ע"א 4082/14יוסף שומרוני נ. זהר הרטוב

זוהי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופט י' פרגו) שקיבל את תביעת המשיב לפיצויים בעקבות הפרת חוזה לרכישת דירה שכרת עם המבקש.

1.

המבקש היה הבעלים של דירה ברחוב דוד המלך בתל אביב (להלן: הדירה ) . ביום 16.8.2011 כרתו המבקש והמשיב הסכם למכירת הדירה תמורת סך של 2.15 מיליון ש"ח (להלן: ההסכם ) . סכום של חצי מיליון ש"ח הועבר למבקש במועד כריתת ההסכם ולטענת המשיב מיד לאחר כריתתו והעברת התשלום הראשון ניסה לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא ואז גילה שהצהרות המבקש בהסכם אינן תואמות את מצבה האמיתי של הדירה. כך למשל, על-פי הצהרת המבקש בהסכם הנכס הנמכר הוא "דירת מגורים" אך בלשכת רישום המקרקעין רשום הנכס "תאור הדירה: משרד". כמו כן, בהסכם הצהיר המבקש כי שטח הדירה הוא 80 מ"ר, אך בלשכת רישום המקרקעין רשום שהשטח עומד על 53.9 מ"ר, ובהיתר הבניה שהוצא לדירה אושרה בניה של 46 מ"ר בלבד. נוכח אי-ההתאמות הללו סירב המשיב להעביר למבקש את יתר התשלומים עבור הדירה, והגיש נגדו תביעה להשבת המקדמה ששילם עבור הדירה וכן לקבלת הפיצוי החוזי המוסכם בסך 215,000 ש"ח. המבקש, מצידו, מכר את הדירה לצד ג', והחזיר למשיב את המקדמה ששילם בקיזוז הפיצוי המוסכם – 285,000 ש"ח.

2.

נוכח חילוקי הדעות בין השמאים מטעם שני הצדדים בעניין מאפייני הדירה מינה בית המשפט המחוזי את ד"ר בועז ברזילי כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: המומחה ). על-פי חוות דעת המומחה קבע בית המשפט המחוזי כי לא ניתן היתר בניה המתיר את הרחבת הדירה לשטחה הנוכחי וכי תשריט הבית המשותף אינו תואם את הרישום בלשכת רישום המקרקעין ואת שטח הדירה בפועל. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי פנינה הרטוב, אמו של המשיב (להלן: פנינה ), היא זו שרכשה את הדירה בפועל וביקשה לרשום את המשיב כבעל הדירה משיקוליה, והוא הוסיף וקבע כי הוא נותן אמון בגירסתה של פנינה על כך ששאלה את המבקש האם יש בדירה חריגות בניה ועל כך שהשיב לה בשלילה. כמו כן קבע בית המשפט כי בניגוד להכחשותיו ידע המבקש כי הדירה רשומה בטאבו כמשרד וכי נבנתה בחריגה מהיתר הבניה ואף על פי כן לא הודיע על כך מאומה למשיב ולאימו. אמנם, קבע בית המשפט המחוזי, מדובר בעובדות שניתנות היו לבירור גם על-ידי המשיב, והוא הצהיר בס' 4 להסכם כי בדק ובחן את הדירה, מצא אותה מתאימה לצרכיו והוא מוותר על כל טענה מחמת אי-התאמה, אולם אין בכך כדי לפטור את המבקש מאחריותו בגין הפרתו היסודית של החוזה. אשר על כן, פסק בית המשפט המחוזי כי המשיב ביטל את ההסכם כדין וכי הוא זכאי להשבת המקדמה ששילם, ולקבלת הפיצוי המוסכם.

3.

ביום 10.6.2014 הגיש המבקש ערעור על פסק הדין, ובד בבד הגיש את הבקשה שלפנינו לעיכוב ביצועו. המבקש טוען כי סיכויי הערעור גבוהים, שכן לשיטתו בית המשפט המחוזי סטה מהמסקנות שאליהם הגיע המומחה שמינה. לטענת המבקש, המומחה העריך ששווי הדירה הוא 2.073 מיליון ש"ח ומחיר זה כמעט זהה לתמורה המוסכמת שנקבעה (2.15 מיליון ש"ח), כך שאין מקום לטענה שנגרם למשיב נזק. עוד טוען המבקש כי המומחה כלל לא קבע שקיימות חריגות בניה בדירה והוא מוסיף וטוען כי המומחה קבע שמדובר בדירת מגורים לכל דבר ועניין אף שבמרשם המקרקעין מופיע תיאורה כמשרד. על-פי המבקש תיאור הדירה במרשם אין לו משמעות משפטית כלשהי וכראיה הוא מפנה לכתב אישום שהגישה עיריית תל-אביב נגד אחד מבעלי הדירה הקודמים שהשתמשו בה כמשרד. בנוסף טוען המבקש כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו שכן המשיב הוא סטודנט חסר אמצעים ואימו היא זו שעומדת מאחורי הרכישה, כפי שקבע בית המשפט קמא. בנסיבות אלה, טוען המבקש, לא יהיה באפשרותו להיפרע מהמשיב, ככל שערעורו יתקבל. לחלופין טוען המבקש כי ככל שבית המשפט ימצא לנכון הוא מוכן להפקיד בקופת בית המשפט ערבות בנקאית בגובה הסכום הפסוק.

4.

המשיב מצידו טוען כי הלכה היא שאין לעכב ביצוע של פסק דין כספי אלא במקרים נדירים, ומקרה זה – כך הוא טוען – אינו אחד מהם. לטענת המשיב ערעורו של המבקש רובו ככולו משיג על ממצאים עובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי ומשכך אין ערכאת הערעור צפויה לקבלו. המשיב מציין כי בית המשפט המחוזי קבע מפורשות שהוא מעדיף את גירסתה של פנינה על פני גירסת המבקש, והוא מוסיף וטוען כי המומחים כולם קבעו כי קיימות חריגות בניה בדירה. כמו כן טוען המשיב כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו שכן המבקש כלל לא הציג תשתית ראייתית אשר תתמוך בטענתו שהוא צפוי להיתקל בקשיים אם יבקש להיפרע ממנו, במקרה שערעורו יתקבל. למעלה מן הצורך, לטעמו, מציין המשיב כי הוא עובד לפרנסתו, כי הוא אינו מצוי בקשיים כלכליים וכי אין לו חובות. לבסוף טוען המשיב כי המבקש אוחז שלא כדין בכמחצית מכספי המקדמה ששילם לו במשך שלוש השנים האחרונות, וכי הנזק שנגרם לו בתקופה זו הוא רב.

5.

דין הבקשה להתקבל בחלקה.

ככלל, הגשת ערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים (תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984), אלא בהתקיים שני תנאים מצטברים – סיכויי הערעור טובים ומאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש (אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 1155-1154 (מהדורה אחת עשרה, 2013) (להלן: גורן )). כפועל יוצא נפסק כי בית המשפט ייטה שלא לעכב את ביצועו של פסק דין כספי בשל ההנחה שהכסף שישולם ניתן להשבה, ככל שהערעור יתקבל (ראו למשל ע"א 2671/13 טיב הולדינגס 1 בע"מ נ' וורלד גרופ קפיטל (58) בע"מ (בפירוק ובהסדר נושים) , פס' 5 (13.5.2013) ובאסמכתאות שם). ואולם, במקרה שלפנינו נראה שטענת המבקש כי המשיב הוא סטודנט חסר אמצעים המשמש כצד להסכם באופן פורמאלי בלבד אכן מציבה סימן שאלה ממשי לגבי יכולתו של המשיב להחזיר את סכומי הכסף שישולמו לו על פי פסק-הדין היה והערעור יתקבל. יש להדגיש כי המשיב לא הפריך טענות אלה והסתפק בטענה הסתמית והבלתי מפורטת כי הוא עובד לפרנסתו, מבלי לציין מהי עבודתו ומהו השכר שהוא מקבל עבורה. משאין חולק כי פנינה הייתה רוכשת הדירה המיועדת ובעלת האמצעים לשלם עבורה, הצבתו של המשיב כבעל דינו של המבקש מטילה סיכון ממשי על המבקש. מנגד, ככל שיחויב המבקש בהפקדת ערבות בנקאית כנגד הסכום המעוכב, הרי שלא ייגרם למשיב נזק ממשי מעיכוב הביצוע.

אשר לסיכויי הערעור. חלק מהטענות שמעלה המבקש אכן נוגעות לממצאים עובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי והסיכויים כי ערכאת הערעור תתערב בהם אינם גבוהים. ברם, מבלי לקבוע מסמרות בדבר, נראה כי חלק מהשאלות המשפטיות שמעלה המבקש כגון שאלת הנפקות המשפטית של תיאור הדירה במרשם המקרקעין ומהות החובות שנוטל על עצמו רוכש דירה שמצהיר כי בחן את מצבה המשפטי של הדירה ומצא אותה מתאימה לצרכיו, בהחלט ראויות לדיון וליבון בערעור. לפיכך, דומני כי האיזון הראוי בנסיבות העניין יושג על-ידי עיכוב מחצית מהסכום שנפסק על-ידי בית המשפט המחוזי, בכפוף להפקדת ערבות בנקאית על מלוא הסכום המעוכב.

6.

אשר על כן, הבקשה מתקבלת בחלקה במובן זה שתשלום מחצית מסכום פסק הדין תעוכב עד להכרעה בערעור, כנגד ערבות בנקאית צמודה למדד המחירים לצרכן שהמבקש יפקיד בקופת בית המשפט על מלוא הסכום המעוכב וזאת עד ליום 6.7.2014.

אין צו להוצאות.