פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
בר"ם
9016/11
לפני:
כבוד השופט ח' מלצר
המבקשת:
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון
נ ג ד
המשיבים:
תומר וינשטיין ואח'
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של
בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב בתיק עת"מ
253/09 שניתן בתאריך 6.11.2011 על ידי כב' השופטת ד"ר מ' אגמון-גונן
בשם המבקשת:
עו"ד דוד בסון
בשם המשיבים:
עו"ד יובל פלדה
החלטה
1.
זוהי בקשה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב-יפו (כב' השופטת ד"ר מ' אגמון גונן ), בגדרו נדחה ערעור מינהלי (אשר נפתח בטעות כ-עת"מ), שהגישה המבקשת על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז (להלן: ועדת הערר ). במסגרת החלטה זו נדחה ערר שהגישה המבקשת על החלטת שמאי מכריע שמונה על ידי ועדת הערר להכריע בתביעה לפיצויים בגין פגיעה מתוכנית, שהגישו המשיבים, לפי סעיף 197 ל חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965
(להלן: חוק התכנון והבנייה ).
אביא להלן את תמצית הנתונים הצריכים להכרעה.
2.
המבקשת היא חליפתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "הדרים", אשר בתחומה אושרה תכנית הר/3/600/י"א (להלן: התכנית ). תכנית זו הביאה לשינוי ייעוד המקרקעין שבתחומה "מאזור מגורים ב' ושב"צ ל-אזור מגורים ג' מיוחד, שצ"פ משולב בבנייני ציבור, שפ"פ ושצ"פ" – ובעיקרו של דבר איפשרה הקמת 3 בניינים בני 14 עד 16 קומות, שבהם 165 יחידות דיור, וזאת בעוד שלפי המצב התכנוני הקודם ניתן היה להקים במקרקעין 20 קוטג'ים טוריים בני 2 קומות.
3.
המשיבים הם בעלי 9 דירות מגורים המצויות בקומה שמינית ומעלה בשלושה בנייני-מגורים רבי-קומות, במקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית. בעקבות אישור התוכנית, הגישו המשיבים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה "הדרים" (שהמבקשת היא, כאמור, חליפתה) תביעות לפיצויים, לפי סעיף 197 ל חוק התכנון והבנייה . לתביעות אלו צורפו שומות של שמאי מטעמם שהצביעו על ירידת ערך שנגרמה לדירותיהם כתוצאה מאישור התוכנית. בעקבות עררים שהוגשו על-ידי המשיבים ועל-ידי בעלי דירות אחרים (שדירותיהם מצויות בקומות נמוכות יותר, בבניינים הנמצאים בתחום התכנית), מונה – בהתאם להחלטת ועדת הערר ובהסכמת הצדדים – שמאי מכריע, מר שאול אשרת , לדון בתביעות המשיבים ולקבוע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן – מהו שיעורה ומהו סכום הפיצוי שעל הועדה המקומית לשלם בגינה.
4.
השמאי המכריע קבע כי בגין אישור התכנית חלה ירידת ערך ביחס לדירותיהם של המשיבים. לאחת הדירות נקבעה ירידת ערך של 2,500$, וביחס לשמונה הדירות הנוספות נקבעה ירידת ערך של 5,000$ לכל דירה, נכון למועד הקובע. יצוין כי סכומי הפיצוי שנקבעו על-ידי השמאי המכריע מהווים, בממוצע, כ-2.5% משוויה של כל אחת מהדירות [למען שלמות התמונה יוער כי ביחס לדירות שבבעלותם של תובעים אחרים (שאינם המשיבים), המצויות מתחת לקומה שמינית – קבע השמאי המכריע כי לא חלה ירידת ערך בעקבות אישור התכנית].
5.
המבקשת הגישה ערר על החלטת השמאי המכריע ובגדרו ביקשה לדחות את תביעות המשיבים לאור סעיף 200 ל חוק התכנון והבנייה . סעיף זה קובע, כידוע, כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תהיה פטורה מתשלום פיצויים בהתקיים שלושה תנאים מצטברים: האחד – הפגיעה נגרמת על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחד מ-11 סוגי המקרים הקבועים בסעיף 200 ל חוק התכנון והבנייה ; השני – הפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין" (להלן: דרישת הסבירות ); והשלישי – "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" (להלן: דרישת הצדק ).
לטענת המבקשת, הפגיעה שנגרמה למשיבים בעקבות התכנית – המתבטאת, כאמור, בירידת ערך של כ-2.5% לכל דירה בממוצע (לפי קביעת השמאי המכריע) – איננה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. בהקשר זה הפנתה המבקשת, בין היתר, לדברי כב' השופט י' טירקל ב-ע"א 3901/96 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ואח' נ' יהודית הורוויץ, פ"ד נו(4) 913, 931-930 (2002) (להלן: עניין הורוויץ ), לפיהם: "לדעתי, שיעור ירידת ערך של מקרקעין, שניתן לראותו כפגיעה מזערית שהרשות פטורה מלפצות עבורו, הוא כדי 3%-2% לכל היותר...".
עוד טענה המבקשת כי אין זה מן הצדק לשלם למשיבים פיצויים, שכן לנוכח המצב התכנוני והפיזי שהיו קיימים במועד הקובע, המשיבים יכלו לצפות במידת סבירות גבוהה כי בשטח נשוא התוכנית החדשה ייבנו בניינים רבי-קומות בבנייה רוויה, כפי שהותר בתוכנית.
6.
בהחלטה מתאריך 16.8.2009 דחתה הועדה המחוזית את הערר בציינה, בין היתר, כי למרות שיעור הפגיעה הנמוך שנגרם לדירותיהם של המשיבים, לא נמצא מקום להתערב בעצם קביעתו של השמאי המכריע, וזאת לנוכח היקף ההתערבות המצומצמת בהכרעות מסוג זה. עוד נכתב בהחלטת ועדת הערר כדלקמן:
"...לקחנו גם בחשבון כי מדובר בפגיעה הנגרמת "לכל אחד מיחידי המשיבים" ואשר היא משמעותית לגביו. נציין גם כי התלבטנו לא מעט בעניין זה, אולם לבסוף, נוכח כל האמור לעיל מצאנו כי אם יישלל לגמרי הפיצוי מהעוררים שנותרו בערר הרי שהפגיעה שתיגרם לכל אחד ואחד מהם בנפרד, בסופו של דבר, תהא משמעותית ועוברת את תחום הסביר בנסיבות הספציפיות שנוצרו במסגרת העררים וההחלטות שבפנינו...".
פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים
7.
על החלטת ועדת הערר הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת ד"ר מ' אגמון גונן ). מכיוון שלא היתה מחלוקת כי פגיעתה של הוראת התכנית במקרקעין שבבעלות המשיבים באה בגדרי סעיף 200(1) ל חוק התכנון והבנייה ("שינוי... בתנאי השימוש בקרקע..."), הדיון התמקד, איפוא, בשאלת התקיימותם של שני התנאים המצטברים הנוספים הקבועים בסעיף 200 ל חוק (קרי: דרישת הסבירות ודרישת הצדק).
8.
בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד בחן את יישומה של ההלכה שנקבעה בדנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289 (2004) (להלן: דיון נוסף הורוויץ או הלכת הורוויץ ), על נסיבות המקרה, וציין בהחלטתו כי ביחס לדרישת הסבירות – יש לבחון, בנוסף לירידת ערך הקרקע, גם את מידת פיזור הנזק וכן את האי נטרס הציבורי החיוני הגלום בתוכנית .
בית המשפט הנכבד קמא הדגיש כי בהתאם ל הלכת הורוויץ שיקולים אלו אינם מהווים רשימה סגורה וכי שאלת סבירות הפגיעה תיקבע בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו. עוד עמד בית המשפט הנכבד קמא בפסק דינו על כך שבהקשר זה אין להגדיר שיעור שעל-פיו בלבד "תיחתך" שאלת סבירותה של הפגיעה, ואין מקום לקבוע רף אחיד שלפיו פגיעות שמתחת ל-3% תיחשבנה, בהכרח, כפגיעות שהן בתחום הסביר.
בית המשפט הנכבד קמא מצא עוד כי הועדה שקלה את מכלול השיקולים הרלבנטיים ויישמה את הלכת הורוויץ על נסיבות המקרה בצורה נכונה וללא פגם. קביעה זו, לצד העובדה שמדובר בפגיעה בדירות-מגורים, להבדיל מנכס המשמש להשקעה עסקית – הובילו את בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד למסקנה כי למרות שעל-פניו מדובר בפגיעות קלות ששיעור כל אחת מהן איננו עולה על 2.5% משווי הדירות – הן עוברות את תחום הסביר בנסיבות העניין.
בנוסף קבע בית המשפט קמא הנכבד כי המבקשת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח כי במקרה דנא "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד ציין בפסק דינו כי בהתאם ל הלכת הורוויץ – מבחן הצדק עוסק בצדקת הפיצויים ולא בצדקת התכנית. מכוחו של תנאי זה מתחייבת בחינה של הנסיבות המיוחדות של כל נפגע ונפגע, להבדיל מבחינה של מצב המקרקעין כתוצאה מהפגיעה, או בדיקת היתרונות היחסיים הגלומים בתכנית הפוגעת. במקרה דנן – כל שטענה המבקשת בעניין זה הוא כי בעת רכישת הדירות היה על המשיבים (שבשעתו נהנו בעצמם מתכנית לבנייה רוויה, אשר בהתאם לה נבנו הבניינים שבהם מצויות הדירות שבבעלותן) לצפות כי באזור המקרקעין תאושרנה תוכניות נוספות לבנייה רוויה – ועל-כן, אין זה מוצדק לפצותם בגין התכנית. טענה זו נדחתה על ידי ועדת הערר בנימוק שמדובר בציפייה סבירה לגבי בעלי הדירות המצויות מתחת לקומה השמינית בבניינים המושפעים מהתכנית, אך לא לגבי בעלי הדירות הגבוהות יותר, שלגביהן התכנית שאושרה היא חריגה. בית המשפט קמא הנכבד מצא כי קביעת הועדה בעניין זה עולה בקנה אחד עם חוות דעתו של השמאי המכריע, לפיה: הדירות בקומות העליונות היו אמורות להיות חשופות למרחב עירוני פתוח וליהנות מיתרון של מרחב ופרטיות – ויתרונות אלו נפגעו לאור גובה הבניינים החדשים שנבנו לפי התכנית. לפיכך, דחה בית המשפט הנכבד קמא את הערעור.
מכאן הבקשה שלפני.
הטיעונים בבקשת רשות הערעור
9.
המבקשת טוענת כי מוצדק ליתן רשות ערעור כאן, על מנת להתוות את הפרשנות הנכונה ל הלכה הורוויץ ול יישומה במקרים שבהם שיעור הפיצוי הוא כדוגמת המקרה דנן, ובמיוחד כאשר מדובר בהתפתחות טבעית של עיר ובבניינים חדשים שנבנים האחד ליד השני. לגישת המבקשת לעניין זה חשיבות ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים (ראו: סעיפים 11-10 לבקשה).
לגופו של עניין, המבקשת חוזרת בבקשתה על הטענות שהעלתה בפני ועדת הערר ובפני בית המשפט המחוזי הנכבד. לגישת המבקשת, גם בהתאם לפסיקת בית משפט זה ב הלכת הורוויץ – הפגיעה בדירותיהם של המשיבים, המבטאת בירידת ערך בשיעור שאינו עולה על 2.32% לדירה, ועל 2.13% בממוצע לכל הדירות – היא פגיעה מזערית, שאיננה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. אשר לתנאי הצדק, המבקשת טוענת כי מכיוון שמרבית המשיבים רכשו את דירותיהם בשנת 2002, באזור שברובו בנויים בניינים בני 9-8 קומות, בבנייה רוויה – היה עליהם לצפות כי בסמוך לביתם ייבנו מבנים נוספים בבנייה רוויה, ולפיכך אין זה מן הצדק לשלם להם פיצויים.
10.
המשיבים, מצידם, סומכים ידיהם על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים ומבקשים שלא אתערב בו. לטענתם, כלל טיעוניה של המבקשת הובאו בפני שלוש ערכאות קודמות, ונדחו כולם – זאת מאחר שלא מתקיימים כאן התנאים המצטברים של סעיף 200 ל חוק התכנון והבנייה שמכוחו ניתן לפטור את הועדה המקומית מתשלום פיצוים בגין פגיעה על ידי תכנית.
דיון והכרעה
11.
לאחר עיון בבקשה ובתשובה לה, שהוגשה בהתאם להחלטתי – הגעתי למסקנה כי דין הבקשה – להידחות . להלן אביא, בקצרה, את הנימוקים להחלטתי זו.
12.
בפסק הדין שניתן ב-בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב (23.9.2012), מפי חברי, השופט ע' פוגלמן , בהסכמת השופטת א' חיות והשופט צ' זילברטל (להלן: עניין שורקות ), נפסק כי על בקשות רשות ערעור שעניינן תביעות לירידת ערך שנידונו לפני שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה , תחול אמת מידה מחמירה ומצמצמת למתן רשות ערעור. הנימוקים לכך פורטו באותו עניין (שם, בפיסקה 14), כדלקמן:
"ראשית, השמאי המכריע וועדת הערר אשר דנה בעררים על החלטותיו הם גופים מקצועיים בעלי ידע ומומחיות לעניין תביעות לירידת ערך. שנית, מקום שמונה שמאי מכריע, פתוחה בפני הצדדים הדרך להישמע שלוש פעמים לפני ערכאות שיפוטיות ומעין-שיפוטיות: לפני השמאי המכריע, ועדת הערר, ובית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים. בכך קטנה ההסתברות לטעות בהכרעת הערכאות הקודמות, ובהתאמה, נכונותו של בית משפט זה ליתן רשות לערער".
13.
מטבע הדברים, רשות ערעור על החלטות מהסוג האמור תינתן ככלל רק בשאלות החורגות מעניינם הקונקרטי של הצדדים, שלהן השלכות רוחב (ראו, למשל: בר"ם 10510/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה נ' כהן (31.1.2007); בר"ם 2340/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון נ' וכט, פ"ד נז(3) 385 (2003)), או כאשר מתעורר צורך לקבוע כלל משפטי בעל חשיבות עקרונית (בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה (17.7.2011)), או שיש להידרש לפרשנות של חיקוק מקום שנחלקו בו הדעות בערכאות הקודמות (עע"ם 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 (2005)) [ראו: עניין שורקות הנ"ל].
מאידך גיסא, לא תינתן רשות לערער מקום שהועלו טענות בדבר יישום הדין בערכאות הקודמות, אפילו נפלה טעות ביישום הדין (בר"ם 8730/06 חברת מגדלי אלרוב בע"מ נ' טייבר (14.12.2006); בר"ם 8268/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' כחלון (28.4.2011)), או כאשר התעוררה שאלה שעניינה יישום כללים שבהם נתון לבית המשפט שיקול דעת רחב, כגון מתן פטור מפיצוי לפי חוק התכנון והבנייה , או הכרעות הנוגעות להיקף ההתערבות הראוי בהחלטות שמאי מכריע (בר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון נ' גינוסר (20.8.2008) (להלן: עניין גינוסר ); בר"ם 8609/08 ברנובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (19.1.2009); בר"ם 4281/06 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אצבע הגליל נ' מפרק נו-רסט בע"מ (24.11.2008)), או כאשר השאלה שעמדה במרכז הבקשה הייתה תחומה למאפייניו העובדתיים של המקרה (בר"ם 1328/11 וינברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (10.4.2011)).
14.
יישום אמות המידה הנ"ל על הבקשה שלפני מוליך למסקנה שאין מקום לתת רשות לערער בנסיבות העניין, וזאת למרות ניסיונה של המבקשת לשוות לטענותיה אופי כללי (ראו: טענת המבקשת בסעיפים 11-10 לבקשה), שכן בקשה זו קשורה בצורה הדוקה לנסיבות המקרה הקונקרטיות ולעניינם הפרטני של הצדדים. הסוגיה שעמדה במוקד הערעור וכן בבקשה שלפני תחומה למאפייניו העובדתיים של המקרה. יתר על כן – העניין כולו נדון עד כה לפחות שלוש פעמים: בפני השמאי המכריע, בפני ועדת הערר המחוזית ובפני בית-המשפט לעניינים מינהליים הנכבד, והטענות שהועלו על-ידי המבקשת בפני כל הערכאות הללו – נדחו. במצב דברים זה אין מקום לכך שגם בית משפט זה יידרש לעניין "בגלגול רביעי".
ודוק: טענותיה של המבקשת מכוונות כנגד תוצאת היישום של הוראת סעיף 200 ל חוק התכנון והבנייה ושל אמות המידה שנקבעו על ידי בית משפט זה ב הלכת הורוויץ , על נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה. טענות "ערעוריות" כגון אלה – אינן מצדיקות, ככלל, מתן רשות ערעור והתערבות בפסק-דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד – וזאת אפילו אם נפלה טעות ביישום הקונקרטי. בפרט אמורים הדברים כאשר מדובר ביישום כללים שבהם נתון לבית המשפט שיקול דעת רחב, ובמיוחד בשעה שהכרעות אלה נסמכות על החלטה של שמאי מכריע, אשר היקף ההתערבות השיפוטית בה מצומצם ממילא (ראו: עניין שורקות הנ"ל והאסמכתאות הנזכרות שם; וכן: בר"ם 8609/08 דרייזין ברנובר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (19.1.2009) (להלן: עניין דרייזין )).
15.
מבלי לגרוע מהאמור בפיסקה 14 שלעיל מחובתי לציין עם זאת כי נראה שדרך ישום הדין בפסק-דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד מעוררת קושי. אבהיר:
בהתאם לפסיקת בית משפט זה ב הלכת הורוויץ , השיקול של ירידת ערך הקרקע איננו עוד השיקול היחידי שיש להביא בחשבון לצורך בדיקת סבירות הפגיעה (להבדיל ממה שנפסק ב-ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח', פ"ד מו(4) 627), אלא יש להתחשב גם בשיקולים חברתיים יותר, הנוגעים לחלוקת העושר והנטל בין מרכיבי החברה (דעות השופטים ב פרשת הורוויץ נחלקו באשר ל"מיקומם הגיאורפי" של השיקולים הללו ובאשר למשקל שיש להעניק להם במארג השיקולים הצריכים לעניין – ראו: חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 164-159 (2005), וכן דברי חברתי, השופטת (כתוארה אז) מ' נאור בפיסקה 21 ל עניין גינוסר
הנ"ל). שיקולים אלו פורטו בפסק-דינו של הנשיא א' ברק ב דיון הנוסף בעניין הורוויץ , ובוטאו כדלקמן:
"...השיקול הראשון הוא גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים. זהו השיקול המרכזי שנלקח בחשבון עד כה. ככל ששיעור הירידה בערך המקרקעין הוא גבוה יותר, כך גדל הסיכוי כי הפגיעה תחשב כלא סבירה בנסיבות העניין. השיקול השני הוא זה של מידת "פיזור" הנזק . ככל שהפגיעה במקרקעין היא מסוג הפגיעות השכיחות, המתפזרות על חלק ניכר מהאוכלוסייה והמהוות חלק מהסיכון לתכנון עצמו, כן ניתן לראותה כמי שאינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. השיקול השלישי נוגע ל "אינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית" . ככל שאינטרס זה הוא חריף יותר, כך גדל הסיכוי כי הפגיעה בקניין תחשב כסבירה בנסיבות העניין" (שם, בפיסקה 12; ההדגשות שלי – ח"מ ).
בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד התחשב, אמנם, בשיקולים הללו בבואו לבחון את סבירות החלטתה של ועדת הערר (ונראה כי בכך יישם נכונה את שנקבע ב הלכת הורוויץ ), ואולם קביעתו לפיה ירידת הערך שנגרמה לדירותיהם של המשיבים בעקבות התכנית (בשיעור שאיננו עולה, בממוצע, על 2.5% משווי הדירות, כאמור) עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין – מוקשית היא בעיני. אפילו לפי הגישה המחמירה ביותר (הכוונה היא לגישתו של השופט י' טירקל ב עניין הורוויץ ) , מדובר בירידת ערך בשיעור שקיים קושי ניכר לומר כי הוא עובר את הסביר [ראו דבריו בפיסקה 6 ל דיון נוסף הורוויץ , והשוו: ע"א 9853/01 חירם לנדאו עבודות עפר, כבישים ופיתוח נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה – כפר סבא (4.8.2005) (להלן:
עניין חירם לנדאו ) – שם ניתן פטור מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 ל חוק התכנון והבניה בגין פגיעה בשיעור של 2.6%].
גם השיקולים של "פיזור הנזק" והאינטרס הציבורי הגלום בתכנית – תומכים, לטעמי, בראיית הפגיעה שנגרמה לדירותיהם של המשיבים כפגיעה שאיננה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. זאת מאחר שהוראות התכנית הפוגעת מבטאות מגמה תכנונית כללית בעיר הוד השרון – מגמה שאף המשיבים עצמם נהנו ממנה עת רכשו את דירותיהם – ומשכך, הנזק אותו מסבה התכנית הפוגעת איננו ייחודי להם (ראו והשוו: דברי חברתי, השופטת (כתוארה אז) מ' נאור ב עניין דרייזין , בפיסקה 7, וכן דברי השופט (כתוארו אז) א' גרוניס ב עניין חירם לנדאו , בפיסקה 10).
בנוסף, הקביעה שלפיה המבקשת לא הרימה את הנטל להוכיח כי "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" – אף היא איננה נקייה, לטעמי, מספקות, בנסיבות העניין. זאת, בין היתר, לנוכח קביעת השמאי המכריע לפיה: "...חלק מהדיירים רכשו את דירותיהם
לאחר הפקדת התכנית החדשה ..." (ההגדשה שלי – ח"מ ), וכן לנוכח קיומה של תכנית-אב משנת 2000, המציגה בנייה רוויה וצפופה באזור המקרקעין הנפגעים. גם אם תכנית-אב זו איננה תכנית סטטוטורית – הרי שיש בה משום "הצהרת כוונות" (לשון השמאי המכריע), שניתן להסתמך עליה בגדרי ההכרעה בשאלת התקיימותו של "תנאי הצדק" המנוי בסעיף 200 ל חוק התכנון והבנייה .
16.
על אף הערותיי בפיסקה הקודמת הרי שלהצדקת דחיית הבקשה יש להוסיף גם את העובדה שסכום הפיצוי שבו נדרשת הועדה המקומית לשאת בנסיבות המקרה הוא נמוך יחסית, ואף מטעם זה אין מקום ליתן פה רשות לערער.
17.
העולה מכל המקובץ – מחייב את דחיית הבקשה. בנסיבות העניין – אינני רואה עם זאת מקום להשית על המבקשת הוצאות.
ניתנה היום, ז' באב
התשע"ג (14.7.2013).
ש ו פ ט