ע"א 2756/01 עומר סאמי אקפולט נ. אמין עסאס

במסגרת הליכי הסדר על-פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט1969- (להלן: הפקודה), שנערכו באזור כפר קאסם, הגישו המשיבים 4-1 (להלן: המשיבים) מחודש יוני 1969 ועד חודש אוקטובר 1984 תביעות לזכויות בחלקות מקרקעין מסוימות שהיו בבעלות עבדאללה עיסא עסאס (להלן: המנוח). בתביעותיהם נמנעו המשיבים, שטענו כי הם יורשי המנוח, מלהזכיר את המשיבים 7-5, ילדיה של בתו של המנוח, ספא, שנפטרה אף היא (להלן: יורשי ספא). בתביעות לגבי חלקות המקרקעין שהגישו המשיבים החל משנת 1983 הוסיפו וטענו, כי זכויותיהם בחלקות נובעות ממתנה שנתן המנוח לשלושה מבניו - המשיב 3, המשיב 4, ואביהם של המשיבים 1 ו2-. בסיומם של הליכי ההסדר, בחודש נובמבר 1984, נרשמו חלקות המקרקעין על-שם המשיבים.

בתאריך 20.12.84 הגישו יורשי ספא לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו תביעה כנגד המשיבים לתיקון הרישום בלוח הזכויות ובספרי המקרקעין. במהלך המשפט העידו מטעם המשיבים עדים שונים, כי בשנת 1940 המנוח חילק במתנה את החלקות בין שלושת הבנים, ומכאן שזכויות המשיבים בחלקות הן מכוח מתנה זו. ברם, תיק זה נסתיים בפסק-דין, שניתן בשנת 1993 בערעור שהוגש לבית-המשפט העליון (ע"א 4861/91), ואשר בו נקבע:

הערכאה הראשונה מצאה כי ספא השתתפה עם אחיה בעיבוד החלקות, כי הם התחלקו עימה ביבול וכי הם התחייבו כלפי יורשיה להגיש תביעות לפקיד ההסדר אף בשמם.

נמצא כי יורשי ספא הוכיחו זכויותיהם בחלקות.

...

[המשיבים] העלימו מפקיד ההסדר כי ל[מנוח] יורשים נוספים, שאף להם זכויות בחלקות. התנהגות כזו מהווה מירמה כמשמעותה בסעיף 93 לפקודה.

מכיוון שכשנתיים קודם לכן ניתן צו ירושה על עזבון המנוח, שהצהיר על חלוקת העיזבון בין כל יורשיו של המנוח - המשיבים, ספא, וכן בן נוסף של המנוח, איסמעיל עבדאללה עסאס, שהמבקשים הם יורשיו - הורה בית-המשפט העליון כי חלקות המקרקעין יירשמו על-פי צו הירושה.

בשנת 1999 הגישו המשיבים לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו תובענה כנגד המבקשים למתן סעד הצהרתי, שלפיו המשיבים הם הבעלים הבלעדיים של חלקות המקרקעין. תובענת המשיבים בוססה בעיקרה על מסמך הנחזה להיות חוזה מכר בערבית משנת 1934, המעיד על עסקה למכר חלקות המקרקעין תמורת אלף לירות פלסטיניות שנכרתה בין המנוח לבין שלושת בניו. בכתב-התביעה שהגישו המשיבים נטען, כי המנוח מכר עוד בחייו את מלוא זכויותיו בחלקות המקרקעין לשלושת בניו, ועל-כן חלקות המקרקעין אינן חלק מעזבון המנוח. עוד הסתמכו המשיבים בתובענתם על תצהיר, שנחתם בשנת 1997 על-ידי יורשי ספא, ואשר בגידרו ויתרו יורשי ספא על כל זכויותיהם בחלקות המקרקעין לטובת המשיבים (להלן: כתב-הוויתור).

המבקשים, שהגישו תביעה-שכנגד לפירוק השיתוף עם המשיבים בחלקות המקרקעין, הגישו לבית-המשפט המחוזי גם בקשה לדחות על הסף את תובענת המשיבים. בבקשתם טענו, כי יש לדחות את תובענת המשיבים מחמת מעשה בית-דין או בהסתמך על סעיף 81 לפקודה, שזו לשונו:

הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה.

בית-המשפט המחוזי דחה את הבקשה לדחיית התובענה על הסף. בהחלטתו קבע, כי תובענת המשיבים אינה מבוססת על טענות שנדחו במשפט הקודם, שהתנהל בין יורשי ספא לבין המשיבים, אלא על מצב דברים חדש, שנוצר בעקבות כתב-הוויתור שעליו חתמו יורשי ספא לטובת המשיבים.

מכאן הבקשה שבפניי, שבגידרה חזרו המבקשים על הטענות שהעלו בפני בית-המשפט המחוזי. לעמדת המבקשים הצטרף המשיב 8, שמונה כמנהל הנכסים העזובים של אביהם של המבקשים.

מנגד, המשיבים התנגדו למתן רשות ערעור. טענתם הייתה, כי התובענה הנוכחית נסמכת על עילה אחרת, השונה באופן מהותי מן העילה נשוא ההליך שהתנהל ביניהם לבין יורשי ספא; וכי ממילא התובענה גם מתנהלת בין צדדים שונים, וזאת מכיוון שהמבקשים לא היו צד להליך הקודם. עוד טענו המשיבים, כי סעיף 81 לפקודה חל אך ורק על זכויות במקרקעין שלא נתבעו קודם להסדר, וכי, להבדיל, הזכות שלקיומה טוענים המשיבים נתבעה על-ידיהם זה מכבר במסגרת הליך ההסדר שהסתיים בשנת 1984, ואף נרשמה בסיומם של הליכי ההסדר בפנקס רישום המקרקעין, הגם שמאוחר יותר שונתה בפסק-דינו של בית-המשפט העליון. המשיבים הסבירו, כי עתה הם חפֵצים להוכיח זכות זו על-ידי ראיה חדשה - חוזה המכר משנת 1934 - שלא הייתה בידיהם בעת שהתנהל ההליך הקודם כנגד יורשי ספא, ואף הועלמה מהם במתכוון; וכי תובענתם אינה לתיקון הרישום אלא להחזרת הרישום שנעשה במהלך הליכי ההסדר על-כנו על-ידי הוכחת חוסר נכונותה של התרמית שיוחסה להם בעבר. המשיבים הוסיפו וטענו, כי למצער יש לברר את תובענתם למתן הצהרה על זכותם בחלקות המקרקעין, המתבססת על כתב-הוויתור.

החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור וכאילו הוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.

עילת התובענה שהגישו המשיבים כנגד המבקשים אינה יכולה להתבסס על כתב-הוויתור, שנעשה על-ידי צד שלישי - יורשי ספא - אלא ככל שהמשיבים תובעים כי בית-המשפט המחוזי יצהיר על תוקפו של כתב-הוויתור כלפי המבקשים. נמצא, כי תובענת המשיבים מבוססת אך על חוזה המכר משנת 1934, ומבקשת לתקוף את רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין, כפי שמצב הרישום נקבע בפסק-דינו של בית-משפט זה משנת 1993. פסק-דין זה ניתן, כאמור, במסגרת הדיון בטענות יורשי ספא כנגד הסדר הזכויות שנסתיים בחודש נובמבר 1984. תובענת יורשי ספא נסמכה על סעיף 93 לפקודה, המאפשר - כחריג לכלל סופיות ההסדר הקבוע בסעיף 81 לפקודה - לתקוף בתוך תקופת ההתיישנות את רישום הזכויות בפנקס החדש אם הרישום הושג במירמה. ראו ע"א 4861/91 עיסה נ' סרסור (לא פורסם; ניתן בתאריך 29.8.93); ע"א 135/66 אל-כאזן נ' הנאמן על רכוש העדה בכפר בענה , פ"ד כ(2) 645, בע' 647.

על רקע זה השאלה המתעוררת היא, האם הוראת סעיף 81 לפקודה, המגלמת את העיקרון בדבר סופיות ההסדר, מצריכה לדחות את תובענת המשיבים על הסף.

הטעמים לעיקרון בדבר סופיותו של הסדר זכויות במקרקעין הם בעיקרם שניים. הטעם האחד טמון בשאיפה למחות את כל זכויות העבר במקרקעין נשוא ההסדר, וזאת על-מנת לייתר בעתיד את הצורך בחקירות חוזרות ביחס לזכויות אלו, ובכדי להגן על אמון הציבור במצב הזכויות במרשם כתוצאה מן ההסדר. הטעם השני נובע מן האינטרס ביצירת מעשה בית-דין לטובת הבעלים הרשום, שהיה צד ישיר לתהליך בירור הזכויות, או הסתמך עליו; ומאינטרס החברה בהבטחת פעולה יעילה של מערכת המשפט ובמניעת התדיינויות חוזרות ונשנות. ראו חיים זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל (תשס"א), 308-298. נוכח טעמים אלו פורש סעיף 81 לפקודה, כך "שלאחר הרישום החדש אין להתחשב עם שום תביעת זכות הנובעת מהתקופה שמלפני ההסדר והסותרת את הרישום החדש" (ע"א 193/56

אל-קרא נ' אבו-חמוד , פ"ד יא(2) 1267, בע' 1268), אלא אם "הטוען כי נפגע כתוצאה מן הרישום ... [מ]עגן את עילתו בסעיפים 93 עד 97 לפקודה" (ע"א 3701/93 אל הוזייל נ' מדינת ישראל (לא פורסם; ניתן בתאריך 30.6.94)). סעיפים אלו עוסקים בתיקון הפנקס במקרים של מירמה מחד-גיסא, או השמטות ואי-דיוקים מאידך-גיסא.

במקרה שבפניי, עילת התביעה של המשיבים - לפי גרסתם - מבוססת על חוזה המכר שלכאורה נכרת בין המנוח לבין שלושת בניו בשנת 1934, ואינה נסמכת על סעיפים 97-93 לפקודה. לטענת המשיבים, חוזה-מכר זה, כשלעצמו, הקנה להם זכויות בחלקות המקרקעין. ברי איפוא, כי זכויות אלו התבטלו משהושלם הסדר הזכויות בחלקות המקרקעין, ובעיקר משנקבע בפסק-הדין משנת 1993 מצב הזכויות הנכון במסגרת ההסדר.

אשר-על-כן, הערעור מתקבל, החלטת בית-המשפט המחוזי מתבטלת, ותובענת המשיבים כנגד המבקשים נדחית על הסף, בכפוף לסמכות בית-המשפט המחוזי להצהיר ביחס למבקשים על תוקפו של כתב-הוויתור שעליו חתמו יורשי ספא. הדיון בעניין זה כמו גם בתביעה-שכנגד שהגישו המבקשים, יימשך.

המשיבים 4-1 ישאו בהוצאות המבקשים בסך 20,000 ש"ח.