בר"מ 8447/19 חצרי אלף בית קידום פרויקטים בע"מ נ. מנהל ארנונה של עירית יר

1.

זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 15.10.2019 (עמ"ן 22338-10-18, השופטת ד' כהן-לקח ). בית המשפט המחוזי קיבל ערעור שהוגש על-ידי המשיב, מנהל הארנונה של עיריית ירושלים, על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית ירושלים (להלן: ועדת הערר ) מיום 29.8.2018.

2.

ההליך שביסוד הבקשה דנן נסב על שאלת הסיווג לצרכי ארנונה של דירות שבנתה המבקשת, חברה קבלנית, בפרויקט למגורים בירושלים. הפרויקט כלל בסך הכול תשעים דירות. הצדדים חלוקים על אופן הסיווג של תשע מהן, בתקופה שמיום 1.12.2014 ועד ליום 1.12.2015 שבה הדירות עמדו ריקות מאחר שלא נמכרו. בנסיבות אלה, המשיב חייב את המבקשת בתשלום ארנונה בגין הדירות בתקופה זו בהתאם לסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" לפי סעיף 27 לצו הארנונה העירוני, שמקורו בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) (הוראת שעה), התשע"ד-2014 (להלן: תקנות הוראת השעה ). תקנות אלה, שתוקפן פג בתום שנת 2016, אפשרו לרשויות המקומיות לקבוע סכומים ייחודיים לחיוב בגין מבני מגורים שאינם בשימוש, וזאת על רקע המלצתה של הוועדה לשינוי כלכלי חברתי (המכונה "ועדת טרכטנברג") לקביעת ארנונה גבוהה יותר לדירות המכונות "דירות רפאים". מנגד, עמדתה של המבקשת היא כי אין מקום להחלת תקנות הוראת השעה על דירות ריקות שהן בגדר "מלאי עסקי" של חברה קבלנית.

3.

המבקשת השיגה על החיוב האמור, בהציגה את עמדתה האמורה. המשיב דחה את ההשגה, ועל כן הגישה המבקשת ערר על ההחלטה. ועדת הערר קיבלה את הערר בקבעה בין היתר כי המבקשת הציגה אסמכתאות המלמדות שהיא פעלה לשווק את הדירות, אולם "שוק הדירות מכתיב לפעמים את הלך הרוח".

4.

המשיב הגיש ערעור על החלטתה של ועדת הערר לבית המשפט המחוזי, וזה התקבל כאמור. פסק דינו המפורט של בית המשפט המחוזי התמקד בטענתה הפרשנית של המבקשת, ודחה אותה, לצד טענות נוספות שהועלו על ידה. בעיקרו של דבר, קבע בית המשפט המחוזי כי לטענת המבקשת לפיה דירות ריקות המיועדות למגורים והמהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית אינן נכללות מלכתחילה בגדר ההגדרה של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" אין עיגון לשוני, ולו מינימלי, בצו הארנונה העירוני או בתקנות הוראת השעה. כמו כן, נקבע כי גם אם תכליתן העיקרית של תקנות הוראת השעה הייתה לעודד השכרת דירות המוחזקות על-ידי בעלים פרטיים בעלי ממון, אין בכך כדי לשלול קיומה של תכלית נוספת שעניינה מכירת דירות ריקות. בית המשפט המחוזי אף הוסיף, כי מכל מקום אין לומר שההיסטוריה החקיקתית מלמדת על כוונה להוציא מגדרי הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" מלאי עסקי של חברות קבלניות. בית המשפט המחוזי קבע כי גביית ארנונה בשיעור מוגדל בגין דירות אלה אין משמעותה כפייה על החברה הקבלנית למכור אותן בכל מחיר, אלא יצירת תמריץ כלכלי למכירה או השכרה של דירות ריקות, על-מנת להגדיל את היצע הדירות למגורים בעיר.

5.

יצוין עוד כי בית המשפט המחוזי דחה את ההשוואה שערכה המבקשת לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתיק אחר (עמ"ן 24785-04-18 נופי בית וגן (2006) בע"מ נ' עיריית ירושלים (2.12.2018), השופט ע' שחם (להלן:

עניין בית וגן )) שעסק גם כן בחיוב חברה קבלנית בארנונה בגין דירות ריקות המיועדות למגורים. בית המשפט המחוזי הבהיר כי באותו מקרה פסק הדין אך נתן תוקף להסכמה דיונית לסיום ההליך, וציין את מאפייניהם הקונקרטיים השונים של שני המקרים.

6.

בקשת רשות הערעור שבפני נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענת המבקשת, פסק הדין ניתן בסתירה לפסק הדין בעניין בית וגן , באופן שיוצר הפליה בין נישומים ומצדיק מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". בנוסף, טוענת המבקשת כי קביעותיו של בית המשפט המחוזי בכל הנוגע לפרשנות צו הארנונה העירוני ותקנות הוראת השעה הן שגויות. בהקשר זה היא חוזרת על הטענה לפיה תקנות הוראת השעה נועדו לחול רק על בעלי דירות מגורים פרטיות הנמנעים מלעשות בהן שימוש לתקופות ארוכות.

7.

לאחר ששקלתי את הדברים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיב, מאחר שהיא אינה עומדת באמת המידה המחמירה למתן רשות ערעור בגלגול שלישי, ובאופן ספציפי בכל הנוגע לשאלות יישומיות מתחום הארנונה (ראו למשל: בר"ם 1114/14 יוסף נ' עיריית באר שבע , פסקה 13 (13.4.2014); בר"ם 5704/18 האניבוק אוונט פלנינג נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו , פסקה 6 (6.9.2018) ). בעיקרו של דבר, איני סבורה כי ההשוואה להליך שהתנהל בעניין בית וגן מצדיקה מתן רשות ערעור. כפי שציין בית המשפט המחוזי בפסק דינו, באותו הליך ניתן פסק דין קצר הנותן תוקף להסכמה שהתגבשה על רקע נסיבותיו הקונקרטיות של אותו מקרה. ממילא, לא נערך בפסק הדין בעניין בית וגן דיון כללי בשאלת פרשנותן של תקנות הוראת השעה ותחולתן האפשרי על דירות של חברה קבלנית, ולא נקבעה כל קביעה מהותית העומדת בסתירה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי במקרה דנן ושיש לה ערך מנחה.

8.

יתר על כן יש לציין, כפי שאף ציין בית המשפט המחוזי, כי מאחר שתקנות הוראת השעה עמדו בתוקפן רק עד סוף שנת 2016, ממילא השאלה הפרשנית שעמדה בפני בית המשפט המחוזי הייתה מצומצמת יחסית מבחינת תחולתה בזמן, ואף עניין זה מטה את הכף לעבר דחיית הבקשה (ראו והשוו: בר"ם 3433/18 ישיבת תורה ויראה נ' מנהל הארנונה של עיריית ירושלים , פסקה 15 (26.6.2018)).

9.

סוף דבר: הבקשה נדחית. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.