בר"מ 7601-23 בר"מ 7601-23

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 21.6.2023 (עמ"ן 47521-12-22, השופט ג' הס). בית המשפט המחוזי דחה שני ערעורים על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב(להלן: ועדת הערר או הוועדה) מיום 26.10.2022.

2.המשיבות הן שתי חברות, בעלות מקרקעין בעיר הרצליה, אשר קיבלו היתר לבניית שני פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, כשהן עושות שימוש בזכויות לפי תמ"א 38 (להלן: התמ"א) ולפי תכנית נוספת – תכנית הר/2213 "חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה בכל תחום הרצליה" (להלן: התכנית הנוספת או הזכויות הנוספות). במסגרת זו נוספה לכל אחד מן הבניינים המתוכננים קומה מכוח התכנית הנוספת (להלן: הקומה הנוספת). זאת, מעבר ל-2.5 הקומות שנוספו לפי התמ"א. בהמשך לכך, הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, היא המבקשת, שלחה למשיבות דרישות לתשלום היטל השבחה. הצדדים חלוקים במקרה זה על אופן החישוב של היטל ההשבחה בגין הקומה הנוספת, אשר אינה כלולה בפטור מתשלום היטל השבחה במסגרת בנייה על-פי התמ"א, בהתאם לסעיף 19(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוספת השלישית).

3.המשיבות חלקו על השומה שקבעה המבקשת, והגישו שומות נגדיות מטעמן. בהמשך לכך, מונה שמאי מכריע לפי סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית, שהגיש שומות מכריעות ביחס לכל אחד מהפרויקטים. מבלי לפרט, יצוין כי השמאי המכריע חישב בשלב הראשון את כלל ההשבחה הנובעת מן הפרויקט, ולאחר מכן הפחית מסכום זה את החלק שאותו ייחס לקומה הנוספת.

4.עקב כך, הגישה המבקשת עררים על השומות האמורות לוועדת הערר. בעיקרו של דבר, המבקשת טענה שהאופן שבו חישב השמאי המכריע את ההשבחה שגוי. לגישתה, היה על השמאי לערוך תחשיב היטל השבחה רק לגבי הקומה הנוספת, מבלי להתייחס כלל להשבחה הנובעת מיתר חלקי המבנה. המשיבות, מנגד, אימצו את שומות השמאי המכריע ואת אופן חישובן.

5.ביום 24.11.2021 קיימה ועדת הערר דיון בעניינה של המשיבה 2, ובסופו קבעה כי שני העררים יידונו יחדיו. דיון מאוחד כאמור התקיים ביום 6.4.2022. בהחלטתה הנזכרת בפתח הדברים קיבלה ועדת הערר את העררים באופן חלקי. בעשותה כן הבהירה ועדת הערר כי במקרה זה שיטת החישוב בה השתמש השמאי המכריע אינה מדויקת. ועדת הערר סברה כי אכן יש לחשב בנפרד את ההשבחה הכוללת ואת ההשבחה של הקומה הנוספת, ולחייב את הנישום בגין ההשבחה הנובעת מהקומה הנוספת בלבד. עם זאת, היא הוסיפה כי יש להחריג מכך מקרים שבהם ההשבחה הכוללת נמוכה מההשבחה בגין הקומה הנוספת, שאז יש לחייב את הנישום עד לסך ההשבחה הכוללת.

6.בשלב זה הוגשו ערעורים לבית המשפט המחוזי – הפעם מצד המשיבות. המשיבות סברו כי מדובר בהתערבות חריגה של ועדת הערר בשומה המכרעת, ואף טענו לגוף הדברים כנגד שיטת החישוב שבה נקטה ועדת הערר. בפסק דינו הנזכר בפתח הדברים קיבל בית המשפט המחוזי את הערעורים בחלקם. בעיקרו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי הן השמאי המכריע והן ועדת הערר שגו באופן חישוב ההשבחה. בית המשפט המחוזי סבר כי יש לייחס את ההשבחה הנובעת מכל אחת מהתכניות על-פי השטח היחסי של התכנית והתמ"א, ואף הציע נוסחה תלת-שלבית לחישוב היטל ההשבחה במקרה הנדון.

7.בקשת רשות הערעור שבפני מכוונת כלפי פסק דין זה. המבקשת טוענת, בעיקרו של דבר, כי שגה בית המשפט המחוזי עת שהתערב בקביעותיה של ועדת הערר בכל הנוגע לאופן חישוב ההשבחה בגין הקומה הנוספת. המבקשת מעלה טענות שונות באשר לאופן שבו יש לחשב השבחה זו. כן נטען כי בית המשפט המחוזי שגה בכך שכרך את הזכויות מכוח שתי התכניות אלו באלו, במקום לבחון כל תכנית בנפרד.

8.לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות אף מבלי להידרש לתשובותיהן של המשיבות. זאת, בשים לב לאמת המידה המצמצמת למתן רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים הדן בערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, שלה נתונה המומחיות בנושאים המסורים לסמכותה (בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נ' אנג'ל, פסקאות 8–9 (1.5.2012) ; בר"ם 3709/21 סדן אחזקות 38 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, פסקה 6 (16.1.2022); בר"ם 4569/23 עדני נ' הוועדה מקומית לתכנון ולבנייה, פסקה 11 (30.7.2023)). התרשמתי כי המחלוקת בין הצדדים נטועה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה, ועל כן אינה מצדיקה הענקת רשות ערעור. אין מחלוקת על כך שהיטל ההשבחה צריך לחול רק על הבנייה שלא נעשתה על-פי התמ"א, כך שהמחלוקת נוגעת רק לשאלת יישומו של עיקרון זה בהיבט השמאי. לפיכך, אני רואה לדחות את הבקשה בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, שחלה בענייננו מכוח תקנה 34 לתקנות סדר הדין בבתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000. זאת, כמובן, מבלי להביע עמדה לגופו של עניין. אין בהכרעתי זו כדי לגרוע מן העיקרון הכללי כי ברגיל מרחב ההתערבות בהחלטות שמאי מכריע הוא מצומצם, ואף הולך ומצטמצם ככל שבעלי הדין מתקדמים במעלה הערכאות (ראו למשל: בר"ם 4372/07 ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי אברהם, פסקה 3 (31.7.2007); בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' גרמנוב, פסקאות 13–14 (23.9.2012)).

9.סיכומו של דבר: בקשת רשות הערעור נדחית. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.