עע"מ 7283/19 ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז מרכז נ. הוועדה המקומית לתכנון וב

1.

במוקד ההליך הנוכחי ניצב פרויקט התחדשות עירונית בעיר רעננה. ביום 3.9.2017 אישרה משיבה 1 (להלן: הוועדה המקומית ) את ביצוע הפרויקט, והעניקה היתר להריסת 3 מבנים ישנים המכילים 138 יחידות דיור – ולהקמת בנייני מגורים חדשים, בני 355 יחידות דיור, תחתיהם. הוועדה חישבה את זכויות הבנייה על בסיס "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38" (להלן: תמ"א 38 ), ותוכנית מתאר מקומית רע/מק/1010 (להלן: תוכנית 1010 ) – המהווה "התאמה מקומית" של תמ"א 38, לפי סעיף 23 לה – והבהירה כי החישוב כולל גם זכויות בנייה שלא נוצלו בפועל, לצד "תוספת של עד 16 אחוזי בנייה בהקלה". אולם, ועדת הערר קיבלה בחלקו ערר על החלטת הוועדה המקומית, וקבעה כי האחרונה נדרשה לבסס את חישוב הזכויות על הבנייה הקיימת בפועל – ולא על "הקומה הרעיונית" שעשויה הייתה לקום במקום. לשיטתה, אין אינדיקציה לכך שתוכנית 1010 ביקשה להרחיב את הזכויות שמעניקה תמ"א 38, וגם אם זו הייתה כוונתה הסובייקטיבית של הוועדה המקומית, הרי שהדבר אינו בסמכותה. ועדת הערר הוסיפה כי הוועדה המקומית לא הייתה רשאית לאשר זכויות בנייה נוספות כהקלה כמותית, וסיכמה כי על האחרונה לערוך חישוב מתוקן של הזכויות בפרויקט.

משיבים 1-3 – הוועדה המקומית, דיירי המבנים המיועדים להריסה (להלן: הדיירים ), ויזמת הפרויקט (להלן: רסקו ) – עתרו נגד החלטת ועדת הערר, ובית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עת"ם 52508-11-18; השופט עוז ניר נאוי ), קיבל את עתירותיהם, ביטל את ההחלטה, והשיב על כנה את החלטת הוועדה המקומית. בית המשפט מצא כי ועדת הערר לא הביאה בחשבון "באופן ברור" את מכלול השיקולים הרלוונטיים – ובייחוד, את ההשלכות הקשות של הכרעתה על עתיד הפרויקט – וכי הפרשנות שהעניקה לתוכנית 1010 חורגת בצורה קיצונית ממתחם הסבירות. זאת, בין היתר, משום שהתוכנית יושמה בעבר באופן שיטתי בהתאם לגישת הקומה הרעיונית, ולאור אינטרס ההסתמכות של רסקו והדיירים. בד בבד, הכשיר פסק הדין את תוספת הזכויות במסגרת הקלה כמותית, בנימוק שהן ניתנו מכוח תוכנית המתאר הכוללנית לרעננה (להלן: רע/2000 ), אשר הופקדה לפני 1.8.1989 – המועד הקובע, לפי סעיף 9(א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002.

2.

ביום 22.9.2019 נעתר בית המשפט המחוזי, באופן חלקי, לבקשת ועדת הערר – והורה על עיכוב ביצוע "עבודות מכל סוג שהוא בקשר עם פסק הדין במקרקעין מושא העתירות, אם וככל שיתקבל היתר", למשך תקופה בת 45 יום. בהמשך, הגישה ועדת הערר את הערעור שבכותרת, וכעת מונחת לפני בקשתה לעיכוב ביצוע "מלא" של פסק הדין – אשר ימנע גם הוצאת היתר בנייה לפרויקט עד להכרעה בערעורה. לטענת ועדת הערר, פסק הדין מושא הערעור מטמיע את גישת הקומה הרעיונית בתוכניות רבות שנערכו ברחבי הארץ מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, כך שיש לו – ולערעור – "השלכות רוחב נכבדות". על רקע השלכות אלה, הוועדה גורסת שסיכויי ערעורה גבוהים, וכי מאזן הנוחות נוטה אף הוא לזכותה. לדידה, לא זו בלבד שהריסת המבנים הקיימים תיצור מציאות בלתי הפיכה, אלא שגם הוצאת היתר בנייה "עלולה להוות שינוי מצב מבחינת מידת ההסתמכות של דיירי המבנים המיועדים להריסה".

מנגד, המשיבים סומכים את ידיהם על הכרעתו המפורטת של בית המשפט לעניינים מינהליים, מבליטים את אופייה הנקודתי – וטוענים כי סיכויי הערעור נמוכים מאד. אשר למאזן הנוחות, התשובות משקפות הבדלי גישות: רסקו הבהירה שאין בכוונתה להוציא לפועל את הפרויקט בעוד הערעור תלוי ועומד – והעירה כי ספק אם הדבר בכלל אפשרי (פסקאות 24.1 ו-28 לתשובה). עם זאת, היא דוחה את טענת ועדת הערר באשר ל"הסתמכות" הדיירים, ומזכירה כי האחרונים מהווים צד להליך – כך שהוצאת ההיתר לא תשנה את מצבם. לפיכך, היא מבקשת לאפשר לה "לקדם את הליכי היתר הבניה [...] וזאת מבלי להתחיל בביצוען של עבודות הבניה בפועל " (ההדגשה במקור). לעומתה, הדיירים עצמם מתנגדים גם לעיכוב חלקי, לרבות במישור של ביצוע העבודות בשטח – בנימוק שהנזק שיגרם להם "אם ימשיכו להתגורר בבניינים המטים לנפול בהם עסקינן" מטה את מאזן הנוחות לזכותם. נראה כי הוועדה המקומית, שעמדה באופן כללי על הצורך בקידום הפרויקט, הצטרפה לעמדה זו.

הכרעה

3.

כידוע, המבקש לעכב ביצוע פסק דין שניתן בעתירה מינהלית נדרש להרים את הנטל ולהוכיח כי סיכויי ערעורו טובים – וכי מאזן הנוחות תומך בעיכוב הביצוע, על מנת למנוע נזק בלתי הפיך למבקש או לציבור. בין שני השיקולים הללו קיימת "מקבילית כוחות": ככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר, משקלו של מאזן הנוחות פוחת – ולהפך (עע"ם 5613/15 ע.מ.ת. ערוצי מדידה ותשתיות בע"מ נ' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ , פסקה 3 (8.9.2015)).

במקרה שלפנינו, כתבי הטענות משרטטים מחלוקות בעלות אופי פרשני ומשפטי מובהק. מבלי להביע עמדה לגופם של דברים – או לגבי השלכות הרוחב הפוטנציאליות של ההכרעה – סבורני כי מחלוקות אלה ראויות לבירור, וכי לא ניתן לשלול בשלב זה את סיכויי הערעור. יש לתת, אפוא, את משפט הבכורה למאזן הנוחות, המוביל למסקנה כי יש לעכב את ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור במתכונת עליה הורה בית המשפט המחוזי בהחלטתו מיום 22.9.2019. אכן, ביצוע העבודות בשטח עלול ליצור מציאות בלתי הפיכה, ולפגוע באינטרס הציבורי באכיפת שלטון החוק בתחום התכנון והבניה – ומנגד, אין בו כדי לגרום נזק ממשי לרסקו, לדיירים או לאינטרס הציבורי בקידום פרויקט ההתחדשות. זאת, משום שרסקו הבהירה בתשובתה שהיא אינה מתכוונת להוציא את הפרויקט אל הפועל "כל עוד נמשכים ההליכים", ואף הטילה ספק באפשרות המעשית להשלים את הוצאת ההיתר בתקופה זו, לאור התנאים שהציבה הוועדה המקומית.

לעומת זאת, התמונה הפוכה ביחס לעיכוב הביצוע במובן של הקפאת הליכי הוצאת ההיתר. נוכח היותם של הדיירים צד להליך דנן, קשה לייחס משקל רב לחשש שהעלתה ועדת הערר מפני טענת הסתמכות שעלולה לקום להם כתוצאה מהוצאת היתר בנייה – ובכל מקרה, אין בחשש זה כדי לגבור על הנזק הממשי שייגרם לרסקו ולדיירים (שנראה כי מצבן הלא מזהיר של דירותיהם הנוכחיות אינו שנוי במחלוקת) כתוצאה מעיכוב נוסף של הפרויקט.

4.

אשר על כן, הבקשה מתקבלת בחלקה, כמפורט בפסקה 3. נוכח התוצאה אליה הגעתי, ובהתחשב בעמדות השונות שהציגו המשיבים בתשובותיהם לבקשה, ועדת הערר תישא בהוצאות רסקו ובשכר טרחת ב"כ בסך 2,500 ₪.