עע"מ 6635/15 האפוטרופוס הכללי כמנהל נכסי גן הדר קורפוריישן נ. דורון דנאי

1.

בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (סגנית הנשיא ו' מרוז ) מיום 17.8.2015 בעת"ם

50852-11-14, בו נדחתה התנגדותם של המבקש והמשיבה 8 (להלן: "גן הדר קורפוריישן" ) לקידום הליכי הגשת תכנית לצרכי רישום (להלן: "תצ"ר" ) לפי סעיף 125 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" ), ונקבע כי המשיבים 2-5 יפעלו בהתאם להוראות סעיפים 121 ו-125 עם המצאת התצ"ר על-ידי המשיבים 1 (להלן: "בעלי הזכויות" ).

2.

פסק הדין מושא הבקשה עוסק בעניינם של המקרקעין ביישוב גני הדר, אשר גן הדר קורפוריישן מחזיקה בחלק ניכר מהם. גן הדר קורפוריישן היא חברה זרה, אשר במשך שנים היתה חברה לא פעילה, ובשנת 2013 הופקד המבקש על ניהול הנכסים שבבעלותה, לרבות המקרקעין שבמחלוקת. בשנת 1985 הוכנה תכנית מתאר חדשה למקרקעין המכונה גז/1/13 (להלן: "התכנית" ). על-פי תכנית זו הוכן תצ"ר אך מעולם לא הוגש. לאחר אישורה של תכנית מתאר נוספת בשנת 1999 (המכונה תכנית גז/18/13) (להלן: "התכנית הנוספת" ), הגישו בעלי הזכויות למשיבה 2 (להלן: "הוועדה" ) בשנת 2011 תצ"ר מעודכן, במטרה לרשום את זכויותיהם על-פי התכנית במרשם המקרקעין. ואולם, על רקע ההשגות ביחס לתכנית סירבה האחרונה לחתום על התצ"ר כל עוד לא ייחתם לזכותה גם כתב שיפוי למקרה שיוגשו נגדה תביעות בגין אישור התצ"ר. לאור האמור עתרו בעלי הזכויות לבית המשפט המחוזי בעתירה מנהלית, שעניינה ביטול התנאי האמור בדבר כתב שיפוי. במהלך הדיונים בעתירה הסירה הוועדה את התנגדותה ונסוגה בה מהתנאי, ככל שייקבע כי התכנית תקֵפה וניתן לרשום תצ"ר על בסיסה. יחד עם זאת, המבקש וגן הדר קורפוריישן הצטרפו לעתירה והתנגדו להגשת התצ"ר, וזאת בטענה כי התכנית המקורית, שהוכנה לפני כ-30 שנה איננה תכנית איחוד וחלוקה, לא נערכה בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק. לטענת המבקש, דבר היותה של התכנית תכנית איחוד וחלוקה לא פורסם כנדרש, הדבר איננו מוזכר במטרות התכנית, והדבר היחיד המרמז על היותה כזו הוא טבלת איזון מאת השמאי אחיקם ביתן (להלן:

"הטבלה" ) אשר לטענתו צורפה לתכנית בדרך לא דרך. לפיכך, כך נטען, קיימת מניעה בדין מלרשום את התצ"ר, אשר יפגע בזכויותיה של גן הדר קורפוריישן באופן בלתי הפיך.

3.

בית המשפט המחוזי דחה את ההתנגדות האמורה ואישר את רישום התצ"ר. בפסק דינו קבע בית המשפט כי על אף שכותרת התכנית אינה נושאת את המילים "תכנית חלוקה", הרי שכל המעיין בטבלה מבין כי זו תכנית ולכך נועדה. עוד נקבע כי התכנית אושרה כדין ולפיכך דינה כדין חיקוק, וכי במהלך 30 השנים האחרונות מתנהלת הוועדה על-פי התכנית והטבלה הכלולה בה, ומעניקה על-פיה היתרי בניה. רישום המקרקעין הקיים אינו משקף את המצב התכנוני ואף לא את הזכויות במקרקעין, וקיים כאוס בנושא הרישומי, כאשר בוצעו עסקאות רבות במקרקעין מבלי שהדבר יבוא לידי ביטוי. מנגד, רישומה של התכנית בלשכת רישום המקרקעין באמצעות תצ"ר הוא הליך טכני בלבד, שכל מטרתו לשקף את התכנית כפי שאושרה ואין בו כדי לשנות את הזכויות הקנייניות הקיימות. בנסיבות אלו, כך נקבע, האינטרס הציבורי הראוי הוא התאמת המצב הרישומי למצב התכנוני המאושר. אשר לגן הדר קורפוריישן והמבקש, קבע בית המשפט המחוזי, כי אלו "קפצו על העגלה" ברגע האחרון, ובאמצעות היתלות במחלוקת שולית בין בעלי הזכויות לוועדה ניסו לשנות סדרי עולם, ובפועל להביא לידי ביטול התכנית ועריכת טבלה חדשה לחלוקה, הקצאה ואיזון משאבים, והכל במסגרת כתב תשובה לעתירה. עוד נקבע, כי טענותיה של גן הדר נדחו בעבר על-ידי מוסדות התכנון וגם במסגרת עתירה שהוגשה נגד אישורה של התכנית הנוספת, אשר כללה טענות דומות. בנסיבות אלו טענותיהם של המבקש וגן הדר קורפוריישן לוקות גם בשיהוי כבד, סובייקטיבי ואובייקטיבי, ויש לדחותן גם מפאת קיומו של מעשה בית דין. לעניין זה הטעים בית המשפט כי גן הדר קורפוריישן קפאה על שמריה במשך עשרות שנים, ומנגד סמכו בעלי הזכויות וצדדים שלישיים נוספים על המצב התכנוני הקיים כאשר רכשו זכויות במקרקעין והקימו בהם את בתיהם. מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת האחרונים ודי במצב זה, כך נקבע, כדי להשאיר את המצב הקיים התכנוני כמות שהוא ולהימנע משינויו. על סמך האמור, דחה בית המשפט את הטענות וקבע כי יש לאפשר את הגשת התצ"ר ורישום המקרקעין בהתאם לתכנית.

4.

נגד פסק דין זה הגיש המבקש ערעור לבית משפט זה, ויחד עמו גם את הבקשה דנן לעיכוב ביצוע פסק הדין. בבקשה נטען כי סיכויי הערעור גבוהים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, שכן הוא מבקש להותיר את המצב הרישומי הקנייני הקיים על כנו עד להכרעה בערעור. דחיית הבקשה, כך נטען, תביא לשינוי במצב הקיים ותוביל לרישום זכויות צדדים שלישיים וקבלת היתרי בניה, באופן שישנה את המצב המשפטי והפיזי במקרקעין באופן בלתי הפיך. גן הדר קורפוריישן (אשר בינתיים שבה ונתעוררה לחיים, ודנה עם המבקש על השבת הנכסים לידיה) תומכת אף היא בבקשה.

5.

מנגד מתנגדים בעלי הזכויות לבקשה, ועמם המשיבים 9-10. הללו נתלים בקביעותיו הברורות של בית המשפט המחוזי, הן לעניין סיכויי הערעור, הן לעניין מאזן הנוחות, וסבורים כי יש מקום לשים קץ לפגיעה המתמשכת בזכויותיהם אשר נוצרה כתוצאה מאי-הגשת התצ"ר. הוועדה והמשיבים 3 ו-7 סבורים כי הבקשה הוגשה בשיהוי, אך מותירים את ההכרעה בה לשיקול דעתו של בית המשפט. עם זאת, ככל שתתקבל הבקשה, הם מבקשים כי ינתנו הוראות ברורות כיצד לנהוג בבקשות להיתרי בניה שיוגשו או יבשילו במהלך תקופת הביניים ועד להכרעה בערעור.

6.

לאחר שעיינתי בבקשה המפורטת וכן בתגובות המשיבים השונות על נספחיהם הרבים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

7.

בחינת נסיבות העניין מעלה כי סיכויי הערעור אינם גבוהים במיוחד, לפחות בכל הנוגע למסקנה אופרטיבית אשר תוביל לביטול התכנית לחלוטין. בית המשפט המחוזי אמר את דברו בסוגיה זו, דברים נכוחים ובהירים, בציינו כי לא יעלה על הדעת להחזיר את הגלגל 30 שנה אחורנית, כאילו לא קרה דבר, תוך פגיעה בהסתמכותם של בעלי זכויות רבים אשר כלכלו את צעדיהם בהתאם לתכנית הקיימת, שאושרה כדין. שותף אני לעמדתו של בית המשפט המחוזי גם באשר לאינטרס הציבורי החשוב בדבר התאמת המצב הרישומי למצב התכנוני, כפי שמתבקש. גם עמדתה של הוועדה מדגימה עד כמה לא ראוי הוא המצב שבו נמצא היישוב, ולאחר שנתקבלה העתירה אין עוד מקום לעיכוב נוסף בהשבת הסדר הרישומי על כנו, לטובת כל המעורבים.

8.

אוסיף ואציין כי לא נעלמו מעיניי גם טענותיהם של המבקש ושל גן הדר קורפוריישן לעניין מאזן הנוחות, ואולם בהתחשב בפרקי הזמן הקבועים בחוק לעניין הגשת תצ"ר ובמשכם של הליכי תכנון ובניה בכלל, יש לשער שאין מדובר בנזק מיידי שיכול להיגרם להם. לעניין זה שקלתי את העובדה כי גם המבקש עצמו לא הגיש את הבקשה לעיכוב ביצוע מיד עם מתן פסק הדין, אלא כחודשיים לאחר מכן, עם הגשת הערעור. אין מדובר אפוא במצב המחייב עיכוב ביצוע מיידי, ובנסיבות העניין סבורני כי הפתרון הראוי יהיה בהקדמתו של הדיון בערעור במידת האפשר.

9.

לאור האמור, הבקשה נדחית.

דיון בערעור ייקבע לכל המאוחר עד לסוף חודש פברואר 2016.