דנ"א 4162/07 אברהם שנרך נ. נועם פלס

בפניי עתירה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון מיום 11.2.07 בע"א 1858/05, שבו נדחה ערעורו של העותר על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, שבגדרו הורה בית המשפט המחוזי על פירוק שיתוף בבניין מגורים בתל-אביב בדרך של רישום בית משותף, קבע כי לעותר אין כל זכויות באותו בניין ובגגו והורה לעותר לפנות את הבניין.

בניין המגורים, שהזכויות בו הן שעמדו במוקד המחלוקת בין הצדדים, נמצא בבעלות חברת המניות "נווה קוק 24 בע"מ", שנוסדה בשנת 1950 ובנתה את הבניין. בבניין ישנן שלוש קומות שבכל אחת מהן דירת מגורים אחת וכן דירה הנמצאת בקומת הקרקע וגג שבו מצוי חדר כביסה. שלושת מייסדי החברה חילקו ביניהם את מניותיה כך שכל אחד מהם קיבל את הזכויות בדירת מגורים אחת, שליש מהזכויות בגג ושליש מהזכויות בקומת הקרקע. כן קיבל כל אחד מהמייסדים מנית ניהול אחת מתוך שלוש שחולקו. בהחלטת האסיפה הכללית של החברה מיום 2.1.1952 נקבע כי יש לתקן את תקנון החברה (להלן: התקנון ), כך שתתווסף לו הוראה לפיה לא תתאפשר העברת מניית ניהול בלא רכישת אחת מן המניות מסוגי המניות האחרים (המייצגים את הזכויות בדירות, בקומת הקרקע ובגג), וכי לא תתאפשר העברת המניות מאחד מסוגי המניות האחרים בלא לרכוש עמה מניית ניהול.

במהלך השנים מאז הקמתו מכרו בעלי הזכויות בבניין את מניותיהם לאחרים בשורה של עסקאות שאין צורך לפרטן בגדרו של הליך זה. ביום 5.12.95 נמכרו לעותר על ידי אחת ממייסדות הבניין מניה המתייחסת לזכויות בגג ומניה המתייחסת לזכויות בקומת הקרקע מבלי שתימכר יחד עימן לעותר מנית הנהלה. כן פעל העותר יחד עם שני שותפים נוספים כדי לרכוש זכויות נוספות בבניין. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שניתן בתובענה שהוגשה על ידי חלק מבעלי הדירות בבניין, נקבע שההסכמים אותם כרתו העותר ושותפיו לרכישת זכויות בבניין הם בטלים. באשר להסכם שכרתו שותפיו של העותר נקבע כי ההסכם בטל משום שהשותפים רכשו זכויות ברכוש המשותף, שכלל לא ניתן היה למכור להם, ואילו באשר להסכם שכרת העותר נקבע כי הוא בטל שכן הוא נעשה בניגוד להוראות התקנון; זאת, בין היתר, נוכח העובדה שהעותר רכש מניות המייצגות זכויות בקומת הקרקע ובגג מבלי לרכוש בצמוד להן מנית הנהלה. לפיכך, קבע בית המשפט המחוזי כי לעותר אין זכויות כלשהן בבניין והורה על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישום בית משותף. ערעור שהגיש העותר לבית משפט זה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נדחה. בית המשפט העליון בפסק דין שניתן מפי השופט ד' חשין ובהסכמת השופטת א' פרוקצ'יה והשופט א' גרוניס קיבל את קביעותיו של בית המשפט המחוזי לגבי פרשנות ההסכמים שבין הצדדים והוראות התקנון, ועל כן לא מצא עילה להתערב במסקנתו של בית המשפט המחוזי בדבר בטלות ההסכמים והעדר זכויות של העותר בבניין. מכאן העתירה לדיון נוסף שבפניי.

לטענת העותר יש לקיים דיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון משום שפסק הדין מעורר שאלות עקרוניות ויישומיות בנוגע לזכויותיהם של בעלי דירות בבנייני מגורים שלא נרשמו כבתים משותפים ושהיחסים ביניהם מוסדרים באמצעות חברה בע"מ. העותר מוסיף וטוען כי פסק הדין עלול להביא למצב שבו אנשים רבים שהאמינו כי הם בעלי זכויות בדירותיהם ימצאו את עצמם חסרי כל זכויות. כן טוען העותר כי לא היה מקום לקבוע כי ההסכמים שכרתו העותר ושותפיו הם בטלים אך משום שהם עומדים בניגוד להוראות התקנון, שכן גם הסכמים אחרים שנמצאו על ידי בית המשפט כשרירים ותקפים נעשו בניגוד להוראות התקנון. עוד טוען העותר כי פסק הדין נשוא העתירה נוגד תפיסות בסיסיות בדיני הקניין בדבר החופש הניתן לבעלים במקרקעין לבצע עסקאות בחלקו במקרקעין אף ללא הסכמת יתר השותפים.

המשיבים מתנגדים לקיום דיון נוסף בפסק הדין נשוא העתירה. לטענת המשיבים לא נקבעה בפסק הדין האמורה הלכה חדשה כלשהי, ולמעשה אימץ בית המשפט העליון בפסק דינו את קביעותיו של בית המשפט המחוזי. המשיבים טוענים כי פסק הדין חל רק ביחסים שבין העותר לבינם, ואין לו כל השלכה על בעלי דירות בבניינים שאינם רשומים כבתים משותפים, שכן העותר כלל לא התיימר לרכוש זכויות בדירה בבניין כי אם במניות המייצגות את השטחים הפנויים בבניין שאינם דירות. כן טוענים המשיבים כי אין כל פגם בהסכמים האחרים שנעשו בנוגע לזכויות בבניין, וכי פסק הדין עולה בקנה אחד עם הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ועם ההגדרה המצויה בו לרכוש משותף בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים. המשיבים מוסיפים וטוענים כי העותר ושותפיו פעלו במשך השנים על מנת להשתלט על מהלך החיים בבניין ולמנוע את רישומו כבית משותף, ואלה הן מטרות העותר גם במסגרת ההליך דנן.

דין העתירה לדיון נוסף להידחות. פסק הדין נשוא העתירה מבוסס כל כולו על נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה דנן ועל פרשנות ההסכמים שכרתו בעלי הדין והיחס בין אותם הסכמים להוראות התקנון. פסק הדין אינו קובע הלכה חדשה בנוגע למעמדם של המחזיקים בדירות בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים או בנוגע לחופש הפעולה של בעל זכויות במקרקעין. ניסיונו של העותר לשוות לפסק הדין נשוא עתירה מעמד של פסק דין תקדימי וחדשני הינו, אפוא, חסר כל יסוד ואף לטענותיו בדבר השפעותיו האפשריות של פסק הדין על בעלי המניות בחברות בית אין בסיס כלשהו. משלא נקבעה בפסק הדין נשוא העתירה הלכה כלשהי, ומשהוא אינו עומד בסתירה להלכות קודמות של בית משפט זה, הרי ברי כי לא מתקיימים בענייננו התנאים לקיום ההליך הנדיר והייחודי של דיון נוסף בפסק דין של בית המשפט העליון, הקבועים בסעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

אשר על כן, העתירה נדחית. העותר יישא בשכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ש"ח לטובת המשיבים 2-1 ובסכום זהה לטובת המשיבים 4-3.