עע"מ 846/20 ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה- מחוז תל אביב נ. אופקים ב.י ר

1.

בקשה לעכב את ביצועו של פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופט א' אורנשטיין ) בעת"ם 37850-05-19 מיום 16.12.2019 בגדרו התקבלה עתירת המשיבה 1 (להלן: המשיבה ) נגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה – מחוז תל אביב (היא המבקשת, להלן: ועדת הערר ) לבטל את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת-ים (היא המשיבה 2, להלן: הוועדה המקומית ) למתן היתר בניה במקרקעין הידועים כגוש 7140 חלקה 147 ברחוב השקמה 24 בבת ים (להלן: המקרקעין או המגרש ).

רקע

2.

המשיבה הגישה בקשה למתן היתר בניה לשם חיזוק בניין המצוי במקרקעין ותוספות בנייה, וזאת לפי תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים נגד רעידות אדמה (המכונה תמ"א 38) ולפי תכנית מתאר מקומית בי/538. הבניין הנדון הוא בניין בן ארבע קומות ובו 16 יחידות דיור, ובקומת העמודים מצויים שלושה מקומות חניה. בבקשה להיתר התבקש חיזוק הדירות הקיימות, שיפוץ, הוספת מעלית, תוספת ממ"דים ותוספת מרפסות שמש. כן התבקשה תוספת של שלוש קומות מעל הבניין הקיים שבהן ניתן יהיה לבנות עוד 12 יחידות דיור וכן תוספת מקומות חניה. במסגרת הבקשה התבקשה הסדרה של שישה מקומות חניה במגרש שעליו בנוי הבניין, בדרך של מכפילי חניה וחניית נכה, כאשר יתר 15 החניות הנדרשות על פי התקן יוסדרו בדרך של תשלום "קרן חניה", והן יימצאו מחוץ למגרש עצמו. עוד יצוין כי במסגרת הבקשה להיתר התבקשו גם הקלות בקווי בניין לצורך הקמת מגדלי ממ"דים.

3.

ביום 28.3.2018 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה למתן היתר לרבות ההקלות, ובתוך כך את הסדרת החניות כמפורט בבקשה. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדות שהגישו המשיבים 4-3 בשם דיירי הבניין הסמוך ברחוב השקמה 26 (להלן: המתנגדים ), ואלה ערערו על ההחלטה לוועדת הערר. טענות המתנגדים בערר נסבו בעיקר על מיקום הממ"דים והחניות.

4.

ביום 21.3.2019 קיבלה ועדת הערר את ההתנגדות וביטלה את ההיתר בנוגע לחניות ולקו הבניין של הממ"דים. בהחלטת ועדת הערר נקבע כי הוועדה המקומית הייתה צריכה להפחית את מספר הדירות החדשות או לחלופין לדרוש פתרונות חניה בתחום המגרש, על אף העלות הכרוכה בכך. כן נקבע כי על הועדה המקומית להתייחס, בין השאר, לעובדה שתשלום קרן חניה אינו מהווה מענה למצוקת חניה שתיווצר בעקבות תוספת הדירות המוצעת במקרה הנדון.

5.

כאמור, המשיבה הגישה עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת הערר, וטענותיה התמקדו בסוגיית מקומות החניה (המשיבה לא השיגה על החלטת ועדת הערר לבטל את החלטת הועדה המקומית בעניין הזזת קווי הבניין של הממ"דים). בעיקרו של דבר נטען כי אם תידרש המשיבה להסדיר 15 מקומות חניה נוספים בתחום המגרש, הפרויקט ייהפך ללא כדאי מבחינה כלכלית. כן נטען כי הפתרונות שנמצאו על-ידי הוועדה המקומית לבעיית החניה היו משביעי רצון, ולא היה מקום להתערב בהחלטתה.

6.

ועדת הערר טענה כי החלטתה הייתה מאוזנת ומנומקת ולא נפל בה דופי המצדיק את התערבותו של בית המשפט. כן נטען כי יש לדחות את העתירה גם בשל היותה מוקדמת ותיאורטית, שכן המשיבה ממילא אמורה להגיש בקשה חדשה להיתר לשינוי קווי הבניין באופן שיביא לצמצום מספר הדירות ואף ישפיע על מספר מקומות החניה. לגופו של עניין טענה ועדת הערר כי שיקולים של צפיפות, מצוקת חניה ועומס תנועתי הם שיקולים לגיטימיים הנטועים עמוק בשיקול דעתן המקצועי-תכנוני הרחב של מוסדות התכנון.

7.

בפסק דינו קיבל בית המשפט המחוזי את העתירה וקבע כי הועדה המקומית עשתה מלאכתה נאמנה, שקלה את השיקולים המקצועיים הדרושים לעניין ומצאה פתרונות חניה הולמים, ומשכך לא היה מקום להתערב בשיקול דעתה כפי שנעשה בוועדת הערר. לפיכך, נקבע כי החלטת ועדת הערר בנוגע לחניות מבוטלת וכי החלטת הוועדה המקומית למתן היתר עומדת בתוקפה למעט בנושא הממ"דים.

8.

ועדת הערר הגישה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובצדו בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, היא הבקשה שבפניי.

הבקשה דנן

9.

בבקשה טוענת ועדת הערר כי יש להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין, הן משום שסיכויי הערעור להתקבל גבוהים והן בשל שיקולי מאזן הנוחות.

לטענת ועדת הערר, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נפלו פגמים מהותיים והוא כולל קביעות בעלות השלכות רוחב באופן המצדיק את קבלת הערעור וביטול פסק הדין. בעיקר, כך נטען, קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה לא היה מקום להתערבותה של ועדת הערר בשיקול דעתה של הוועדה המקומית עומדת בניגוד להלכה הפסוקה לפיה ועדת הערר היא מוסד תכנוני מובהק, שהוא בעל הסמכות הבכירה בהיררכיה התכנונית בכל הנוגע למתן היתרים ובעל סמכות לקבל החלטה תכנונית חדשה ( de novo ) בבקשת ההיתר שהובאה לפניו במסגרת הערר. לטענת ועדת הערר, הותרת פסק דינו של בית המשפט המחוזי על כנו תהפוך את ועדות הערר למעין ועדות שיפוטיות המפעילות ביקורת שיפוטית גרידא, ואשר רשאיות להתערב או לשנות מהחלטות הוועדה המקומית רק אם הן בלתי סבירות. עוד נטען כי משעה שהמשיבה קיבלה את קביעות ועדת הערר לעניין הממ"דים, הרי שבעת הדיון בעתירה השתנתה המסכת העובדתית, ועל כן לא היה מקום לדון בעתירה טרם קבלת החלטות חדשות של הוועדה המקומית וועדת הערר. לבסוף, לטענת ועדת הערר, אף לגופם של דברים לא היה מקום להתערב בהחלטתה של וועדת הערר. לנוכח כל האמור, כך נטען, סיכויי הערעור הם גבוהים.

עוד נטען כי שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף לטובת עיכוב ביצוע פסק הדין, שכן אם יינתן היתר בניה תהא המשיבה רשאית להתחיל בבינוי בשטח, וייתכן כי עד להכרעה בערעור יבוצעו במקרקעין שינויים בלתי הפיכים. לעומת זאת, כך נטען, עיכוב ביצוע פסק הדין יגרום לכל היותר לנזק כספי למשיבה.

10.

המשיבה אינה מתנגדת לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי כך שלא יינתן לה היתר בניה על-ידי הוועדה המקומית עד להכרעה בערעור דנן. המשיבה הבהירה כי ממילא אם בסופו של דבר תבוטל החלטת הועדה המקומית ויופחתו מספר יחידות הדיור בבניין כפי שנקבע בוועדת הערר, למשיבה לא יהיה כדאי מבחינה כלכלית להוציא לפועל את הפרויקט, והיא תמשוך ידיה מהעניין. לפיכך, נטען כי המשיבה לא תתחיל בביצוע העבודות כל עוד קיימת אפשרות שהערעור יתקבל. לצד זאת, מבקשת המשיבה כי היא תוכל להמשיך ולקדם את הליכי התכנון והרישוי מול הוועדה המקומית עד שלב הוצאת ההיתר וזאת בעיקר בכל הנוגע להגשת בקשה מתוקנת להיתר עם מיקום חלופי למגדל הממ"דים בהתאם להחלטת ועדת הערר עליה כאמור לא השיגה המשיבה.

11.

בהודעה מעדכנת מטעם ועדת הערר היא הבהירה כי לשיטתה אין לקבל את הצעת המשיבה, שכן אם יתקבל הערעור יבוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי, והחלטת ועדת הערר תעמוד על כנה על כל רכיביה. כן נטען כי דיון בפני הוועדה המקומית, ובוודאי הכרעה בבקשת היתר מתוקנת, עלולים להוביל לשינוי המצב הקיים באופן שייצור הסתמכות על החלטת רשות התכנון (הוועדה המקומית), וזאת לפני הכרעה בערעור.

12.

הוועדה המקומית הבהירה שהגם שהיא סבורה שאין להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, היא מותירה את ההכרעה בבקשת עיכוב הביצוע לשיקול דעתו של בית משפט זה. המתנגדים, המייצגים את עצמם בהליך זה, טוענים כי יש לעכב את ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור.

דיון והכרעה

13.

לאחר העיון בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל, כמפורט להלן.

14.

כלל ידוע הוא כי על המבקש לעכב את ביצועו של פסק דין להוכיח כי סיכויי הערעור להתקבל גבוהים וכן כי שיקולי מאזן הנוחות נוטים לטובתו (ראו: עע"ם 3556/18 אלקטרה אנרגיה בע"מ נ' לסיכו בע"מ , פסקה 6 (17.5.2018)). עוד נקבע בפסיקה, כי בין השיקולים האמורים מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", כך שאם שיקולי מאזן הנוחות נוטים במובהק לטובת מתן סעד זמני, תידרש הוכחה מוחלשת לסיכויי הערעור ולהפך, וכי ככלל יינתן משקל רב יותר לשיקולי מאזן הנוחות (ראו: עע"ם 5490/17 נווה שלום פרויקטים ומסחר בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל , פסקה 13 (7.3.2018); עע"ם 8805/18 רשות מקרקעי ישראל נ' גרציאני (30.12.2018) ).

15.

בענייננו, שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף אל עבר קבלת הבקשה. כפי שציינה ועדת הערר, קידום ההליך התכנוני מול הועדה המקומית בהתעלם מהחלטת ועדת הערר בעניין החניות (אף אם המשיבה לא תתחיל בבנייה בפועל כפי שהודיעה בתשובתה לבקשה), עלולה ליצור הסתמכות מצד המשיבה על החלטותיה של הועדה המקומית. במצב דברים שכזה, וככל שיתקבל בסופו של יום ערעורה של ועדת הערר, עשויות להתעורר בעיות משפטיות שניתן למנוען על-ידי עיכוב ביצועו של פסק הדין (ראו : עע"ם 9352/16 ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה נ' אלבר ציי רכב בע"מ , פסקה 13 (22.12.2016)).

16.

זאת ועוד, סיכויי הערעור תומכים אף הם בקבלת הבקשה, זאת, בעיקר לנוכח טענת ועדת הערר לפיה קביעתו של בית המשפט המחוזי כי לא היה מקום להתערבותה של ועדת הערר בשיקול דעתה של הוועדה המקומית עומדת בניגוד להלכה הפסוקה בעניין מהותן של ועדות הערר וסמכותן.

17.

לנוכח כל האמור, ובאיזון השיקולים המתחרים, דין הבקשה להתקבל. ואולם, על-מנת למזער את הנזק הציבורי שבעיכוב חיזוק הבניין כמו גם הנזק שייגרם למשיבה כתוצאה מעיכוב ההליכים, התיק ייקבע לדיון בהקדם, וזאת בכפוף לאילוצי יומן.

18.

סוף דבר: הבקשה מתקבלת, ופסק דינו של בית המשפט המחוזי יעוכב עד להחלטה אחרת בערעור. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

המזכירות תקבע את הדיון בערעור לשמיעה בהקדם, בכפוף לאילוצי יומן.