עע"מ 6980/21 יואב כהנא נ. משרד הבינוי והשיכון

1.

בקשה למתן סעד זמני – שהוכתרה בטעות כ "בקשה לעיכוב ביצוע" – עד להכרעה בערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מיום 3.10.2021, בעת"מ 57502-03-21 (סגן הנשיא א' בכר ), שעל-פיו נדחתה עתירת המערער, נגד החלטת המשיב 1, משרד הבינוי והשיכון (להלן: המשרד ), להורות על ביטול זכייתו בדירה, במסגרת תכנית 'מחיר למשתכן'.

רקע עובדתי

2.

בין השנים 2020-2015 עמדה בתוקף תכנית 'מחיר למשתכן', שבמסגרתה ערך משרד הבינוי והשיכון הגרלות, כשלזוכים בהן ניתנה אפשרות לרכוש דירות במחיר מוזל. לשם השתתפות בהגרלות, נדרש היה להציג 'אישור זכאות' מאת המשרד. ביום 21.1.2016 הנפיק המשרד למערער, יואב כהנא, אישור זכאות, לאחר שהצהיר כי הוא רווק, כי גילו מעל 35, וכי אין ברשותו דירה נוספת. אישור הזכאות חודש מספר פעמים, על סמך הצהרתו, כי לא חל שינוי בנתונים שעליהם הצהיר בעת הנפקת האישור. בהסתמך על אישור הזכאות, נרשם יואב להגרלת 'מחיר למשתכן', וביום 8.8.2017 עלה בגורל, וניתנה בידו זכות לרכוש דירה בפרויקט שנבנה על-ידי המשיבה 2, סלע איסתא נדל"ן ישראלי בע"מ (להלן: סלע איסתא ), בשכונת גליל-ים בהרצליה. ביום 12.8.2019 חתם יואב על חוזה רכישה מול סלע איסתא, ובמסגרת זו נדרש גם לחתום על כתב התחייבות, שבו הצהיר כי הוא עומד בתנאי התכנית.

3.

לאחר חתימת ההסכם, הובא לידיעת המשרד כי יואב מתגורר עם ידועה בציבור, הנושאת את שם משפחתו, ולהם שני ילדים משותפים. כמו כן התברר, כי בת-הזוג מחזיקה דירה נוספת, בבעלותה. נוכח האמור, ביום 30.12.2020 שלח המשרד ליואב התראה טרם ביטול חוזה. הובהר ליואב, כי משזכייתו בהגרלה נעשתה על בסיס מידע מוטעה – דין הזכייה להתבטל. ליואב ניתנה הזדמנות להגיב בכתב, עובר למתן החלטה סופית בעניינו. ביום 5.1.2021 הגיב יואב בכתב לטענות שהועלו נגדו, וביום 11.1.2021 קיים המשרד 'שיחת זום' עם יואב, על מנת לאפשר לו לשטוח את טענותיו בעל-פה. אחר הדברים האלה, ביום 8.2.2021, נשלח ליואב מכתב, שבו סוכמו עיקרי הדברים שהועלו ב'שיחת הזום', וכמו כן צוין, כי ניתנת לו הזדמנות להמציא מסמכים תומכים לטענותיו, תוך 7 ימים. בהתאם, הגיש יואב מסמך בכתב, לתמיכה בדבריו, וביום 19.1.2021 השלים את טיעוניו בכתב. סמוך לאחר מכן, ביום 8.2.2021 החליט המשרד לבטל את אישור הזכאות של יואב, ובהתאם גם הורה לסלע איסתא, לבטל את חוזה המכר שנחתם עמו.

4.

יואב סרב להשלים עם ההחלטה, ופנה בעתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים. בעתירתו העלה יואב כמה טענות: תחילה טען, כי למשרד כלל אין סמכות להורות לסלע איסתא לבטל את חוזה המכר. לטענת יואב, משנחתם חוזה, שוב לא ניתן לבטל את הזכאות באופן רטרואקטיבי. עוד נטען, כי המשרד אינו מוסמך לקבוע כי הוא ובת-הזוג הנטענת הם 'ידועים בציבור'. יתרה מזו, טען יואב, כי גם אם קיימת למשרד סמכות שכזו, הרי שלא היה מקום לקבוע כן לגבי עניינו-שלו, שכן לטעמו, הקביעה אם בני זוג 'ידועים בציבור' הם, אם לאו, בכל הנוגע לזכאות לדירה ב'מחיר למשתכן', תלויה אך ורק בהשקפתם הסובייקטיבית של בני הזוג. על כן, יואב סבור, כי מאחר שהוא רואה את עצמו כרווק, ואינו מצהיר כי הוא חי בזוגיות עם 'ידועה בציבור', אזי זכותו להגדיר את עצמו כרווק, מבחינה סובייקטיבית, ובהתאם גם לרכוש דירה ב'מחיר למשתכן'. לבסוף טען יואב, כי המשרד קיבל את החלטתו על יסוד השקפת עולם אישית, וגם מטעם זה – דינה להתבטל.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

5.

ביום 3.10.2021, דחה בית המשפט המחוזי (סגן הנשיא א' בכר ) את העתירה. בפסק הדין ציין בית המשפט המחוזי, כי "למעשה, הדברים כה ברורים ונהירים על פניהם, שיש להצטער [שיואב] – עו"ד במקצועו – הביא את הדברים לפתחו של בית המשפט" . בהתייחס לטענת יואב, כי למשרד כלל אין סמכות להורות על ביטול החוזה, הובהר, כי בתקנון הגרלות 'מחיר למשתכן' צוין במפורש, כי בכל מקרה של מסירת מידע חלקי, או מוטעה, ניתן יהיה להורות על ביטול הזכייה. לגבי טענת יואב, כי הסמכות לקבוע סטטוס של 'ידועים בציבור' נתונה אך ורק לבתי המשפט, נקבע, כי "מוסדות שונים בוחנים קיומה של מערכת יחסים מסוג 'ידועים בציבור', [...] ואין צורך בפניה לבית המשפט בכל פעם שיבחן זאת" . אשר לטענתו הנוספת של יואב, שלפיה הגדרת 'ידועים בציבור' תלויה בתחושתו הסובייקטיבית, ולפיכך, כל עוד לא הגיש מסמך בכתב כי הוא 'ידוע בציבור', הרי שהוא נחשב לרווק – נדחתה אף היא. נקבע, כי "התנאי הפורמלי של מסמך בכתב, נועד להקל על זוגות המעוניינים בהכרה כידועים בציבור, להוכיח את זכאותם. יצוין כי עבור תא משפחתי אין הגבלת גיל לצורך קבלת זכאות, ומכאן שיש תמריץ עבור רבים להכרה דווקא כתא משפחתי. במקרה דנן [תמריצו של

יואב] היה הפוך – כיוון שלהילה זכויות בדירה, [ליואב] (שעבר את גיל 35) עדיף להיחשב כ'יחיד'. ברם, לא די בכך שהתנאי הפורמלי –

המצוי בשליטת [יואב] – לא מתקיים, כך שכל מי שלא מעוניין בהכרה כתא משפחתי פשוט לא יחתום על המסמך, וכך יהפוך ל'יחיד' על אף שבפועל הוא ידוע בציבור. השאלה האם אדם הוא חלק מתא משפחתי תלויה בנסיבות האובייקטיביות של אותו אדם" . מכאן עבר בית המשפט המחוזי לבחון האם נסיבותיו האובייקטיביות של יואב, מצביעות על כך שבת-הזוג הנטענת היא אכן 'ידועה בציבור', ולבסוף בא לכלל מסקנה, כי יואב ובת-זוגו, הם אכן 'ידועים בציבור'. בית המשפט הוסיף לעניין זה, כי "[יואב] הצהיר בפני הבנק שהוא ו[בת-זוגו הנטענת] ידועים בציבור, על מנת לקבל משכנתא לרכישת הדירה מושא העתירה. [...] לטעמי, די בכך כדי לסתום את הגולל על טענותיו [...] [יואב] אינו יכול לאחוז את החבל בשני קצותיו – כלפי הבנק המממן את הדירה להצהיר שיש לו ידועה בציבור, וכלפי המדינה שמעניקה לו הנחה משמעותית ברכישת הדירה להצהיר שהוא יחיד. המצב המשפחתי של אדם אינו מעיל שהוא לובש ופושט בהתאם לתנאי מזג האוויר – אם ירצה לקבל ההנחה הינו רווק ואם ירצה לקבל משכנתא הינו ידוע בציבור. מעת שהצהיר על עצמו [יואב] מרצונו החופשי שהוא ידוע בציבור, למדינה יש זכות להסתמך על הצהרה זו כראיה מנהלית בעלת משקל ממשי והנטל עובר [ליואב] להוכיח שהוא אינו ידוע בציבור. הדברים מקבלים משנה תוקף מקום בו מהנסיבות האובייקטיביות עולה כי [יואב ובת זוגו הנטענת] הינם אמנם ידועים בציבור" . לבסוף, דחה בית המשפט את טענת יואב, כי החלטת המשרד התקבלה "על-פי השקפת עולם אישית" . נקבע, כי החלטת המשרד ניתנה "על פי התפיסה המקובלת של 'ידועים בציבור'" , לאחר שיואב "בחר לגור עם מישהי הנושאת את שם משפחתו, להביא איתה ילדים לעולם, לגור כמשפחה תחת אותה קורת גג, ולא לערוך כל הפרדה רכושית והסדרים אחרים לעניין מערכת היחסים ביניהם" . נפסק אפוא, כי אין מקום להתערבות שיפוטית בהחלטת המשרד, תוך חיובו של יואב בהוצאות המשרד, בסך של 10,000 ₪.

6.

ביום 19.10.2021 הגיש יואב ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי, יחד עם בקשה שאותה הגדיר כ "בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין" , אך כאמור, הלכה למעשה עסקינן בבקשה למתן סעד זמני עד להכרעה בערעור – היא הבקשה שלפנַי.

עיקרי טענות הצדדים

7.

בבקשתו טוען יואב, כי סיכויי הערעור – גבוהים מאוד, וכי גם מאזן הנוחות נוטה לטובת מתן הסעד הזמני. בהקשר זה טען יואב, כי אם לא ינתן סעד זמני, ובסופו של דבר יזכה בערעורו, ייווצר קושי להשיב את מצב הדברים לקדמותו. ראשית, הדירה עלולה להימכר לצד שלישי, ולא ניתן יהיה עוד להשיב את הגלגל לאחור. שנית, יהא עליו לשוב ולגבות את דמי הפיקדון שחולטו בעקבות הביטול, ואין כל ודאות שיצליח לעשות זאת. יואב מוסיף וטוען, כי אין מדובר בפסק דין כספי 'קלאסי', שכן לפסק הדין משמעויות ניכרות על חייו, מעבר לשאלה הכספית, שכן ללא הזכייה בדירה, ספק אם יוכל להמשיך ולהתגורר באזור העיר הרצליה, שבה מרכז חייו כיום.

8.

המשרד, מנגד, מתנגד למתן הסעד הזמני. לשיטתו, סיכויי הערעור – קלושים, ומאזן הנוחות מביא גם הוא למסקנה זו . המשרד מציין, כי "מטעמי זהירות ברורים, ובשים לב לכך שבקשה זו עודנה תלויה ועומדת, החברה טרם ביטלה דה-פקטו את הסכם המכר, וברי כי פסק הדין טרם מומש" . בנסיבות הללו, חושש המשרד כי עוד קודם למתן פסק דין בערעור, עלולה סלע איסתא למסור חזקה בדירה ליואב, ואז לא ניתן יהיה עוד לבטל את זכאותו של יואב. לטענת המשרד, את חוזה המכר ניתן לבטל רק עד לשלב מסירת החזקה בדירה. בהקשר זה מוסיף המשרד ומציין, כי נכון לעת הזו, המועד המתוכנן למסירת חזקה בדירה, הוא ליום 11.11.2022. אחר הדברים האלה, הוסיף המשרד וציין, כי על אף שהוא סבור כי דין הבקשה כולה להידחות, הוא נותן הסכמתו למתווה-ביניים, שלפיו יקבע כי החוזה אכן יבוטל, אלא שסלע איסתא תימנע ממכירת הדירה לזוכה הבא בתור. בדרך זו, כך המשרד, 'זה נהנה וזה לא חסר': מחד גיסא, אם יתקבל הערעור, ניתן יהיה להשיב את הגלגל לאחור; מאידך גיסא, אם ידחה הערעור, ניתן יהיה לבטל את זכאותו של יואב, ולהוציא מידיו את הדירה. המשרד מבהיר, כי אפשרות מוצעת זו, תלויה בהסכמת סלע איסתא, ובהתחייבותה שלא למכור את הדירה לזוכה הבא בתור, וכן בהסכמתה לשאת בעלויות אחזקת הדירה, ממועד האכלוס הצפוי, ועד למועד ההכרעה בערעור. לבסוף מציין המשרד, כי אם עמדתו לא תתקבל, ויוחלט להורות על קבלת הבקשה, הרי שהוא מבקש כי יקבע דיון דחוף בערעור, על מנת שניתן יהיה להכריע בו, טרם מסירת החזקה בדירה לידי יואב. סלע איסתא מצדה הודיעה, כי היא מותירה את ההכרעה בבקשה לשיקול דעתו של בית המשפט.

דיון והכרעה

9.

לאחר שנתתי דעתי על טענות הצדדים מזה ומזה, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה – להתקבל באופן חלקי. מתגובת המשרד עולה, כי על אף שעתירתו של יואב – נדחתה, המשרד אינו מתנגד באופן עקרוני למתן הסעד הזמני, עד להכרעה בערעור. התנגדותו נובעת רק מחשש מפני סיטואציה שבה תימסר החזקה בדירה ליואב, טרם הכרעה בערעור. זאת, שכן במצב דברים זה לא ניתן יהיה עוד להחזיר את הגלגל לאחור, ולבטל את זכייתו של יואב. המשרד אף נתן הסכמתו למתווה ספציפי, אשר נותן מענה לחשש האמור. לפי המתווה המוצע, החוזה בשלב זה – יבוטל, אך ביטולו יפוג אם וכאשר יזכה יואב בערעורו. בנוסף, סלע איסתא תימנע ממכירת הדירה לזוכה הבא בתור, על כל המשתמע מכך (הקפאת המכירה, נשיאה בעלויות האחזקה, ועוד).

10.

על פני הדברים, המתווה האמור נותן מענה הולם לחששותיהם של הצדדים. יואב לא יוכל לקבל חזקה בדירה, ובדרך זו למנוע את ביטול החוזה, ומנגד, לא יוכרז על זוכה חדש, כך שלא תהא מניעה להכריז עליו בעתיד כזוכה, אם יזכה בערעורו. ברם, "אליה וקוץ בה" (בבלי, ראש השנה יז, ע"א). המתווה המוצע על-ידי המשרד, מאזן אמנם כדבעי בין האינטרסים של הצדדים הניצים, במסגרת הבקשה שלפנַי; האינטרס הציבורי, שאותו מציג המשרד – מזה, והאינטרס של יואב – מזה; אך מתעלם מן האינטרסים של בעל הדין השלישי – סלע איסתא. על-פי המתווה המוצע, סלע איסתא היא זו שתידרש לשאת בעלויות אחזקת הדירה, ממועד האכלוס ועד להכרעה בערעור, והיא גם זו שתידרש להמתין עם מכירת הדירה, ולהימנע בכך מלקבל את התשלום המגיע לה עבור שירותי הבנייה. סלע איסתא היא צד-שלישי-פרטי, שאינו מעורב בסכסוך שבין המשרד ליואב; לא קמה אפוא כל הצדקה לחייבה לשאת בעלויות הנובעות מן המתווה המוצע. על כן, איני רואה מקום לאמץ את המתווה האמור ככתבו וכלשונו, על חשבונה של סלע איסתא. נזכור ונזכיר: עתירתו של יואב – נדחתה; המשרד – זכאי להנות מפירות פסק הדין; נטל ההוכחה – מונח עתה לפתחו של יואב. על כן, אך מתבקש כי יואב, מבקש הסעד הזמני – הוא שישא בעלויותיו. אין מקום להחצין את השלכותיו על צדדים שלישיים; "טוביה חטא וזיגוד מינגד [לוקה]?" (בבלי, פסחים קיג, ע"ב).

11.

אשר על כן, ניתן בזאת סעד זמני, על-פי המתווה שהציע המשרד, אך בשינויים המתחייבים לשם שמירה על זכויותיה של סלע איסתא. החוזה עם יואב יבוטל אמנם, אך כדי לשמר את האפשרות להשיב את גלגל הביטול לאחור, יחתם חוזה ביטול בין יואב לבין סלע איסתא, שיכלול 'תנאי מתלה', שלפיו ככל שיתקבל הערעור – יבוטל הסכם הביטול. כמו כן, חוזה הביטול יכלול התחייבויות נוספות: מטעמה של סלע איסתא – להימנע מלחתום על חוזה חדש עם הזוכה הבא בתור, עד להכרעה בערעור. מטעמו של יואב – להוסיף ולעמוד בתשלומי הרכישה, ולשאת בעלויות אחזקת הדירה, עד לאחר הכרעה בערעור. ככל שלא תינתן הסכמה מצדו של יואב, תוכל סלע איסתא לממש את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, לבטל את החוזה ללא תניות ותנאים, ולמכור את הדירה לזוכה אחר.

בנסיבות, לא אעשה צו להוצאות.