בר"מ 8256/17 שמואל חורש נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה - הרצליה

1.

בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 17.9.2017 (עמ"ן 52295-03-16, השופטת העמיתה י' שטופמן ). בית המשפט המחוזי דחה ערעור שהגיש המבקש על החלטתה של ועדת הערר לתכנון ובניה – פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר ) מיום 14.2.2016.

2.

המבקש הוא בעל הזכויות במקרקעין המצויים בעיר הרצליה (להלן: המקרקעין או החלקה ). ביום 5.9.2000 פורסמה למתן תוקף תוכנית הר/1839 (להלן: התוכנית ), ששינתה את יעוד השטח שבתחומיה מאזור חקלאי ב' לייעודים אחרים, ובהם אזור מגורים א' מוגבל מיוחד ואזור מגורים א' מיוחד שצ"פ (שטח ציבורי פתוח). במסגרת התוכנית, יועד חלק מן החלקה (בשטח של 978 מ"ר, מתוך 2,444 מ"ר) לשמש כשצ"פ, ואילו ביחס לחלק הנותר נקבע כי ניתן יהיה להקים בו ארבע יחידות דיור (בנייה בהיקף רחב מזה שהותר לפי המצב התכנוני הקודם). בהמשך לכך, הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, היא המשיבה, צו הפקעה ביחס לשצ"פ.

3.

הליכים קודמים – המבקש הגיש לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תובענה לפיצויי הפקעה במתכונת של המרצת פתיחה. בפרט, טען המבקש כי יש להחיל בעניינו את "הגנת היתרה", הקבועה בסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ואשר לפיה "לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש". בהמשך לכך, מינה בית המשפט המחוזי שמאי מטעמו על מנת שיקבע את השווי של יתרת החלקה. ביום 2.9.2013, ולאחר שהוגשה חוות הדעת השמאית, דחה בית המשפט המחוזי את טענתו של המבקש, בקבעו כי הנזק שנגרם ליתרת החלקה הוא זניח, למצער על פי אחת מהאפשרויות התכנוניות הפתוחות בפני המבקש (ה"פ 1082/08, השופטת ר' רונן ). יחד עם זאת, בית המשפט המחוזי פסק למבקש פיצויים בסך 212,000 שקל בגין ראשי פיצוי שונים, ובהם שווי המחוברים, עלות של גדר שנהרסה בעקבות ההפקעה ופינוי ההריסות. המבקש הגיש ערעור על פסק הדין לבית משפט זה, אולם חזר בו בהמלצת בית המשפט, ובהתאם לכך הערעור נדחה ביום 5.2.2015 (ע"א 7137/13).

4.

ההליך דנן – בתחילת שנת 2015 התברר למבקש כי הוא חויב על-ידי המשיבה בתשלום של היטל השבחה בגין עליית שווי נטענת של יתרת החלקה שנותרה בידיו, בעקבות שינוי הייעוד שלה.

5.

ביום 29.3.2015 הגיש המבקש ערר שכוון כנגד החיוב בהיטל ההשבחה. בעיקרו של דבר, טען המבקש כי לא ניתן לקבוע שהתוכנית השביחה את ערך הקרקע מכיוון שהדבר מצוי בסתירה לקביעותיו של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה, לפיהן ערך הקרקע ירד, גם אם בשיעור זניח. עוד נטען בערר כי המשיבה מושתקת מלטעון אחרת, ומכאן שלא ניתן לחייב אותו בהיטל ההשבחה.

6.

ביום 14.2.2016 דחתה ועדת הערר את עררו של המבקש. ועדת הערר קבעה, בעיקרו של דבר, כי אין מקום לטענה של השתק פלוגתא כנגד המשיבה ביחס לקביעות שנכללו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה, מאחר שזה הכריע רק בדחייתה של הגנת היתרה. כמו כן ציינה ועדת הערר כי בסיכומי המשיבה בפני בית המשפט המחוזי במסגרת המרצת הפתיחה נטען במפורש כי הפגיעה שנגרמה ליתרת הקרקע, כפי שעולה מחוות דעת המומחה, מוכחשת על-ידה ולכן גם אין לטעון כלפיה השתק שיפוטי.

7.

המבקש הגיש ערעור גם על החלטתה של ועדת הערר, וביום 17.9.2017 דחה בית המשפט המחוזי את ערעורו. בית המשפט המחוזי קבע כי חוות הדעת השמאית שעליה התבסס פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה וחוות הדעת השמאית שעליה מבוסס היטל ההשבחה שונות זו מזו הן מבחינת המועד שביחס אליו נערכו (בהתחשב בכך שהראשונה נערכה ביחס למועד ההודעה על ההפקעה, ואילו השנייה ביחס למועד אישור התוכנית) והן מבחינת המטרה שלשמה נבחנה השומה. כמו כן, ציין בית המשפט המחוזי כי המשיבה טענה במסגרת המרצת הפתיחה כי היא מכחישה את ירידת ערך המקרקעין, ולפיכך אין לזקוף ממצא זה לחובתה. לבסוף, קבע בית המשפט המחוזי כי טענותיו של המבקש המתייחסות לשומה שנערכה לצורך קביעת היטל ההשבחה לגופה יתבררו בפני ועדת הערר, לאחר הגשת שומה נגדית מטעמו.

8.

הבקשה שבפני מכוונת כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

9.

המבקש סבור כי המקרה מעלה שאלות הנוגעות לתחולתן של הדוקטרינות של השתק פלוגתא והשתק שיפוטי בהיבטים החורגים מעניינו הקונקרטי. כמו כן, סבור המבקש כי נגרם לו עיוות דין, נוכח העובדה שביסוד החיוב בהיטל ההשבחה עמדו קביעות הפוכות מאלו שנקבעו במסגרת המרצת הפתיחה. בהקשר זה נטען עוד כי התבססותה של הרשות על קביעות סותרות פוגעת באמון הציבור במערכת המשפט. לגופו של עניין, טוען המבקש כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי המשיבה אינה מושתקת מלטעון כי המקרקעין הושבחו בגין התוכנית. לחלופין, טוען המבקש כי השומה שעליה התבסס החיוב בהיטל השבחה שגויה לגופה, וכי השמאי מטעם המשיבה התעלם מקביעות של בית המשפט המחוזי במסגרת המרצת הפתיחה.

10.

לאחר שעיינתי בבקשה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבה.

11.

כלל ידוע הוא כי לא תינתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" אלא במקרים שבהם מתעוררת שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם של בעלי הדין או כאשר עלול להיגרם למי מהם עיוות דין (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). הבקשה שבפני אינה מקיימת אמות מידה מצמצמות אלה. על אף שנטען בבקשה כי היא נסבה על היבטים עקרוניים של הדוקטרינות של השתק פלוגתא והשתק שיפוטי, לאמיתו של דבר, היא בעלת אופי יישומי במובהק, ועיקרה בטענות המבקש כי בית המשפט המחוזי שגה ביישום המבחנים הנוהגים ביחס להחלת דוקטרינות אלה. לעניין זה יצוין כי אפילו טעה בית המשפט המחוזי ביישום הכללים הנוהגים – וכלל איני קובעת כי כך אירע – לא היה בכך כדי להצדיק את קבלת הבקשה (ראו למשל: בר"ם 2022/17 עבד אלרחמן נ' הוועדה המקומית (מרחבית) לתכנון ובנייה הראל , פסקה 10 ( 5.4.2017) ). למעשה, ולמעלה מן הצורך, יצוין כי אכן מצאתי כי קיים קושי להחיל את כל המבחנים שהונהגו לקיומם של השתק פלוגתא והשתק שיפוטי על עניינו של המבקש. כמו כן, לא התרשמתי שדחיית הבקשה תגרום למבקש עיוות דין.

12.

סוף דבר: הבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובת המשיבה איני עושה צו להוצאות.