בר"מ 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ. בנימין גינוסר ואח'

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים בבאר-שבע (כב' השופטת ש' דברת) בו נדחה ערעורה של המבקשת על החלטת וועדת הערר לתכנון ובנייה, מחוז דרום (להלן: וועדת הערר ). וועדת הערר קבעה כי על המבקשת לפצות את המשיבים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק ).

העובדות

1.

תכנית מפורטת 00/147/03/4 פורסמה ביום 9.1.1964 (להלן: התכנית משנת 1964 ). בתכנית זו נקבע כי ייעודו של מגרש, בו מצוי בניין המגורים של המשיבים הידוע כגוש 1942 חלקה 134 באשקלון (להלן: הבניין ) יהיה לאזור מגורים מיוחד, קרי אזור בו בין היתר, בניני מגורים, גני טיול, שבילי ירק, ומשרדים. בתכנית נקבע כי במגרש תורשה בנייה לגובה בתנאי שתוגש תכנית מפורטת או תכנית בינוי המאושרת על ידי חברת אפרידר והוועדה המקומית. נקבע כי בכל מקרה מספר הקומות לא יעלה על 4-3.

2.

ביום 4.7.1974 פורסמה תכנית מתאר לאשקלון (להלן: תכנית המתאר ). תכנית המתאר חלה על כל המרחב התכנוני של אשקלון. מקרקעי המשיבים והמקרקעין הגובלים, מוגדרים על פי התכנית כ"אזור מגורים ד'" כאשר הגובה המותר לבנייה הוא עד 4 קומות. ביום 26.3.1982 פורסם תיקון 25 לתכנית המתאר ומטרתו היתה להגדיר את התכליות של שטחים ציבוריים בתכנית המתאר. ביום 17.2.1983 פורסם תיקון 26 לתכנית המתאר בו נקבע כי ישונה גובה הבניה באזור מגורים ה', אזור מגורים מיוחד ואזור מגורים מיוחד משולב במסחר, מ-6 קומות לגובה שיקבע בתכניות מפורטות. (תיקון 25 ותיקון 26 יקראו להלן: תיקונים 25 ו-26 ).

3.

ביום 19.2.1998 פורסמה תכנית מפורטת מספר 93/147/03/4 (להלן: התכנית החדשה ) החלה, בין היתר, על מקרקעין הגובלים מצידו הדרומי והמזרחי של הבניין. התכנית החדשה שינתה את התכנית המפורטת משנת 1964. על פי התכנית משנת 1964 השטח שמדרום לבניין היה מיועד להיות שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) ושטח בניין ציבורי (שב"צ). על פי התכנית החדשה שונה ייעודו של

שטח זה, לאזור מגורים מיוחד שבו ניתן לבנות בניין מגורים. בנוסף שונו זכויות הבניה בשטח שממזרח לבניין, מאזור המיועד לבניה של 4-3 קומות, לאזור בו מותרת בניית שני בניינים בגובה של 12 קומות.

4.

בעקבות אישור התכנית החדשה, הגישו המשיבים, שהם דיירי חלק מדירות הבניין, תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. לתביעתם צרפו המשיבים חוות דעת של השמאי אמיר חופשי. על פי חוות הדעת התכנית החדשה פוגעת במקרקעי המשיבים בשל השינוי בייעוד השטח, המשנה את אופי הסביבה, מאחר והצפיפות גדלה, ישנה חסימה של אור ואויר, פגיעה בריאה הירוקה ובשטחי ציבור. המבקשת דחתה את תביעת המשיבים תוך הסתמכות על חוות דעתו של שמאי מטעמה, דב בנדל, אשר קבע כי שיעור הפגיעה במשיבים קטן באופן ניכר מהפגיעה הנטענת בכתב התביעה, והוא נע בין 0% ל-10%.

5.

על החלטה זו של המבקשת הגישו המשיבים ערר ובמסגרתו מונה על ידי וועדת הערר כשמאי מכריע, שאול רוזנברג. השמאי המכריע קבע כי שווי מקרקעי המשיבים אכן נפגע מהתכנית החדשה, ובסעיף 10 לחוות הדעת נקבע הסכום הדרוש לפיצוי המשיבים. חוות הדעת של מר רוזנברג ניתנה מבלי להביא בחשבון את קיומם של תיקון 25 ותיקון 26 לתכנית המתאר, אשר עליהם נודע לוועדה מפי המבקשת רק לאחר שמר רוזנברג נתן את חוות דעתו. נוכח העדר ההתייחסות לתיקונים 25 ו-26 ובשל טעמים נוספים ביקשה המבקשת לפסול את השומה של מר רוזנברג. וועדת הערר, בהחלטתה מיום 1.5.2003, קבעה כי יש מקום לשמוע חוות דעת שמאית נוספת, בהתאם לסעיף 198(ז) לחוק. נקבע כי ייתכן ולתיקונים 25 ו-26 יש השפעה על שווי המקרקעין של המשיבים, אולם מאחר ואין ביכולתה של וועדת הערר להכריע לגבי גודל ההשפעה, אם היא קיימת, ללא עזרה מקצועית, מונה שמאי מכריע נוסף, יעקב ביר, אשר התבקש להתייחס בחוות דעתו לתיקונים 25 ו-26. המבקשת ביקשה מוועדת הערר כי תיתן הנחיה לשמאי המכריע הנוסף, להתייחס גם לתכנית המתאר ולא רק לתיקונים 25 ו-26 אולם בקשתה נדחתה. וועדת הערר קבעה כי בהחלטה על מינוי שמאי מכריע נוסף לא היתה כוונה כי השמאי ידון מחדש בכל עניין השמאות אלא רק בשאלות הנובעות מתיקונים 25 ו-26. גם בפנייתה של המבקשת לבית המשפט לענינים מינהליים, לא היה כדי לשנות מהחלטת וועדת הערר. בחוות דעתו, קבע השמאי המכריע הנוסף, כי אין בתיקונים 25 ו-26 כדי להשפיע על שווי המקרקעין של המשיבים. משלא נמצאה השפעה של תיקונים 25 ו-26, שומת השמאי המכריע, רוזנברג, נותרה על כנה. וועדת הערר דחתה את הערר שהגישה המבקשת וקבעה כי נוכח המסקנה לפיה תיקונים 25 ו-26 אינם משפיעים על שווי המקרקעין, המסקנה היא כי מקור הפגיעה הוא בתכנית החדשה. נקבע כי מדובר בפגיעה ישירה במשיבים והנסיבות מקימות את חובת הפיצוי.

פסק הדין של בית המשפט לענינים מינהליים

6.

על החלטת וועדת הערר הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט לענינים מינהליים בבאר שבע. בית המשפט (כב' השופטת ש' דברת) קבע כי המבקשת חזרה על הטיעונים שטענה בפני וועדת הערר, בהתעלם מהעובדה שהערעור יכול להתייחס רק לשאלות משפטיות. נקבע כי השאלות הראויות לדיון הן שתיים: האחת- מהי התכנית הקובעת לצורך הגשת תביעת הפיצויים-האם תכנית המתאר משנת 1974 או התכנית המפורטת משנת 1964? והשנייה - מהי השפעתו של סעיף 200 לחוק על המקרה?

7.

ביחס לשאלה הראשונה קבע בית המשפט כי מבחינה היררכית, תכנית המתאר, היא התכנית הגוברת על שתי התכניות המפורטות (הישנה משנת 1964 והחדשה משנת 1998) אולם ייתכן מצב בו תכנית מפורטת תגבור על תכנית מתאר, וכל זאת בתנאי שתכנית המתאר אינה אוסרת באופן ברור את התכנית המפורטת. נקבע כי תכנית מתאר מטבעה הינה תכנית כללית ואינה יורדת למידת הפרטים והמסוימות המצויים בתכניות מפורטות. במקרה דנן, קבע בית המשפט, כי ממידת הפירוט המופיעה בתכנית המתאר לא ניתן להסיק על פגיעה במקרקעי המשיבים, זאת בניגוד למסקנה המתקבלת מהתכנית החדשה אשר הינה מסוימת וספציפית. בית המשפט דחה את טענת המבקשת לפיה איש מהשמאים לא התייחס למשמעות פגיעתה של תכנית המתאר בשווי המקרקעין. נקבע כי שני השמאים המכריעים, ביר ורוזנברג, קבעו שאין בתכנית המתאר כדי להשפיע וכי התכנית הפוגעת היא זו שפורסמה בשנת 1998. עוד ציין בית המשפט כי שני השמאים נחקרו לגבי תכנית המתאר ושניהם התייחסו אליה בחקירתם. כל שהוחסר בחוות הדעת של השמאים הושלם במהלך חקירתם בפני וועדת הערר והמבקשת אף הציגה חוות דעת מטעמה בעניין זה. נקבע כי הבקשה לפיה בית המשפט ישנה מהכרעת השמאים נעשתה מבלי שהובא לכך בסיס משפטי, וכי קביעת וועדת הערר הינה הכרעה עובדתית אשר אין מקום להתערב בה. לפיכך קבע בית המשפט כי התכנית החדשה אכן פגעה במשיבים במידה המצדיקה מתן פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

8.

נוכח קביעה זו, עבר בית המשפט לבחינת השאלה - האם עומד למבקשת פטור מפיצוי בהתאם לסעיף 200 לחוק. בית המשפט קבע כי פרשנותה של המבקשת להלכה שנקבעה ב-דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ' הורוויץ,

פ"ד נח(6) 289

(2004) לפיה שיעור פגיעה שאינו עולה על 12% ייחשב פגיעה שאינה עוברת את תחום הסביר, מוטעית ביסודה. נקבע כי בפרשת הורוויץ לא נקבעו גבולות סבירות באחוזים אריתמטיים ברורים, וכי אין להסתפק בבחינה טכנית של אחוז הפגיעה. יש לערוך איזון בין זכות הקניין לאינטרס הציבור. בית המשפט קבע כי וועדת הערר התייחסה לסעיף 200 לחוק והמבקשת לא הצביעה על טעות שנפלה בהחלטת וועדת הערר, אשר קבעה כי המבקשת לא הרימה את נטל ההוכחה הנדרש בעניין זה. נקבע שיש לדחות את ניסיונותיה של המבקשת לנסות להרים נטל זה בערעור. בית המשפט הוסיף וקבע כי קשה להגדיר את השלכות התכנית החדשה כזניחות מאחר והן משנות באופן משמעותי את סביבת בניין המגורים של המשיבים. לפיכך הגיע בית המשפט למסקנה כי הפגיעה במשיבים עוברת את גדר הסביר ועל כן אין המבקשת פטורה מתשלום פיצויים.

9.

המבקשת טענה בפני בית המשפט כי יש להתחשב בתכנית מתקנת שיזמה לפיה המליצה הוועדה המקומית כי יותאם מספר הקומות המותר בתכנית החדשה, לקבוע בתכנית המתאר. בית המשפט קבע כי התנהלות זו של הוועדה המקומית, מלמדת שגם לטעמה התכנית הפוגעת היא התכנית המפורטת משנת 1998. באשר לטענה כי יש להתחשב בתשלום הפיצוי בתכנית המתקנת, נקבע כי לא ברור מה עלה בגורל ההמלצה, האם הוועדה המחוזית קיבלה את ההמלצה והאם הדבר פורסם. עוד ציין בית המשפט כי בין לבין נעשתה בניה לפי התכנית החדשה ומשכך הדבר, אין מקום להביא בחשבון לשווי השומה את התכנית המתקנת.

10.

על פסק הדין של בית המשפט לענינים מינהליים הוגשה הבקשה שלפני.

בקשת רשות הערעור

11.

המבקשת טוענת כי שגה בית המשפט בקביעתו כי מאחר ותכנית המתאר הינה כללית, לא ניתן לומר שהיא פוגעת במקרקעין של המשיבים. נטען כי תכנית המתאר קבעה ייעוד מסוים והתכנית כללה גם הוראות מפורטות ואין לומר כי קיים חוסר מסוימות בתכנית. על פי הנטען הפגיעה במקרקעין תלויה בסבירות הציפיות למימוש אותו ייעוד או פוטנציאל בתכנית מפורטת עתידית. במקרה דנן, כך נטען, התכנית החדשה היתה לא רק היתה צפויה אלא גם וודאית וזאת לאור מצבם המשפטי של המקרקעין (שנרכשו בתמורה ולא הופקעו), מגמות התפתחות העיר ומדיניות התכנון הארצית. נטען כי השמאי המכריע לא בדק כלל את שאלת הפוטנציאל הגלום בתכנית המתאר. בחינת תכנית המתאר, כך נטען היתה הכרחית מאחר והתכנית החדשה רק השלימה את התכנון שבתכנית המתאר. לפיכך טוענת המבקשת כי השומה שבבסיס תביעת המשיבים פגומה, ומדובר בפגם היורד לשורשו של עניין, שתוצאתו דחיית תביעת הפיצויים. לחלופין טוענת המבקשת כי גם אם ייקבע כי המשיבים אכן זכאים לפיצוי, הפיצוי המגיע להם הוא אך ורק בגין פגיעתה הנוספת או השולית של התכנית החדשה וזאת מאחר וחלף המועד לתביעת פיצויים בגין התכניות הקודמות.

12.

עוד מוסיפה המבקשת כי אף על פי שהתכנית החדשה אפשרה הקמת בניינים בני 12 קומות, לאור העובדה שתכנית המתאר הגבילה את מספר הקומות באזור ל-4 קומות, לא ניתן יהיה לבנות למעלה מ-4 קומות וזאת לאור המדרג ההיררכי בין התכניות אשר לפיו קיימת עליונות לתכנית המתאר. בהקשר זה מוסיפה המבקשת ומציינת כי הצהירה והתחייבה כי לא יוצא על ידה היתר בנייה החורג מתכנית המתאר, ואף מציינת כי החליטה ליזום שינוי של התכנית החדשה אשר יכלול התאמה של מספר הקומות המותר לבנייה, לקבוע בתכנית המתאר וכי גן הילדים וגן השעשועים המצויים באזור יישארו במקומם, תוך השבת הייעודים המתאימים (שצ"פ ושב"צ) כפי שהיו בתכנית משנת 1964. בהתאם לכך המליצה המבקשת, לוועדה המחוזית לפרסם הודעה לפי סעיפים 78-77 לחוק. לטענת המבקשת אילו היו מתחשבים בתכנית המתאר, המגבילה כאמור את מספר הקומות והדירות, היה בכך כדי להקטין במידה משמעותית ואולי אף לאיין את הפגיעה בדירות המשיבים. נטען כי הענקת פיצוי על נזק תיאורטי, שלא נגרם ולא יגרם, משמעותה העשרת המשיבים על חשבון הקופה הציבורית.

13.

עוד טוענת המבקשת כי מאחר ולא הורחבה סמכות השמאי המכריע הנוסף לדון בהשפעת תכנית המתאר, ומאחר וכל שנדרש לבחון הוא את השפעת תיקון 25 ו-26; לא נקבעה ישיבה נוספת בפני השמאי, לא התקיים דיון ולא ניתנה למבקשת הזדמנות להציג טיעונים מסודרים וחוות דעת שמאית מטעמה, לעניין השפעת תכנית המתאר על שווי המקרקעין. חרף טענתה זו, מציינת המבקשת כי השמאי דווקא כן התייחס להשפעת התכנית המתאר אך לטענתה הדבר נעשה בהיעדר סמכות, ולא ניתנה לה הזדמנות נאותה לטעון טענותיה בפני השמאי המכריע הנוסף. המבקשת טוענת כי ההזדמנות הראשונה שניתנה לה להציג את השגותיה על חוות הדעת של השמאי היתה בדיון בפני וועדת הערר.

14.

באשר לתחולתו של סעיף 200 לחוק, טוענת המבקשת כי וועדת הערר סירבה לפצל את הדיון ומשכך נאלצה המבקשת לטעון טענותיה לעניין סעיף 200 עוד בטרם נקבעו עקרונות השומה והתכנית שיש להתחשב בהם לצורך קביעת שווי המקרקעין . נטען כי מדובר בתכנית שמטרתה להשביח את שכונת המגורים הוותיקה על ידי הקמת מבני מגורים מודרניים ואיכותיים, וכי לא פעם נפסק כי אין לאדם המתגורר במרכז העיר זכות קנויה לכך שהפיתוח בסביבתו ייעצר. על פי הנטען הוספת בנייני מגורים מפזרת את הנזק על פני כל השכונה ותביעת הפיצויים במקרה שלפנינו הוגשה על ידי דיירי בניין אחד בלבד. עוד נטען כי בפרשת הורוויץ

רוב השופטים היו בדעה כי בנסיבות של "פיזור הנזק", שיעור פגיעה של 12% הוא בתחום הסביר. על כך מוסיפה המבקשת וטוענת כי בענייננו לא מדובר בפגיעה ישירה שכן מדובר בתכנית שאינה חלה על מקרקעי המשיבים ואינה משנה את זכויותיהם בקרקע. המבקשת טוענת כי פסיקת בית המשפט לענינים מינהליים מכירה למעשה בכך שכל תכנית המאפשרת בנייה או מגדילה זכויות בנייה, פוגעת פגיעה ישירה במקרקעין הגובלים ועלולה לחייב בפיצויים. הלכה זו, כך נטען, טומנת בחובה סכנה ממשית של עצירת הפיתוח והתפתחות ערים. לבסוף טוענת המבקשת שאין זה מן הצדק לשלם למשיבים פיצוי.

דיון

15.

לאחר שעיינתי בבקשה הגעתי לכלל מסקנה שדין הבקשה להידחות. המבקשת חוזרת בבקשתה על טענות שנדונו והוכרעו על ידי הערכאות הקודמות ולא מצאתי עילה להתערבות. כפי שציין בית המשפט, בטענותיה, ולמצער – בחלקן, התעלמה המבקשת מכך שהערעור על החלטת וועדת הערר מוגבל לעניינים משפטיים בלבד (ראו סעיף 198(ח) לחוק). לאור הוראת סעיף 198(ח) ספק בעיני אם בית המשפט לענינים מינהליים היה צריך לדון בטענותיה העובדתיות של המבקשת (ראו בר"ם 4372/07 ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי אברהם (טרם פורסם, 31.7.2007)).

16.

טענתה של המבקשת לפיה השומה שנעשתה הינה פגומה מאחר ולא לקחה בחשבון את השפעת תכנית המתאר דינה להידחות. שני השמאים שמונו על ידי וועדת הערר דנו בשאלת המצב התכנוני הקודם ובתכניות השונות. השמאי המכריע הנוסף, מר ביר, ציין בחוות דעתו: "...גם עורכי התכנית הפוגעת ראו את התכנית הפוגעת כשינוי לתכנית הבסיס [התכנית משנת 1964-מ.נ] ולא לתכנית המתאר, שכן זו האחרונה היתה רק תכנית כתמים, וכפי שבארנו לעיל, לא היה בה (לרבות בתיקוניה) כדי להשפיע על שווי המקרקעין". מפסק הדין של בית המשפט המחוזי נלמד כי גם בחקירתו בפני וועדת הערר חזר השמאי ביר על דברים אלה באומרו כי "למעשה מי שהגיע לשכונה ראה כי התכנון הקדים את תכנית המתאר...כאן תוכנית המתאר סביר להניח תאמץ את התכנון הקיים". בית המשפט קבע, ולא מצאתי מקום להתערב בקביעתו, כי אמירה זו עולה בקנה אחד עם עמדת המבקשת שיזמה את התכנית, אשר קבעה כי התכנית המייצגת את המצב הקודם היא התכנית משנת 1964 המתייחסת בצורה מפורטת למקרקעין. גם השמאי המכריע רוזנברג בחן את שאלת המצב התכנוני הקודם וקבע:

"9.6

במצב תכנוני קודם, אושרו בשטח הגובל בנכס נשוא חוות הדעת, תוכנית 00/147/03/4 משנת 1964 ותוכנית המתאר 101/02/4 משנת 74.

מעיון בשתי התוכניות הנ"ל, תשריטיהן, הוראותיהן וכעולה מן העובדה שתוכנית 93/147/03/4 ("התוכנית הפוגעת") שהוכנה ע"י עירית אשקלון התייחסה אף היא למצב תכנוני קודם לפי תוכנית 00/147/03/4, הגעתי לכלל מסקנה כי ראוי להתייחס לתכנון המפורט בתוכנית 00/147/03/4, במצב תכנוני קודם."

מהאמור עולה כי שני השמאים שמונו על ידי וועדת הערר לא התעלמו מהשפעת תכנית המתאר אלא קבעו כאמור כי יש להתייחס לתכנית משנת 1964. השמאי ביר לא התערב בשומת השמאי המכריע מאחר וכל תפקידו היה לבחון את השפעת תיקונים 25 ו-26. משמצא כי אין לתיקונים אלה השפעה על שווי המקרקעין ציין כי נותרה על כנה שומת השמאי המכריע. השמאי המכריע אמד את הפגיעות במקרקעי המשיבים לאור התכנית החדשה בלבד, לאור קביעתו כאמור כי לתכנית המתאר לא היתה השפעה על שווי המקרקעין של המשיבים (וראו בר"ם 3052/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלבר (טרם פורסם, 30.10.2006)). הן וועדת הערר והן בית המשפט לענינים מינהליים מצאו כי לא נפל כל פגם או דופי בשיקול דעתם של השמאי ם המכריעים. וועדת הערר קבעה כי לא נמצא כל פסול בחוות הדעת של השמאי רוזנברג, ואם היה ספק באשר לקביעתו, הרי שקביעת השמאי המכריע הנוסף, הסירה ספק זה. וועדת הערר קבעה כאמור כי השמאים עשו עבודתם נאמנה ובאובייקטיביות. גם בית המשפט לענינים מינהליים קבע שאין להתערב ולשנות מהכרעתם של השמאים. לא מצאתי שבענייננו יש בקביעותיהן של הערכאות הקודמות, כדי להצדיק רשות ערעור (ראו עניין עזבון המנוח ירימי אברהם , לעיל).

17.

גם אין מקום ליתן רשות ערעור בטענת המבקשת לפיה במקרה שלפנינו המשיבים אינם זכאים לפיצוי מאחר ולא מדובר בפגיעה ישירה במקרקעין של המשיבים. וועדת הערר קבעה כאמור כי הפגיעה במשיבים היא פגיעה ישירה ובית המשפט לענינים מינהליים קבע כי המבקשת לא הרימה את הנטל להוכיח כי לא כך הדבר. במקרה דנן אין צורך להתערב בקביעת הערכאות הקודמות שכן על פי ההלכה סעיף 197 לחוק חל ממילא גם על פגיעה עקיפה במקרים מסוימים. שאלת היקף תחולתו של סעיף 197 התעוררה ב-ד"נ 28/79 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' וארון , פ"ד לה(1) 561 (1980). בעקבות פרשת וארון שונה סעיף 197 כך שכיום הוא קובע כי הזכות לפיצויים קמה גם כאשר התכנית פוגעת במקרקעין הגובלים בתחום פריסתה (ראו עע"ם 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" (טרם פורסם, 4.9.2005); ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ברעלי , פ"ד מט(1) 463 (1995)). בפרשת ברעלי נקבע כי המבחן נעוץ בעצם הפגיעה - האם כתוצאה מהתכנית ירד ערך המקרקעין. נקבע כי המבחן הוא מבחן סיבתי וככל שהקשר הסיבתי בין התכנית ובין הפגיעה רופף יותר, כך נחלשת ההצדקה לתשלום פיצויים. בפרשת ברעלי נקבע כי סעיף 197 יחול רק במקרה של פגיעה במקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה. השאלה האם כאשר מדובר במקרקעין גובלים נדרשת השקה פיזית הוכרעה בפרשת ויטנר , ונקבע כי ככלל נדרשת השקה פיזית בין גבול התכנית לבין המקרקעין. במקרה שלפני התכנית החדשה חלה על מקרקעין הגובלים פיזית בבניין (ממזרח ומדרום). ביטול השטחים הציבוריים והשטחים לבנייני ציבור בסמוך לבניין, ומתן אפשרות לבנות בנייני מגורים בני 12 הקומות ממזרח לבניין, על פי התכנית החדשה, אינם בגדר פגיעה זניחה, ואין ספק כי התכנית החדשה גורמת לירידה בערך המקרקעין של המשיבים. לפיכך לא מצאתי מקום ליתן רשות ערעור על קביעת בית המשפט לענינים מינהליים אשר בחר אף הוא שלא להתערב בקביעת וועדת הערר אשר בפניה הוצגו חוות הדעת ונחקרו השמאים.

18.

לאור האמור יש גם לשלול את טענת המבקשת לפיה שגה בית המשפט בקביעתו לפיה תכנית המתאר לא מעידה על פגיעה במקרקעי המשיבים מאחר והיא כללית. קביעה זו התבססה על עמדת השמאים, מדובר בקביעה שבמומחיות ואין הצדקה להתערב בה. אך מעבר לכך מתכנית המתאר לא ניתן ללמוד על פגיעה או על פוטנציאל פגיעה במקרקעי המשיבים שכן

תכנית המתאר הינה כללית ובלתי מסוימת. בתכנית המתאר עצמה נקבע בסעיף 2 כי יש להגיש תכניות מפורטות המבוססות על הוראות תכנית המתאר. נראה כי אם היו המשיבים מגישים תביעה לפיצויים לאחר פרסום תכנית המתאר, תביעתם היתה נדחית שכן באותה העת לא היה ידוע מה עתיד להיבנות במקרקעין הגובלים עם הבניין ולא היה ניתן ליישם את המבחנים שנקבעו בעניין ברעלי וויטנר .

19.

המבקשת טענה כאמור כי תכנית המתאר עליונה מבחינת המדרג ההיררכי על התכנית החדשה ומשכך לא ניתן יהיה להתיר בנייה מעל ל-4 קומות, ואף הוסיפה כי הצהירה והתחייבה כי לא יוצא על ידיה היתר בנייה החורג מתכנית המתאר. אכן תכנית המתאר מצויה במדרג היררכי גבוה מזה של התכנית המפורטת (ראו סעיף 69 לחוק; ע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית, חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ , פ"ד נז(2) 895 (2003)). בתכנית המתאר נקבע כי באזור מגורים ד' תותר בניית בנייני מגורים בני "4 קומות מעל קומת עמודים מפולשת". עוד נקבע כי באזור זה תתאפשר גם "כל תכלית כפי שהותרה באזור מגורים ב'". באזור מגורים ב' קובעת תכנית המתאר כי יבנו "בתי מגורים ובתי דירה חד-קומתיים, 2 קומות בקוטג'. ( אלא אם כן קיימת תוכנית מפורטת מאושרת ע"י הועדה המחוזית...)". תכנית המתאר אף קבעה בסעיף 2 כי "...יש להגיש תכניות מפורטות המבוססות על הוראות תכנית המיתאר לגבי כל מרחב". מכאן שנראה כי תכנית המתאר מאפשרת לתכנית מפורטת לקבוע הוראות לעניין בניית בתי מגורים ואין סתירה בין התכנית החדשה ובין תכנית המתאר. על כך יש להוסיף כי בצדק קבע בית המשפט לענינים מינהליים שהתנהלות המבקשת מלמדת שגם היא לא מצאה סתירה בין התכניות. נדמה שגם המבקשת שכאמור המליצה לוועדה המחוזית לשנות את התכנית החדשה ולהתאימה לתכנית המתאר, האמינה שללא תיקון התכנית החדשה, ניתן להוציא היתרי בנייה לפי התכנית החדשה. גם המצב בשטח מעיד על כך: מחוות הדעת של השמאי רוזנברג, עולה כי בזמן שחלף כבר נבנו ממזרח לבניין בניינים בהתאם לתכנית החדשה:

"ממזרח לנכס אושרה בניית שני בנייני מגורים בני 12 קומות. בניינים אלה נבנו בפועל במועד כתיבת חוות הדעת ולפיכך ניתן היה להתרשם מהשפעתם על בניין המגורים נשוא השומה."

קביעה זו לא רק שלא נסתרה על ידי המבקשת אלא גם אושרה על ידה בחוות הדעת של השמאי מטעמה - מר שאול לב. ככל הנראה זו גם הסיבה שהמבקשת בחרה להתמקד בבקשת רשות הערעור אך ורק במקרקעין הגובלים מדרום, אולם לא ניתן להתעלם מהמצב בשטח. משנמצא כי המבקשת לא הגבילה עצמה במתן היתרי בנייה באזור לפי התכנית החדשה, דין טענתה להידחות. לא ניתן לטעון כי מדובר ב"נזק תיאורטי", וגם המלצתה של המבקשת והתחייבותה שלא לבנות מעל ל-4 קומות (בשטח שטרם נבנה), אינן יכולות להועיל. כפי שציין בית המשפט לענינים מינהליים לא ידוע מה נעשה עם אותה המלצה של המבקשת, וגם בבקשה לרשות ערעור לא צוין האם אכן פורסמה בינתיים תכנית נוספת המגבילה את הבנייה ומקטינה את הנזק.

20.

גם טענותיה של המבקשת לעניין היקף סמכותו של השמאי המכריע הנוסף, דינן להידחות. המבקשת טוענת כי השמאי ביר בהתייחסותו להשפעת תכנית המתאר חרג מסמכותו. טענה זו תמוהה בעיני נוכח העובדה שהמבקשת עצמה

ביקשה שהשמאי המכריע הנוסף לא יתייחס בחוות דעתו אך ורק להשפעת תיקונים 25 ו-26. בעניין זה גם טענת המבקשת לפיה לא ניתנה לה הזדמנות נאותה לטעון בפני השמאי המכריע הנוסף דינה להידחות. המבקשת צירפה כאמור לסיכומיה, מבלי לבקש את רשות וועדת הערר, חוות דעת של שמאי נוסף מטעמה- שאול לב. לב התייחס באריכות לתכנית המתאר בחוות דעתו. חוות הדעת היתה מונחת כאמור בפני וועדת הערר עוד בטרם ניתנה החלטתה והוועדה אף התייחסה בהחלטתה לחוות הדעת של לב, וכל זאת לאחר שהמבקשת חקרה את השמאי המכריע הנוסף לעניין התייחסותו לתכנית המתאר. מהאמור עולה כי לא נפגעה אפשרותה של המבקשת לטעון טענותיה.

21.

לבסוף, משמצאתי כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים וכי בצדק נקבע כי התכנית החדשה פגעה במשיבים במידה המצדיקה מתן פיצוי בהתאם לסעיף 197 לחוק, עלי לעבור לדון בטענותיה של המבקשת לעניין תחולתו של סעיף 200 לחוק. סעיף 200 לחוק הוא חריג לכלל הקבוע בסעיף 197. על פי הסעיף הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תהיה פטורה מתשלום פיצויים בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: האחד- הפגיעה נגרמת על ידי התכנית נמנית עם אחד מ-11 סוגי המקרים הקבועים בסעיף 200 לחוק; השני- הפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין"; השלישי- "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" (ראו עניין הורוויץ , לעיל). בפרשת הורוויץ נקבע כי תנאי הסבירות יגזרו מאיזון בין שני ערכים מתנגשים: זכות הקניין מחד, ואינטרס הציבור באידך. השיקולים שבית המשפט יבחן במסגרת עריכת האיזון הם שלושה: גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים, מידת "פיזור הנזק", והאינטרס הציבורי החיוני הגלום בתכנית (ראו עמדת המשנה לנשיא (בדימוס) ת' אור, הנשיא א' ברק, השופט א' ריבלין והמשנה לנשיא א' מצא בעניין הורוויץ , לעיל). בענייננו צדק בית המשפט לענינים מינהליים כאשר קבע כי פרשנותה של המבקשת לפסק דין הורוויץ , לפיה שיעור פגיעה שאינו עולה על 12% ייחשב פגיעה שאינה עוברת את תחום הסביר, מוטעית. בפרשת הורוויץ נקבע במפורש כי תנאי הסבירות יקבעו לפי נסיבות המקרה הספציפי וכי אין לקבוע שיעור מסוים לכלל המקרים:

"הוועדה המקומית מבקשת כי במסגרת הדיון הנוסף יידרש בית-המשפט לטענתה שלפיה היא חייבת בתשלום הפיצויים רק בגין פגיעה העוברת את השיעור שייקבע לגביו שהוא סביר. ובמילים אחרות, שייקבע שפגיעה עד שיעור מסוים מערך הנכס לעולם תיחשב סבירה. אין לקבל טענה זו. כמובהר לעיל, תנאי הסבירות ייקבע לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, ואין לקבוע שיעור שהוא יפה לכלל המקרים." (עניין הורוויץ לעיל, בעמ' 304).

קביעתו של בית המשפט לענינים מינהליים בעניין שלפני מיישמת את השיקולים הרלוונטיים שנקבעו בפסיקה וגם בעניין זה לא מצאתי שיש מקום ליתן רשות ערעור (ראו עניין פלבר , לעיל).

22.

לאור האמור לעיל הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.