פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
בר"ם 7731/17
לפני:
כבוד השופטת ד' ברק-ארז
המבקשת:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות
נ ג ד
המשיבים:
1. דוד שחם
2. טובה שחם
3. מני שטיינמיץ
4. חנה ז"ל שטיינמיץ
5. יהודה מירון
6. הניה ז"ל מירון
בקשת רשות ערעור על
פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום
30.7.2017 בעמ"ן 27560-05-15 שניתן על-ידי כבוד השופט ש' בורנשטין
בשם המבקשת:
עו"ד יוני שורץ
החלטה
1.
לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 30.7.2017 (עמ"ן 27560-05-15, השופט ש' בורנשטין ) . בפסק דינו דחה בית המשפט המחוזי ערעור על החלטותיה של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז המרכז (להלן:
ועדת
הערר
או הוועדה ) מיום 2.4.2015 ומיום 22.3.2017 (ערר 9033/13).
רקע והליכים קודמים
2.
במרכז ההליך דנן עומדת תכנית רח/3/106/א, החלה על גוש 3694 חלקה 9, שפורסמה למתן תוקף ביום 20.10.1977 (להלן: התכנית המקורית או התכנית ) . בתכנית אושרה "המרת שטח מאזור מגורים בתוך מכון וייצמן לאזור לבניין ציבורי לצורך בניית בית ספר". תכנית זו הותירה שיקול דעת נרחב, כפי שהיה נהוג באותה עת, לשלב שבו תאושר תכנית בינוי עתידית, ולא כללה מגבלות באשר לזכויות הבנייה, גובה המבנים והצפיפות המותרת. בעיקרו של דבר, נקבע בה כי באזור מגורים הבניה תהיה בהתאם לתכנית בינוי שתאושר על-ידי הוועדה המחוזית. בהתאם לתכנית המקורית הוכנה תכנית בינוי אשר פורסמה להתנגדויות ובהמשך אושרה על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז המרכז בישיבותיה מיום 10.8.2003 ומיום 2.5.2004 (להלן: תכנית הבינוי ). בתכנית הבינוי הוחלט על הקמת פרויקט של ארבעה מבנים.
3.
המשיבים, בעלי שלוש דירות מגורים בסביבה הסמוכה למכון ויצמן (להלן: המקרקעין ) , סברו כי התכנית והמבנים שהוקמו מכוחה הביאו לירידה בערך המקרקעין שלהם, אשר גובלים, כך נטען, בתחום התכנית. לטענת המשיבים, בנייני המגורים אשר נבנו על פי התכנית מסתירים את הנוף הנשקף מדירותיהם ואת זרימת האוויר אליהן ועלולים להביא לפגיעה בפרטיותם. אשר על כן, הגישו המשיבים ביום 29.4.2007 תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה ) .
4.
תביעה זו הולידה מסכת ארוכה של התדיינויות בין הצדדים שכללה אף הגשת עתירה על-ידי המבקשת לבית משפט זה (בג"ץ 8957/11). על מנת שלא להאריך מעבר לנדרש, אציין רק שביום 3.10.2013 המבקשת דחתה את התביעה העדכנית לפיצויים שהגישו המשיבים בהחלטה קצרה כדלקמן: "לאמץ את חוו"ד השמאי מטעם העירייה ולדחות את התביעה היות ואין נזק".
5.
המשיבים הגישו ערר על החלטה זו לוועדת הערר. מנגד, המבקשת טענה כי דין הערר להידחות. בעיקרו של דבר, המבקשת טענה כי המקרקעין אינם נמצאים בתחום התכנית ואף אינם גובלים בה; כי המשיבים לא היו בעלי הזכויות במקרקעין במועד הקובע לעניין הפיצויים; וכי השומה מטעם המשיבים לוקה בפגמים מהותיים.
6.
ביום 2.4.2015 נתנה ועדת הערר החלטה שבה דחתה מספר טענות שהעלתה המבקשת, ובהן הטענה כי המקרקעין אינם גובלים בתחום התכנית וכן את הטענה כי המשיבים לא היו בעלי הזכויות במקרקעין במועד הקובע לעניין הפיצויים. בהמשך לכך, הורתה ועדת הערר על מינויה של שמאית מייעצת על מנת שזו תבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן – באיזה שיעור והאם קיימים אלמנטים משביחים בתכנית שיש בהם כדי לקזז או לאיין את הפגיעה. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי המבקשת תהיה רשאית להעלות טענות לפטור מפיצוי לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה לאחר שתוגש חוות הדעת של השמאית המייעצת, ובהתאם לאמור בה. על רקע דחיית טענות הסף חייבה ועדת הערר את המבקשת בתשלום הוצאות למשיבים בסך כולל של 10,500 שקל.
7.
ביום 27.12.2015 הגישה השמאית המייעצת את חוות דעתה ובה העמידה את שיעור ירידת הערך של המקרקעין על כ-4% בגין "השינוי בפרטיות ובצפיפות" שנגרם כתוצאה מתכנית הבינוי. כך, נקבע בחוות הדעת שהפגיעה בדירות של המשיבים 2-1 והמשיבים 6-5 היא בסכום של 24,100 שקל בעוד שהפגיעה בדירת המשיבים 4-3 היא בסכום של 35,360 שקל.
8.
לאחר קבלת חוות הדעת, בחרה המבקשת להגיש בקשה לפטור מפיצויים בהתאם לסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. ביום 22.3.2017 דחתה ועדת הערר את הבקשה בציינה כי על אף השיעור הנמוך של ירידת הערך הפגיעה אינה סבירה על פי מבחן פיזור הנזק. ועדת הערר הוסיפה כי הפגיעה אף אינה צודקת, בהתחשב בהתנהלותה של המבקשת בשלב התכנון ובהליכי התביעה. בסיכומו של דבר, ועדת הערר חייבה את המבקשת לשלם למשיבים את הפיצוי בסכומים שנקבעו בחוות דעתה של השמאית המייעצת וכן חייבה אותה בהוצאות בסך כולל של 24,000 שקל (להלן: ההחלטה הסופית ). יצוין כי ועדת הערר לא חסכה ביקורת מהמבקשת, הן ביחס להליכים התכנוניים מושא הבקשה והן ביחס לנקיטתם של צעדים משפטיים שהוגדרו על-ידי ועדת הערר כמיותרים או לא-צודקים.
9.
המבקשת הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי על שתי החלטותיה של ועדת הערר. בערעור נטען כי המקרקעין אינם גובלים בתחום התכנית; כי נפל פגם בהגדרת המועד הקובע לעניין הפיצויים על-ידי ועדת הערר; כי לא היה מקום לדחות את הבקשה לפטור מפיצוי לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה; וכי מכיוון שוועדת הערר אישרה רק 18-20% מסכומי התביעה של המשיבים, לא היה להטיל עליה הוצאות.
10.
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור בסמכו את ידיו על קביעותיה של ועדת הערר. בפסק דין מפורט ומנומק ציין בית המשפט המחוזי כי התערבות בהחלטות של ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה תיעשה רק במקרים חריגים לפי אמות המידה שנקבעו לכך בדין, והוסיף וקבע כי לא נמצאה עילה להתערבות במקרה דנן. בית המשפט המחוזי אף דחה את טענותיה של המבקשת לעניין ההוצאות, אך קבע שלא יהיה צו להוצאות בהליך שבפניו.
בקשת רשות הערעור
11.
בקשת רשות הערעור שבפני מכוונת כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המבקשת הציגה את טענותיה ברמת פירוט יתרה, ובעיקרו של דבר חזרה על הטענות שהעלתה בבית המשפט המחוזי.
12.
המבקשת מתמקדת בטענה כי המקרקעין אינם גובלים בתחום התכנית. לטענתה בית המשפט המחוזי לא דן לגופה של הטענה אלא קבע כי היה עליה להעלותה פעם נוספת בפני ועדת הערר, בטרם זו נתנה את החלטתה הסופית. בנוסף, המבקשת טוענת בדבר המועד הקובע לעניין הפיצויים, וכן טוענת כי הפגמים בשומה מטעם המשיבים הצדיקו את דחיית תביעתם. לבסוף, המבקשת טוענת כי יש מקום לפטור אותה מתשלום פיצויים מאחר שהתמלאו במקרה זה תנאי הסבירות ותנאי הצדק.
13.
המבקשת טוענת כי יש מקום לקבל את בקשתה גם משום שלמעשה אין מדובר בגלגול שלישי, במובן זה שבית המשפט המחוזי כלל לא נדרש לחלק מן הטענות שהועלו נגד ועדת הערר. לחלופין טוענת המבקשת כי השאלות לעניין מקרקעין "גובלים" המתעוררות במקרה דנן הן בעלות חשיבות עניינית החורגת מעניינם הקונקרטי של בעלי הדין היות שהן צפויות להשליך על תביעות פיצויים רבות אחרות. לבסוף, טוענת המבקשת כי להחלטה בעניינה "נופך ציבורי" בשל העלויות שהיא משיתה עליה ועל כלל הציבור.
דיון והכרעה
14.
לאחר שעיינתי בבקשה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים.
15.
מדובר בבקשת רשות ערעור המוגשת בהליך שהחל בדיון שהתקיים בפני טריבונל מינהלי. בבחינת בקשות מסוג זה יש להביא בחשבון את טיבו של הטריבונל, את מידת מומחיותו בנושא שעליו נסבה ההחלטה ואת מספר הגלגולים שעבר ההליך – כך שככל שהטריבונל דומה יותר לערכאה שיפוטית ונהנה ממומחיות בתחום עיסוקו כן תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור. בבית משפט זה כבר נקבע, על בסיס השיקולים שפורטו לעיל, כי בכל הנוגע לבקשות ב"גלגול שלישי" הנסבות על החלטה של ועדת ערר בתביעה שהוגשה לפי סעיף 197
לחוק התכנון והבניה יש להחיל אמת מידה מצמצמת, כך שרשות ערעור תינתן רק מקום בו מתעוררת שאלה כללית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר הימנעות ממתן רשות ערעור תגרום למבקש עיוות דין חמור (ראו: בר"ם 2237/11
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב , פסקאות 14-13 (23.9.2012); בר"ם 3965/13
שאשא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב , פסקה 11 (28.7.2013)).
16.
יישום האמור על המקרה דנן מוביל למסקנה שאין מקום להיעתר לבקשה .
בחינת הדברים מלמדת כי המבקשת אינה חולקת על העקרונות שצריכים להנחות את פסיקת הפיצויים לפי סעיף 197 ומתן פטור מפיצויים לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, אלא רק על יישומם בנסיבות המקרה. על אף שהמבקשת ניסתה לשוות לבקשתה נופך עקרוני, טענותיה עוסקות במקרה הקונקרטי ואינן חורגות ממנו. השאלה מהם מקרקעין "גובלים" נדונה זה מכבר בפסיקתו של בית משפט זה, בין היתר בעע"ם 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים" , פ"ד ס(2) 230 (2005), שאליו הפנו גם הערכאות הקודמות. טענות המבקשת בהקשר זה אינן אלא טענות שעניינן אופן יישום המבחנים שנקבעו בדין על-ידי הערכאות הקודמות, ואין הן מהוות הצדקה למתן רשות ערעור.
17.
לפני סיום מצאתי להעיר על כך שבקשת רשות הערעור מעוררת תחושת חוסר נחת מן ההיבט של ההצדקה להגשתה כמו גם התנהלותה הכוללת של המבקשת בפרשה זו. עסקינן בהשתלשלות ארוכה ומסועפת של הליכים משפטיים שבסופם נפסק פיצוי למבקשים בשיעור לא גבוה לכל הדעות. כאמור, ועדת הערר לא חסכה ביקורת מהמבקשת בהתייחס לניהול ההליכים על-ידה. בנסיבות אלה, מתחזק עוד יותר הספק באשר להצדקה שביסוד הגשת בקשת רשות הערעור דנן אשר באופן מובהק אינה עומדת באמות המידה שנקבעו בפסיקה, ובאריכות שאין לה מקום בנסיבות העניין (הבקשה משתרעת על 29 עמודים כאשר פסק הדין מושא הבקשה מחזיק 12 עמודים בלבד). אם לא חייבתי את המבקשת בהוצאות לטובת אוצר המדינה, הרי שזה במידה רבה לפנים משורת הדין ובהתחשב בקביעותיו של בית המשפט המחוזי ביחס להוצאות.
18.
סוף דבר: הבקשה נדחית. משלא התבקשה תשובה ולפנים משורת הדין, אין צו להוצאות.
ניתנה
היום, י"ח בחשון התשע"ח (7.11.2017).
ש ו פ ט ת