ע"א 3853-23 ע"א 3853-23

1.בפני בקשה למתן סעד זמני עד להכרעה בערעור שהוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע מיום 12.3.2023 (ה"פ 51836-12-20, השופט ג' גדעון), שבה התבקשה הוצאתו של צו איסור דיספוזיציה ביחס לדירה שבבעלות המשיבה.

2.כעולה מהבקשה ומנספחיה, ביום 29.9.2015 חתמו המבקש והמשיבה על מסמך בדבר מכירת דירתה של המשיבה בעיר נתיבות למבקש, מסמך שהוגדר על-ידם זיכרון דברים. במסמך צוין כי סכום התמורה הוא 860,000 שקלים, וכי "כל אחד מהצדדים שיחזור בו מהסכם זה ישלם לצד השני 10% מסכום זה". כמו כן צוין כי המשיבה "מתחייבת להסדיר את עניין רישום הדירה והעברת הבעלות על שמו של הקונה".

3.ביום 22.12.2016 חתמו הצדדים על הסכם שכירות ביחס לדירה, שלפיו המשיבה תשכיר את הדירה למבקש תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 2,800 שקלים. בהמשך יפורטו עיקריו של הסכם השכירות, שבו המבקש מכונה "השוכר" ואילו המשיבה מכונה "המשכיר".

4.בפתיח להסכם השכירות נכתב כך:

"השוכר מעוניין לשכור את הדירה מאת המשכיר לתקופה שמיום 1.8.2017 עד ליום רישום הנכס על שם המשכיר, כאשר בתום תקופת 24 חודשים יחודש הסכם השכירות ל-24 חודשים נוספים (ככל שלא יהיה ניתן לרשום את הנכס ע"ש המשכיר)...".

5.מספר סעיפים נוספים בהסכם השכירות רלוונטיים אף הם לענייננו. בסעיף 3.5 נכתב כי "המשכיר מצהיר כי בתוך 21 ימים מיום שנרשם הנכס על שמו, יחתום המשכיר על הסכם למכירת המושכר לשוכר". כמו כן, בסעיף 9.3 נכתב כי "המשכיר לא יהיה רשאי לשעבד ו/או למסור את זכויותיו בדירה או עפ"י חוזה זה. המשכיר ימכור את הנכס אך ורק לשוכר, לאחר שהנכס נרשם על שמו, המכירה תיעשה בהתאם לתנאים המופיעים בזיכרון דברים אשר נחתם בין הצדדים". עוד יש לציין את סעיף 3.4 אשר הורה כי "המשכיר מצהיר כי הוא נותן לשוכר יד חופשית" לבצע שיפוץ בדירה "ככל אשר יעלה בידו, למעט שיפוץ ו/או בניה שלא כדין", ואת סעיף 4.1 שלפיו ביכולתו לבצע שינויים בדירה מבלי לקבל את הסכמת המשיבה מראש. לצד זאת, סעיף 9.4 להסכם זה קבע כי המבקש יאפשר למשיבה להציג את הדירה לצדדים שלישיים לשם השכרתה או מכירתה, וסעיף 11 לו עיגן את חובת המבקש להשיב את הדירה למשיבה בתום תקופת השכירות.

6.המבקש והמשיבה חלוקים ביחס לפרשנות שני ההסכמים האמורים, ולמתחייב מן השילוב ביניהם. לעמדת המבקש, עובר לחתימת זיכרון הדברים המשיבה הודיעה לו כי היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות בדירה מכוח ירושת אמה, וכי רק לאחר מתן צו ירושה היא תוכל להתקשר עמו בהסכם מכר, בהתאם לאמור בזיכרון הדברים. לשיטתו, הסכם השכירות נחתם על רקע רצונו להתחיל בביצוע עבודות שיפוץ בדירה. ואמנם, המבקש החל בביצוע עבודות אלו, תוך השקעת משאבים מצדו. לטענת המבקש, בשלב כלשהו נודע לו כי ניתן צו ירושה וכי הזכויות בדירה נרשמו על שמה של המשיבה. או אז, הוא פנה אליה כדי לחתום על הסכם מכר, והיא דחתה אותו בטענות שונות.

7.בעקבות זאת הגיש המבקש, ביום 23.12.2020, תובענה בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, שנסבה על אכיפת ההסכם. בעיקרו של דבר, לטענתו, בין הצדדים השתכלל הסכם מכר מחייב הניתן לאכיפה, ואת הפרטים החסרים בזיכרון הדברים ניתן להשלים בהתאם להוראות הדין. המשיבה טענה, מנגד, כי הסכם כזה לא השתכלל, שכן בזיכרון הדברים חסרים פרטים מהותיים, לרבות מועדי תשלום ותנאיו, וממילא לא מתקיימות הדרישות לגמירות דעת ומסוימות. המשיבה הוסיפה וטענה כי אי-הדיווח על העסקה לרשויות המס מלמד אף הוא כי הצדדים לא התכוונו ליתן לזיכרון הדברים תוקף מחייב.

8.בפסק הדין הנזכר בפתח הדברים אימץ בית המשפט המחוזי את עמדת המשיבה וקבע כי זיכרון הדברים לא השתכלל לכדי חוזה מכר מחייב, מאחר שחסרות בו הוראות מהותיות בדבר מועדי התשלום ואופן התשלום, שלא ניתן להשלימן מכוח הדין. בית המשפט המחוזי הוסיף כי הסכם השכירות, אשר נועד להסדיר את ההחזקה בדירה עד לביצוע עסקת המכר, אינו משלים את החסר, אלא לכל היותר מעיד על התחייבות לערוך הסכם מכר בעתיד. בגדר למעלה מן הצורך, בית המשפט המחוזי הוסיף כי אף אם בין הצדדים התגבש הסכם מכר מחייב, הרי שהמבקש הפר אותו הפרה יסודית הנובעת מכך שהפר את הסכם השכירות, בנסיבות שבהן לא נשא בתשלומי ארנונה, גז וחשמל, בניגוד להוראות אותו הסכם, וכן ביצע עבודות בניה בדירה בניגוד לדין. ממילא, כך קבע בית המשפט המחוזי, המשיבה הייתה רשאית לבטל את הסכם המכר, ככל שאכן נכרת.

9.להשלמת התמונה יצוין כי בד בבד עם הגשת התביעה, הגיש המבקש לבית המשפט המחוזי גם בקשה למתן צו איסור דיספוזיציה ביחס לזכויותיה של המשיבה בדירה. ביום 24.12.2020 ניתן צו ארעי כמבוקש, ובהמשך הוסכם בין הצדדים על הותרת הצו הזמני על כנו עד להכרעה בתביעה. בעקבות זאת נרשמה הערת אזהרה ביחס לדירה בלשכת רישום המקרקעין.

10.בסמוך לאחר מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי, פרסמה המשיבה את הדירה למכירה. בהמשך לכך, פנתה המשיבה לבית המשפט המחוזי בבקשה להורות על ביטול צו איסור הדיספוזיציה. המבקש התנגד לכך. בהחלטתו מיום 11.5.2023 הורה בית המשפט המחוזי כי רישום הערת האזהרה ייוותר על כנו עד ליום 31.5.2023 על מנת לאפשר למבקש לפנות לבית משפט זה.

11.ביום 21.5.2023 הגיש המבקש ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ולצדו את הבקשה שבפני. בו ביום הוריתי על מתן צו ארעי האוסר על ביצוע דיספוזיציה בדירה עד למתן החלטה אחרת.

12.לטענת המבקש, סיכויי ערעורו להתקבל הם גבוהים. לשיטתו, הצדדים עצמם לא סברו שהתנאים בדבר מועדי התשלום ואופן ביצועו הם מהותיים, ולפיכך שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי לא ניתן היה להשלימם. המבקש טוען עוד כי המשיבה לא סברה שהתנהגותו מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ולראיה – היא לא שלחה לו הודעת ביטול. המבקש מוסיף וטוען כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת קבלת הבקשה, שכן הוא השקיע משאבים רבים בשיפוץ הדירה, ואלו יירדו לטמיון עם מכירתה לצד שלישי.

13.המשיבה מתנגדת לבקשה, וטוענת כי סיכויי הערעור להתקבל נמוכים, שכן פסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוסס על ממצאי עובדה ומהימנות מובהקים. המשיבה מוסיפה כי היא מעוניינת למכור את הדירה כבר כעת, כי אין לה עוד נכסי נדל"ן, וכי היא אינה בקו הבריאות. עוד מציינת המשיבה כי נגרמו לה הפסדים רבים בשל עבודות הבניה שביצע המבקש בדירה.

14.לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל, בכפוף להפקדת ערבות על-ידי המבקש. מבלי להכריע בשאלת סיכויי הערעור, שוכנעתי כי מאזן הנוחות נוטה, לפחות במידת מה, לטובת המבקש. אין מחלוקת כי המבקש ביצע עבודות בניה בדירה (אם כי הצדדים חלוקים על טיבן), ואף אין מחלוקת על כוונתה המיידית של המשיבה למכור את הדירה לצד שלישי. מובן אפוא כי מכירת הדירה בשלב זה עשויה לגרום לשינוי במצב הדירה, כאשר לשיטת המבקש, הוא התאים אותה לצרכיו תוך השקעת משאבים רבים, שעלולים לרדת לטמיון. יש אפוא הצדקה למתן הצו כמבוקש, בכפוף להפקדת ערבות בסך 200,000 שקלים מצד המבקש. יובהר, כי סכום הערבות נקבע בהתחשב בין היתר בסכום התמורה עבור הדירה כפי שנקבע בזיכרון הדברים. הערבות תופקד בקופת בית המשפט המחוזי עד ליום 11.7.2023, ולא – יבוטל הצו הארעי שניתן ותימחק הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

15.סוף דבר: הבקשה מתקבלת כאמור בפסקה 14 לעיל.