970/א' (להלן: התכנית ), שמטרתה היתה הקמת גשר מעל מסילת הברזל החוצה את רחוב חירם, כדי להקל על זרימת התנועה הרבה באזור. המקרקעין נשוא הדיון גובלים במקרקעין עליהם חלה התכנית.

2.המבקשים טענו כי התכנית הביאה לשינוי בסדרי התנועה באזור, באופן שבו רחוב אופיר, ששימש בעבר כעורק תחבורה מרכזי, הפך לכביש שירות פנימי בתוך אזור התעשיה ונפח התנועה ברחוב ירד. בשל כך פחתו דמי השכירות שגבו בגין השכרת היחידות הבנויות במקרקעין. לפיכך עתרו לפצותם לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: החוק ).

3.הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה דחתה את תביעת המבקשים בנימוק כי הפגיעה הנטענת אינה פגיעה בתכונות המקרקעין ולכן אינה ברת פיצוי. המבקשים הגישו ערר על ההחלטה בפני ועדת הערר המחוזית, שנדחה אף הוא. ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי התכנית אכן משנה באופן מהותי את המערך התחבורתי באזור נשוא המחלוקת, אולם אינה משנה את הייעודים המותרים במקרקעין, אינה מנתקת את המקרקעין ממערך הדרכים הקיים וכי ירידת הערך הנטענת, המבוססת על הפסד דמי שכירות, אינה אלא הערכה של הפגיעה הכלכלית במבקשים ואינה פגיעה במקרקעין. המבקשים הגישו ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מנהליים.

פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים

4.המבקשים טענו כי משקבעה וועדת הערר המחוזית כי התכנית משנה באופן מהותי את מערך התחבורה באזור, היה עליה לקבל את הערר. את טענתם ביססו על פסיקה של בית משפט לענינים מינהליים שלפיה גם פגיעה מהותית במערך התחבורתי המוביל למקרקעין מהווה פגיעה על ידי תכנית המזכה את הנפגע בפיצוי לפי סעיף 197(א) לחוק. המשיבה מצידה, סמכה ידיה על נימוקי ועדת הערר.

5.בית המשפט לענינים מינהליים דחה את ערעור המבקשים. בית המשפט בחן את סעיף 197(א) לחוק ומטרותיו ואת סוגי הפגיעות הניתנות לפיצוי בהתאם לאמור בו. בית המשפט קבע כי ההכרעה מתי תכנית פוגעת בדרך עקיפה במקרקעין עצמם, להבדיל מפגיעה בבעל המקרקעין, מותנית בנסיבות בכל מקרה ומקרה. בבחינת עניינם של המבקשים קבע בית המשפט כי התכנית כלל לא פגעה במקרקעין: ייעוד המקרקעין לתעשיה לא מחייב דרך גישה ייחודית ולא נפח תנועה מיוחד, ולכן שינוי סדרי התנועה לא פגע באף תכונה מיוחדת של המקרקעין. בית המשפט ציין כי גם השמאי מטעם המבקשים התייחס בשמאותו לתכונות המיוחדות של העסקים הפועלים במקרקעין ולא לתכונות המקרקעין עצמם, וקבע כי הפגיעה הנטענת של ירידה בדמי השכירות אינה משקפת בהכרח פגיעה במקרקעין.

בקשת רשות הערעור

6.נגד פסק הדין הגישו המבקשים את הבקשה שלפני. המבקשים טוענים בבקשתם כי דרכי גישה ואופי הסביבה הם חלק מתכונות המקרקעין ומשנקבע כי שונו באופן מהותי, נפגע שווי שוק המקרקעין באופן המזכה אותם בפיצוי לפי סעיף 197(א) לחוק. לדעתם, הקביעה כי הנזק שנגרם להם הינו כלכלי גרידא בטעות יסודה ומסתמכת כנראה על אופן חישוב ירידת הערך שערך השמאי מטעמם. לטענתם, משהוכח כי נגרם נזק למקרקעין, היה מקום למנות שמאי שיכריע מהו גובה הפיצוי לו הם זכאים. המבקשים מבקשים להסתמך על עמ"נ 423/01 כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – חדרה (לא פורסם, להלן: ענין כהן ) עליו הסתמכו גם בערכאות הקודמות, ומציינים כי ניתנה רשות ערעור על פסק הדין וכי הוא תלוי ועומד בפני בית משפט זה.

דיון

7.סעיף 197(א) לחוק קובע עיקרון כללי, לפיו תכנית הפוגעת - שלא בדרך הפקעה - במקרקעין המצויים בתחום התכנית או גובלים עמו, מזכה את בעל המקרקעין בפיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הסעיף מורה כי:

"(א)נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

נקודת המוצא היא אפוא, שבעל המקרקעין יפוצה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בגין הפגיעה בערך המקרקעין כתוצאה מהתכנית. ביסוד חובת הפיצוי עומדים שני שיקולים: האחד, שיקול של צדק חלוקתי, לפיו על הציבור בכללותו לשאת בנזק שנגרם לבעל המקרקעין כתוצאה מתכנית מתאר המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור. שיקול זה נובע מהכלל לפיו בצד פגיעה על ידי המדינה בזכות קניינית של הפרט - חייבת להיות לפרט זכות פיצוי. השני, שיקול של יעילות, לפיו הפנמת עלויות התכנית על ידי הרשות מתמרצת אותה להפעיל שקול דעת הולם טרם שתאשר תכנית מתאר הפוגעת בזכויות של בעלי מקרקעין (ראו למשל: דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה נ' הורוויץ , פ"ד נח(6) 289, עמ' 293-294 והאסמכתאות שם).

8.השאלה שבמחלוקת במקרה שלפני היא האם הפגיעה הנטענת עקב ביצוע התכנית היא אכן פגיעה במקרקעין המזכה את המבקשים בפיצוי, וזאת להבדיל מפגיעה במבקשים עצמם כבעלי המקרקעין. השאלה מהי פגיעה המזכה בפיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק נדונה, בין היתר, ב-ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ' גלעד ברעלי , פ"ד מט(1) 463, ובו נפסק (בעמ' 475-476) כי הפגיעה נבחנת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין. הפגיעה במקרקעין על פי תכנית - פנים רבות לה. המקרה שלפנינו דומה לפרשה שנדונה ב-ע"א 650/83 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' מלאכי קורן , פ"ד מ(3), 640 (להלן: הלכת קורן ), שם נקבע כי נזק כלכלי שנגרם למשיב בעקבות תכנית שקבעה כביש חדש אשר גרם להפחתת מספר המכוניות הנוסעות בכביש הגובל עם תחנת הדלק שבבעלותו, אינו מהווה פגיעה במקרקעין, שכן לתכנית עצמה ולמה שבוצע על פיה אין כל השפעה על תכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין; התכנית אינה חלה עליהם, ואינה מגבילה את השימוש המלא בהם ואת ההנאה המלאה. אוסיף כי ניתן להעלות על הדעת גם סיטואציה הפוכה, על פיה מקרקעין יהנו דווקא מהקטנת נפח התנועה בתוכנית. אכן, בפסק הדין אליו מפנים המבקשים בענין כהן מצא בית המשפט לענינים מינהליים כי חסימת הכניסה לתחנת דלק מכיוון נסיעה אחד מהווה פגיעה במקרקעין עצמם, שכן השימוש המלא וההנאה המלאה מהם הוגבלו, להבדיל מהמצב העובדתי שהתקיים בהלכת קורן . ברם, נסיבות ענייננו שונות מנסיבות המקרה שתוארו בענין כהן ודווקא דומות יותר לנסיבות הלכת קורן .

כאמור,

על פסק הדין בענין

כהן תלוי ועומד בפני משפט זה ערעור לאחר מתן רשות ערעור (עע"מ 10510/02 שידון יחד עם עע"מ 10549/02). -אפילו יאושר פסק הדין של בית המשפט לענינים מינהליים בעניין כהן , ועל כך כמובן איני מחווה דעה, הרי שבנסיבות ענייננו כאמור לא יהיה בכך כדי להועיל למבקשים.

לפיכך, בהתבסס על הקביעות, כי ייעוד המקרקעין נשוא הדיון לתעשיה לא מחייב דרך גישה ייחודית ולא נפח תנועה מיוחד, ולכן שינוי סדרי התנועה לא פגע באף תכונה מיוחדת של המקרקעין, לא שינה את ייעודם והמקרקעין לא נותקו

ממערך הדרכים הקיים, אין לראות בירידה בדמי השכרת היחידות הבנויות במקרקעין פגיעה שהיא ברת פיצוי, בהתאם להלכה הפסוקה הקיימת.

סוף דבר

הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תגובה מן המשיבים, אין צו להוצאות.