דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים

1.

לפני עתירה לקיים דיון נוסף בפסק-דינו של בית המשפט העליון בעע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (לא פורסם, 9.1.2011) (כבוד השופטים מ' נאור , א' רובינשטיין ו ס' ג'ובראן ) במסגרתו נתקבל ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב (כבוד השופט ע' מודריק ).

2.

במוקד הדיון ניצב נכס מקרקעין בגבעתיים (ברחוב יבנאלי 32), עליו בנויות שתי דירות צמודות-קרקע. שתי הדירות בעלות קיר משותף אחד, והן רשומות כבית משותף. לכל אחת מן הדירות מוצמד חלק מן הגינה, אולם יתר השטחים המשותפים בבית אינם מוצמדים לאף אחת מהדירות. העותרת, חברת בני אליעזר בע"מ, היא בעלת הזכויות בדירה אחת, והמשיבה 3 (להלן: המשיבה ) היא בעלת הזכויות בדירה האחרת. זו הראשונה, ביקשה להרוס את דירתה ולהקים תחתיה, על אותו השטח ובצמוד לדירתה של המשיבה, בניין מגורים בן חמש קומות (להלן: הבניין ). המחלוקת בין הצדדים עיקרה בשאלה אם יש להתיר לעותרת להקים את הבניין במתכונת האמורה. על רקע זה התנהלו בין הצדדים מספר הליכים. תחילה, הגישה המשיבה התנגדות לוועדת המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (המשיבה 1, להלן: הוועדה המקומית ). התנגדותה של המשיבה התקבלה, בין היתר, מן הטעם שלא ניתנה הסכמתם של לפחות 75% מבעלי הזכויות בנכס. על החלטה זו הגישה העותרת ערר, אשר התקבל בחלקו, במובן זה שבניית הבניין אושרה, במגבלות מסוימות. בין השאר נקבע, כי אין מקום להתיר את בנייתה של הקומה החמישית. על החלטה זו האחרונה הוגשו שתי עתירות לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב, האחת מטעם העותרת והשנייה מטעם הוועדה המקומית. עתירתה של העותרת התקבלה, ונקבע שניתן להתיר את הבנייה, בעוד עתירתה של הוועדה המקומית נדחתה. על רקע זה, הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט העליון.

3.

בפסק דין מפורט, שניתן מפי השופט א' רובינשטיין

ובהסכמת השופטים מ' נאור ו ס' ג'ובראן , קיבל בית המשפט את ערעורה של הוועדה המקומית, והורה להשיב אליה את הדיון בשאלת היתר הבניה של העותרת. נקבע, כי הוועדה המקומית רשאית אמנם לדון בשאלה תכנונית אף במצב בו בעלי הזכויות בנכס מתנגדים להיתר המבוקש מטעמים תכנוניים כאלה ואחרים. אלא שסמכות זו מסורה למוסדות התכנון, אך במקום בו נמצאים "תימוכין קנייניים" באשר לזכויותיו של מבקש ההיתר בחלקי הנכס בהם הוא מבקש לערוך שינוי. נוכח העובדה שסמכותם של מוסדות התכנון מוגבלת אך לשאלות תכנוניות, ובהתאם להלכה המקובלת, הם אינם מוסמכים להכריע בשאלות קנייניות מהותיות לגופן. משכך, במקרה בו קיימת מחלוקת קניינית מהותית הדרושה הכרעה – כך נקבע – רשאים מוסדות התכנון לעכב את מתן ההכרעה בשאלה התכנונית עד להכרעת הערכאה המוסמכת בשאלה הקניינית העומדת על הפרק.

בית המשפט המשיך ונדרש אפוא לשאלה אם קיימת במקרה זה מחלוקת קניינית הצריכה הכרעה, ואשר מצדיקה לעכב את הדיון בבקשת היתר הבניה כאמור. נקבע, כי בניה על המקרקעין המשותפים אינה בגדר "שימוש רגיל" כלשון סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המורה כי שותף המבקש לבצע פעולה בנכס החורגת מגדר "השימוש הרגיל" בו, זקוק להסכמת שותפיו. עוד נקבע, כי במקרה שלפנינו, הגג שמעל לדירתה של העותרת לא הוצמד לדירתה, ומשכך – אין לה זכויות קנייניות עצמאיות בו. בית המשפט הוסיף וקבע, כי רצונה של העותרת לנצל זכויות בנייה קיימות מעורר אף הוא קושי מסוים במקרה זה, וזאת שכן ניצול זכויות אלה עשוי להביא לפגיעה מסוימת בערך הנכס. משכך, ניצול הזכויות צריך להיעשות במקרה זה תוך הסכמה בין השותפים או בהכרעה שיפוטית. בנסיבות אלה, נפסק כי אין "תימוכין קנייניים" לבקשת ההיתר, ומן הטעם הזה רשאים מוסדות התכנון לעכב את ההכרעה במתן ההיתר עד לבירור הזכויות הקנייניות המהותיות.

באשר לטענה בדבר שינוי אופי השכונה, נקבע כי אין למנוע במקרה שלפנינו בנייה רוויה לגובה, וזאת שכן שתכנית המתאר החלה על הנכס מאפשרת גם בנייה שכזו. כמו-כן, התייחס בית המשפט לשאלת היחס בין מספר סעיפים בתכנית בניין הערים החלה במקרה שלפנינו, בכל הנוגע לבניית הקומה החמישית ולזכויות הבנייה הקיימות לצורך כך. בסיכום הדברים נקבע כי " לא ניתן לאשר את הבקשה כפי שהוגשה, והדיון בה יוחזר לועדה המקומית; נוכח היעדרם של "תימוכין קנייניים", תדון הועדה בבקשה (בהיבטיה התכנוניים) לאחר שיוסדרו הסוגיות הקנייניות, לרבות חלוקת זכויות הבניה. גם בקשת המשיבה לקומה חמישית תידון מחדש על ידי הועדה המקומית לפי האמור, קרי לאחר הבהרת הזכויות הקנייניות ".

4.

העותרת סבורה כי יש מקום לקיים דיון נוסף בפסק הדין. בין השאר, טוענת העותרת כי נקבעה בו הלכה חדשה, אשר לפיה בהיעדר הסכמה של יתר בעלי הזכויות בבית המשותף לא ניתן לדון בבקשה להיתר הבניה אשר מוגשת על-ידי אחד מבעלי הזכויות בבית. לשיטתה, מדובר בקביעות העומדות בניגוד להלכות קודמות של בית המשפט הזה, ובייחוד לדברים שנקבעו בבג"ץ 1578/90 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה (לא פורסם, 24.10.1990) (להלן: פרשת אייזן ). העותרת טוענת כי מדובר בהכרעה אשר תשפיע על כלל בעלי הזכויות בבתים המשותפים בישראל. וזאת, כך נטען, נוכח העובדה שלאמור, לשיטתה, בפסק הדין לכל בעל דירה בבית משותף תהיה "זכות וטו", שתאפשר לו למנוע ממי שמבקש היתר בנייה להוציא לפועל כל שיפור או תוספת רצויים. ואף מן הטעם הזה מוצדק, לשיטתה, לקיים במקרה זה דיון נוסף.

5.

הוועדה המקומית וועדת הערר (המשיבות 2-1), לעומת זאת, סבורות שתיהן שאין מקום לקיים דיון נוסף במקרה שלפנינו. לשיטתן, פסק הדין אינו עומד בסתירה להלכות קודמות של בית המשפט זה, לרבות ההלכה שנקבעה בפרשת אייזן .

6.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות. כידוע, הליך הדיון הנוסף שמור למקרים יוצאי דופן ונדירים, שבהם פסק בית המשפט העליון הלכה חשובה, קשה, חדשה או כזו העומדת בסתירה להלכה קודמת של בית-המשפט העליון (סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984). המקרה שלפנינו אינו בא בגדר אותם המקרים החריגים. הכרעתו של בית המשפט במקרה שלפנינו נעוצה בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, ואף עולה בקנה אחד עם ההלכה המקובלת בעניין סמכותם של גופי התכנון להכריע בשאלות הקנייניות המתעוררות, לרבות הדברים שנקבעו בפרשת אייזן . בית המשפט בענייננו אף הבהיר כי "נראה כי מצויים אנו בגדרי פסק הדין בעניין אייזן , לפיו מוסדות התכנון רשאים

לעכב את בקשת המשיבה ולהפנותה לערכאה אזרחית להכרעה בסוגיה הקניינית" [ההדגשה במקור]. אכן, כפי שאף הובהר בפסק הדין, עצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בנייה. אלא שמוסדות התכנון רשאים יהיו לעכב את הדיון בבקשה, במקרים המתאימים לכך, כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה. אין מדובר, אפוא, במקרה זה בהלכה חדשה בעלת השלכות רוחב שיצאה תחת ידו של בית משפט זה, אלא, בעיקרו של דבר – ביישומם של עקרונות יסוד בדיני התכנון והבניה המוכרים זה מכבר. בנסיבות המקרה שלפנינו אינו נמנה אם-כן על אותם מקרים נדירים ויוצאי דופן, שבהן נכון הוא ומוצדק לקיים דיון נוסף בפסק-דין של בית המשפט העליון.

התוצאה היא שהעתירה נדחית. העותר ישא בשכר טרחת עורך דינן של המשיבות 2-1 בשיעור כולל של 10,000 ש"ח.