ע"א 3047/01 רחמים איליה נ. מרילין קיסטלינגר

עתירה לקיום דיון נוסף בפסק-דינו של בית המשפט העליון, לפיו התקבל ערעורם של המשיבים והוכרז על בטלותו של חוזה מכר מקרקעין, בשל הטעייתה של המשיבה 1 ( המוכרת ) על-ידי העותר 1 ( הרוכש ), אשר לא גילה למוכרת עובדות שחובה הייתה עליו לגלותן בנסיבות העניין. בהחלטת כבוד הנשיא הועברה העתירה לעיוני.

2.המוכרת (תושבת ארצות הברית) ואחותה המנוחה (תושבת ישראל שנפטרה בשנת 1969) ירשו מאביהן חלקת קרקע חקלאית, באזור עפולה, שנרכשה על-ידי האב בשנת 1920. המוכרת לא שמרה על קשר הדוק עם קרוביה בישראל, ומי שטיפל בחלקה במשך שנים ודאג לסילוק החובות שרבצו עליה היה גיסה המנוח (בעל אחותה) של המוכרת. לאחר פטירת הגיס (בשנת 1995) הפכו המשיבים 3-2 - אחייניה של המוכרת - לשותפיה בבעלות על החלקה. הרוכש, תושב ישראל המתפרנס מחקלאות, גילה עניין ברכישת החלקה. בעזרת שני מכריו, העותרים 3-2, המתגוררים בארצות הברית, שכר את שירותיו של עורך-דין אמריקאי, ובאמצעותו איתר את המוכרת והודיע לה כי הוא מעוניין לרכוש את החלקה ומציע בעבורה סך 15,000 דולר. ההצעה נראתה למוכרת; וביום 26.10.95 (במשרד עורך-דינו של הרוכש בארצות הברית) נכרת חוזה למכירת החלקה בין המוכרת לבין שלושת העותרים. בחוזה הותנה, כי אם יתברר שזכויות המוכרת בחלקה פחותות מ100%-, ישולם לה רק חלק יחסי מן המחיר המוסכם. ומשהוברר כי למוכרת שני שלישים מזכות הבעלות, הועמדה התמורה המגיעה לה על סך 10,000 דולר.

כשנה לאחר כריתת החוזה, משבאה המוכרת לביקור בישראל, סיפרו לה אחייניה, כי עוד לפני מועד התקשרותה עם העותרים בחוזה המכר נרשמה ביחס לחלקה הערה אודות פרסום תכנית מיתאר, המשנה את ייעודה של החלקה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, וכי פרסום התכנית החדשה העלה את שווי החלקה במידה ניכרת ביותר. משהועמדה על העובדות הגישה המוכרת נגד העותרים תביעה, בה עתרה למתן פסק-דין המצהיר כי חוזה המכר בטל בשל פגמים בכריתתו. בעיקר סמכה התביעה על עילת הטעייה, ולחלופין, על טענות טעות, תרמית ועושק.

3.בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המוכרת, על-פי כל עילותיה. ביחס לעילת הטעייה - שרק היא מענייננו - קבע בית המשפט, כעובדה, כי דבר פרסומה של תכנית המיתאר החדשה היה ידוע לרוכש בזמן ההתקשרות. כן קבע, כי הרוכש הציג את עצמו בפני המוכרת כחקלאי המעוניין בחלקה בשל היותה קרקע חקלאית וכי המוכרת האמינה לטענתו. עם זאת סבר בית המשפט, כי ידיעתו אודות פרסום התכנית לא הטילה על הרוכש חובת גילוי כלפי המוכרת. ראשית, מפני שהמידע אשר בו המדובר היה גם בהישג ידה של המוכרת; שאילו פנתה לרשם המקרקעין יכלה גם היא לקבלו. יתרה מזאת, המידע אודות פרסום התכנית הופיע בנסח המקרקעין, שהרוכש הציג בפני המוכרת במועד כריתת החוזה; ומכל מקום לא הוכח, כי במועד זה ידע הרוכש שהמוכרת אינה יודעת אודות פרסומה של התכנית. שנית, הוסיף בית המשפט וקבע, כי המוכרת לא הוכיחה, שאילו ידעה על פרסום התכנית לא הייתה מתקשרת בעסקת המכר באותם תנאים. משמע כי, מכל מקום, לא הוכח שהתקיים קשר סיבתי בין העובדה שהרוכש לא גילה לה את דבר פרסום התכנית, לבין הסכמתה למכור את החלקה.

4.בית המשפט העליון, שלפניו ערערה המוכרת, קיבל את ערעורה, ביטל את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי והצהיר על בטלותו של חוזה המכר מחמת הטעייה. בפסק הדין (מפי השופט אנגלרד) נקבע כי:

בנסיבות המיוחדות של מקרה זה (ההדגש שלי - א' מ'), שבו הציעו לתושב חוץ, שאינו שולט בעברית, במקום מגוריו לרכוש (צ"ל: למכור - א' מ') חלקת אדמה חקלאית, שנרכשה בארץ לפני עשרות בשנים על-ידי מורישו, עקרון תום הלב דורש כי המציע יגלה לניצע את העובדה כי לגבי החלקה החקלאית קיימת תכנית לשינוי ייעוד, המעלה את ערך הקרקע. אי-גילוי עובדה זו הוא בבחינת הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973-, המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה.

ביחס לשאלת קיומו של קשר סיבתי צוין בפסק הדין, כי חובת הגילוי של מתקשר בחוזה מעוגנת בהנחה, כי למידע עשוי להיות משקל בגיבוש החלטתו של המתקשר האחר; וכי על-פי ניסיון החיים הכללי, פרסום התכנית היווה עובדה בעלת משקל לגיבוש החלטתה של המוכרת.

5.בעתירתם לקיום דיון נוסף טוענים העותרים, כי פסק-דינו של בית המשפט העליון מחדש הלכה בכך שהוא מרחיב עד מאוד את גדר המקרים בהם מוטלת חובת גילוי על צד לחוזה. כך במיוחד לנוכח העובדה, שבמקרה הנדון הוטלה חובת הגילוי על רוכש נכס . כן טוענים העותרים, כי בשאלת קיומו של קשר סיבתי, בין אי הגילוי לבין הסכמת המוכרת, התערב בית המשפט בהכרעה עובדתית של בית המשפט המחוזי, שהתבססה על הראיות שהובאו במשפט, וכי אף בכך חרג בית המשפט מן ההלכה הקיימת.

6.דין העתירה להידחות. מן העיון בפסק-דינו של בית המשפט העליון עולה, כי בית המשפט הגביל את הכרעתו, במפורש, לנסיבותיו המיוחדות של המקרה הנתון. מכאן שפסק הדין לא התיימר לקבוע הלכה כללית, העשויה להקים עילה לקיום דיון נוסף. לטענת העותרים, אף אם לא נקבעה הלכה במפורש, הרי שבמשתמע חידש בית המשפט הלכה, שכן כמעט ולא ניתן למצוא בפסיקה דוגמאות לכך שעסקה לרכישת נכס בוטלה מחמת אי-גילוי על-ידי הקונה (ראו: ד' פרידמן ונ' כהן חוזים , חלק ב, תשנ"ג, 822). אפילו אניח, כטענת העותרים, כי בפסק הדין, לפחות במשתמע, יש מידה של חידוש, הרי שבכך בלבד אין כדי להצדיק קיום דיון נוסף. ככלל, הוראה לקיים דיון נוסף עשויה להישקל כאשר ההלכה, שלגביה נטען כי היא חדשה או קשה, נקבעה בפסק-דינו של בית המשפט העליון באופן ברור ומפורש (השוו: דנ"פ 10082/01 דניאל זאדה נ' מדינת ישראל (לא פורסם)). בענייננו, כאמור, הבהיר בית המשפט כי הכרעתו מתייחסת לנסיבותיו המיוחדות של המקרה. יתרה מזאת, גם מקום בו מתקיימים תנאי סעיף 30 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד1984-, ולכאורה רשאי בית המשפט להורות על קיום דיון נוסף, נוטה בית המשפט, כעניין של מדיניות שיפוטית, שלא להורות על קיום דיון נוסף אלא במקרים בהם מתקיימים שיקולים כבדי משקל המצדיקים זאת (השוו: דנג"ץ 1091/95 ציון רובבשי נ' היועץ המשפטי לממשלה , תק-על 95(2) 1444); ושיקולים כאלה בוודאי שאינם מתקיימים בפרשתנו.

7.גם בטענתם השנייה של העותרים, המתייחסת לקביעת בית המשפט בדבר קיומו של קשר סיבתי בין אי-גילוי המידע לבין הסכמת המוכרת להתקשרות בעסקה, אין כדי להקים עילה לקיום דיון נוסף. מפסק הדין לא עולה, כי בקביעתו האמורה ביקש בית המשפט לחרוג מן ההלכה המורה שככלל אין בית-משפט שלערעור נוטה להתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו על-ידי הערכאה הראשונה. קביעתו, כי חובת הגילוי של מתקשר בחוזה מעוגנת בהנחה שהמידע עשוי להשפיע על החלטתו של המתקשר השני, היא קביעה משפטית; ואילו בקביעתו, כי על-פי ניסיון החיים הכללי פרסום התכנית היווה עובדה בעלת משקל לגיבוש החלטתה של המוכרת, אך יישם בית המשפט הלכה קיימת, תוך שהיפנה לעניין זה לע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש ואח' , פ"ד לז(1) 113, 145[ה], ולע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואח' , פ"ד מו(5) 727, 748[ה].

8.העתירה נדחית. העותרים ישלמו למשיבים שכר-טרחת עורך-דין בסך 20,000 ש"ח.