ע"א 3072/12 גרניר ניהול פרויקטים נ. מישור בניין והשקעות

1.

מונחת לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בת"א 3118-09 (כב' השופט י' שפסר ), במסגרתו נדחתה תביעת המבקשת למתן סעד הצהרתי כלפי המשיבים.

2.

ביום 1.7.2008 התקשרו המבקשת ומשיבה 1 בהסכם מכר מקרקעין הידועים כגוש 1240 חלקה 15 בעיר אשקלון. על פי הנטען, במסגרת הסכם המכר הצהירה משיבה 1 שהיא בעלת זכויות החכירה המהוונות במקרקעין, כי הוצאות הפיתוח כולן שולמו, כי ניתן היתר בניה לצורך הקמת 27 יחידות דיור, וכן כי הממכר כולל בתוכו תשלום בגין אגרות בניה והיטלים בסך של 300,000 ש"ח. בין הצדדים נתגלעו מחלוקות, בגינן הגישה המבקשת תביעה לבית המשפט המחוזי וטענה כי משיבה 1 הפרה את הסכם המכר בכך שבניגוד למצג שהציגה – כלל אין לה זכויות חכירה במקרקעין אלא זכויות פיתוח בלבד; על המקרקעין רובצים חובות פיתוח אשר הוסתרו מהמבקשת;

אין כל אפשרות מעשית לבנות על המקרקעין בניגוד למצגי משיבה 1; וכי משיבה 1 עתרה לביטול של היתר הבניה הקיים על המקרקעין. עוד נטען כי משיב 4 בתפקידו כעו"ד פעל בניגוד עניינים שעה שייצג שני צדדים לעסקה, ולא פעל לשם התאמת הסכם המכר למטרות שיועדו לו.

השאלה שהציב בית המשפט המחוזי לצורך ההכרעה עסקה "בשאלת הפרתו, ובידי מי, של הסכם מכר המקרקעין שנכרת בין התובעת לנתבעת ביום 1.7.2008". בית המשפט קבע כי מהראיות עולה שמצבו הרישומי של הנכס – זכויות חכירה או זכויות פיתוח – אינו מהווה הפרה של החוזה שכן בפועל "אין מחלוקת כי הנתבעת היא בעלת הזכויות במלוא המגרש... זכויות אשר עפ"י הסכם הפיתוח... ברור כי יעדן הסופי הינו חכירה" (עמ' 12 שורות 7-9). צוין כי "נציגי המנהל הבהירו חד משמעית כי מטרתה של ההתקשרות עם הנתבעת, כמו גם עם זוכות אחרות במגרשים אחרים, הינה מתן זכויות חכירה" (עמ' 12 שורות 18-20). בית המשפט המחוזי דחה אף את טענותיה של המבקשת בשאלה הוצאות הפיתוח וקבע כי ניתן היה לסלק חוב זה "לו רק היתה התובעת אכן מעוניינת במימוש ההסכם..." (עמ' 17 שורות 28-29). באשר להיתרי הבניה נקבע כי משיבה 1 גילתה מפורשות במסגרת ההסכם שתוקפו של ההיתר פג, וכי סברה היא בתום לב על אפשרות חידוש ההיתר ללא קושי מיוחד. אמנם, בהליך מאוחר יותר שנדון בעת"מ (ב"ש) 437/09 הוועדה המקומית לתו"ב אשקלון נ' ג.י.א ירון יזמות בניה והשקעות בע"מ (15.3.2010) נקבעה פרשנות שונה ביחס לניצול אחוזי הבניה בתב"ע נשוא המחלוקת, ואולם פסק דין זה מאוחר לכריתת ההסכם בין הצדדים, והפרשנות העולה ממנו אינה מצויה באחריותה של משיבה 1, הנבחנת נכון ליום כריתת הסכם המכר. עוד הוסף בבחינת למעלה מן הצורך כי גם במסגרת הפרשנות החדשה, לא הוכח כי משיבה 1 ביצעה כל הפרה המונעת את מימושו של הסכם המכר. אשר על כן קבע בית המשפט המחוזי כי המבקשת לא הוכיחה את תביעתה. עוד נקבע כי המבקשת לא שילמה למשיבה 1 את מלוא תמורת העסקה, ועל כן חויבה היא בתשלום כאמור, לרבות פיצוי מוסכם שנקבע בין הצדדים.

3.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישה המבקשת ערעור, יחד עם בקשת עיכוב הביצוע שלפני. לטענת המבקשת סיכוייו של הערעור להתקבל טובים המה. נטען כי בית המשפט המחוזי צעד במתווה משפטי שגוי של בחינת המחלוקת באספקלריה של דיני הסיכול במקום דיני החוזים "הרגילים", ובכך העלה את המשוכה העומדת בפני המבקשת להוכיח את תביעתה. הוסף כי שגה בית המשפט בקבעו כי אין פגם רישומי וקנייני בזכויות שבמקרקעין, וכי חובותיה של המשיבה בגין תשלומי הפיתוח, מהווים למעשה הפרה של ההסכם. באשר למאזן הנוחות נטען כי זה נוטה במובהק לטובת המבקשת. צוין כי המבקשת תכננה להשתמש במימון חיצוני לצורך תשלום פסק הדין, ואולם אם לא תציג המשיבה אישור זכויות בר תוקף – לא יימצא כל גורם מממן שייקח על עצמו סיכון כאמור.

נטען כי המבקשת אינה יכולה לעמוד לבדה בביצוע פסק הדין ואי עיכוב ביצועו יוביל לקריסתה.

לטענת משיבים 1-3 דין הבקשה להידחות. לגישתם, סיכוייו של הערעור אינם גבוהים, ויוצא הוא נגד קביעות העובדה והערכות המהימנות של ערכאה קמא. צוין כי המשיבים התחייבו להעביר את הזכויות "כפי שהן כיום בספרי המנהל", וללא כל הצגתם של מסמכים – כפי רצון המבקשת. לגישת המשיבים המבקשת למעשה רוצה לקרוא לתוך ההסכם תניות שאין בו. באשר למאזן הנוחות נטען כי

לא הובאה כל ראיה ביחס לטענה כי המשיבים לא יוכלו להשיב למבקשת את סכום פסק הדין היה ותתהפך התוצאה בערעור. הוסף כי המגרש נשוא המחלוקת משועבד לטובת המבקשת, ובמידה ותזכה בערעור והמשיבים לא ישיבו לה את הסכומים – תוכל להיפרע ממימוש המגרש. אף משיב 4 הגיש תגובתו במסגרתה טען כי המבקשת לא העמידה כל תשתית המצדיקה עיכוב ביצוע ההחלטה הנוגעת לגביו – תשלום הוצאות בסך 25,000 ש"ח.

4.

מושכלות ראשונים בסדר הדין האזרחי, כי אין בהגשת ערעור כשלעצמה כדי לעכב את ביצוע ההחלטה עליה מערערים. זאת בהתאם לקבוע בסעיף 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. על מנת לחרוג מהכלל האמור, על המבקש עיכוב ביצוע להצביע על סיכויים טובים לזכיה בערעור, וכן כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. באשר לסיכויי הערעור, בחינתם בשלב מקדמי זה אינה מגלה כי גבוהים הם במידה המצדיקה עיכוב ביצועו של פסק הדין. חלק ניכר בערעור מופנה כלפי ממצאי עובדה שנקבעו על ידי הערכאה המבררת וכן קביעות ביחס לקיומו או היעדרו של פגם רישומו וקנייני בזכויות שבמקרקעין. אמנם, על פניו נסב הערעור אף סביב שאלות משפטיות, ואולם לא מצאתי בשלב זה כי השיקולים משמעותיים דיים כדי להטות את הכף לכיוון עיכוב ביצוע. ואולם, אף אם תמצי לומר כי סיכוייו של הערעור אינם מבוטלים, הרי שבחינת מאזן הנוחות אף היא מורה לכיוון דחיית הבקשה. המדובר בענייננו בפסק דין כספי אשר המשוכה לעכבו גבוהה יותר, והמבקשת לא הצביעה על טעם המצדיק חריגה מהלכה זו (וראו בש"א 216/89 אברהמי ובניו חברה לבנין בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ , פ"ד מג(2) 172). כלל הוא כי חוסר יכולתו של בעל דין בתשלום חובו הפסוק אינה, כשלעצמה, סיבה מספקת לעיכוב ביצוע. טענות המבקשת לפיהן ייגרם לה נזק בלתי הפיך אם יבוצע פסק הדין כעת, נטענו בעלמא ללא כל גיבוי במסמכים או ראיות. ויודגש. בסופו של הליך, הוחלט כי ההסכם שנכרת בין הצדדים יקוים. במצב זה המבקשת תשלם את הקבוע בהסכם, כאשר לידיה יעבור נכס המקרקעין בדמות המגרש. גם נתון זה יש בו, על רקע טענות הצדדים במקרה דנא ובהצטרף לנימוקי לעיל, כדי להצביע על נטייתן של כפות המאזניים לעבר דחיית הבקשה.

5.

הבקשה נדחית. המבקשת תשא בהוצאות משיבים 1-3 ביחד סך של 4,600 ₪, וכן בסכום זהה בגין הוצאותיו של משיב 4.