ע"א 8154/12 אלשב חברה לבנין נ. מוריס צדוק

השופט צ' זילברטל:

1.

המערערת הגישה לבית המשפט המחוזי מחוז מרכז-לוד תובענה בגדרה ביקשה שיינתן צו הצהרתי המורה כי הערת אזהרה שנרשמה לטובת המשיבים על זכויותיה של המערערת בנכס מקרקעין בבת-ים מבוטלת וכי דינה להימחק. תובענה זו נדחתה. מכאן הערעור.

2.

המערערת היא חברה קבלנית. המשיבים התעניינו בשנת 1997 ברכישת דירה במבנה שהמבקשת עמדה להקים בפרויקט בניה ברח' אוסקר שינדלר בבת-ים (להלן: הדירה ). בין הצדדים התנהלו מגעים. המשיבים שילמו סכומים שונים למערערת. הוחלפו מסמכים. נמסרו חשבוניות. נחתם זיכרון דברים וננקטו צעדים נוספים – פרטי כל אלה מתוארים בהרחבה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. בשלב מסוים, ביום 23.4.2002, נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבים, היא ההערה נושא התדיינות זו. עוד יצוין, כי בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשאלה מהו הסכום הכולל ששולם על ידי המשיבים למערערת ומהי התמורה המוסכמת עבור הדירה.

ככלל ייאמר, כי בין הצדדים התקיימה מערכת יחסים מורכבת, שהמעט שניתן לומר עליה הוא, שהיא היתה "בלתי שגרתית" ככל שמדובר ביחסים שבין חברה קבלנית לבין רוכש דירה בפרויקט בניה. בכלל זאת יצוין, כי התשלומים הראשונים שולמו למערערת בשנת 1997, מבלי שנחתם הסכם כלשהו, וכנגדם נמסרו למשיבים שתי חשבוניות, שעל האחת נרשם כי התשלום התקבל עבור אופציה לדירה ועל השנייה נרשם כי התשלום התקבל "עבור דירה באוסקר שינדלר 6 בבת ים". עוד יצוין, כי בשלב מסוים עברו המשיבים להתגורר בשכירות בדירה אחרת השייכת למערערת, אך דמי השכירות שולמו רק עבור שלושה חודשים, מתוך 53 חודשים בהם התגוררו המשיבים בדירה זו (לטענתם, מנהל המערערת, מר שלמה לחיאני, הסכים לכך). המשיבים שכרו שירותי אדריכל שערך עבורם תוכניות לשם התאמת הדירה לצרכיהם וזו אכן נבנתה על פי תוכניות אלה, ובשלב כלשהו רשמה המערערת את הדירה בחברת החשמל על שם המשיבים. ביום 19.4.2002 חתמו הצדדים על זיכרון דברים בקשר עם דירה, שגם על נסיבות החתימה עליו, פרשנותו ונפקותו קיימת מחלוקת. על יסוד זיכרון הדברים נרשמה הערת האזהרה הנזכרת לעיל. בנוסף, לגרסת המשיבים, במחצית השנייה של שנת 2002 הם קיבלו לידיהם את החזקה בדירה, ולאחר מספר חודשים בהם החזיקו בדירה, נענו המשיבים לבקשת אחותו של מר לחיאני ומסרו לה את מפתחות הדירה. מאז מושכרת הדירה על ידי המערערת לצדדים שלישיים ודמי השכירות משולמים למערערת. המשיבים, מצידם, עזבו את הדירה ששכרו מהמערערת ועברו לדירה אחרת שרכשו. יובהר כי המשיבים, מצדם, לא נקטו עד כה בהליך משפטי לאכיפת ההסכם לרכישת הדירה, שהם טוענים לקיומו.

3.

בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המערערת לאחר שקבע, על יסוד הראיות, כי נכרת חוזה בין הצדדים למכירת הדירה למשיבים (הכוונה לזיכרון הדברים), וכי על אף שלא סוכמו כל התנאים ועל אף שהוסכם בגדרו על חתימה על חוזה מפורט (שלא נחתם), מדובר בהסכם מחייב. עוד מצא בית המשפט, כי זיכרון הדברים עונה אחר דרישת הכתב, כי המשיבים לא ויתרו על הדירה וכי אין מקום לקבוע שמחמת אי תשלום מלוא התמורה בוטל ההסכם כדין. בית המשפט עמד על כך שגרסת המערערת היתה כללית וחסרת פירוט, בניגוד לגרסת המשיבים, כשהמערערת לא זימנה לעדות את בעלי התפקידים אשר ידעו מידיעתם האישית את עובדות המקרה.

עוד ציין בי המשפט המחוזי, כי בעוד שעמדת המערערת שעמדה בבסיס התובענה עצמה התמקדה בטענה שבין הצדדים נכרת הסכם אופציה בלבד, הרי שבמהלך בירור התובענה חלה תפנית בעמדת המערערת, שהתמקדה עתה בטענה לפיה בזיכרון הדברים לא התקיימה דרישת הכתב ואין הוא בגדר הסכם מחייב מסיבות נוספות (בין היתר, נוכח ההסכמה לחתום בהמשך על חוזה מפורט). על טענה זו חוזרת המערערת גם בערעור.

4.

לאחר עיון בסיכומי הצדדים ולאחר שהם חידדו את טיעוניהם במסגרת הדיון בערעור, לא ראינו לנכון שלא לאמץ את מסקנתו של בית המשפט המחוזי לפיה דין התובענה שהגישה המערערת היה להידחות כיוון שנכרת הסכם מחייב למכירת הדירה למשיבים, גם אם לא סוכמו כל תנאיו. כפי שצוין לעיל, מתוך נתוני המקרה הלא שגרתיים והראיות שהונחו לפניו, רשאי היה בית המשפט להגיע למסקנה בדבר קיומו של הסכם מחייב למכירת הדירה למשיבים באופן שיצדיק את הותרתה של הערת האזהרה בעינה, אף מבלי שיהיה צורך, בהליך זה, להשלים את הוראות ההסכם. הוסף לכך את השינוי בקו הטיעון של המערערת, שבתחילה טענה לקיומו של הסכם אופציה – טענה שמקפלת בתוכה הכרה בקיומו של הסכם העונה על דרישת הכתב, המסוימות וכו', ורק בהמשך מצאה לנכון לטעון לתוקפו ונפקותו של זיכרון הדברים. אין בהילוכה זה של המערערת, שעליה הנטל להוכיח את תובענתה, כדי לחזק את עמדתה, מה גם שהיא לא העידה מטעמה את הגורמים שעובדות המקרה מצויות בידיעתם האישית, ללא הסבר מניח את הדעת לכך.

5.

בצד האמור לעיל ראינו להדגיש, כי האמור בפסקה 45 לפסק הדין (בענין חישוב סכום התמורה ותשלום התמורה למערערת) נאמר, כפי שבית משפט קמא ציין בעצמו, מעבר לנדרש, ואת תובענת המערערת ניתן היה לדחות מבלי להידרש לסוגיה זו.

6.

בשולי הדברים יוער, כי יש להצר על כי הצדדים לא השכילו לסיים את המחלוקות ביניהם בדרך של פשרה וויתורים הדדיים. ברי כי נוכח תוצאת ההליך דנא לא תמו המחלוקות, וככל שאלה לא תיפתרנה בהסכמה, יידרשו הליכים משפטיים נוספים. נדמה, כי נוכח הנתונים המאוד ייחודיים ויוצאי דופן של המקרה, ראוי להביא את המחלוקת לידי סיום בהבנה ולא תוך מיצוי הדין. שני הצדדים לא פעלו כפי שמקובל לנהוג במצבים דומים ואף נטלו סיכונים שונים. במצב זה יש יתרונות ברורים למציאת פתרון מוסכם. אפשרנו לצדדים להודיע לנו בתוך 7 ימים ממועד הדיון בערעור על השגת הסכמות. משלא התקבלה כל הודעה, לא נותר אלא ליתן פסק דין זה.

הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות המשיבים בסך 20,000 ש"ח.