דנ"א 1029/99 דניאל בכרך נ. יעקב וברטה שואעי

1.עתירה לקיום דיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה בע"א 7156/96, שניתן בים 9.2.99, על ידי כב' השופטים: א' מצא, י' טירקל וי' אנגלרד.

2.העותרים והמשיבים הם דיירים בבית משותף. המשיבים הם בעליה של דירת גג בבנין. בתקנון הבית המשותף נקבע, כי חלקם ברכוש המשותף הינו 17.4%. סעיף 5(2) לתקנון קבע, כי:

"לדירת-גג מספר 5 של צד 'ה' [הם המשיבים] להצמיד כל שאר הגג הסמוך לה כחלק בלתי נפרד ממנה; על גג זה צד 'ה' רשאי לבנות למען הרחבת דירתו, בהתאם לחוקי בנייה, המחייבים בארץ".

3.המשיבים ביקשו להרחיב דירתם כאמור בתקנון. הם פנו לבית המשפט המחוזי בירושלים בבקשה לצו, בו יוצהר כי זכותם לבניה כוללת גם ניצול של כל אחוזי הבניה הנדרשים לשם הרחבת דירתם על פני כל הגג שהוצמד לה. שיעורם של אחוזי בניה אלה עולה על חלקם היחסי של המשיבים ברכוש המשותף. השאלה שעמדה, על כן, בפני הערכאה הראשונה היתה, אם ההיתר שניתן בתקנון להרחבת דירת הגג גם לגג הצמוד לה, כולל בתוכו גם היתר וויתור מצד שאר דיירי הבית על חלק מחלקם באחוזי הבניה המשותפים, כך שבסופו של יום יהא גם חלקם של המשיבים באחוזי הבניה גדול מחלקם היחסי ברכוש המשותף (17.4%).

4.בית המשפט המחוזי (כב' סגן הנשיא ש' ברנר) דחה התובענה. לדידו, הפרשנות שיש ליתן לתקנון הינה כי ההסכמה להצמדת הגג לדירה כלל אך וויתור על 17.4% מזכויות הבניה לטובת המשיבים, ולא מעבר לכך. לשון אחר: למשיבים אין על פי התקנון חלק בזכויות הבניה, העולה על חלקם ברכוש המשותף. בית המשפט קבע כי אחוזי הבניה הינם נכס המצוי בשיתוף בעלי הדירות בבית המשותף. ככזה, יש לוותר עליו באופן מפורש. ככזה גם, אין בעצם ההסכמה על הרחבת דירתו של דייר והצמדת חלק מן הרכוש המשותף לדירתו, בכדי לחייב בהכרח מסקנה כי גם זכויות הבניה "הוצמדו" לחלק זה, ללא קשר לחלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף. משקל במסקנה זו ניתן גם למכתבו של אדריכל מטעם בעלי הדירה הקודמים למשיבים, ושאודותיו ידעו המשיבים עת רכשו הדירה, ובו נטען בפירוש כי מגיעים למשיבים אחוזי בניה כשיעור חלקם היחסי ברכוש המשותף בלבד, קרי, 17.4%. על כן, נרכשה הדירה על ידי המשיבים, למעשה, תוך הכרה בחלק של 17.4% מזכויות הבניה, בלבד. מטעמים אלה, נדחתה התובענה.

5.המשיבים ערערו לבית משפט זה. ברוב דעות, נתקבל ערעורם. דעת הרוב, מפי השופט א' מצא (אליו הצטרף השופט י' טירקל) קבעה, כי בנסיבות העניין יש לפרש את תקנון הבית המשותף כמקים הקניה של זכויות בניה לשם הרחבת הדירה על כל הגג (בהתאם ובכפוף לדיני התכנון והבניה), ולא רק 17.4% כפי שיעור חלקם של המשיבים ברכוש המשותף. השופט מצא קבע, בהסתמך על ע"א 749/76 יוסף נ' בכר , פ"ד לב(3) 617, כי כנקודת מוצא פרשנית ניתן להניח כי כאשר התירו שאר בעלי הדירות בבית המשותף את ההצמדה לדירה, וכמו כן הסכימו גם לבניה בשטח הצמוד, היקנו הם גם את אחוזי הבניה הנדרשים לשם השלמת הבניה. לשון אחר: יש להבחין בין עצם ההסכמה להצמדה ולבניה - הדורשת הסכמה מפורשת - ובין היקף הבניה (באחוזי הבניה) שאינה דורשת בהכרח הסכמה מפורשת אלא די בחילוץ ההסכמה מנסיבות המקרה. השופט מצא ציין, כי בנסיבות המקרה ונוכח לשונו הרחבה של סעיף 5(2) לתקנון וסעיפים אחרים בו, אין מקום לסתור חזקה פרשנית זו. עוד ציין, כי אין להיאחז במכתבו של אדריכל מוכרי הדירה למשיבים כאינדיקציה וראיה לאומד דעת שונה של הצדדים, וזאת נוכח המועד בו ניתן (לאחר קביעת התקנון); הגוף אליו כוון (הוועדה המקומית לתכנון ובניה) והקושי לראות במכתב מעין זה, שלא היה מטעם המשיבים, הסכמה מטעמם לשינוי התקנון, שהוא הוא המקור לזכויותיהם של המשיבים בזכויות הבניה שבבית המשותף.

6.דעת המיעוט, מפי השופט י' אנגלרד, סברה כי יש לדחות הערעור. אליבא דשופט אנגלרד, יש לצאת מנקודת מוצא מצמצמת ודווקנית לתקנון. עיון בתקנון מגלה, לשיטתו, כי ההסכמה לבניה היתה מסוייגת: היא כוונה אך ל"הרחבה" של הדירה; והתקנון קבע באופן מפורט ביותר את חלוקת הרכוש המשותף בין הצדדים. השופט אנגלרד הדגיש, אמנם, כי המדובר ב"מקרה גבולי", אך הפירוש הראוי יותר בנסיבות המקרה הוא כפי מסקנת בית המשפט המחוזי, ועיקרו השארת 17.4% מאחוזי הבניה בבית המשותף, בידי המשיבים. גם השופט אנגלרד הסתמך על מכתבו של האדריכל. לשיטתו, אם היה כאן ויתור של מוכרי הדירה למערערים, הרי שויתור זה מחייב אף את המשיבים (שכן המוכר לא יכול להעביר לקונה יותר מן הזכויות אשר בידיו). על כן סבר השופט אנגלרד, כי יש לדחות הערעור.

7.בפני עתירה לקיומו של דיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה. טוענים העותרים, כי תחת ידיו של בית משפט זה יצאה הלכה חדשה ועקרונית, המשפיעה על תקנונים רבים וקובעת אמות מידה עקרוניות ליחס שבין הסכמים להצמדת רכוש משותף ובין אחוזי הבניה בנכס. נטען, כי נוכח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וסעיף 3 שבו, אין עוד מקום להסתמך על ע"א 749/76 הנ"ל , אלא יש לנקוט בפרשנות מצמצמת לפגיעה בזכויות הקניין של הדיירים האחרים. מטעם זה, יש לקבוע בדיון נוסף, כי בהיעדר הסכמה מפורשת, אין להסיק ויתור על אחוזי בניה מטעם הדיירים, ואין להסיק מעצם ההסכמה להצמדה ובניה, כי מניה וביה הוסכם גם על היקפה. כן נטען, כי בפסק הדין נקבעו מושכלות יסוד לעניין פירוש תקנון הבית המשותף, וגם מטעם זה מן הדין לקיים דיון נוסף בעניין זה.

8.לאחר שעיינתי בחומר שבפני ובטענות הצדדים, נחה דעתי כי דין העתירה להידחות. אכן, פסק הדין עוסק רובו ככולו בשאלת פרשנותו של התקנון הספציפי שעמד בפניו. חילוקי הדעות בין השופטים בבית משפט זה, כמו גם בינם ובין שופט הערכאה הראשונה, סובבים סביב השאלה, אם בנסיבות מקרה זה יש לפרש תקנון הבית המשותף - בניסוחו הקונקרטי - בצורה זו או אחרת. זאת ועוד: אף אליבא דשופט המיעוט מדובר הוא ב"מקרה גבולי". שאלת ההלכה שנקבעה בע"א 749/76 הנ"ל

ומכונה לאור חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, לא עמדה בפני עצמה לדיון בפני בית המשפט, שכן הבחינה היתה, בעיקרה, כלום בנסיבות המקרה ניתן לראות בעותרים כמסכימים לא רק להצמדה ולבניה, אלא גם להיקף הבניה ואחוזי הבניה הנדרשים. על רקע זה ומבלי להביע כל עמדה לגוף העניין, נראה כי אין זה מקרה מתאים לקיומו של דיון נוסף כמשמעו בסעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד1984-, שכן אין בו הלכה חדשה או קושי מיוחד המצדיק קיום דיון נוסף. מטעם זה, נחה דעתי כי דין העתירה להידחות.

העתירה לדיון נוסף נדחית. העותרים יישאו בהוצאות המשיבים בסך 5,000 ש"ח.