בר"מ 8609/08 נעמי דרייזין ברנובר נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

1.

בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט לענינים מינהליים (כבוד השופט נ' סולברג) אשר קיבל את הערעור המינהלי שהגישו המשיבים וקבע כי המבקשת אינה זכאית לפיצוי בגין פגיעה במקרקעיה.

2.

המשיבים 2 יזמו תכנית נקודתית על חלקה שבבעלותם. חלקה זו של המשיבים 2 נמצאת בסמוך לחלקת המבקשת כשבין החלקות מפרידה דרך. המבקשת טענה כי יש בתכנית הנקודתית כדי לפגוע במקרקעיה ולכן הוגשה על ידה תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 למשיבה 1 (הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים). השמאי המכריע שמונה בסופו של דבר במסגרת ההליכים שהתנהלו קבע כי מאחר שעל פי התכנית הנקודתית ניתן להקים על חלקת המשיבים 2 מבנה הגבוה ב- 1.8 מטר מהמבנה שבחלקת המבקשת, מוסתרת באופן חלקי קומת הגג של המבקשת ונגרמת פגיעה בנוף ופגיעה בפרטיות של 1% משווי הנכס. כמו כן מאחר שמדובר בנכס יוקרתי ונוכח הסתרת הנוף קבע השמאי המכריע כי יווצר "זמן עודף" במכירת הנכס – דהיינו דחייה בקבלת המחיר הנדרש המתורגמת למונחי ריבית – ולכן הועמד סך הפגיעה בחלקת המבקשת על 2% מערך החלקה. חלקת המבקשת הוערכה בסך של 1,875,000$ ולכן נקבע פיצוי של 37,500$.

3.

אין צורך לעמוד על כל השתלשלות ההליכים. בית המשפט אליו הוגשו ערעורי המשיבים נטה לקבוע כי אין להכיר בראש נזק של התארכות זמן מכירה ולכן יש לקבוע כי הנזק שנגרם לחלקת המבקשת הוא בסך של 1% משווי חלקתה בלבד. ואולם, בית המשפט הוסיף וקבע כי בין כך ובין כך חל בענייננו סעיף 200 לחוק התכנון שלפיו לא ישולמו פיצויים כאשר הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים. בית המשפט עמד על שיקולי הצדק במשפט העברי ועל פסיקת בית משפט זה שפירשה את תנאי אי-החריגה מן התחום הסביר (דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה

נ' הורוויץ , פ"ד נח(6) 289 (2004) (להלן: דנ"א הורוויץ )) וקבע כי ניתן ללמוד מפסיקה זו גם לעניין פירוש ודרך יישום תנאי היעדר הצדק. בית המשפט הוסיף וקבע כי מבחן הצדק אינו מבחן אובייקטיבי ונשוא הבחינה הוא הצדק שבמתן פיצויים ולא הצדק שבתכנית והגיע לכלל מסקנה כי בענייננו מדובר בירידת ערך קטנה ביותר ומצופה מבעל מקרקעין לספוג ירידת ערך זוטא שכזו לטובת פיתוח העיר, לטובת הזולת ולטובת הכלל. בית המשפט הוסיף כי המערערת אף היא בנתה את ביתה על סמך תכנית נקודתית אלא שהיא לא חוייבה בתשלום פיצויים ואומנם "איננו יודעים מה היו הנסיבות אז, אולם כזכור, מבחן הצדק הוא סובייקטיבי, ולפיכך שיקול זה מצטבר ליתר השיקולים". במסגרת פסק הדין התייחס בית המשפט לסוגיית כתב השיפוי שנתנו המשיבים 2 למשיבה 1 וקבע שאין בכך כדי להכריע את הכף. כמו כן קבע בית המשפט כי מאחר שאישור תוכניות נקודתיות כאמור מהווה חלק המדיניות התכנונית של המשיבה 1 ניתן לראותו כטובת הציבור. ודוק: בית המשפט הזהיר עצמו כי רק במקרים נדירים ויוצאי דופן ייקבע ש"אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" כקבוע בסעיף 200 אך גם שהמחוקק לא השחית במסגרת סעיף זה מילותיו לריק ושהמקרה שלפנינו הוא אחד מאותם מקרים נדירים שבהם חל הסעיף מאחר שמדובר בפגיעה בשיעור זעום, כאשר ראוי לעודד תוכניות נקודתיות התואמות למדיניות התכנונית,

וכאשר המבקשת עצמה יזמה תכנית נקודתית כאמור. על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור שלפני.

בקשת רשות הערעור

4.

המבקשת טוענת כי נגרם לה חוסר צדק ועוול כאשר אין מחלוקת כי נגרמו לה נזקים ואף על פי כן היא לא תפוצה בגינם. לטענתה, התכנית הנקודתית של המשיבים 2 נועדה לטובתם הבלעדית ועליהם לשלם גם היטלי השבחה. על כן, לטענתה אין לראות בתכנית הגשמה של אינטרס ציבורי מה גם שסעיף 200 מדבר על צדקת תשלום הפיצויים ולא על צדקת התכנית. המבקשת מוסיפה כי אין סיבה שהיא תישא לבדה בנזק שנגרם מתכנית שכזו כשאין פיזור של הנזק על פני הציבור הרחב וכי את תנאי הצדק שבסעיף 200 יש לפרש בצמצום. לגישת המבקשת, כאשר ניתן על ידי יזם כתב שיפוי אין כלל מקום להחיל את סעיף 200 שהרי לא מתעורר חשש לפגיעה בקופה הציבורית. המבקשת גם טוענת כי טעה בית המשפט שהכריע כי אין להכיר בנזק של התארכות זמן המכירה. כל עניינים אלו הם לטענת המבקשת בעלי השלכות ואופי עקרוני ויש לדון בהם בבית משפט זה.

דיון

5.

לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחים שצורפו לה הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להדחות. סעיף 200 הוא חריג לכלל הקבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. הוא מאפשר שלא לשלם פיצויים בגין פגיעה בתכנית אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים כאשר הנטל להוכיח את קיומם של התנאים מוטל על הוועדה המקומית (בר"ם 3052/06 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלבר , פסקה 7 (טרם פורסם, 30.10.2006); בר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר , פסקה 21 (טרם פורסם, 20.8.2008)). על האינטרס הציבורי הגלום בסעיף 200 עמד השופט אור:

"ביסוד האינטרס הציבורי הגלום בסעיף 200 לחוק מונח אפוא גם שיקול חברתי [...]. לא ניתן לכמת באופן מתמטי את היתרונות שבעל מקרקעין מפיק עקב היותו חבר בקהילה אל מול העלויות הכרוכות בכך. מתוך רעיון זה, שאין לאדם זכות כי ערך מקרקעיו אך יעלה כתוצאה מפיתוח בידי הציבור, אלא כרוכה בהחזקת מקרקעין גם חובה כלפי הציבור, קובע המחוקק כי אין אדם זכאי לפיצוי בגין כל נסיגה שנסוג ערך מקרקעיו ובגין כל פגיעה שהוסבה להם. כל עוד פגיעה זו אינה בלתי פרופורציונית ואינה בלתי צודקת, על בעל המקרקעין לספוג עלות זאת כחלק מהמחיר שהוא משלם על היותו חבר בקהילה" ( דנ"א הורוויץ , בעמ' 303-302).

6.

ענייננו בתנאי השלישי לסעיף 200 הדורש "שאין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". הנשיא שמגר קבע כי ניתן לבטא תנאי זה גם בשינוי מה של סדר הדברים ולקבוע כי "עדיין שרירה וקיימת חובת תשלום פיצויים אם שיקולי הצדק דורשים זאת" (ע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל

– הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז , פ"ד מז(3) 872, 877 (1993)) שאלת היקפו של מבחן הצדק אינה פשוטה. הנשיא ברק אף קבע כי "אין לך מלאכה קשה מזו" (ע"א 3901/96 הוועדה המקומית

לתכנון ולבנייה, רעננה

נ' הורוויץ , פ"ד נו(4) 913, 945 (2002)). מדובר במבחן פתוח וגמיש הכולל מגוון שיקולים כאשר ההכרעה בסופו של דבר תיחתך על פי נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה כאשר לבית המשפט שיקול דעת רחב בעניין. כפי שקבע השופט מלץ:

"מבחן הצדק [הקבוע בסעיף 200] הוא מבחן פתוח וגמיש, ויכול מעצם טיבו לכלול מיגוון שיקולים. רשימת השיקולים היא פתוחה ומשתנה ממקרה למקרה, על פי העובדות הקונקרטיות הנחשפות לפני בית המשפט בעניין שנדון בפניו.

[...]

אם כך, מבחן הצדק הקבוע בסעיף 200 נזקק, כאמור, לנסיבות הקונקרטיות של המקרה, על כל גוניהם. כל נסיבה עשויה להיות רלוואנטית לשאלת הצדק, הכל על-פי שיקול-דעתו הרחב של בית המשפט" (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא , פ"ד מו(4) 627, 656-655 (1992)).

באותו עניין נפסק כי ניקיון כפיים ומערכת היחסים שבין הפרט לרשות, שקדמו לתכנית הם שיקולים רלבנטיים. ב- ע"א 974/91 עמיד, חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה זמורה , פ"ד נ(5) 104 (1997) (להלן: עניין עמיד )) נקבע כי הוכחה בדבר תשלום היטל השבחה בגין התכנית שקדמה לתכנית הפוגעת גם היא שיקול רלבנטי. נקבע שם , בעמ' 110 כי "כשם שעם עליית ערך הקרקע כתוצאה מהתכנית הראשונה חויבו במס השבחה, כך עם ירידת ערך הקרקע כתוצאה מהתכנית השנייה יש לפצותן". שאלות של שיהוי אף הן הוכרו כשיקול רלבנטי (ראו ע"א 9853/01 חירם לנדאו עבודות עפר, כבישים ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – כפר סבא (טרם פורסם, 4.8.2005) (להלן: עניין חירם ) שם ניתן פטור מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 בגין פגיעה בשיעור של 2.6%). בענייננו בית המשפט הזהיר עצמו כי תחולת סעיף 200 תחול רק במקרים נדירים ויוצאי דופן. בית המשפט מנה את השיקולים שהנחו אותו בהחלטתו והגיע למסקנה כי מדובר בענייננו בפגיעה מזערית שלכל היותר מגיעה לכדי 2% הגם שנכון יותר להעמידה על 1% (18,750$ מתוך חלקת המבקשת שהוערכה ב- 1,875,000$). לדעת בית המשפט מדובר בזוטי דברים ומצופה מבעל מקרקעין לספוג ירידת ערך זוטא שכזו. בית המשפט אף הוסיף כי גם המבקשת בנתה את ביתה על פי תכנית נקודתית והיא עצמה לא חוייבה בזמנו בתשלום פיצויים בגין תכניתה. כאמור, בעניין מבחן הצדק, לבית המשפט נתון שיקול דעת רחב ולא נראה כי יש בנסיבות העניין טעם מספיק כדי להתערב בשיקול דעת רחב זה ולערוך "גלגול נוסף" של הפרשה בבית המשפט העליון. יתר על כן, המבקשת טוענת מפורשות כי לדעתה טעה "בית המשפט באופן שב[ו] יישם את הכללים שנקבעו על יד בית המשפט העליון, שכן העניק פטור במקרה של תכנית פוגעת" (סעיף 7 לבקשה) ואולם האופן בו יושמה הלכה ברגיל אינו מצדיק מתן רשות ערעור וזאת אפילו אם נפלה טעות ביישום הקונקרטי – ואינני קובעת כי זהו המקרה שלפנינו. כפי שקבעתי בפרשה אחרת:

"בבקשה שלפניי, הוועדה המקומית [...] קובלת אך על האופן בו יישם

בית-המשפט גישה זו. משאלה הם פני הדברים, הרי שאפילו נפלה טעות ביישום הקונקרטי של גישה זו על-ידי בית-משפט קמא (ולא כך הוא), אין בכך כדי להצדיק מתן רשות ערעור" (בר"ם 4281/06 הועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל נ' מפרק נו-רסט בע"מ , פסקה 7 (טרם פורסם, 24.11.2008)).

7.

ודוק: על אף שהמשיבים טענו בפני בית משפט קמא כי המבקשת עצמה העבירה תכנית נקודתית על פי מגמת התכנון העדכנית, אך לא נדרשה לשלם פיצויים בגין תכניתה, ובית המשפט התייחס וחזר והתייחס לכך כשיקול רלבנטי במסגרת מבחן הצדק, לא מצאתי כל התייחסות לעניין בבקשת רשות הערעור הכוללת לא פחות מ- 19 עמודים. נוכח קביעות בית המשפט בעניין היה זה מתבקש ממש כי המבקשת תתייחס לכך ו"שתיקתה" אומרת דרשני. המבקשת טענה גם כזכור כי היא הנפגעת היחידה ואין פיזור נזק ואולם כאשר מדובר במגמה תכנונית (מגמה שהמבקשת אף היא נהנתה ממנה) לא ניתן לדבר על נזק ייחודי כפי שקבע השופט גרוניס בעניין חירם , פסקה 10:

"בכל הנוגע ל'פיזור הנזק' שנגרם על ידי התכנית, מקובלת עליי טענת המשיבות כי ההוראות בתכנית הפוגעת, שגרמו לטענת המערערות לירידת ערך המקרקעין שבבעלותן, מבטאות מגמה תכנונית כללית בכפר סבא [...]. המסקנה המתבקשת, אם כן, היא שהנזק אותו מסבה התכנית הפוגעת למערערות איננו ייחודי להן, אלא נושאים בו בעלי מקרקעין שונים ברחבי כפר סבא".

8.

בשאלת ההכרה בראש נזק של התארכות זמן מכירה המעלה את הנזק בענייננו מ- 1% ל- 2% קבע בית המשפט כי הוא נוטה לומר כי מדובר בנזק כלכלי עקיף שאינו בר פיצוי ושאינו בא בגדרי נזק למקרקעין כקבוע בסעיף 197. ואולם, בית המשפט הוסיף וקבע כי לעניין זה אין נפקות בענייננו שכן כך גם כך חל סעיף 200. מאחר שבעניין סעיף 200 אין מקום ליתן רשות ערעור ממילא מתייתרת השאלה בדבר הכרה בראש נזק של התארכות זמן מכירה.

9.

הנה כי כן עניינו בנושא בו לבית המשפט שיקול דעת רחב. בית המשפט קבע כי השיקולים השונים הובילו אותו למסקנה כי ענייננו באחד מאותם חריגים בהם חל סעיף 200. בית המשפט עמד על כך שמדובר בנזק מזערי וכי המבקשת אף היא בנתה את ביתה לפי תכנית נקודתית מבלי לשלם לשכניה פיצויים. בנסיבות העניין לא מצאתי טעם שיצדיק מתן רשות ערעור.

10.

הבקשה נדחית אפוא. משלא נתבקשו תגובות אין צו להוצאות.