בר"מ 8310/21 נכסים ייזום ופיתוח (נ.י.פ) בע"מ נ. מנהל הארנונה בעיריית תל א

1.

המבקשת היא הבעלים של בניין משרדים בתל אביב. בשנת 2015 חתמה המבקשת על חוזה להשכרת חלק משטח הבניין לחברה מסחרית (להלן: הנכס, השוכרת ו- חוזה השכירות בהתאמה ). השוכרת נרשמה כמחזיקה בנכס מיום 28.3.2016, אך לא שילמה את חיובי הארנונה שהושתו עליה. המשיב פעל על מנת לגבות את החוב האמור, ואגב כך נודע לו כי השוכרת אינה מחזיקה עוד בנכס. בעקבות זאת, ביום 20.12.2016, ערך המשיב ביקורת בנכס שלפי ממצאיה השוכרת עזבה את הנכס חודשיים קודם למועד זה (להלן: דוח הביקורת ). ביום 26.12.2016 שלח המשיב מכתב למבקשת שבו ציין כי על פי מידע שברשותו השוכרת אינה מחזיקה עוד בנכס, ולפיכך תבחן האפשרות להסב את החיוב בארנונה למבקשת. המבקשת לא השיבה למכתב זה. ביום 9.3.2017 הודיע המשיב למבקשת כי הורה לבצע חילופי מחזיקים בנכס החל מיום 20.12.2016. המבקשת השיגה על ההחלטה האמורה, והשגתה נדחתה על ידי המשיב ביום 6.6.2017. לשלמות התמונה יוער כי ביום 18.12.2016 ניתן צו פירוק נגד השוכרת.

2.

המבקשת הגישה ערר על ההחלטה, וביום 27.5.2020 דחתה ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב (להלן: ועדת הערר או הוועדה ) את הערר. הוועדה קבעה כי על אף שהשוכרת והמבקשת לא מסרו למשיב הודעה בדבר שינוי החזקה בנכס, בנסיבות הייתה מוטלת על המשיב חובת בירור אקטיבית של זהות המחזיק בנכס ( בהסתמך על פסיקת בית משפט זה בבר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17.4.2008) ) . לאחר שבחנה בפירוט את הראיות שהובאו בפניה, דחתה הוועדה את טענת המבקשת שלפיה המשיב פעל לרישומה כמחזיקה מכיוון שלא הצליח לגבות את החוב מהשוכרת וקבעה כי השוכרת לא החזיקה בנכס בתקופה שבמחלוקת. הוועדה הוסיפה כי אין בטענתה של המבקשת כי חוזה השכירות לא בוטל בתקופה האמורה כדי לשנות את התוצאה, שכן החיוב בארנונה נקבע על פי החזקה בפועל בנכס ולא על מחויבות חוזית של השוכרת.

3.

המבקשת הגישה ערעור על ההחלטה, וביום 13.10.2021 דחה בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב (כב' השופט ה' קירש ) את הערעור. בית המשפט קבע שמרבית טענות המבקשת מופנות נגד ממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי ועדת הערר, ואולם לא מדובר במקרה חריג המצדיק את התערבותה של ערכאת הערעור בממצאי עובדה ומהימנות. לגופם של דברים קבע בית המשפט כי מסקנתה של ועדת הערר שלפיה בתקופה שבמחלוקת לא החזיקה השוכרת בנכס היא המסקנה הסבירה ביותר נוכח התשתית הראייתית שהונחה בפני הוועדה. בית המשפט עמד על כך שהמבקשת לא הציגה כל ראיה לטענה שהשוכרת היא שהחזיקה בפועל את הנכס בתקופה שבמחלוקת, ואף בחרה שלא לשתף פעולה עם המשיב בעת שניסה לערוך בירורים בנכס. בית המשפט ציין כי אמנם חוזה השכירות יוצר זיקה בין השוכרת לנכס, אך אין בכך כדי להטות את מבחן מירב הזיקות לטובתה, בהתחשב בראיות האחרות שהציג המשיב.

4.

מכאן הבקשה שלפניי. המבקשת טוענת כי הן ועדת הערר, הן בית המשפט לעניינים מינהליים שגו בקביעתם כי השוכרת לא החזיקה בנכס בתקופה שבמחלוקת. בין היתר, טוענת המבקשת שהראיות שהציג המשיב לא מבססות מסקנה זו, וכן כי יש לתת משקל מוגבר לחוזה השכירות אשר היווה את הראיה המכרעת לרישומה של השוכרת כמחזיקה בנכס מלכתחילה. בנוסף טוענת המבקשת כי משניתן לשוכרת צו פירוק ומונה לה מפרק, יש לראות בו כבעל הזיקה הקרובה לנכס ולמצות את ההליכים מולו בטרם פנייה למבקשת.

5.

לאחר שעיינתי בבקשה על צרופותיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. אמת המידה שנקבעה למתן רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לעניינים מינהליים שדן בערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה, בשאלות שהן יישומיות באופיין, היא מצמצמת ותינתן כאשר מתעוררת שאלה בעלת חשיבות ציבורית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים (בר"ם 6304/21 צדיק נ' מנהל הארנונה בעיריית רמת גן , פסקה 5 (12.10.2021); בר"ם 7460/19 עזיזה תרבות ואוכל בע"מ נ' עיריית ירושלים , פסקה 5 (26.12.19) ). הבקשה שלפניי לא מעלה שאלה כאמור. בין המבקשת למשיב התעוררה מחלוקת באשר למועד בו הפסיקה השוכרת להחזיק בפועל את הנכס. בענייננו קיבל בית המשפט המחוזי את קביעותיה של ועדת הערר באשר למועד האמור. קביעה זו מבוססת על ממצאי עובדה, שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן, לא כל שכן ב"גלגול שלישי " (בר"ם 9073/17 עמותת ממעל ממש נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב-יפו, פסקה 4

(10.1.2018); בר"ם 1206/17 מ.צ.פ. אחזקות נדל"ן בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פסקה 5 (21.2.2017)). אשר לטענתה של המבקשת כי על המשיב היה לפנות למפרק השוכרת בטרם פנייה למבקשת, הרי שטענתה זו הובאה לראשונה בבקשה דנן. לכך יש להוסיף כי המבקשת לא הבהירה כיצד טענה זו תסייע לה, משנקבע כי השוכרת לא החזיקה בפועל את הנכס בתקופה שבמחלוקת.

הבקשה נדחית אפוא. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות .