בר"מ 7785/16 בר"מ 7785/16

1.בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עמ"ן 38611-11-15, השופט מ' סובל ). בפסק הדין דחה בית המשפט המחוזי ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר ) מיום 11.10.2015 (ערר (י-ם) 417/14).

רקע והליכים קודמים

2.במוקד הבקשה עומדים מקרקעין ברחוב האר"י 3 בירושלים (חלקה 111 בגוש 30026) (להלן: המקרקעין ), שעליהם היה בנוי תחילה בניין מגורים, שכלל ארבע קומות והיה רשום כבית משותף (להלן: הבניין ). ביום 19.12.2011 פורסמה למתן תוקף תכנית מיתאר מקומית מס' 13391 (להלן: התכנית המשביחה ). התכנית המשביחה הקנתה זכויות בנייה נוספות במקרקעין, באופן שאפשר להרחיב את היקף הבנייה בקומה הרביעית ולהוסיף שתי קומות נוספות.

3.

ביום 8.10.2010 – לאחר שהופקדה התכנית המשביחה אך עוד קודם לכניסתה לתוקף – חתמו בעלי הזכויות במקרקעין עם המבקשים על חוזה שבו הקנו לאחרונים זכויות בדירות בבניין (להלן: הסכם המכר ). בהמשך לכך, נחתם באותו יום בין הצדדים חוזה נוסף, שהוגדר כהסכם שיתוף וחלוקת דירות (להלן: הסכם השיתוף ). בהסכם השיתוף נכתב כדלקמן: "הצדדים להסכם זה מעוניינים לבנות במשותף את הבניין החדש ולחלק את הדירות שניתן לבנות כיום בהתאם להיתר הבניה, וכן לחלק ביניהם את הדירות שניתן יהיה לבנות בהתאם לתב"ע" [הכוונה לתכנית המשביחה – ד' ב' א']. הסכם השיתוף כיוון לכך שלמבקשים יוקנו בסופו של דבר הזכויות בדירות הנוספות שייבנו על-פי המצב התכנוני החדש, אם וכאשר תאושר התכנית המשביחה.

4.

בשנת 2012, לאחר כניסתה של התכנית המשביחה לתוקף, הגישו המבקשים ובעלי הזכויות במקרקעין בקשה להיתר בנייה. הבקשה להיתר אושרה, ובהמשך לכך הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים, היא המשיבה (להלן: הוועדה המקומית ), הודעה למבקשים בדבר חבות בהיטל השבחה.

5.

המבקשים פנו לוועדה המקומית בבקשה כי יוענק להם פטור מותנה מהיטל השבחה בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים" (לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965) (להלן: חוק התכנון והבניה ).

6.

לאחר הגשת הבקשה לפטור ניהלה הוועדה המקומית דין ודברים עם המבקשים. במסגרת כך, הוועדה המקומית ביקשה כי יומצא לה מידע ביחס להיקף הזכויות של המבקשים בדירות הקיימות בבניין קודם לאישורה של התכנית המשביחה. במענה לכך ציין בא-כוחם של המבקשים, במכתב מיום 6.8.2014 (להלן: המכתב ), כי זכאותם של המבקשים על-פי הסכם השיתוף היא לקבלת דירות "שאינן קיימות במצב הקיים בטרם אישור התב"ע" (סעיף 3 למכתב), וכי "על-פי הסכם השיתוף בטרם אושרה התב"ע לא הייתה להם [למבקשים – ד' ב' א'] חלק בדירה במצב הקיים (בטרם אישור התב"ע)" (סעיף 4 למכתב).

7.

ביום 23.9.2014 דחתה הוועדה המקומית את הבקשה לפטור מהיטל השבחה. הוועדה המקומית נימקה את החלטתה בכך שהסכמי המכר והשיתוף לא הקנו למבקשים זכות בדירה כלשהי בבניין על פי המצב התכנוני ששרר במועד כריתתם. למסקנה זו הגיעה הוועדה המקומית על בסיס האמור במכתב שנשלח אליה על-ידי בא-כוח המבקשים. בנסיבות אלה, שבהן למבקשים לא היו זכויות בדירות הקיימות בבניין, נקבע כי המבקשים כלל אינם חייבים בהיטל השבחה (שחל על מי שהוא בעל מקרקעין או חוכר לדורות), וממילא אינם גם זכאים לפטור ממנו.

8.

המבקשים הגישו ערר על החלטתה של הוועדה המקומית, אך ערר זה נדחה. ועדת הערר קבעה כי היא מקבלת את עמדתה של הוועדה המקומית לפיה הסכם השיתוף שיקף עסקה של מכירת זכויות בנייה עתידיות, להבדיל מעסקה במקרקעין אשר יוצרת שותפות קניינית בהם. החלטתה של ועדת הערר התבססה אף היא, בין היתר, על דבריו של בא-כוח המבקשים במכתב. במסגרת הדיון בערר ביקש בא-כוחם של המבקשים לחזור בו מדבריו אלה, אך טענתו בעניין זה נדחתה. ועדת הערר קבעה כי מדובר בהצהרה עובדתית מחייבת, וכי המבקשים אינם יכולים לחזור ממנה לאחר שהבינו כי היא אינה משרתת עוד את מטרותיהם. ועדת הערר הוסיפה והדגישה כי להצהרתם של המבקשים במכתב יש תימוכין גם בתשתית העובדתית העולה מהסכמי המכר והשיתוף.

9.

משנמצא על-ידי ועדת הערר כי עניינה של העסקה בהקניית זכויות עתידיות בלבד, היא קבעה כי לא ניתן לראות במבקשים בעלים במקרקעין לצורך החיוב בהיטל השבחה. ועדת הערר התבססה בהקשר זה על החלטה קודמת שניתנה על-ידה (ערר 165/14 (י-ם) נוסבוים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (1.2.2015) (להלן: עניין נוסבוים )).

10.

המבקשים ערערו אף על החלטתה של ועדת הערר, אך ערעורם נדחה על-ידי בית המשפט המחוזי. בפסק הדין קבע בית המשפט המחוזי כי אכן היה מקום לייחס משקל מכריע לדברים שנכתבו על-ידי בא-כוח המבקשים במכתב, לפיהם הסכם השיתוף הקנה למבקשים זכות לקבל דירות שלא היו קיימות במצב ששרר לפני כניסתה של התוכנית המשביחה לתוקף.

11.

בית המשפט המחוזי עמד על כך שהתייחסותו של המכתב להיעדרן של זכויות בדירות הקיימות בבניין נועדה למקסם את היקף הפטור של המבקשים מהיטל השבחה, אשר ניתן בגין ההפרש בין שטח הדירה המקורית לשטח הדירה החדשה. בית המשפט המחוזי סבר שניסיונם של המבקשים להתנער מטענה זו, לאחר שהתבהרה להם משמעותה של הטענה, הוא "מהלך תכסיסני העומד בסתירה לאמות המידה הבסיסיות של הגינות ותום לב" (פסקה 22 לפסק דינו). על כן, כך נקבע, דינו של הניסיון להיחסם על-ידי כלל ההשתק השיפוטי. בית המשפט המחוזי הוסיף, בבחינת למעלה מן הצורך, כי המבקשים לא הצליחו להוכיח כי האמור במכתב אינו נכון. בית המשפט המחוזי קבע בעניין זה כי המכתב מתיישב עם הסכם השיתוף, כמו גם עם הנסיבות החיצוניות של העסקה ומכלול פרטיה.

הבקשה לרשות ערעור

12.הבקשה דנן נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענת המבקשים, בקשתם מעוררת סוגיה עקרונית ובעלת השלכות רוחב וטרם נבחנה על-ידי בית משפט זה, ועל כן מן הראוי לתת רשות ערעור בעניינה.

13.לטענת המבקשים, פסק דינו של בית המשפט המחוזי הרחיב את כלל ההשתק השיפוטי מעבר לגבולות שהותוו לו בפסיקה. המבקשים טוענים כי לא היה מקום להחיל כלל זה בנסיבות שבהן הטענות הסותרות הן, לדבריהם, טענות משפטיות חלופיות. כמו כן, המבקשים טוענים כי לא צמחה להם טובת הנאה כלשהי מהעלאת הטענה במכתב, כי הטענה הועלתה מחוץ להליך משפטי במסגרת דין ודברים עם הוועדה המקומית, וכי מכל מקום החלת הכלל הייתה אמורה להוביל ל"תפיסתם" על עמדתם בדבר רכישת הזכויות בדירות הקיימות, ולא על העמדה שהוצגה במכתב.

14 . לגופו של עניין, המבקשים טוענים כי לכל אורך הדרך הם טענו שרכשו זכויות בדירות שונות בבניין. לטענתם, אין סתירה בין עמדה זו לבין האמור במכתב. המבקשים מדגישים כי בעת כתיבת המכתב ההנחה הייתה שהוועדה המקומית מקבלת את טענתם באשר לכך שהם בעלי זכויות במקרקעין, וכי השאלה היחידה שנבחנה באותה עת הייתה היקף זכויותיהם בדירות. טענה נוספת של המבקשים נוגעת להחלתה של הקביעה בעניין נוסבוים על עניינם. לטענתם, קביעה זו היא בעלת חשיבות וראוי שתיבחן על-ידי בית משפט זה.

דיון והכרעה

15.לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחים שצורפו לה הגעתי למסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתשובה של הוועדה המקומית.

16.עסקינן בבקשה ב"גלגול שלישי" שאמות המידה החלות עליה הן מצומצמות (ראו למשל: בר"ם 7173/12 יאסו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א , פסקאות 7-6 (11.11.2012)). בנסיבות העניין, לא השתכנעתי כי הבקשה מעוררת שאלות עקרוניות או בעלות חשיבות ציבורית המצדיקות מתן רשות ערעור. הבקשה נסבה למעשה על יישומו של עקרון ההשתק השיפוטי בנסיבותיהם הפרטניות של המבקשים. המבקשים טוענים כי בית המשפט המחוזי שגה בהפעילו את עקרון זה, אך בטענה זו אין כדי להצדיק בחינה ערעורית נוספת. יתרה מכך, אף אם הייתי מתרשמת שהחלתו של ההשתק השיפוטי בעניין זה מעוררת שאלות בעלות היבטים עקרוניים – וכאמור אינני קובעת כך – ספק רב אם היה בכך כדי לסייע למבקשים. זאת, לנוכח העובדה שוועדת הערר ובית המשפט המחוזי בחנו את שאלת זכויותיהם של המבקשים במקרקעין לצורך חיוב בהיטל השבחה גם בנפרד מהדיון בתחולתו של השתק שיפוטי, והגיעו למסקנה לפיה לאמור במכתב יש תמיכה בתשתית העובדתית העולה מההסכמים. כידוע, ככלל לא תינתן רשות ערעור מקום בו אין בשאלה המשפטית העקרונית כדי להשפיע על תוצאות ההליך (ראו למשל: בר"ם 1114/14 יוסף נ' עיריית באר-שבע , פסקה 14 (13.4.2014)).

17 . אף טענותיהם של המבקשים ביחס לקביעות בעניין נוסבוים אינן מצדיקות מתן רשות ערעור. מיותר לציין כי אינני נוקטת כל עמדה ביחס לקביעות בעניין נוסבוים , קביעות שכלל לא נדונו לגופן על-ידי ועדת הערר בעניינם של המבקשים.

18 . בשולי הדברים, אוסיף כי ללא קשר למחלוקת באשר להתאמתו ולהחלתו של כלל ההשתק השיפוטי במקרה זה, שומה על בעלי דין להביא בחשבון כי העלאת טענות סותרות, או למצער בלתי עקביות, עלולה לגבות מהם מחיר, בין השאר משום שעשויה להיות לה השלכה על האמינות המיוחסת לגרסתם.

19 . לבסוף, אציין כי זהו מקרה נוסף המדגים את השאלות הרבות שמעוררת הפעלתו של סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. התכלית החברתית העומדת ביסודו של סעיף זה היא ברורה, אך לא כן היקף הנסיבות המתאימות לתחולתו. בית משפט זה כבר ציין בעבר כי מוטב שקביעת הגבולות הראויים של הפטור תובהר בחקיקה, ואני מבקשת לחזור ולעשות כן (ראו למשל: רע"א 8907/13 דיבון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה , פסקה ב' לחוות דעתו של המשנה לנשיאה א'

רובינשטיין (3.9.2015); בר"ם 6195/13 רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים , פסקה 30 לחוות דעתי (8.6.2014)).

20.סוף דבר: הבקשה נדחית. בנסיבות העניין ומשלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.