ע"א 7105/20 ענת ראובן נ. שי כדיר

השופט

י' עמית :

עניינו של הערעור שלפנינו בהסכם מכר דירה ובתסבוכת שנוצרה עקב הפרתו וביטולו, כפי שיפורט להלן.

1.

ואלו, בתמצית, העובדות הצריכות לעניין.

בין המשיב (להלן: כדיר ) לבין המערערת (להלן: ראובן ) נחתם ביום 4.12.2013 הסכם (להלן: ההסכם ) לפיו מכר כדיר לראובן את זכויותיו בדירת מגורים באחד מהבניינים הידועים כ"מגדלי blue " בצפון תל-אביב, חלקה 8 בגוש 7224 (להלן: הדירה ), בתמורה לסך של 2,650,000 ₪ (להלן: סכום התמורה ).

שלא כמקובל, החזקה בדירה נמסרה לראובן עוד לפני תשלום מלוא התמורה, ובשורה התחתונה שילמה ראובן לכדיר סכום של 1,950,000 ₪ מתוך סכום התמורה כמפורט להלן:

(-)

סך 1,000,000 ₪ שולם במעמד חתימת ההסכם ומתוך סכום זה סילק כדיר שעבוד שרבץ על זכויותיו בדירה. החזקה בדירה נמסרה לראובן שבוע לאחר מכן, ביום 11.12.2013.

(-)

שני תשלומים בסך 275,000 ₪ כל אחד, שולמו תוך 45 יום ותוך 90 יום בהתאמה, ממועד חתימת ההסכם.

(-)

תשלום רביעי בסך 400,000 ₪ אמור היה להשתלם עד ליום 4.12.2015, דהיינו תוך שנתיים ממועד חתימת ההסכם. סכום זה שולם כפי שיפורט בהמשך.

(-)

התשלום האחרון בסך 700,000 ₪ אמור היה להשתלם עד ליום 4.12.2017, דהיינו תוך ארבע שנים ממועד חתימת ההסכם.

כבר כעת נספר לקורא, כי ראובן (באמצעות חברה בשליטתה) נטלה ביום 21.12.2015 הלוואה בסך 530,000 ₪ מחברה בשם א.ר.א.ב. בונוס בע"מ (להלן ובהתאמה: ההלוואה ו- בונוס ), שרשמה הערת אזהרה ומשכון על זכויותיה של ראובן בדירה. ראובן ערבה להלוואה זו, שהלכה למעשה, ניטלה על ידה.

2.

ביום 4.4.2015 שלח כדיר לראובן הודעה על המחאת זכות בלתי חוזרת, ולפיה הורה להעביר את התשלום הרביעי בסך 400,000 ₪ וכן סכום של 560,000 ₪ מתוך התשלום האחרון בסך 700,000 ₪, אל ארבעה נמחים שבשמותיהם נקב במכתבו. ואכן, ראובן שילמה את הסך של 400,000 ₪ לאותם נמחים.

לא כך לגבי התשלום האחרון בסך 700,000 ₪. עוד קודם למועד שנקבע לביצוע התשלום האחרון על פי ההסכם, פנה כדיר לראובן והודיע לה כי ביטל את המחאת הזכות ולכן עליה לשלם לו ישירות. בצר לה, פנתה ראובן לבית המשפט בבקשה לטען ביניים לקבלת הוראות בנוגע לסכום של 560,000 ₪. בעקבות הליך זה אישרו הנמחים בישיבת בית המשפט מיום 16.1.2019 כי המחאת הזכות אכן בוטלה, כך שהיה על ראובן לשלם לכדיר את התשלום האחרון בסך 700,000 ₪. ברם, ראובן חדלה ולא שילמה את התשלום האחרון לכדיר, ומשכך, הגיש כדיר תובענה לבית משפט קמא, ובה עתר לביטול ההסכם עקב הפרתו.

3.

בפסק דינו מיום 21.8.2019 (להלן: פסק הדין הראשון ), בית משפט קמא קיבל את התביעה והצהיר על ביטולו של ההסכם עקב הפרתו על ידי ראובן, אך התנה את הביטול בכך שכדיר יפקיד בקופת בית המשפט עד ליום 26.9.2019, אם במזומן אם בערבות בנקאית, את מלוא הסכומים שראובן שילמה על חשבון התמורה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהמועד שבו שולם כל תשלום. עוד נכתב בפסק הדין, כי כדיר יהא רשאי להגיש תביעה בבית המשפט המתאים כדי לברר את הסכום המגיע לו מתוך סכום ההשבה. זאת, לנוכח טענתו של כדיר שהוא זכאי לקזז מתוך סכום ההשבה את הסכומים הבאים: פיצוי מוסכם; שכר דירה ראוי; וסכום שאותו לטענתו שילם לבונוס עבור ראובן בגין ההלוואה, על מנת למנוע את מימוש הדירה על ידי בונוס.

4.

ראובן הגישה ערעור על פסק הדין הראשון, ובפסק דינו של בית משפט זה מיום 5.3.2020 הורינו על החזרת התיק לבית המשפט המחוזי על מנת שיתן פסק דין משלים לגבי סכום ההשבה, אופן ההשבה ומועד פינוי הדירה.

התיק הוחזר אפוא לבית משפט קמא, ובפסק דינו המשלים מיום 24.8.2020 (להלן: פסק הדין השני ) נקבע כי הסכום הכולל ששילמה ראובן בסך 1,950,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית כדין, עומד על הסך של 2,080,000 ₪. זה הסכום שכדיר אמור להשיב לראובן בעקבות ביטול החוזה, בניכוי הסכומים הבאים: שכר דירה חודשי ראוי בסך 5,950 ₪ X 82 חודשים = 487,900 ₪; פיצוי מוסכם בסך 265,000 ₪; ו- 188,676 ₪ ששולמו על ידי כדיר ישירות לבונוס בגין ההלוואה שנטלה ראובן.

בשורה התחתונה נקבע בפסק הדין השני כי סכום ההשבה המגיע לראובן לאחר הניכויים דלעיל הוא 1,138,424 ₪, וכי ראובן תהיה זכאית לקבל סכום זה מכדיר כנגד פינוי הדירה בפועל וכנגד הסרת כל הערות האזהרה והשעבודים הרובצים על הדירה.

5.

על פסק הדין השני נסב הערעור שלפנינו. ראובן טוענת כי היא זכאית להשבה של מלוא הסכום ששולם על ידה בסך 2,080,000 ₪ וכי שגה בית משפט קמא בסכומים שניכה מתוך סכום ההשבה – הן בגובה הפיצוי המוסכם, הן בסכום שנקבע כשכר דירה ראוי והן בסכום ששולם לטענת כדיר ישירות לבונוס.

6.

בנקודה זו נחזור להלוואה שנטלה ראובן מבונוס. בחודש מאי 2017, עוד לפני ביטול ההסכם על פי פסק הדין הראשון, משלא עמדה ראובן בהחזר ההלוואה, החלה בונוס לנקוט בהליכי הוצאה לפועל כנגדה ואף מינתה כונס נכסים למכירת הדירה. כדיר, שלטענתו חשש כי הדירה תימכר, ביקש למנוע את מימוש השעבוד לטובת בונוס ושילם לבונוס סך של 188,676 ₪. את יתרת חוב ההלוואה שעמד בשלב זה על הסך של 1,150,000 ₪ כטענת בונוס, נטל על עצמו צד שלישי בשם בן-עובדיה, שחובה של ראובן לבונוס הומחה אליו ולזכותו נרשמה הערת אזהרה ומשכון על הדירה. בן-עובדיה טוען כי החוב של ראובן כלפיו עומד כיום על כ-2 מיליון ₪.

מכאן התסבוכת שלפנינו. כדיר טוען כי כל עוד ראובן לא מסלקת את הערת האזהרה והשיעבוד לטובת בן-עובדיה, הוא אינו יכול ואינו צריך להשיב לה את הסכום של 1,138,424 ₪ כפי שנקבע בפסק הדין השני. ראובן טוענת כי על אף ששילמה מסכום התמורה 1,950,000 ₪, התוצאה הלכאורית היא שהיא עלולה לצאת ללא דירה וללא אגורה שחוקה.

על מנת להוסיף לתסבוכת, נספר כי ראובן פינתה את הדירה אך לטענת כדיר גרמה במזיד נזק לדירה לפני פינויה, כפי שעולה לכאורה מצילומים שצורפו לחוות דעת שמאי שהוגשה על ידו (בנושא זה תלויה ועומדת תביעה כספית בסך 144,000 ₪ שהגיש כדיר כנגד ראובן (ת"א (שלום ת"א) 50020-12-20).

7.

בשלב זה איננו רואים ליתן פסק דין בערעור שלפנינו, מן הטעם שהוא קשור בטבורו לשאלה אם וכיצד להסיר את הערת האזהרה והמשכון שרשומים לטובת בן-עובדיה.

דומה כי מלכתחילה היה מקום לצרף את בן-עובדיה להליך בבית משפט קמא, אך הדבר לא נסתייע. שקלנו אם להורות על צירופו של בן-עובדיה כצד לערעור דכאן גם ללא הסכמתו (תקנה 425 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 הקובעת כי "בית המשפט שלערעור או הרשם רשאי להורות על צירוף משיב שלא היה בעל דין ולהמציא לו כתב ערעור מתוקן [...] ורשאי בית המשפט ליתן פסק דין כאילו היה המשיב שצורף בעל דין מלכתחילה", וראו כיום תקנ ות 145(א)(1) ו- (5) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 הקובעות כי בית המשפט שלערעור רשאי " לתת כל החלטה שצריך היה לתתה " ו-" לתת החלטה נוספת או אחרת אם הדבר דרוש "). אולם דומה כי ראוי שבירור החוב של ראובן בגין ההלוואה יתברר בהליך סדור ונפרד. ואכן, כך הדבר, וכיום תלויה בבית משפט השלום תביעה של ראובן כנגד בונוס וכנגד בן-עובדיה בנושא זה (ת"א 57913-05-20 בפני השופט א' היימן ).

בהקשר לטענת ראובן בנוגע לגובה החוב נציין את העובדות הבאות:

קרן ההלוואה עמדה ביום נטילתה ב-21.12.2015 על הסך של 530,000 ₪. כבר במועד נטילת ההלוואה, חוייבה ראובן בתשלום הסך של 38,756 ₪ על חשבון הריביות (33,125 ₪ בצירוף מע"מ), כך שבפועל, ראובן קיבלה לידיה הלוואה בסכום של כ-491,000 ₪ (= 38,756 – 530,000). במהלך הזמן ראובן שילמה לטענתה לבונוס סכום של 63,000 ₪ (קרן) וכדיר שילם לטענתו לבונוס 188,000 ₪ (טענה שהתקבלה על ידי בית משפט קמא). ביום 4.2.2019 עמד סכום החוב בתיק ההוצאה לפועל כבר על 1,044,093 ₪ וחוב זה הומחה מבונוס לבן-עובדיה תמורת הסכום של 1,150,000 ₪. בחודש ינואר 2020 עמד החוב בתיק ההוצאה לפועל על הסך של 1,935,058 ₪.

הנה כי כן, סכום החוב תפח מסכום קרן של 491,000 ₪ לסכום של 1,935,000 ₪ ובצירוף 63,000 ₪ (קרן) ששולמו כנטען על ידי ראובן, ובצירוף 188,000 ₪ ששולמו כנטען על ידי כדיר, אנו מגיעים לסכום של 2,186,000 ₪, דהיינו, החוב תפח לכאורה ב-445% במהלך 49 חודשים (12/15–1/20).

8.

איננו קובעים כל מסמרות בנושא, והחישוב לעיל הוא לכאורי בלבד בהתאם לנתונים שעמדו בפנינו. כאמור, נושא החוב לבונוס ולבן-עובדיה תלוי ועומד בבית משפט השלום בפני כב' השופט היימן . חזקה על בית המשפט כי יעשה כמיטב יכולתו לזרז את מתן פסק דינו על מנת שניתן יהיה לגשת לערעור שבפנינו עם כל הנתונים הצריכים לצורך התרת התסבוכת שנוצרה.

9.

אשר על כן, על מנת שבפני בית המשפט תהא התמונה המלאה בבואו להכריע בערעור, אנו מתלים את הערעור, והצדדים יעדכנו את תיק בית המשפט לאחר שבית משפט השלום יתן את פסק דינו בנוגע לגובה החוב. הצדדים מתבקשים להעביר העתק החלטה זו לבית משפט השלום (בת"א 57913-05-20).

10.

בשלב זה, ועל מנת להבטיח זכויות הצדדים ולמנוע מצב שבו הדירה תימכר לצד שלישי כך שראובן תתקשה לגבות את סכום ההשבה ככל שייפסק לזכותה, אנו מורים

על רישום הערת אזהרה על פי צו בית משפט מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ולפיה לא תתבצע כל דיספוזיציה בדירה עד למתן פסק דין בערעור שלפנינו (ע"א 7105/20).