ע"א 2657/20 פשים אחזקות בע"מ נ. עטיה חסן

1.

לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' גייפמן ) בה"פ 33873-07-16 יום 22.32020, וזאת עד להכרעה בערעור.

2.

כעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ביום 23.6.2015 רכשה המבקשת דירה בבניין שבשדרות ירושלים 97 ביפו (גוש 7024 חלקה 149; להלן: הבניין , ו המקרקעין , בהתאמה).

המקרקעין רשומים בפנקס הזכויות בבעלות רשות הפיתוח, ומנוהלים עבורה על ידי חברת עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (המשיבה 4; להלן: עמידר ) ורשות מקרקעי ישראל (המשיבה 5; להלן: רמ"י ). במסגרת זאת, מכרה רמ"י את הבעלות בדירות הבניין לצדדים שלישיים, והחלה בהליכי רישומו כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

3.

בין הצדדים התעוררה מחלוקת באשר לשטח דירת המשיבה 3 בבניין (להלן: הדירה ) לצורך חישוב שיעור חלקה ברכוש המשותף. זאת, על רקע קיומן של הפרות בנייה שהביאו להגדלת שטח הדירה ביחס לגודלה על פי היתר הבנייה שניתן בשנת 1946, לשטח של 85.31 מ"ר.

משכך, הגישה המבקשת המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, במסגרתה ביקשה כי יצהיר ששטח הדירה לעניין חישוב חלקה ברכוש המשותף הוא 51 מ"ר, ולא 85.31 מ"ר, וכי יורה הוראות נוספות בעניין רישום הבניין כבית משותף.

4.

בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המבקשת.

נקבע כי אומנם, כ-22.02 מ"ר משטח הדירה נבנו ללא היתר מתאים; אולם חרף כך, קיימים שיקולים מספר המצדיקים את חישוב שיעורו של החלק ברכוש המשותף שיוצמד לדירה לפי שטח של 85.31 מ"ר, בהתאם לתנאי חוזי המכר של הדירה.

קביעה זו נומקה בין היתר בהוראות הרלוונטיות מחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969; פרשנותם של חוזי המכר למכירת הדירות בבניין שנערכו בין היתר בשם רשות הפיתוח; ותום ליבם של המשיבה 3 ושל הבעלים הקודמים בדירה, אשר לא ידעו על חריגות הבנייה האמורות שבוצעו שנים רבות לפני שהזכויות בדירה נמכרו בשם רשות הפיתוח.

5.

המבקשת ערערה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי לבית משפט זה.

בד בבד, הוגשה הבקשה שלפניי לעיכוב ביצוע פסק הדין, אשר אינה אלא בקשה לסעד זמני שיורה על "עיכוב ביצוע רישום הבניין כבית משותף", כלשון המבקשת.

6.

לטענת המבקשת, סיכויי הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי גבוהים, ואילו "מאזן הנוחות" נוטה לטובתה, ועל כן יש להיעתר לבקשתה.

באשר ל"מאזן הנוחות", נטען בעיקרו של דבר כי אם הבניין יירשם כבית משותף והמשיבה 3 תמכור את זכויותיה, הקונה עשוי ליהנות מ"תקנת השוק" ועל כן לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו.

עוד נטען, כי מאחר שהבניין לא נרשם כבית משותף מזה עשרות שנים, "לא ייגרם כל נזק ממשי למי מהמשיבים בעיכוב הרישום למשך תקופה קצרה נוספת עד לבירור הערעור", כלשון המבקשת.

7.

מנגד, המשיבים 1 – 3 מתנגדים לבקשה.

לטענתם, סיכויי הערעור נמוכים, מאחר שהוא מופנה בעיקרו כלפי קביעות שבעובדה אשר אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן.

אשר ל"מאזן הנוחות", נטען כי עיכוב הליך הרישום אינו מאפשר למשיבה 3 לקבל הלוואת משכנתא עבור הדירה ועל כן מסב לה "נזק כלכלי גדול היקף", כהגדרתם. מנגד, אם יגרמו למבקשת נזקים כלשהם בגין רישום הבניין כבית משותף, נטען כי היא תוכל להגיש תביעה בגין נזקיה נגד רמ"י ועמידר.

8.

לבסוף, רמ"י ועמידר הותירו את ההכרעה בבקשה "לשיקול דעתו של בית המשפט", אולם ציינו כי לגישתן ניתן לשמור על זכויות המבקשת בתקופת הערעור

על ידי רישום הערת אזהרה בדירה.

9.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להתקבל באופן חלקי.

ככלל, בעל דין זכאי ליהנות ממימוש פירות זכייתו, ואין בהגשת ערעור, לכשעצמה, כדי למנוע את מימוש הזכייה באופן מלא.

על המבקש סעד זמני עד להכרעה בערעור להראות כי סיכויי הערעור להתקבל טובים, וכי "מאזן הנוחות" נוטה לטובתו, במובן זה שעלול להיגרם לו נזק בלתי הפיך או שיהיה קושי ממשי להשיב את מצב הדברים לקדמותו אם יתקבל ערעורו. בין שני התנאים קיים יחס של "מקבילית כוחות", באופן שככל שסיכויי הערעור נמוכים כך יוטל נטל כבד יותר על המבקש להראות כי "מאזן הנוחות" נוטה לטובתו, ולהיפך. ואולם, מבין שני התנאים, מעמד הבכורה נתון לתנאי בדבר "מאזן הנוחות" (ראו למשל ע"א 4115/19 סונול ישראל בע"מ נ' פרג' (28.7.2019)).

10.

במקרה דנן, אני סבור כי קיים אומנם חשש כי מכירת הדירה תסב למבקשת נזק בלתי הפיך. אולם, אין בכך כדי לעכב באופן גורף את רישום הבניין כבית משותף – שהרי ניתן לצמצם חשש זה על ידי קביעה כי אין לבצע כל דיספוזיציה בדירה.

משכך, אני מורה כי אין לבצע כל דיספוזיציה בדירת המשיבה 3 עד להכרעה בערעור, וזאת בכפוף להפקדת סך של 50,000 ש"ח במזומן או בערבות בנקאית צמודה בקופת בית המשפט המחוזי על ידי המבקשת, וזאת עד ליום 24.6.2020.

אם הסכום האמור לא יופקד במועדו, יפקע הסעד הזמני.

11.

הבקשה מתקבלת אפוא באופן חלקי, כאמור בפסקה 10 לעיל.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.