ע"א 4762/99 שלמה כהן נ. ה' אהרן גולדמן

השופט א' מצא:

המערער היה בעל חברה - שפורקה בינתיים - אשר בנתה בנייני מגורים ברחוב אלקנה 8 בירושלים (גוש 30079 חלקות 78, 79, 80 ו81-). בנייני המגורים נבנו בשני שלבים ונרשמו כבית משותף. כל אחד מן המשיבים 2-1 הינו הבעלים של דירה אחת בבניין, ואילו המערער הינו הבעלים של מחסן בבניין, אליו הוצמד כל שטח קומת העמודים. בשטח זה בנה המערער חמש דירות על-פי תוכנית בנייה שאושרה ברשויות התכנון. לתוכנית זו התנגדו חלק מבעלי הדירות בבית המשותף.

תביעת המשיבים 2-1 בבית המשפט המחוזי העמידה לבירור שתי שאלות מרכזיות. האחת, אם שטח קומת העמודים, הצמוד למחסנו של המערער, הוא בבעלות המערער; והשנייה, אם אחוזי הבנייה בקומת העמודים אכן שייכים למערער בלבד. על השאלה הראשונה השיב בית המשפט קמא (השופטת מ' שידלובסקי-אור) בחיוב. קומת העמודים ניתנת להצמדה לאחת מהדירות. מחסנו של המערער מהווה "דירה" כמשמעה בחוק, ועל-כן ההצמדה שרירה וקיימת. על השאלה השנייה השיב בית המשפט בשלילה. אחוזי הבנייה לא הוענקו למערער, כטענתו, בתקנון הבית המשותף או בהסכם עם בעלי הדירות. על-כן, אחוזי הבנייה, ובכללם אחוזי הבנייה בקומת העמודים, הינם נכס המצוי בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף, כל בעל דירה לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף.

בערעור שלפנינו השיג המערער על צדקת קביעתו של בית המשפט המחוזי, כי אחוזי הבנייה בשטח קומת העמודים אינם בבעלותו, אלא בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות. לדידו, בעלי הדירות הקנו לו בהסכם את חלקם באחוזי הבנייה. טענה זו יש לדחות. השופטת המלומדת בחנה הסכם זה, אך, בניגוד לעמדת המערער, הסיקה ממנו, כי בעלי הדירות מתנגדים למתן אחוזי הבנייה למערער. במימצא עובדתי זה לא מצאנו כל יסוד להתערב. גם בקביעה המשפטית, כי אחוזי הבנייה מהווים נכס בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף, אין עילה להתערבותנו, בהיותה מבוססת על פסיקה עקבית של בית-משפט זה.

לחלופין, השיג המערער על צדקת הקביעה שלפיה חלקו היחסי באחוזי הבנייה הוא כחלקו היחסי בבעלות על הרכוש המשותף. טענה זו סומך המערער על דברים שנאמרו בע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך , פ"ד נג(1) 469, בעמ' 478. אף טענה זו דינה להידחות. אכן, נכון הדבר כי היקף זכותו של בעל דירה לנצל אחוזי בנייה איננו נגזר אוטומטית מגודל חלקו היחסי ברכוש המשותף; אלא, שקביעה בדבר יחס חלוקה אחר באחוזי הבנייה מותנית בהסכמה לכך בין בעלי הדירות, שככלל ראוי שתמצא ביטוי בגדר התקנון. משלא הוכחה בענייננו הסכמה לחלוקה שונה של אחוזי הבנייה, צדקה השופטת בקבעה, כי חלקו היחסי של כל בעל דירה באחוזי הבנייה הוא כגודל חלקו היחסי ברכוש המשותף.

מן הטעמים שפורטו יש לדחות את הערעור ולחייב את המערער לשלם, לכל אחד מן המשיבים 1 ו2-, שכר טרחת עורך-דין בסך 10,000 ש"ח.

ש ו פ ט

השופט י' אנגלרד :

אני מסכים.

ש ו פ ט

השופטת א' פרוקצ'יה :

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת